Новосибирск получит шанс стать городом многоэтажных трущоб

01 Дек 2015, 01:51

Не станут ли изменения в действующие нормативные документы по градостроительству узакониванием грубейших нарушений в застройке Новосибирска? Практика и мнение экспертов.

9 ноября в Новосибирске состоялись публичные слушания по принятию новых Правил землепользования и застройки. Проект подготовили в мэрии, работал общественный экспертный совет, обсудили на публичных слушаниях, которые прошли весьма эмоционально, последнее слово — за депутатами горсовета.

Новосибирцам пытаются объяснить, что увеличение минимальной площади земельного участка с 0,1 га на 0,35 избавит город от точечной застройкой.

По ныне действующим нормативам на земельном участке площадью 0,1 га можно строить до 1 тыс. квадратных метров, на площади 0,35 га — до 4 тысяч квадратных метров. Исходя из предложенных изменений на 0,35 га, разрешат строительство 10,8 тыс. квадратных метров.

То, что застройщики нарушали действующие нормативы и строили с превышением разрешенных показателей по площади застройки — не секрет.

Примеров можно привести немало. Так, строительство на Сибирской, 42. Здесь вместо нормативно разрешенных чуть более пяти тысяч квадратных метров строится 17 653.

На Дуси Ковальчук, 250/2 приступили к реализации проекта Bercut-house, где на территории 0,1446 га площадь квартир составит 7 670 квадратных метров, хотя по действующим нормативам здесь можно строить до 1,5 тысяч квадратных метров.

И эти стройки, по мнению контролирующих органов, законны. Подтверждением являются выданные УАСИ мэрии разрешения на строительство.

Может быть не стоит придумывать новые правила, а просто начать соблюдать уже действующие?
Согласно нормативным требованиям градостроительства, планировки и застройки на территории России, для городских поселений плотность застройки участков территориальных зон рекомендуется принимать с коэффициентом не более 1,2 для зон, предназначенных для застройки многоэтажными жилыми домами и с коэффициентом 1,6 при реконструкции существующей застройки фонда. В случае ведения не застройки, а реконструкции, плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно-гигиенических и противопожарных норм. И только при многофункциональной застройке общественно-деловых зон коэффициент плотности достигает 3,0. Конкретизация требований этого документа осуществляется при разработке региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

«Будем ли мы жить комфортно с такими подходами? Сомневаюсь, — поделился президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков. — Согласно существующим строительным нормативам при подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Что предлагает проект Правил землепользования и застройки? При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определять по внутренним размерам здания и за вычетом площадей общественного назначения. Это автоматически увеличит коэффициент плотности застройки до 15%. Далее, предлагается принять коэффициент плотности застройки для жилых и общественно-деловых зон — 2,5. С учетом придуманного хитроумного подсчета фактически коэффициент плотности составит не менее 2,8. То есть вместо 1,2 и 1,6 предлагается принять 2,8».
Это обеспечит сверхплотную застройку и больших, в том числе, вновь осваиваемых территорий, которые должны застраиваться исключительно на основе комплексного проекта.

Следуя логике и согласно смыслу озвученного проекта, в Новосибирске теперь будут строить квартиры площадью как минимум от 150 кв. м. Только при таком раскладе возможно будет обойти еще один существующий и никем не отмененный показатель плотности населения.

Во-первых, будет невозможно их продать массово, во — вторых, посмотрите на проектные предложения тех, кто лоббирует изменения. Это — студии и в 21 квадрат, и однушки, да еще по 8–10 квартир на площадке.

«Проект Правил землепользования и застройки замалчивает показатель, определяющий нормативную плотность населения на 1 гектар. Действующими местными и региональными нормативами градостроительного проектирования расчетный показатель плотности населения определен 420 человек на 1 гектар при нормативе 24 квадратных метров общей площади квартиры на 1 человека. Это вполне приемлемые показатели для обеспечения комфортного размещения. Расчет перспективной застройки осуществляется с их применением. Но не составляет большого труда посчитать, что при коэффициенте плотности застройки 2,8 плотность населения на застраиваемом участке можно увеличить в несколько раз. А если это произойдет уже в достаточно плотно населенном микрорайоне, то показатели 420 человек на 1 гектар будут превышены значительно, — считает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области. — Многие застройщики укладываются в действующие на сегодняшний день нормативы и строят нормальное жилье. Но есть и нарушения, где переуплотнение идет в 2–4 раза, что вызывает естественные протестные настроения населения этих территорий — ведь им в этом жить. Предложенные проектом Правил застройки и землепользования практически узаконят увеличение плотности. Кому это надо? Только не горожанам».

Надо сказать, что именно к показателю плотности населения привязаны все расчеты по достаточности инфраструктуры территории. Речь идет о детских садах, школах, поликлиниках и так далее.

Другой предложенный норматив, который вызывает недоумение — это предельное минимальное количество машиномест для стоянок индивидуальных транспортных средств. На слушаниях была озвучена цифра 1 машиноместо на 105 квадратных метров общей площади, но не менее 0,5 автомобиля на одну квартиру.

«В таком случае данный норматив не имеет ничего общего, как с существующим расчетным показателем, так и фактическому уровню автомобилизации. Согласно федеральным, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования расчетный уровень автомобилизации составляет 400 машин на 1000 жителей, то есть, фактически, одна семья — одна машина. Если переводить на квартиры: одна квартира — одна машина. Фактическое же состояние автомобилизации через 2–3 года достигнет расчетных показателей. Нам же предлагают построить во дворах половину машиномест от расчетного показателя и не говорят, где размещать остальной автотранспорт. То есть проект предлагает усугубить и так нерадостное состояние дел с дворовыми парковками, — утверждает Константин Боков. — Концептуально не проработан вопрос автомобилизации населения и возникшие вместе с ним вопросы по обеспечению мест хранения, организации стоянок и парковок. Понятно, что это непростой вопрос. Но его можно и нужно решать, в том числе и на уровне Правил застройки и землепользования. И уж ни в коем случае не допускать такого разночтения с подходами, обозначенными в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования, где требуемое количество машиномест для организованного хранения легкового автотранспорта определяется из расчета: на одну квартиру общей площади более 40 кв м — одно машиноместо, на одну квартиру общей площади менее 40 кв м — 0,5 машиноместа».

Игорь Валов