Эксперты о рынке недвижимости в Новосибирске: «Развиваться будут только компании с комплексной застройкой»

© Cлава Степанов

В редакции Тайги.инфо прошла дискуссия по теме «Доступное жилье: ожидания, реальность и перспективы». Эксперты обсудили перспективы рынка жилой недвижимости в сегментах «эконом» и «эконом-минус», проблемы квартальной застройки на окраинах и назвали сегменты, спрос на которые не упадет.

В разговоре приняли участие независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, директор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко, генеральный директор СРО А «Строительное региональное партнерство» Максим Федорченко. Руководитель аналитического отдела Тайги.инфо Алексей Мазур вел дискуссию. Публикуем выдержки из нее.

Тайга.инфо: Много говорится о доступном жилье. Есть некоторое представление о том, что люди должны иметь возможность его приобрести, люди со средним достатком (может быть даже немножко ниже, чем средний), должны иметь возможность улучшать свои жилищные условия. Но в реальности мы видим другую картину. У нас дорогая ипотека и предложение дешевого жилья в рамках так называемой комплексной застройки в отдаленных районах города. Вопрос нашей дискуссии: каковы перспективы такого жилья, что можно сделать для улучшения жизни в таких районах, имеет ли это жилье долгосрочную перспективу? Как будет развиваться этот рынок доступного жилья?

Николаев: Есть два основных показателя, которые определяют развитие рынка. Это спрос и предложение. Что касается предложения, то еще десять лет назад в Новосибирской области был дефицит некоторых строительных материалов. Например, мы завозили кирпич из Кемерово, облицовочного кирпича вообще никакого не было. А сегодня в Новосибирске не хватает только, может быть, производства собственного стекла. Все остальное из строительных материалов производится, и производится в избытке. Поэтому сегодня строительная индустрия может предложить рынку ровно столько, сколько он сможет поглотить.

Более того, пик строительства у нас пришелся на 2015 год. Когда в Новосибирске больше одного квадратного метра на человека было построено, ну и в целом область была по стране на седьмом месте. Новосибирск был на четвертом месте среди городов. Если не считать Москву и Санкт-Петербург, то на втором после Краснодара. Но туда очень много людей приезжают с севера, и это даже не связано с Олимпиадой в Сочи.

Что касается спроса, то продажи у нас падают, скажем так, наверное, третий год. Пик пришелся на 2014 год. Соответственно, сейчас, в 2016 году, мы откатились где-то на уровень 2012-го, объем продаж уменьшился на 20% по ДДУ (договор долевого участия). Это произошло не потому, что люди не хотят поменять жилье. У нас есть большой отложенный спрос, не обеспеченный деньгами.

Соответственно, это отразилось на всех остальных показателях. Во-первых, объем ввода жилья упал официально на 20%, но реально процентов на 30. В некоторых случаях нет конечного покупателя: ДДУ оформлен, но оформлен на подрядчика, поставщика стройматериалов. Если убрать все эти внутренние продажи, то падение — 30–35%. То есть, у нас квартира поменяла хозяина, но с рынка не ушла. Раньше ее продавал застройщик, теперь ее продает завод по производству кирпича или еще кто-то. По Новосибирской области это информация за 10 месяцев 2016 года. Во-вторых, и это еще более важно, у нас значительно меньше закладывается новых домов. Если сравнивать три квартала (по четырем кварталам еще информации нет) 2015 года и три квартала 2016-го, то в этом году начато на 46,5% меньше новых домов, чем в 2015-м.

Тайга.инфо: Сокращение почти в два раза.

Николаев: Да. Застройщики у нас не начинают очертя голову новые проекты, а пытаются построить ровно столько, сколько рынок может проглотить, скажем так. И соотношение сдачи нового жилья и продаж — в 2014 мы продали гораздо больше, чем построили. А в 2016-м уже где-то паритет. Но если убрать бартерные сделки, то мы продаем меньше, чем строим. И, соответственно, количество проданных квартир в строящихся домах уменьшается. Сегодня около 25 тыс. квартир продано в строящихся домах, а пару лет назад это было порядка 35 тыс.

Тайга.инфо: А сколько тех, что не проданы?

Николаев: В продаже по ДДУ около 16 тыс. квартир. Ну ситуация такая, что количество непроданных квартир в сданных домах я могу отследить через наличие квартир от застройщика в сданных домах. Сегодня есть квартиры от застройщика в 76 сданных домах. А в начале года было на 30% меньше.

Тайга.инфо: Процент этих квартир определить невозможно?

Николаев: Можем прикидывать, что у нас там 8–12 тыс. квартир в сданных домах оказались не проданными. Причем есть такие застройщики, как «Энергомонтаж», которые всегда так работали. Они продавали практически готовое жилье всегда, и у них всегда это было. И получается, что спрос падает. Цены на новостройки не меняются практически, средняя цена — в пределе 57 тыс. за квадратный метр, сейчас чуть меньше. Но это за счет ипотеки с государственной поддержкой. А на «вторичку» у нас цены уже на протяжении двух лет снижаются. И общее падение составило, наверное, 15% уже. Соответственно, все спекулянты или инвесторы, можно их по-разному называть, они стараются с рынка уйти. Смысл покупать квартиру, которую ты продашь через два года дешевле?

Спекулянты ушли, остались люди, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, чтобы сохранить деньги, и люди, которые берут квартиру для себя. У нас поменялась структура покупок

А раз спекулянты уходят, меняются критерии для покупки жилья. Квартиры для жизни, для спекуляции и для сдачи в аренду выбираются по совсем разным критериям. Для спекуляции выбирается маленькая квартира, недорогая. Во-первых, если вы на 100 тыс. увеличите ее цену, то норма прибыли будет выше. Во-вторых, при покупке квартиры для спекуляции стараются обналичить материнский капитал. Если материнский капитал 450 тысяч, то в стоимости трехкомнатной квартиры — это 10%, а однокомнатной — до 30%. Квартира для сдачи в аренду тоже другая — это большая «однешка», в средней отдаленности, которую люди в условиях кризиса люди снимают как «двушку», если там кухня 14 квадратов. Ее и сдают по принципу: где-то среднее между «однешкой» и «двушкой».

Раз спекулянты ушли, остались люди, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, для того чтобы сохранить деньги, и люди, которые покупают квартиру для себя. У нас поменялась структура покупок. Если у нас сегодня 64% всего строящегося жилья — это «однешки» и студии, то в спросе они составляют 30–35%. И более того, люди, которые покупали эти маленькие «однешки» для спекуляции, сейчас выставляют их на рынок. Если человек хочет купить квартиру, ему сейчас не обязательно покупать у застройщика, он может у спекулянтов купить еще дешевле, чем у застройщика.

Тайга.инфо: На рынке студий избыток предложения?

Николаев: Да. А строительная отрасль инерционна, и во многих старых проектах, которые сдадутся через год или через два, которые закладывались год назад, там тоже количество студий очень большое. А вот новые дома, например, у «Вира-строй» (ЖК «Матрешки на правом»), в них вообще нет студий. Есть большие «однешки» и «двушки». Застройщики на требование спроса отреагировали. Вопрос: стало ли жилье доступнее?

Тайга.инфо: А какие застройщики на это отреагировали?

Николаев: Все. Все застройщики, которые не хотят разориться. У нас же сегодня не дикий рынок. Любой застройщик может посмотреть аналитику, вплоть до продаж Росреестра.

Тайга.инфо: Мы сейчас обсуждаем судьбу квартальной застройки: Плющихинский жилмассив, Южно-чемской, Чистая слобода. Вы упоминали «Виру-строй» — то, что считалось бюджетным жильем. Как вы оцениваете перспективы?

Николаев: Они тоже идут за рынком. Взять, допустим, Дивногорский — это хорошие, добротные кирпичные дома нормальных планировок, с большими дворами. Единственное, что сейчас появился новый тренд: люди предпочитают, чтобы была большая кухня и маленькая комната, и называется это не однокомнатная квартира, а двухкомнатная квартира-студия. На практике это большая «однешка», чуть больше обычной, у которой кухня перенесена в комнату. В принципе, что бы мы не говорили, но у людей ограниченное количество денег, спрос, обеспеченный деньгами, не так велик. Поэтому, несмотря на то, что возник дефицит в несколько другом сегменте, но основные продажи все равно идут в этом. И если взять тот же самый «Дискус» (жилмассивы Плющихинский или Просторный), у него нет совсем маленьких квартир.

Холявченко: Там у студий стандартная площадь — 34–39 кв. м. Это студии совсем другого формата, они большие — не 20–25 кв. м. Переизбыток, скорее, относится к сегменту студий около 20 кв. м. Жилье большей площади воспринимается уже практически как полноценная квартира, и на нее спрос не будет падать, потому что с ней можно что-то сделать, как с полноценной квартирой. Сергей правильно говорит — в сторону вторичного рынка спрос смещается, это логично. И вторичный рынок падает, и он будет еще падать, потому что нет никаких оснований для роста.

Тайга.инфо: Я так понимаю, вывод такой: если жилье более-менее полноценное, не студия в 20 квадратных метров, то в этом сегменте спрос будет оставаться.

Николаев: Ну, это сейчас. Вдруг в город приедет большое количество людей, и снова возникнет спрос на маленькие студии? Это сейчас рынок выглядит таким образом.

Федорченко: Я часто читаю обсуждения независимых аналитиков, это все здорово, что у нас есть аналитики. На мой взгляд, это привело к тому, что у нас тематика градостроительства очень сильно мифологизирована. Очень много мифов вокруг этого, которые постоянно обсуждаются. И сейчас один из мифов — это то, что злые застройщики строят студии, которые никому не нужны, нужно развернуть их в правильном направлении, чтобы они строили «двушки» и «трешки». На самом деле, застройщики всегда стояли лицом к рынку исключительно, единственная идея застройщика — это быстрее построить жилье и продать. Точно такая же идея у спекулянтов, потому что ему точно так же нужно продать жилье. Если спекулянт покупает студию — значит, студия более востребована. И странно говорить спекулянту: «Не покупай студии, покупай „двушку“. Ты ее лучше продашь».

Тайга.инфо: Ну вот Сергей сказал, что спекулянты сейчас продают студии, а не покупают. Значит это не мифология, а некоторые реалии рынка.

Федорченко: Ну и слава богу, продают студии, покупают «двушки». Это вполне возможно. Это из серии: зачем вы едите хлеб, если можно есть пирожные? У людей нет денег на пирожные. Рынок покупает то, что востребовано. Молодым людям нужны студии. Не нужны будут студии — слава богу.

Тайга.инфо: Хорошо, простой вопрос. Мы видели, что был повышенный спрос на студии, и их построили много. Теперь он пониженный — их продают. А если еще понизится — люди вообще не захотят жить в этих студиях. Что будет с этими домами?

Федорченко: Можно студии объединить, пожалуйста. В любом монолитном доме можно легко объединить две квартиры в одну.

Николаев: Эмоциональное отношение к вопросу связано только с тем, что эти студии массово покупали не те люди, которые собирались в них жить, а инвесторы. Причем, это были чуть ли не портфельные инвесторы, и когда спрос для перепродажи снизился, у них это вызвало недовольство.

Федорченко: Мне было бы очень интересно сейчас послушать не аналитиков, а, например, пришел бы инвестор и сказал: «Вот я набрал студий, а теперь не могу продать ни одной».

Холявченко: Уверяю вас, таких очень много, как директор агентства недвижимости говорю.

Вместо строительства поликлиник можно повысить транспортную доступность микрорайонов, чтобы люди могли попасть в те места, где эта инфраструктура есть, без временных затрат

Тайга.инфо: Есть важная тема, что существенное влияние на стоимость жилья оказывает наличие или отсутствие инфраструктуры. Наверное, это сказывается на рыночной стоимости жилья?

Николаев: Естественно, если в перспективе туда будет протянуто метро через три года, если это будет точно известно, то даже сама новость об изменении инфраструктуры повышает цену. Вот пример. Построили мост между Выборной и Кирова, и цены на Выборной резко выросли, потому что район из суперотдаленного превратился в район средней отдаленности.

Тайга.инфо: А теперь по поводу социальной инфраструктуры. А кто должен ее создавать?

Николаев: Не застройщик.

Федорченко: Тут тоже простая идея. Вот человек живет в одном месте и покупает в другом, переезжает из одной квартиры в другую. Здесь он пользовался детским садиком, переехал туда — начинает там пользоваться детским садиком. Ему говорят: нет, ты туда переезжаешь, значит, ты построй там садик за свой счет. Ведь застройщик может строить только за счет дольщиков. Потребность в садиках-то в городе в целом не изменится. Он пользовался садиком здесь — переехал туда, будет там пользоваться.

Тайга.инфо: Здесь просто упадет спрос на садик, а там увеличится.

Федорченко: Естественно.

Тайга.инфо: Если бы он продолжал ходить в этот же садик, то никаких проблем бы и не было, но он же хочет водить ребенка в садик, который рядом с домом.

Холявченко: С садиками проще, со школами и с поликлиниками хуже.

Николаев: Со школами — да. Построили Плющихинский жилмассив в миллион квадратных метров, даже чуть больше, соответственно, все жители записаны к узким специалистам, которые где-то в поликлинике в районе ГПНТБ. И у нас получается не просто трафик, а ненужный трафик.

В любом случае, сегодня и транспортная составляющая, и социальная инфраструктура значительно отстает от темпов строительства. Давайте так, в Новосибирске за девять месяцев 2016 года введено 2,12 млн кв. м. 3% из этого —медицинские, промышленные, сельскохозяйственные и образовательные учреждения, все остальное — жилье и коммерческие помещения.

Тайга.инфо: Получается, что жилье строится в опережающем темпе, а социальная инфраструктура не поспевает. Но в перспективе она же появится?

Федорченко: А за чей счет?

Тайга.инфо: За счет муниципалитета.

Холявченко: За счет чего она еще может возникать? За счет жителей.

Тайга.инфо: Но есть другой вариант — повысить транспортную доступность этих микрорайонов, чтобы люди могли попасть в те места, где эта инфраструктура есть, без существенных временных затрат.

Николаев: Разумный путь решения проблемы, конечно.

Тайга.инфо: Ну, наверное, более дешевый и более эффективный.

Федорченко: Мы этого не знаем. Он, возможно, более дешевый, но он тупиковый.

Тайга.инфо: Почему? В любом случае, город становится городом, когда его части имеют транспортные связи между собой.

Федорченко: Он тупиковый, если мы не будем строить социальную инфраструктуру.

Холявченко: Если туда строить новые дороги или расширять действующие — он тупиковый. Если попробовать оптимизировать систему общественного транспорта, он не до конца тупиковый, хотя это все равно временное решение. Смягчить негатив от застройки массивами без социальной инфраструктуры этот путь поможет.

Тайга.инфо: Представим, что мы — муниципалитет, и у нас есть 10 млрд рублей. Мы на эти деньги можем построить какое-то количество школ, детских садов, а можем построить общественный транспорт. Возникает вопрос приоритетов, и, вполне возможно, что общественный транспорт — на первом месте. Один детский садик не решит проблему всего микрорайона. А ветка метро или хорошая трамвайная линия — решит.

Холявченко: Да хотя бы выделенная линия общественного транспорта.

Тайга.инфо: Люди смогут добраться, хоть в тоже переполненные, но в уже существующие школы, больницы, поликлиники и так далее. В первую очередь это обеспечит кровоток, во вторую — искусственное дыхание, и так далее. Понятно, что если были наделаны ошибки в градостроительной политике…

Федорченко: Я про ошибки градостроительной политики не согласен.

Николаев: Давайте просто. Если взять общую ситуацию, то сейчас в Новосибирске строится 490 объектов. 300 из них — это полные окраины. 100 из них — это отдаленные районы. 25 — это центр. 60 — дома, приближенные к центру. Поэтому, хотим мы или не хотим, нужно решать вопросы отдаленных районов. И у нас есть совершенно разные результаты.

Например, Чистая слобода построила два садика, строится школа, запустили трамваи. (На Плющихинском жилмассиве построено три детских сада — прим. Тайги.инфо). Первое, для мамы с двумя детьми, которая не работает, проще водить ребенка в садик, если он будет во дворе. С садиками вопрос почти решен. С магазинами у нас вообще нигде проблем нет. Сейчас школу [на Чистой слободе] построят — это вопрос будет решен. Что касается транспортной проблемы, то запустили трамвай — пусть он сейчас и ходит без особой координации. И второе, они запускают автобус, который будет ходить по кругу и заходить на остановку электрички. Получается, они решат таким образом транспортную проблему, для тех кто работает.

Возьмем, жилмассивы Снегири и Родники. Там школы есть, построили детские сады, причем взяли брошенные детсады, я все это дело фотографировал. Садики, которые стояли там по 10 лет, вот их достроили. И сейчас рассматривается вопрос продления Красного проспекта до этой территории. Свой кусок «Энергомонтаж» построил. И вопрос в людях, которые этим занимались — и [Иван] Сидоренко с Родниками, и [Кирилл] Покровский с Чистой слободой. А [мэр] Анатолий Локоть вообще чуть ли не имиджмейкер сегодня Чистой Слободы. То он там трамваи запускает, то школы запускает. Получается, у людей был какой-то административный ресурс, и они его использовали правильно.

Если экономическая ситуация будет ухудшаться, цены на «вторичке» упадут так низко, что «хрущевки» на окраине сравняются со стоимостью однокомнатной квартиры под самоотделку

Тайга.инфо: Мы сейчас обсуждаем ситуацию со стороны условной мэрии. Строящиеся микрорайоны вызывают давление на социальную инфраструктуру. Что с этим делать? Давайте обсудим сторону покупателя. Во-первых, у многих вообще нет выбора.

Холявченко: Например у него 1,2 млн рублей.

Николаев: Да. Человек приходит и говорит: у меня есть только 1,2.

Холявченко: Стандартный человек из северных городов Казахстана, из Павлодара, Усть-Каменогорска, который имеет огромное влияние на новосибирский рынок недвижимости, в том числе и новостройки. 1,2–1,3 млн. Всё! У него выбора нет. Это либо что-то большое от «Дискуса», потому что 1,2 млн — это уже не студия, либо можно комнату в общежитии купить в центре, да немного еще останется.

Николаев: Либо небольшую студию в Стрижах. 20 квадратов.

Тайга.инфо: Даже с точки зрения весомого покупателя, покупать где-нибудь в Плющихинском жилмассиве перспективно? Там сейчас нет школ, поликлиник…

Николаев: Смотря что. Студии — нет. Полноценные однокомнатные, которые больше 40 квадратов — да.

Холявченко: Которую можно купить, а потом продать.

Тайга.инфо: Можно я мысль закончу? В Плющихинском сейчас недостаточно школ, поликлиник и плохо с транспортом, но так или иначе муниципалитет эти проблемы должен будет решать. Скажем так.

Николаев: Недавно объявили, что будут тянуть линию метро.

Холявченко: Если мы говорим про Плющихинский, то он пользуется спросом и будет пользоваться. Потому что он — сравнительно не отдаленный, есть гораздо более дальние. Поэтому там и цена упала в среднем меньше других районов города с такой же удаленностью, что интересно. И «вторичка», которая там есть, она до сих пор пользуется спросом, несмотря на то, что в аналогичных районах спрос упал настолько, что цены надо ронять еще больше, чтобы можно было из «вторички» что-нибудь продать. Потому что там уже вторичный рынок хорошо сложившийся. Дом на Высоцкого, 44, и так далее.

Тайга.инфо: А что будет со спросом?

Николаев: Сначала пройдет вымывание настроенного уже. Это будет 1,5 года, а что будет за 1,5 года…

Холявченко: Это конечно. Краткий кризис перепроизводства.

Николаев: Ну, краткий в историческом смысле. 1,5–2 года. Когда те проекты, которые были начаты, заканчиваются. Инерция заканчивается. Ну сокращение же видите.

Тайга.инфо: Как вы думаете, после того, как всё вымоется, рынок придет к равновесному состоянию. Какие сегменты вырастут, какие упадут? Где сохранится спрос?

Николаев: С учетом того, что денег у людей немного, будет расти чистый «эконом». В «эконом-минус» остался только «Дискус». Он всех остальных — «Вира-строй» и «Сибирь» — из этого сегмента выдавил. Значит у него останется жилье в формате студии, начиная от 35 квадратов, и «однешки», «двушки», заканчивая уровнем в 65 квадратов. Либо большая студия, либо маленькая «двушка», «трешек» практически не будет. Там будет бОльшая часть спроса у людей, которые захотят купить вот это дешевое жилье.

С точки зрения класса «эконом», он будет быстрее развиваться. И высоким спрос будет на площадках, которые развиваются комплексно. Допустим, «Вира-строй» от «Дискуса», от Просторного жилмассива старается всеми правдами и неправдами переехать. У компании там осталось три дома, сейчас они строятся. А в тех домах, которые построены и сданы, есть непроданные квартиры. Тоже самое и касается таких гигантов, как «Томский домостроительный комбинат», который построил и уже год назад сдал квартиры. У ТДСК там осталось еще 80 непроданных квартир, в микрорайоне Тулинка.

Поэтому будет развиваться в сегменте «эконом-минус» «Дискус», в сегменте «эконом» будут развиваться компании, где есть инфраструктура — «КПД-Газстрой», «Энергомонтаж», «Стрижи», «Сибакадемстрой». Но у «Сибакадемстроя» уже — класс «комфорт». В этом классе тоже будет развитие там, где идет комплексная застройка — микрорайоны Панорама, Европейский берег. Точечная застройка в хороших местах всегда будет пользоваться спросом. Если застройщик надежный. В районе улиц Фрунзе-Кошурникова все продается.

Холявченко: Я согласен, за одним исключением. Если общая экономическая ситуация в стране будет ухудшаться, то цены на «вторичке» упадут настолько низко, что «хрущевки» на окраине сравняются со стоимостью той же однокомнатной квартиры от «Дискуса» под самоотделку. Сейчас крайние этажи «хрущевок» где-нибудь на Затулинке за 1,45–1,5 млн в плохом состоянии можно найти. Если будет еще тысяч на 100–200 ниже, то будет проще купить готовую «хрущевку», где хоть какой-то ремонт сделан. А «Дискус» надо купить и еще 200–300 тысяч вложить в ремонт.

Тайга.инфо: Ну этот вариант — вообще коллапс для строительной отрасли. Если «вторичка» упадет ниже, чем самые дешевые новостройки.

Федорченко: Этого никогда не будет.

Подготовил Алексей Мазур