Эксперты о рынке недвижимости в Новосибирске: «Развиваться будут только компании с комплексной застройкой»
© Cлава Степанов
Эксперты о рынке недвижимости в Новосибирске: «Развиваться будут только компании с комплексной застройкой»
08 Дек 2016, 16:00 В редакции Тайги.инфо прошла дискуссия по теме «Доступное жилье: ожидания, реальность и перспективы». Эксперты обсудили перспективы рынка жилой недвижимости в сегментах «эконом» и «эконом-минус», проблемы квартальной застройки на окраинах и назвали сегменты, спрос на которые не упадет.

В разговоре приняли участие независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, директор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко, генеральный директор СРО А «Строительное региональное партнерство» Максим Федорченко. Руководитель аналитического отдела Тайги.инфо Алексей Мазур вел дискуссию. Публикуем выдержки из нее.

Тайга.инфо: Много говорится о доступном жилье. Есть некоторое представление о том, что люди должны иметь возможность его приобрести, люди со средним достатком (может быть даже немножко ниже, чем средний), должны иметь возможность улучшать свои жилищные условия. Но в реальности мы видим другую картину. У нас дорогая ипотека и предложение дешевого жилья в рамках так называемой комплексной застройки в отдаленных районах города. Вопрос нашей дискуссии: каковы перспективы такого жилья, что можно сделать для улучшения жизни в таких районах, имеет ли это жилье долгосрочную перспективу? Как будет развиваться этот рынок доступного жилья?

Николаев: Есть два основных показателя, которые определяют развитие рынка. Это спрос и предложение. Что касается предложения, то еще десять лет назад в Новосибирской области был дефицит некоторых строительных материалов. Например, мы завозили кирпич из Кемерово, облицовочного кирпича вообще никакого не было. А сегодня в Новосибирске не хватает только, может быть, производства собственного стекла. Все остальное из строительных материалов производится, и производится в избытке. Поэтому сегодня строительная индустрия может предложить рынку ровно столько, сколько он сможет поглотить.

Более того, пик строительства у нас пришелся на 2015 год. Когда в Новосибирске больше одного квадратного метра на человека было построено, ну и в целом область была по стране на седьмом месте. Новосибирск был на четвертом месте среди городов. Если не считать Москву и Санкт-Петербург, то на втором после Краснодара. Но туда очень много людей приезжают с севера, и это даже не связано с Олимпиадой в Сочи.

Что касается спроса, то продажи у нас падают, скажем так, наверное, третий год. Пик пришелся на 2014 год. Соответственно, сейчас, в 2016 году, мы откатились где-то на уровень 2012-го, объем продаж уменьшился на 20% по ДДУ (договор долевого участия). Это произошло не потому, что люди не хотят поменять жилье. У нас есть большой отложенный спрос, не обеспеченный деньгами.

Соответственно, это отразилось на всех остальных показателях. Во-первых, объем ввода жилья упал официально на 20%, но реально процентов на 30. В некоторых случаях нет конечного покупателя: ДДУ оформлен, но оформлен на подрядчика, поставщика стройматериалов. Если убрать все эти внутренние продажи, то падение 3035%. То есть, у нас квартира поменяла хозяина, но с рынка не ушла. Раньше ее продавал застройщик, теперь ее продает завод по производству кирпича или еще кто-то. По Новосибирской области это информация за 10 месяцев 2016 года. Во-вторых, и это еще более важно, у нас значительно меньше закладывается новых домов. Если сравнивать три квартала (по четырем кварталам еще информации нет) 2015 года и три квартала 2016-го, то в этом году начато на 46,5% меньше новых домов, чем в 2015-м.

Тайга.инфо: Сокращение почти в два раза.

Николаев: Да. Застройщики у нас не начинают очертя голову новые проекты, а пытаются построить ровно столько, сколько рынок может проглотить, скажем так. И соотношение сдачи нового жилья и продаж в 2014 мы продали гораздо больше, чем построили. А в 2016-м уже где-то паритет. Но если убрать бартерные сделки, то мы продаем меньше, чем строим. И, соответственно, количество проданных квартир в строящихся домах уменьшается. Сегодня около 25 тыс. квартир продано в строящихся домах, а пару лет назад это было порядка 35 тыс.

Тайга.инфо: А сколько тех, что не проданы?

Николаев: В продаже по ДДУ около 16 тыс. квартир. Ну ситуация такая, что количество непроданных квартир в сданных домах я могу отследить через наличие квартир от застройщика в сданных домах. Сегодня есть квартиры от застройщика в 76 сданных домах. А в начале года было на 30% меньше.

Тайга.инфо: Процент этих квартир определить невозможно?

Николаев: Можем прикидывать, что у нас там 812 тыс. квартир в сданных домах оказались не проданными. Причем есть такие застройщики, как «Энергомонтаж», которые всегда так работали. Они продавали практически готовое жилье всегда, и у них всегда это было. И получается, что спрос падает. Цены на новостройки не меняются практически, средняя цена в пределе 57 тыс. за квадратный метр, сейчас чуть меньше. Но это за счет ипотеки с государственной поддержкой. А на «вторичку» у нас цены уже на протяжении двух лет снижаются. И общее падение составило, наверное, 15% уже. Соответственно, все спекулянты или инвесторы, можно их по-разному называть, они стараются с рынка уйти. Смысл покупать квартиру, которую ты продашь через два года дешевле?

Спекулянты ушли, остались люди, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, чтобы сохранить деньги, и люди, которые берут квартиру для себя. У нас поменялась структура покупок

А раз спекулянты уходят, меняются критерии для покупки жилья. Квартиры для жизни, для спекуляции и для сдачи в аренду выбираются по совсем разным критериям. Для спекуляции выбирается маленькая квартира, недорогая. Во-первых, если вы на 100 тыс. увеличите ее цену, то норма прибыли будет выше. Во-вторых, при покупке квартиры для спекуляции стараются обналичить материнский капитал. Если материнский капитал 450 тысяч, то в стоимости трехкомнатной квартиры это 10%, а однокомнатной до 30%. Квартира для сдачи в аренду тоже другая это большая «однешка», в средней отдаленности, которую люди в условиях кризиса люди снимают как «двушку», если там кухня 14 квадратов. Ее и сдают по принципу: где-то среднее между «однешкой» и «двушкой».

Раз спекулянты ушли, остались люди, которые покупают квартиры для сдачи в аренду, для того чтобы сохранить деньги, и люди, которые покупают квартиру для себя. У нас поменялась структура покупок. Если у нас сегодня 64% всего строящегося жилья это «однешки» и студии, то в спросе они составляют 3035%. И более того, люди, которые покупали эти маленькие «однешки» для спекуляции, сейчас выставляют их на рынок. Если человек хочет купить квартиру, ему сейчас не обязательно покупать у застройщика, он может у спекулянтов купить еще дешевле, чем у застройщика.

Тайга.инфо: На рынке студий избыток предложения?

Николаев: Да. А строительная отрасль инерционна, и во многих старых проектах, которые сдадутся через год или через два, которые закладывались год назад, там тоже количество студий очень большое. А вот новые дома, например, у «Вира-строй» (ЖК «Матрешки на правом»), в них вообще нет студий. Есть большие «однешки» и «двушки». Застройщики на требование спроса отреагировали. Вопрос: стало ли жилье доступнее?

Тайга.инфо: А какие застройщики на это отреагировали?

Николаев: Все. Все застройщики, которые не хотят разориться. У нас же сегодня не дикий рынок. Любой застройщик может посмотреть аналитику, вплоть до продаж Росреестра.

Тайга.инфо: Мы сейчас обсуждаем судьбу квартальной застройки: Плющихинский жилмассив, Южно-чемской, Чистая слобода. Вы упоминали «Виру-строй» то, что считалось бюджетным жильем. Как вы оцениваете перспективы?

Николаев: Они тоже идут за рынком. Взять, допустим, Дивногорский это хорошие, добротные кирпичные дома нормальных планировок, с большими дворами. Единственное, что сейчас появился новый тренд: люди предпочитают, чтобы была большая кухня и маленькая комната, и называется это не однокомнатная квартира, а двухкомнатная квартира-студия. На практике это большая «однешка», чуть больше обычной, у которой кухня перенесена в комнату. В принципе, что бы мы не говорили, но у людей ограниченное количество денег, спрос, обеспеченный деньгами, не так велик. Поэтому, несмотря на то, что возник дефицит в несколько другом сегменте, но основные продажи все равно идут в этом. И если взять тот же самый «Дискус» (жилмассивы Плющихинский или Просторный), у него нет совсем маленьких квартир.

Холявченко: Там у студий стандартная площадь 3439 кв. м. Это студии совсем другого формата, они большие не 2025 кв. м. Переизбыток, скорее, относится к сегменту студий около 20 кв. м. Жилье большей площади воспринимается уже практически как полноценная квартира, и на нее спрос не будет падать, потому что с ней можно что-то сделать, как с полноценной квартирой. Сергей правильно говорит в сторону вторичного рынка спрос смещается, это логично. И вторичный рынок падает, и он будет еще падать, потому что нет никаких оснований для роста.

Тайга.инфо: Я так понимаю, вывод такой: если жилье более-менее полноценное, не студия в 20 квадратных метров, то в этом сегменте спрос будет оставаться.

Николаев: Ну, это сейчас. Вдруг в город приедет большое количество людей, и снова возникнет спрос на маленькие студии? Это сейчас рынок выглядит таким образом.

Федорченко: Я часто читаю обсуждения независимых аналитиков, это все здорово, что у нас есть аналитики. На мой взгляд, это привело к тому, что у нас тематика градостроительства очень сильно мифологизирована. Очень много мифов вокруг этого, которые постоянно обсуждаются. И сейчас один из мифов это то, что злые застройщики строят студии, которые никому не нужны, нужно развернуть их в правильном направлении, чтобы они строили «двушки» и «трешки». На самом деле, застройщики всегда стояли лицом к рынку исключительно, единственная идея застройщика это быстрее построить жилье и продать. Точно такая же идея у спекулянтов, потому что ему точно так же нужно продать жилье. Если спекулянт покупает студию значит, студия более востребована. И странно говорить спекулянту: «Не покупай студии, покупай двушку. Ты ее лучше продашь».

Тайга.инфо: Ну вот Сергей сказал, что спекулянты сейчас продают студии, а не покупают. Значит это не мифология, а некоторые реалии рынка.

Федорченко: Ну и слава богу, продают студии, покупают «двушки». Это вполне возможно. Это из серии: зачем вы едите хлеб, если можно есть пирожные? У людей нет денег на пирожные. Рынок покупает то, что востребовано. Молодым людям нужны студии. Не нужны будут студии слава богу.

Тайга.инфо: Хорошо, простой вопрос. Мы видели, что был повышенный спрос на студии, и их построили много. Теперь он пониженный их продают. А если еще понизится люди вообще не захотят жить в этих студиях. Что будет с этими домами?

Федорченко: Можно студии объединить, пожалуйста. В любом монолитном доме можно легко объединить две квартиры в одну.

Николаев: Эмоциональное отношение к вопросу связано только с тем, что эти студии массово покупали не те люди, которые собирались в них жить, а инвесторы. Причем, это были чуть ли не портфельные инвесторы, и когда спрос для перепродажи снизился, у них это вызвало недовольство.

Федорченко: Мне было бы очень интересно сейчас послушать не аналитиков, а, например, пришел бы инвестор и сказал: «Вот я набрал студий, а теперь не могу продать ни одной».

Холявченко: Уверяю вас, таких очень много, как директор агентства недвижимости говорю.

Вместо строительства поликлиник можно повысить транспортную доступность микрорайонов, чтобы люди могли попасть в те места, где эта инфраструктура есть, без временных затрат

Тайга.инфо: Есть важная тема, что существенное влияние на стоимость жилья оказывает наличие или отсутствие инфраструктуры. Наверное, это сказывается на рыночной стоимости жилья?

Николаев: Естественно, если в перспективе туда будет протянуто метро через три года, если это будет точно известно, то даже сама новость об изменении инфраструктуры повышает цену. Вот пример. Построили мост между Выборной и Кирова, и цены на Выборной резко выросли, потому что район из суперотдаленного превратился в район средней отдаленности.

Тайга.инфо: А теперь по поводу социальной инфраструктуры. А кто должен ее создавать?

Николаев: Не застройщик.

Федорченко: Тут тоже простая идея. Вот человек живет в одном месте и покупает в другом, переезжает из одной квартиры в другую. Здесь он пользовался детским садиком, переехал туда начинает там пользоваться детским садиком. Ему говорят: нет, ты туда переезжаешь, значит, ты построй там садик за свой счет. Ведь застройщик может строить только за счет дольщиков. Потребность в садиках-то в городе в целом не изменится. Он пользовался садиком здесь переехал туда, будет там пользоваться.

Тайга.инфо: Здесь просто упадет спрос на садик, а там увеличится.

Федорченко: Естественно.

Тайга.инфо: Если бы он продолжал ходить в этот же садик, то никаких проблем бы и не было, но он же хочет водить ребенка в садик, который рядом с домом.

Холявченко: С садиками проще, со школами и с поликлиниками хуже.

Николаев: Со школами да. Построили Плющихинский жилмассив в миллион квадратных метров, даже чуть больше, соответственно, все жители записаны к узким специалистам, которые где-то в поликлинике в районе ГПНТБ. И у нас получается не просто трафик, а ненужный трафик.

В любом случае, сегодня и транспортная составляющая, и социальная инфраструктура значительно отстает от темпов строительства. Давайте так, в Новосибирске за девять месяцев 2016 года введено 2,12 млн кв. м. 3% из этого медицинские, промышленные, сельскохозяйственные и образовательные учреждения, все остальное жилье и коммерческие помещения.

Тайга.инфо: Получается, что жилье строится в опережающем темпе, а социальная инфраструктура не поспевает. Но в перспективе она же появится?

Федорченко: А за чей счет?

Тайга.инфо: За счет муниципалитета.

Холявченко: За счет чего она еще может возникать? За счет жителей.

Тайга.инфо: Но есть другой вариант повысить транспортную доступность этих микрорайонов, чтобы люди могли попасть в те места, где эта инфраструктура есть, без существенных временных затрат.

Николаев: Разумный путь решения проблемы, конечно.

Тайга.инфо: Ну, наверное, более дешевый и более эффективный.

Федорченко: Мы этого не знаем. Он, возможно, более дешевый, но он тупиковый.

Тайга.инфо: Почему? В любом случае, город становится городом, когда его части имеют транспортные связи между собой.

Федорченко: Он тупиковый, если мы не будем строить социальную инфраструктуру.

Холявченко: Если туда строить новые дороги или расширять действующие он тупиковый. Если попробовать оптимизировать систему общественного транспорта, он не до конца тупиковый, хотя это все равно временное решение. Смягчить негатив от застройки массивами без социальной инфраструктуры этот путь поможет.

Тайга.инфо: Представим, что мы муниципалитет, и у нас есть 10 млрд рублей. Мы на эти деньги можем построить какое-то количество школ, детских садов, а можем построить общественный транспорт. Возникает вопрос приоритетов, и, вполне возможно, что общественный транспорт на первом месте. Один детский садик не решит проблему всего микрорайона. А ветка метро или хорошая трамвайная линия решит.

Холявченко: Да хотя бы выделенная линия общественного транспорта.

Тайга.инфо: Люди смогут добраться, хоть в тоже переполненные, но в уже существующие школы, больницы, поликлиники и так далее. В первую очередь это обеспечит кровоток, во вторую искусственное дыхание, и так далее. Понятно, что если были наделаны ошибки в градостроительной политике

Федорченко: Я про ошибки градостроительной политики не согласен.

Николаев: Давайте просто. Если взять общую ситуацию, то сейчас в Новосибирске строится 490 объектов. 300 из них это полные окраины. 100 из них это отдаленные районы. 25 это центр. 60 дома, приближенные к центру. Поэтому, хотим мы или не хотим, нужно решать вопросы отдаленных районов. И у нас есть совершенно разные результаты.

Например, Чистая слобода построила два садика, строится школа, запустили трамваи. (На Плющихинском жилмассиве построено три детских сада прим. Тайги.инфо). Первое, для мамы с двумя детьми, которая не работает, проще водить ребенка в садик, если он будет во дворе. С садиками вопрос почти решен. С магазинами у нас вообще нигде проблем нет. Сейчас школу [на Чистой слободе] построят это вопрос будет решен. Что касается транспортной проблемы, то запустили трамвай пусть он сейчас и ходит без особой координации. И второе, они запускают автобус, который будет ходить по кругу и заходить на остановку электрички. Получается, они решат таким образом транспортную проблему, для тех кто работает.

Возьмем, жилмассивы Снегири и Родники. Там школы есть, построили детские сады, причем взяли брошенные детсады, я все это дело фотографировал. Садики, которые стояли там по 10 лет, вот их достроили. И сейчас рассматривается вопрос продления Красного проспекта до этой территории. Свой кусок «Энергомонтаж» построил. И вопрос в людях, которые этим занимались и [Иван] Сидоренко с Родниками, и [Кирилл] Покровский с Чистой слободой. А [мэр] Анатолий Локоть вообще чуть ли не имиджмейкер сегодня Чистой Слободы. То он там трамваи запускает, то школы запускает. Получается, у людей был какой-то административный ресурс, и они его использовали правильно.

Если экономическая ситуация будет ухудшаться, цены на «вторичке» упадут так низко, что «хрущевки» на окраине сравняются со стоимостью однокомнатной квартиры под самоотделку

Тайга.инфо: Мы сейчас обсуждаем ситуацию со стороны условной мэрии. Строящиеся микрорайоны вызывают давление на социальную инфраструктуру. Что с этим делать? Давайте обсудим сторону покупателя. Во-первых, у многих вообще нет выбора.

Холявченко: Например у него 1,2 млн рублей.

Николаев: Да. Человек приходит и говорит: у меня есть только 1,2.

Холявченко: Стандартный человек из северных городов Казахстана, из Павлодара, Усть-Каменогорска, который имеет огромное влияние на новосибирский рынок недвижимости, в том числе и новостройки. 1,21,3 млн. Всё! У него выбора нет. Это либо что-то большое от «Дискуса», потому что 1,2 млн это уже не студия, либо можно комнату в общежитии купить в центре, да немного еще останется.

Николаев: Либо небольшую студию в Стрижах. 20 квадратов.

Тайга.инфо: Даже с точки зрения весомого покупателя, покупать где-нибудь в Плющихинском жилмассиве перспективно? Там сейчас нет школ, поликлиник

Николаев: Смотря что. Студии нет. Полноценные однокомнатные, которые больше 40 квадратов да.

Холявченко: Которую можно купить, а потом продать.

Тайга.инфо: Можно я мысль закончу? В Плющихинском сейчас недостаточно школ, поликлиник и плохо с транспортом, но так или иначе муниципалитет эти проблемы должен будет решать. Скажем так.

Николаев: Недавно объявили, что будут тянуть линию метро.

Холявченко: Если мы говорим про Плющихинский, то он пользуется спросом и будет пользоваться. Потому что он сравнительно не отдаленный, есть гораздо более дальние. Поэтому там и цена упала в среднем меньше других районов города с такой же удаленностью, что интересно. И «вторичка», которая там есть, она до сих пор пользуется спросом, несмотря на то, что в аналогичных районах спрос упал настолько, что цены надо ронять еще больше, чтобы можно было из «вторички» что-нибудь продать. Потому что там уже вторичный рынок хорошо сложившийся. Дом на Высоцкого, 44, и так далее.

Тайга.инфо: А что будет со спросом?

Николаев: Сначала пройдет вымывание настроенного уже. Это будет 1,5 года, а что будет за 1,5 года

Холявченко: Это конечно. Краткий кризис перепроизводства.

Николаев: Ну, краткий в историческом смысле. 1,52 года. Когда те проекты, которые были начаты, заканчиваются. Инерция заканчивается. Ну сокращение же видите.

Тайга.инфо: Как вы думаете, после того, как всё вымоется, рынок придет к равновесному состоянию. Какие сегменты вырастут, какие упадут? Где сохранится спрос?

Николаев: С учетом того, что денег у людей немного, будет расти чистый «эконом». В «эконом-минус» остался только «Дискус». Он всех остальных «Вира-строй» и «Сибирь» из этого сегмента выдавил. Значит у него останется жилье в формате студии, начиная от 35 квадратов, и «однешки», «двушки», заканчивая уровнем в 65 квадратов. Либо большая студия, либо маленькая «двушка», «трешек» практически не будет. Там будет бОльшая часть спроса у людей, которые захотят купить вот это дешевое жилье.

С точки зрения класса «эконом», он будет быстрее развиваться. И высоким спрос будет на площадках, которые развиваются комплексно. Допустим, «Вира-строй» от «Дискуса», от Просторного жилмассива старается всеми правдами и неправдами переехать. У компании там осталось три дома, сейчас они строятся. А в тех домах, которые построены и сданы, есть непроданные квартиры. Тоже самое и касается таких гигантов, как «Томский домостроительный комбинат», который построил и уже год назад сдал квартиры. У ТДСК там осталось еще 80 непроданных квартир, в микрорайоне Тулинка.

Поэтому будет развиваться в сегменте «эконом-минус» «Дискус», в сегменте «эконом» будут развиваться компании, где есть инфраструктура «КПД-Газстрой», «Энергомонтаж», «Стрижи», «Сибакадемстрой». Но у «Сибакадемстроя» уже класс «комфорт». В этом классе тоже будет развитие там, где идет комплексная застройка микрорайоны Панорама, Европейский берег. Точечная застройка в хороших местах всегда будет пользоваться спросом. Если застройщик надежный. В районе улиц Фрунзе-Кошурникова все продается.

Холявченко: Я согласен, за одним исключением. Если общая экономическая ситуация в стране будет ухудшаться, то цены на «вторичке» упадут настолько низко, что «хрущевки» на окраине сравняются со стоимостью той же однокомнатной квартиры от «Дискуса» под самоотделку. Сейчас крайние этажи «хрущевок» где-нибудь на Затулинке за 1,451,5 млн в плохом состоянии можно найти. Если будет еще тысяч на 100200 ниже, то будет проще купить готовую «хрущевку», где хоть какой-то ремонт сделан. А «Дискус» надо купить и еще 200300 тысяч вложить в ремонт.

Тайга.инфо: Ну этот вариант вообще коллапс для строительной отрасли. Если «вторичка» упадет ниже, чем самые дешевые новостройки.

Федорченко: Этого никогда не будет.

Подготовил Алексей Мазур

Подписывайтесь на наш канал в Telegram:
только самые важные новости, мнения и интриги

Комментарии:
В связи с событиями, происходящими в мире, мы призываем вас к трезвому и взвешенному комментированию материалов на нашем сайте.

Мы с уважением относимся к праву каждого человека высказывать свое мнение. В то же время Тайга.инфо не приветствует призывы к агрессии, экстремизму, межнациональной вражде.

Также просим воздерживаться от оскорблений, в частности националистического характера.

Высказанные ниже мнения могут не совпадать с мнением редакции. Редакция не несет ответственности за содержание комментариев.

Не допустимы и удаляются комментарии, которые нарушают действующее законодательство и содержат:
  1. оскорбления личного, религиозного, национального, политического, рекламного и иных характеров;
  2. ссылки на источники информации, не имеющей отношения к обсуждаемой теме.
Нажимая кнопку «Комментировать», вы безоговорочно принимаете эти условия.

Рубрика:

Тип публикации:


Новости из рубрики:

© Тайга.инфо, 2004-2017
Версия: 5.0

Почта: info@taygainfo.ru

Телефон редакции:
+7 (383) 3-195-520

Издание: 18+
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на tayga.info обязательна.

Яндекс цитирования