Национальный проект «Доступное жилье» ведет к кризису на рынке недвижимости
27 Ноя 2006, 22:59

За последние семь лет тезис «недвижимость всегда растет в цене» стал аксиомой. А прогнозы о «скором обвале рынка недвижимости» звучали три года назад, два года назад и в прошлом году – и каждый раз предсказатели кризиса оказывались посрамлены.

 

Понять аналитиков, прогнозирующих неизбежное падение цен на недвижимость, можно. Есть простой закон рынка – ничто не может длительное время стоить существенно дороже себестоимости. А тот факт, что цена на недвижимость уже давно превысила ее себестоимость, не отрицается никем.

 

Конечно, это не относится к уникальным объектам, вроде квартиры в самом центре Москвы или коттеджа на берегу озера. Но что касается типовых квартир в многоэтажках в спальных районах любого мегаполиса, то бешеный рост цен на них в течение многих лет выглядит чем-то совершенно нереальным.

 

Тем не менее, это факт.

 

Причины роста цен

 

Первые несколько лет после кризиса 1998 года рост цен на квартиры объяснялся тем, что в стране стала расти экономика и у людей появились деньги. Появился спрос на квартиры, цены стали расти.

 

Но этот ресурс роста цен на квартиры, похоже, уже давно не играет главной роли на рынке недвижимости. Появились другие факторы. Люди стали вкладывать деньги в недвижимость с целью сохранить их и приумножить. Сказалось недоверие к банкам, инвестиционным компаниям и прочим паевым фондам. Слишком много было примеров того, как компании и банки исчезали вместе с собранными у населения деньгами.

 

Квартира же весьма привлекательное вложение средств. 20%-30% годовых не даст ни один банк, а недвижимость дает. В случае какого-то кризиса или банкротства от банка или инвестиционной компании не останется ничего, все деньги пропадут. Квартира же останется, ее можно в случае нужды продать. К тому же квартиру можно сдавать, под ее залог можно брать кредит. Есть и такая схема – занимаешь деньги, покупаешь квартиру, сдаешь ее, деньгами от аренды гасишь проценты и кредит – через какое-то время у тебя собственная выкупленная квартира.

 

Трудно оценить, какая доля квартир сегодня покупается теми, кто хочет в них жить, а какая – теми, кто просто вкладывает деньги. Но общеизвестно, что в новых московских многоэтажках заселяются далеко не все квартиры, а многие раскупаются, но пустуют – зачастую их даже не ремонтируют, так и стоят с печатями о сдаче квартиры строителями на входных дверях. В Новосибирске тоже не редкость, когда «частные инвесторы» скупают целые этажи в строящихся домах.

 

В результате рынок недвижимости в крупных городах России «оторвался» от действительности и стал расти, как мыльный пузырь, своего рода МММ. И к его накачиванию приложило руку правительство, обеспечив рост рынка еще на 30% за прошедший гол. Тот факт, что правительство начало национальный проект «Доступное жилье» с развития ипотечных программ, свидетельствует если не о слабоумии его членов, то об отсутствии элементарных представлений о законах сохранения в природе. Если мы с одной стороны имеем 100 тысяч квартир, которые будут построены и выставлены на рынок в этом году, а с другой стороны – 200 тысяч семей, желающих купить себе новое жилье, то какие деньги ты не выделяй, какие льготные проценты у ипотеки не делай – все равно половина семей останется без квартир. Но если всем этим семьям были выделены деньги, сопоставимые с ценами квартир на момент начала «нацпроекта», то единственным следствием ипотечных программ станет только безумный рост цен на жилье. Что мы и наблюдали весь этот год, когда ипотека набрала обороты.

 

Новосибирский аналитический еженедельник «Континент Сибирь» пишет: «как отмечает руководитель центра ипотечного кредитования «Афина Паллада» Елена Жукова, «каждые двое из троих обратившихся за покупкой недвижимости намереваются сделать это с привлечением кредитных средств, но только половина из них могут реально позволить себе осуществить это желание. В прошлом году ипотечные сделки составляли 20–25% от общего числа, в этом году их число возросло до 30–35%». А в агентстве недвижимости «Крэдит риэлт», по данным руководителя компании Валерия Болотова, доля ипотечных сделок еще выше: до 70%, а рост доли таких сделок за последние год-полтора — до 3,5 раза…

 

«Рынок ипотечных предложений растет как снежный ком, — рассказывает Елена Жукова. — Многие банки предлагают не одну-две, а четыре-пять ипотечных программ. За последнее время появились программы, позволяющие улучшить жилищные условия с отсрочкой продажи имеющейся в собственности заемщика недвижимости. Это позволяет в условиях быстрого роста цен купить недвижимость по сегодняшней цене, а продать — по «завтрашней», то есть получить максимальную цену за планируемое к продаже жилье, успеть сделать ремонт в приобретенной квартире, и так далее. За последний год несколько кредитных учреждений предложили программы ипотечного кредитования без первоначального взноса»

 

«Однозначно — не будь ипотечных программ, количество покупателей резко бы сократилось, — уверена Жукова. — Вернее, дело даже не в самих покупателях, а в количестве денег, которые покупатель готов заплатить за жилье».

 

И только теперь до правительства стала доходить простая мысль – чтобы жилье было доступным, его надо больше строить.

 

Скрытая угроза

 

«Но ведь рост цен на жилье приведет к росту строительства, в результате на рынке будет достаточно жилья. В этом и есть закон спроса и предложения, так что правительство все делало правильно, оно не должно заниматься строительством – это дело рынка», - возразит нам сторонник саморегуляции рынка.

 

Так то оно так, но рынок недвижимости имеет одну особенность – между повышением спроса до появления новых квартир на рынке должно пройти немало времени. Новый дом за месяц не построишь.

 

Самым узким местом оказалось даже не строительство дома. В России острый дефицит строительных площадок с возможностью подключения к коммуникациям. Кому нужен дом без света, воды и канализации? Между тем новых коммуникаций не строили уже лет 15-20, старые же изношены катастрофически. Им бы справиться с прежними нагрузками, куда уж тут новые.

 

Кроме того – острый дефицит мощностей по производству стройматериалов. Цементные заводы работают с полной загрузкой и не могут обеспечить потребности рынка.

 

Кроме того – нехватка квалифицированных кадров. Чернорабочих можно привезти из Таджикистана или из Китая, а где ты возьмешь каменщика шестого разряда?

 

Конечно, цены на рынке недвижимости дернули и разогнали этот огромный состав, который, кряхтя и скрежеща на поворотах, стал набирать скорость. Сейчас строительные площадки выделяют с обязательством подвести к ним коммуникации за свой счет, каменщикам платят больше, чем программистам и строят, строят, строят…

 

Возникает только один вопрос – а тормоза у этого эшелона есть? Что будет, когда машинист увидит, что рельсы ведут в пропасть?

 

Будет ли кризис?

 

Будем осторожны в прогнозах и не станем утверждать, что кризис на рынке недвижимости неизбежен. Но он весьма вероятен.

 

Опасным этот кризис делает наличие «инвестиционно-спекулятивной» составляющей. Те, кто вложил деньги в покупку квартир 2-3 года назад, при первых признаках падения цен на недвижимость начнут от них избавляться. И на рынок тогда окажется выброшено гораздо больше квартир, чем будет желающих их приобрести.

 

В лучшем случае цены встанут, в худшем – резко рухнут. Это зависит от степени массового психоза и от степени инертности продавцов. Если начнется паника, цены на квартиры могут упасть в полтора-два раза, как это было в 1998. Если продавцы в своей массе захотят переждать и не станут продавать «дешево», рынок впадет в стагнацию.

 

Но, кроме «спекулянтов», есть еще и множество тех, кто «влез в ипотеку», не подумав. Жизнь в кредит для россиян – новинка, а реклама представляет кредит в качестве «чуда потребления», мол, захотел – и игрушка (телефон, машина, квартира) – твоя. Жизнь «после чуда» в рекламе не показывают. Постоянная нехватка денег, экономия буквально на всем, включая еду, постоянные заемы «до зарплаты» и неприятные объяснения с родственниками, знакомыми и работниками банка, требующими очередной выплаты. И часто случается так, что берешь кредит или ипотеку, когда все хорошо и большая зарплата с великолепными перспективами, а потом вдруг оказывается, что это было временное везение. А ипотеку ты уже взял на двадцать лет.

 

Сколько веревочке не виться, а многим окажется не под силу выкупить «свою квартиру». И эта квартира попадет на рынок недвижимости – в уплату долгов. И это предложение на рынке не будет зависеть от психологии продавца. Продать заставят.

 

К тому же правительство, осознав свои предыдущие ошибки, теперь делает правильные шаги для снижения цен на квартиры. Другое дело, что эти меры могут вызвать обвал на рынке и усугубить его. В частности, предлагается повысить налог на имущество для владельцев нескольких квартир, подталкивая их тем самым, к продаже.

 

Между молотом и наковальней

 

Вот ведь как странно устроена жизнь. Высокие цены на жилье – плохо. А резкое их падение может быть еще хуже.

 

Для большинства цены на недвижимость – некая абстракция. Они как живут в своих квартирах, так и не собираются их менять.

 

Но для меньшинства это крайне болезненный вопрос. И если рост цен на жилье для одних – это досадное обстоятельство, не позволяющее купить жилье прямо сейчас, то падение цен станет настоящей трагедией для других.

 

Те, кто вложил деньги в недвижимость «всего лишь» потеряют часть денег. Обстоятельство досадное, но пережить можно. По настоящему туго придется тем, кто влез в долги ради покупки квартиры. А таких благодаря ипотечным программам становится все больше и больше.

 

Представьте, купили вы квартиру за полтора миллиона рублей, полмиллиона выплатили. А тут цены упали и квартиру теперь дороже восьмисот тысяч не продашь. А возможности выплачивать кредит нет. В результате останетесь без квартиры (выплатив полмиллиона!) и еще двести тысяч будете должны.

 

А вспомним еще хитрую схему - программы, позволяющие улучшить жилищные условия с отсрочкой продажи имеющейся в собственности заемщика недвижимости. То есть ты взял у банка деньги на покупку новой квартиры по нынешним ценам, а твою предыдущую квартиру продадут по завтрашним. Все отлично, пока цены растут. А если упали – лезь в петлю.


Как люди отреагируют на подобные обстоятельства? Сильно ли их утешит, что таковы законы рынка и что у нас теперь доступное жилье?

 

Несколько успокаивает тот факт, что весь рынок недвижимости по объему сделок пока находится в пределах стабилизационного фонда. В этом году объем ипотечного кредитования составил 110 миллиардов рублей, что примерно 1/30 стабилизационного фонда. Так что если полномасштабный кризис и случится, то произойдет это только при попустительстве правительства. Что, впрочем, совершенно не исключено. Монетизацию ведь тоже правительство делало.

 

Вызывает беспокойство и то, что в «бесконечный рост» уверовали, похоже, не только рядовые покупатели, но и банки. Получает все большее распространение практика безответственного кредитования. Многие банки начали предлагать ипотеку с нулевым первоначальным взносом, а также другие рискованные схемы, вроде уже упомянутой отсрочки платежа. В результате кризис на рынке недвижимости, если он разразится, почти наверняка вызовет кризис банковской системы – ведь вернуть вложенные деньги банки окажутся не в состоянии.

 

Ну а пока эшелон под названием «рынок недвижимости» несется на всех парах.

 

Аналитический отдел ТАЙГИ.info

Подписывайтесь на наш канал в Telegram:
только самые важные новости, мнения и интриги

Комментарии:
В связи с событиями, происходящими в мире, мы призываем вас к трезвому и взвешенному комментированию материалов на нашем сайте.

Мы с уважением относимся к праву каждого человека высказывать свое мнение. В то же время Тайга.инфо не приветствует призывы к агрессии, экстремизму, межнациональной вражде.

Также просим воздерживаться от оскорблений, в частности националистического характера.

Высказанные ниже мнения могут не совпадать с мнением редакции. Редакция не несет ответственности за содержание комментариев.

Не допустимы и удаляются комментарии, которые нарушают действующее законодательство и содержат:
  1. оскорбления личного, религиозного, национального, политического, рекламного и иных характеров;
  2. ссылки на источники информации, не имеющей отношения к обсуждаемой теме.
Нажимая кнопку «Комментировать», вы безоговорочно принимаете эти условия.

Рубрика:

Тип публикации:


Новости из рубрики:

© Тайга.инфо, 2004-2017
Версия: 5.0

Почта: info@taygainfo.ru

Телефон редакции:
+7 (383) 3-195-520

Издание: 18+
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на tayga.info обязательна.

Яндекс цитирования