Население испугалось недвижимости как чумы
10 Ноя 2008, 09:53 ТАЙГА.info продолжает публиковать высказывания представителей новосибирского рынка недвижимости и строительных компаний о финансовом кризисе и его последствиях. В этом выпуске вы найдете их предложения о том, как вести себя в непростой ситуации.

ТАЙГА.info продолжает публиковать высказывания представителей новосибирского рынка недвижимости и строительных компаний о финансовом кризисе и его последствиях. В этом выпуске вы найдете их предложения о том, как вести себя в непростой ситуации.

С докладом «Строительство в условиях нехватки финансовых ресурсов: проблемы и решения» выступил генеральный директор компании «Метаприбор» Владимир Мартыненков. «Наша компания начала готовиться к кризису весной прошлого года. Показательна была история летнего кризиса в Казахстане. Затем – в США, в Европе. Очевидно было, что мы движемся в ту же сторону. Но ситуацию, произошедшую в августе, сентябре, октябре, мы предусмотреть не могли. И наша антикризисная программа полностью не сработала. Мы подписали с управляющей компанией государственных пенсионных фондов «Лукойла» соглашение о финансировании наших объектов. К сожалению, время подготовки этого проекта - около шести-восьми месяцев. Ряд бизнес-проектов, которые были обеспечены иностранным финансированием, у нас приостановлены приблизительно до февраля-марта 2009 года. В их числе и строительство торговых и бизнес центров, финансирование которых уже началось. Поэтому в своей финансовой ситуации мы полагаемся на то, что делается на нашем рынке. У меня есть несколько соображений по этому поводу:

- нужно создать комиссию по проведению ревизии крупных инвестиционных проектов, которые обеспечены финансами, но строительство их почему-то не начинается. В городе есть несколько проектов, которые тормозятся по мелочам. Как обычно чиновники не до конца понимают ситуацию с кризисом, и не дают ход проектам, которые обеспечены финансированием. Для тех проектов, которые на сегодняшний день имеют обеспеченное финансирование, но только заходят на нашу территорию, надо сократить срок прохождения документов и получения разрешения на строительство. Например, в Нижнем Новгороде этот срок сократили для таких случаев до 40 дней.

- нужно мобилизовать городские и областные ресурсы. Можно было бы пересмотреть бюджетные программы в пользу строительства. Начать строить социальные проекты, которые все равно придется реализовывать. В любом случае городу и области легче получить кредиты на финансирование своих бюджетных программ, а банки боятся давать строителям кредиты.

- еще одна существенная проблема у крупных застройщиков – это арендные платежи по земельным участкам. У нас есть четыре земельных участка, где мы не начинаем строительство, потому что риски незавершения этих проектов очень высоки. С другой стороны, промедление увеличивает арендную плату. И вот у нас дилемма: строить или не строить. Поэтому город мог бы пересмотреть условия и отсрочить арендную плату, что хорошо помогло бы нам. Население же испугалось недвижимости как чумы. Всех пугает риск незавершения строительства. Не знаю, что могло бы быть надежнее чем вложение денег в недвижимость, но СМИ и власть не помогают этой ситуации меняться в лучшую сторону. Люди забирают деньги из банков и хранят их у себя дома, следовательно, для строителей эти деньги потеряны.

- считается, что рентабельность застройщика составляет 100% и выше, но это далеко не так. И все думают, что кризис – это хорошо, так как цены будут снижаться, но в действительности рентабельность строительных компаний – 10-15 %. В Новосибирске цены и так разумны: от 30 000 до 70 000 люди могут купить жилье эконом-класса.

- реальных денег нет и их заменителей тоже нет. Нужно продумывать какие-то новые схемы взаиморасчетов, чтобы хотя бы как-то между собой рассчитываться».

Эстафету принял председатель совета директоров ЗАО «Корел» Вадим Самойлов. Правда, он сразу предупредил, что не может ни предложить чего-то серьезного и разумного, ни спрогнозировать, что будет в будущем. «Владимир Мартыненков правильно сказал, что застройщикам банки не хотят давать кредиты. А если мы посмотрим на ситуацию с другой стороны: а кто мы такие, чтобы нам доверяли? Застройщики – такая веселая группа, которая не несет ответственность за свои действия. Мы должны брать на себя ответственность по расходу чужих денег, риски колоссальные и нам никто не верит. За свои действия мы должны отвечать деньгами, главное - за нарушение сроков. Нам важно выполнить свои обязательства перед инвесторами, банками и оставшимися кредиторами. Инвесторы – серьезные люди, которые могут привести наши компании к банкротству и вызвать социальный взрыв, а мэрии перед выборами придется всю эту ситуацию расхлебывать. В моем понимании в полной мере кризис не наступил, но обязательно грянет в первом квартале 2009 года, так как срок сдачи чаще всего – это четвертый квартал, плюс месяц, два на оформление, как раз получается первый квартал. Сюда попадут все, в том числе и банки с нулевыми активами. Еще хочу сказать о причинах: я конечно не готов серьезно все это объяснить, но рухнул сбыт квартир: у нас ушла ипотека, которая обеспечивала 20% продаж, ушли спекулянты. Еще одна причина: банковский кризис. Нарушена технологическая цепь, срываются обязательства. А поведение всех участников рынка – очень странное, все ведут себя по-разному. Моя личная позиция: государства раскручивали экономику за счет дешевых и доступных средств, и это отрицательно повлияло на экономику, как нашу, так и США. Сейчас власти предлагают выкупать квартиры по себестоимости, это очень здорово, но пока что эти распоряжения еще не приведены в систему».

Генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования Алексей Струков: «У нас нет собственных денежных средств, а это тот инструмент, который дает возможность инвестировать в ипотечное кредитование. Банки не имеют собственную массу денежных средств, так как они привлекали все эти денежные средства от иностранных инвесторов, но вследствие американского кризиса и в России начинают отказывать в ипотечном кредитовании, как следствие застройщики тоже не могут получить кредит. В Российской Федерации более 500 банков, в результате останется максимум 300. Так что мы видим, что проблема набирает обороты. Пик будет весной 2009 года. Но не все так плохо, как я сказал ранее, потому что правительство отдает себе отчет в том, что это системная проблема. Да, может повториться ситуация 1998 года, потому что вероятен массовый отказ от выплаты кредитов, поскольку цены на квадратный метр могут быть ниже, чем взял на себя заемщик.

В первую очередь, нужно спасать банковское сообщество, дать возможность сохранить его эффективность. Как помочь строительству? Много об этом говорят и пишут. Тем не менее, рассматриваются именно те ответы, которые имеют высокую степень готовности. Правительство понимает, что есть государственные обязательства, именно перед физическими лицами, военнослужащими и другими. Поэтому государство может создать мягкую платформу, выкупая жилье для таких граждан. Это первый путь, когда государство может поддержать своих застройщиков. Второй путь - это ипотечное кредитование. Все знают, что увеличивается уставный капитал федерального агентства на 60 млрд рублей и увеличивается уставной капитал регионального агентства до 200 млн рублей. Понятно, что строительство не сможет выжить без сбыта. Нужно поддержать и удержать объемы кредитования - в Новосибирске это около 20 млрд рублей в год. Сейчас я не говорю о том, чтобы быть на том же уровне, но надо к этому стремиться. С учетом того, что мы откидываем проблематику вторичного рынка и переходим на первичный, то нужно хотя бы выйти на 10 млрд рублей. Сама ипотека работает только на готовом жилье, с помощью которого застройщики могли потом получать «готового» заемщика и «готового» покупателя. К 2010 году ситуация должна сдвинуться с места, и мы будем выходить из этой ямы, то есть кредиты опять начнут активно работать.

Еще один важный вопрос - возможность кредитования граждан на этапе строительства. Я подчеркиваю, что ипотечный кредит не может быть выдан на этапе строительства. Да, это достаточно сырой продукт, кредитовать под залог прав долевого участия. Честно говоря, я не очень уверен, что он будет реализован в сегодняшнем дне. Есть инициатива создания профессионального сообщества застройщиков. Подобное сообщество может само по себе реализоваться при финансовой поддержке, но должны быть для всех единые правила поведения.

Самая главная проблема сегодня - это не только проблема ипотечного кредитования, но и испуг инвестора. Он не готов давать деньги, если не понимает механизм возврата своих денежных средств. Будет застройка - будет и ипотека!»

Директор АН «Сибакадемстрой-недвижимость» Владимир Голованов выступил с докладом «Вексельные программы финансирования рынка недвижимости»: «В 1994-96-х годах для того, чтобы устранить нехватку денежных средств для строительства, существовала практика жилищно-облигационного займа. Строящиеся квартиры продавали маленькими кусочками. Готовясь к этому выступлению, я понял, что механизм, который был использован в те годы сейчас, конечно, не применим. И вообще такие слова как «облигации», «векселя» в связи с кризисом на финансовых рынках приобрели несколько негативный оттенок. Что касается моих соображений по поводу кризиса. Здесь, несомненно, есть два компонента: это кризис реальный и кризис доверия и веры. Я имею в виду доверие между экономическими контрагентами. В последнее время мы стали меньше верить друг другу, и в этом есть некая проблема. Второй кризис – это кризис веры, веры в будущее. Что такое инвестиции и что такое долгосрочные проекты? Мы занимаем деньги и верим, что завтра мы будем жить лучше, мы заработаем и отдадим долг. Сегодня всем нам, и в том числе населению, с коим нам приходится общаться как риэлтерской компании, тяжело верить в завтрашний день. Кстати, очень интересно, что буквально несколько месяцев назад по опросу некой организации, Новосибирск был признан самым оптимистичным городом страны. Когда трудно представить себе завтрашний день, прежде всего, не приобретаются товары длительного пользования, в том числе и недвижимость. В этой обстановке нам больше всего приходится, конечно, работать с психологией покупателя, убеждать его, что не надо откладывать жизнь на завтра, что сегодня ситуация еще позволяет производить задуманные операции по улучшению своих жилищных условий. Пока половина россиян верит, что недвижимость не упадет в цене, а останется на том же уровне, либо, скорее всего, поднимется, мы будем работать.

Что касается моих предложений. Если говорить о кризисе веры, то, конечно, было бы очень полезно, если бы государство или какие-то государственные органы, либо некие профессиональные союзы создали механизмы, гарантирующие, что если застройщики не выполнят своих обязательств, то кто-то попытается покрыть хотя бы часть этих затрат. По примеру того, что вклады в банках сегодня гарантируются государством. Хотя сам лично я не знаю, когда государство компенсировало хотя бы один рубль в каких-либо банках. Но суть в том, что само обязательство что-то компенсировать решает проблему и при этом стоит недорого, потому что реально выплачивать, по крайней мере, в массовом масштабе, пока ничего не приходится. То есть, было бы хорошо, если бы кто-то взял на себя гарантии, что конкретные объекты будут достроены в срок, в обратном случае, кто-то возьмет на себя финансовые обязательства.

Второе предложение. Сегодня время создавать некие альянсы, как по горизонтали (то есть всем застройщикам нужно объединяться), так и по вертикали. Мы, как риэлторы, находимся на переднем плане, общаясь с клиентом. Мы все понимаем, что важно не столько построить, сколько продать. Это, конечно, некая условная формула. Но, тем не менее, сегодня было бы правильно объединиться - от производителей строительных материалов до застройщиков, строителей, риэлторов. У каждого есть свои активы, свои наработки. Я еще раз напоминаю, что сейчас наша основная работа – убеждать и успокаивать покупателя, работать с ним на психологическом уровне. Понятно, что это все потребляется достаточно серьезными рекламными бюджетами. В этой ситуации было бы правильно объединить усилия. Хороший пример – компания «Дискус плюс». Почему у нее дешевый квадратный метр? Потому что, прежде всего, у нее есть свои производственные мощности. Затем, если бы в этом альянсе появился бы крупный риэлтор, то можно было бы убедить энное количество потребителей, что нужно произвести покупку квартиры именно сегодня. Поэтому я призываю всех участников рынка активнее налаживать альянс. Думаю, что это поможет многим выжить в этой ситуации».

В следующем (заключительном) выпуске участники круглого стола горячо подискутируют друг с другом и подведут итоги своей работы. С частью первой вы можете ознакомиться здесь. Оставайтесь с ТАЙГОЙ.info.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram:
только самые важные новости, мнения и интриги

Комментарии:
В связи с событиями, происходящими в мире, мы призываем вас к трезвому и взвешенному комментированию материалов на нашем сайте.

Мы с уважением относимся к праву каждого человека высказывать свое мнение. В то же время Тайга.инфо не приветствует призывы к агрессии, экстремизму, межнациональной вражде.

Также просим воздерживаться от оскорблений, в частности националистического характера.

Высказанные ниже мнения могут не совпадать с мнением редакции. Редакция не несет ответственности за содержание комментариев.

Не допустимы и удаляются комментарии, которые нарушают действующее законодательство и содержат:
  1. оскорбления личного, религиозного, национального, политического, рекламного и иных характеров;
  2. ссылки на источники информации, не имеющей отношения к обсуждаемой теме.
Нажимая кнопку «Комментировать», вы безоговорочно принимаете эти условия.

Рубрика:

Тип публикации:


Новости из рубрики:

© Тайга.инфо, 2004-2017
Версия: 5.0

Почта: info@taygainfo.ru

Телефон редакции:
+7 (383) 3-195-520

Издание: 18+
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на tayga.info обязательна.

Яндекс цитирования