Рекомендации губернатора Новосибирской области по аукционам развития застроенных территорий до сих пор не выполнены

09 Апр 2013, 03:02

Мэрия Новосибирска объявила аукцион на развитие застроенных территорий в Заельцовском районе, который состоится 29 апреля. Департамент строительства и архитектуры разделил территорию в 2,22 га так, что застройщики могут снова отказаться от участия в торгах.

На аукцион выставлено четыре участка в границах улиц Плановая, Вавилова и Тимирязева. На них находится 14 жилых двухэтажных домов, признанных аварийными. Площадь наибольших территорий 0,68 га и 0,62 га, тех, что поменьше — 0,42 га и 0,49 га. Отметим, что первый и последний участки самые дорогие из-за того, что на них стоят по четыре ветхих дома: 8,4 млн и 6 млн соответственно. 

Департамент архитектуры и строительства нарезал территорию таким образом, что участок, выходящий на улицу, Плановая получился в форме третьей части от буквы «Ш», причем между нынешними домами Плановая, 54 и 2-ая Союза Молодежи, 21 участок решили окончательно превратить в загогулину и сузили его. Очевидно, что добросовестные застройщики не будут заявляться на этот участок.


Рядом, по улице Плановая,50, «Строймастер» разместил свою многоэтажку по диагонали из-за того, что собственник магазина, находящегося в соседнем ветхом доме, отказался идти под снос. В ситуации с участками, выделенными мэрией в Заельцовском районе, одним из решений сейчас видится строительство таких же «диагональных» домов, мягко говоря, не традиционных для облика Новосибирска. Профильный департамент городской администрации, кажется, уже привычно нарезал участки по наитию.

Отметим, что квартиры застройщика, выигравшего аукцион на проблемный участок, будут значительно дороже из-за его расположения и сноса домов с той территории, на которой строительство физически невозможно. В таком случае, чтобы вернуть затраты на снос и получить прибыль, бизнесмен должен возвести, к примеру, не 12-этажку, а 19-ти, что несомненно приведет к уплотнению застройки, а возможно и нарушению градостроительных норм.

Квартиры застройщика, выигравшего аукцион на проблемный участок, будут значительно дороже из-за его расположения

«Все равно какое-то проектное решение должно быть, — утверждает председатель правления новосибирского регионального отделения союза архитекторов России Владимир Пискус. — Нужно зарисовать комплексное решение архитектурное жилых домов, которые предусматриваются на данном участке. Должна быть комплексная разработка с захватом близлежащих райончиков, участков земельных, чтобы понять, что на этом земельном участке можно делать. Если сегодня отрезать какой-то земельный участок локальный, на него можно поставить какой-то высотный объем, который впоследствии повлияет или на инсталляцию, или на обеспечение земельным участкам соседним при строительстве жилых домов».

Напомним, что, согласно постановлению мэра Новосибирска Владимира Городецкого № 563-а от 23.07.2007, расчетная плотность населения жилого микрорайона не должна превышать 462 человек на гектар. Поэтому, если странный участок все же будет приобретен и в проекте застройки появится «свечка», остальные компании по закону будут обязаны уменьшить этажность, что, разумеется, скажется на их прибыли.

«Согласно действующим нормативам плотность населения считается не на участке застраиваемой территории, а в границах микрорайона или квартала, то есть берется средняя температура по больнице, — говорил в интервью Тайге.инфо президент ассоциации строителей и инвесторов Новосибирской области Константин Боков. — Но в случае высокой плотности, создаваемой новостройкой, неудобства, в первую очередь, будут испытывать жители близлежащих к ней домов, а никак не весь микрорайон в целом. Достаточно много новостроек, если посчитать реальную плотность, что она во многом превышает положенные 460 человек на 1 Га. И тут получается определенное лукавство — и по отношению к жителям кварталов с таким новостроем, и по отношению к застройщикам, которые такое строительство ведут».

«Плотность населения считается не на участке застраиваемой территории, а в границах микрорайона, то есть берется средняя температура по больнице»

Боков предложил осуществлять застройку таких территорий, как выставленные на аукцион в Заельцовском районе, по единому комплексному плану. По его мнению, не важно, кто станет автором проекта планировки: департамент, застройщик или сторонний эксперт, хотя в градостроительном кодексе это, все же, обязанность строителей. В любом случае проект должен отражать единую идеологию застройки квартала

«В свое время была подобная ситуация — участок всего на 10 соток, обычная дача, грубо говоря, но в черте города по улице Писарева в районе пересечения с Семьи Шамшиных, — вспомнил Владимир Пискус. — Тогда главный архитектор города Арбатский Валерий Петрович попросил меня нарисовать от Шамшиных до улицы Татарской застройку всего квартала на Писарева. Тогда в общей ситуации можно было понять, что с этим участком сделать, как его выделить, какого назначения будет объект на этом участке. То есть из-за 10 соток я прорисовал проектное предложение гектаров на 5-10 между Писарева, Татарской, Островского и Шамшиных — единой предложение по застройке».

Общий проект застройки квартала, возможно, должны предоставить те строительные компании, которые собираются идти на аукцион. «Если каждый будет делать все, как ему вздумается, то будет бардак в городе», — добавил Пискус.

«Мы должны не допускать реализации проектов, которые выгодны только застройщикам. Получить очень высокую продажную цену, а дальше трава не расти»

«У нас градостроительный кодекс совершенно не работает, он не отражает сути проектирования. Эти законы, зачастую, пишут люди далекие от архитектуры: экономисты, юристы. В результате мы не имеем четкой системы с земельным участком. Если раньше было понятие архитектурно-планировочное задание, и по нему уже определялись основные параметры объекты (материал, этажность, конструкция), то сегодня есть градостроительный план, который не задает решения по тем или иным градостроительным объектам», — рассказал архитектор.

Добавим, что 28 февраля на сессии заксобрания области ее губернатор Василий Юрченко заявил, что в ближайшем будущем правительство вместе с мэрией примут новые правила жилищной застройки, согласно которым в городе можно будет сносить микрорайоны с ветхим жильем только комплексно, а ни как сейчас — частями.

Понятно, кому было адресовано послание главы региона. «Мы должны не допускать больше реализации таких проектов, которые выгодны только застройщикам. Получить место, получить очень высокую продажную цену, а дальше трава не расти», — заявил на сессии губернатор. Судя по объявленным в Заельцовском районе торгам, департамент архитектуры и строительства, вероятно, предпочел не заметить пожеланий Юрченко.