Как сменить управляющую компанию и не заставить всех друг друга ненавидеть

На прошлой неделе в новосибирском клубе «Гевара» прошёл круглый стол «Как сменить управляющую компанию». В обсуждении этой темы приняли участие руководители управляющих компаний, представители власти, журналисты и общественные деятели. Пассивность граждан, монополизм управляющих компаний, административный сумбур, инертная судебная система — всё это способствует затяжному кризису в сфере ЖКХ. Но как с ним бороться и что будет дальше?
 

Артем Демченко, журналист, руководитель общественного движения «Клуба Управдом»: Сначала управляющие компании были не управляющими компаниями, а эксплуатирующими организациями. Они работали с дирекцией единого заказчика в качестве субподрядных организаций по эксплуатации жилого фонда. То есть, заказчиком выступала мэрия Новосибирска, а эксплуатировали жилой фонд ЖЭУ, которые затем стали УК.

По-хорошему, должны были состояться собрания собственников жилья, собственники должны были выбрать себе УК, утвердить договор управления, подписать его, и только после этого мэрия должна была бы передать управление этим многоквартирным домом. Такие собрания проходили в очень редких случаях.

Могу сказать по моему дому. Есть протокол №1 общего собрания, и некая Екатерина Константиновна Т., которую в доме никто не знает, инициировала это собрание. Проголосовал у нас на собрании глава администрации Ленинского района. В общем-то, кроме него и Екатерины Константиновны, больше никто не голосовал. Этого было достаточно, чтобы Дирекция единого заказчика передала мой многоквартирный дом в управление «Службы заказчика по ЖКХ Ленинского района».

Архитекторов «замечательной» модели можно поздравить: они нажили большие проблемы 

Примерно так же происходило во всех районах города. Около 50% жилого фонда в районе получала какая-то карманная УК, имеющая некие связи с администрацией района. В частности, собственниками «Службы заказчика по ЖКХ Ленинского района» являются директор, а также жена заместителя главы администрации. Ещё примерно по 25% жилого фонда района передавалось в другие УК.

Архитекторов этой «замечательной» модели можно поздравить: они себе нажили большие проблемы. В связи с последними изменениями в жилищном законодательстве орган местного самоуправления должен будет, по обращениям собственников, в случае выявления фактов недобросовестного выполнения УК своих обязанностей собирать собрание и менять УК.

Как её поменять, если у нас жилищный фонд раздали «большими пластами»? Например, на Затулинском жилмассиве есть такая замечательная «Управляющая жилищная компания». Больше ни одной УК там нет. Как органы местного самоуправления будут искать там другую УК — непонятно. Примерно такая же ситуация — везде.

Сегодня, спустя несколько лет, ситуация на рынке управления многоквартирными домами почти никак не изменилась. Домов, которые сменили форму управления, несколько десятков из восьми тысяч. Собственникам и пойти-то некуда, чтобы сменить УК — ради одного небольшого дома никто не станет заморачиваться. Выгодны большие дома-«корабли». Может быть, за них когда-нибудь начнется борьба.

Хотелось бы дополнительно сказать о роли местного самоуправления. У нас в каждом многоквартирном доме есть муниципальные помещения. В своё время администрация, голосуя от имени этих помещений, выбирала ту или иную УК. Но нормальных договоров управления между собственником-муниципалитетом и УК нет.

Чем занимались районные администрации? Видимо, их ситуация с большими монстрами ЖКХ устраивает 

Чем занимались районные администрации, мне, честно говоря, непонятно. Мы сейчас плачем от того, что нет нормальных отчётов, нет тарифов, ничего нет, всё плохо. А чем занимались районные администрации? Чиновники как знающие закон люди должны были написать нормальный договор, в котором была бы предусмотрена возможность нормального отчёта. Но никто этим не занимался. Видимо, чиновников вся эта ситуация с большими монстрами ЖКХ устраивает.

Видимо, единственный выход у жителей многоквартирных домов в сложившейся ситуации — смена формы управления. Но и в этом жители ограничены, так как форма непосредственного управления остается только для очень маленьких домов.

Остаётся только создание ТСЖ. Но так как наши граждане не очень представляют, что это, процесс будет долгим и нелёгким. Уже появились примеры, когда в домах возникает две группы жильцов, одни бьются за ТСЖ, другие — за УК.

Нет прозрачности в сфере ЖКХ. Вот попробуйте «забрать» хороший дом, где около 10000 квадратных метров, который приносит доход, где достаточно денег, чтобы выполнять любые работы. Вы полгода, в лучшем случае, будете ходить по судам.

Ольга Каримова, генеральный директор УК «Петер Дуссманн-Восток»: От полутора до двух лет.

Демченко: Потому что мэрия не может сделать так, чтобы дома передавались нормально.

Николай Малай, заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска: А причём здесь мэрия?

Демченко: Политики нормальной жилищной у нас в городе Новосибирске нет.

Каримова: В муниципальной собственности 10-15% квартир. Всё зависит от решения остальных собственников, мэрия не может решать за них.

Демченко: Мэрия может решить, чтобы процесс передачи происходил нормально.

Малай: Очень большое заблуждение, которое уважаемый журналист пытается внедрить в мозги наших собственников. С точки зрения действующего законодательства домом управляют собственники, и никто, кроме соответствующих надзорных органов, в эти отношения вмешиваться не может. Мэрия города Новосибирска может рассмотреть вопрос, посмотреть положение сторон, дать разъяснения, подсказать, чтобы надо сделать в данной ситуации. Но не более. Остальное — за пределами полномочий мэрии.

В каждом доме действительно обязательно есть два лагеря и «гражданская война»

Я вижу здесь две проблемы. Первая — в каждом доме действительно обязательно есть два лагеря, и предводители этих лагерей очень успешно устраивают «гражданскую войну». Вторая проблема — соответствующие надзорные и контролирующие органы, которые могли бы вмешиваться в эти процессы и быстро ставить всё на места, они очень осторожно к этому относятся.

Алексей Мазур, обозреватель Тайги.инфо: Какие это органы?

Малай: Прокуратура.

Евгений Митрофанов, руководитель Новосибирского областного общественного фонда «Фонд защиты прав потребителей»: Присоединяясь к предыдущему оратору — большая часть протоколов собраний собственников были сфальсифицированы. В частности, я с этим совершенно случайно столкнулся по своему собственному дому. Мэрия города Новосибирска вместо того, чтобы осуществлять затратные вещи (конкурсы), проголосовала несуществующими метрами. По нашему дому она проголосовала тремя тысячами квадратных метров вместо тысячи, которые на тот момент были актуальны. Этими тремя тысячами голосов она выбрала управляющую компанию. Пришёл представитель администрации Центрального района и говорит: «Чему вы удивляетесь? У нас 90% домов отданы в управление таким способом».

Ответ из прокуратуры мне пришёл — «Да, действительно, эти факты подтвердились». Да, теперь есть замечательная возможность обратиться с иском в суд. Но если развивать ситуацию дальше, она приведёт к тому, что возникнет возможность жильцам не платить за оказанные услуги, в результате управляющая компания просто умрёт.

В силу того, что большинство УК зашли на рынок административным путём, они работают «через пень-колоду». Объём оказанных услуг обычно не соответствует не то что нормативам, а обычному здравому смыслу. Дом в центре города — и вот такая вот наледь. Все с этим сталкивались. Управляющие компании продолжают пользоваться чердаками, подвалами, фасадами без согласия собственников. Деньги идут в УК. При попытке сменить УК она не отпускает дом, не подписывает протокол.

Каримова: Я здесь одна — управляющая компания...

Александр Абалаков, генеральный директор ГК «F1»: Почему же, одна?

Каримова: Да, извините. Понимаете, в городе 52 управляющих компании, и такое ощущение, что все — до такой степени плохие! Ко мне столько домов приходит — перейти с одной УК в другую.

Абалаков: Давайте, кто-нибудь, скажите что-нибудь хорошее про управляющую компанию.
 

 

Митрофанов: Я просто рассказываю общую ситуацию на рынке.

«Чему вы удивляетесь? У нас 90% домов отданы в управление таким способом»

Я много думал, какая форма управления многоквартирным домом была бы оптимальной. На мой взгляд, нужно создать ТСЖ и после этого заключить договор с УК. Причём не в соответствии с положением, а в соответствии со здравым смыслом и сложившимися отношениями на рынке. И оплачивать услуги УК, закрывая каждый месяц акт выполненных работ. Акт — вот оплата. Нет выполненных работ — до свидания. Вот это, на мой взгляд, единственно возможный способ.

Абалаков: Я присоединяюсь к вашему предложению, ТСЖ плюс УК — это наиболее эффективная модель. Чем УК может быть лучше ТСЖ? Тем же, чем крупный завод лучше маленького предприятия — можно оптимизировать процессы и издержки. Я предлагаю обсудить более общую, чем переход от одной УК к другой, проблему — модель управления жилищным комплексом.

Наш президент Дмитрий Медведев подписал изменения в Жилищный кодекс. Они кардинально меняют основы рынка. Наделяя муниципальные образования контрольными правами, требуя от них контролировать УК, мы фактически возвращаемся к прежней модели ЖКХ, которая была до реформы 2006 года.

Та реформа, если кто помнит, предполагала самоуправление. Жильцы сами должны были принять решение — создают ли они ТСЖ, осуществляют ли непосредственное управление или нанимают УК. Но ключевым было слово «сами». Так вот у меня вопрос, являются ли изменения в Жилищном Кодексе признанием того, что жильцы сами не справились? Ведь фактически сегодня их власть подменяется властью муниципалитета.

Александр Бакаев, модератор круглого стола: Разве это не контроль?

Абалаков: А что такое контроль? Жилец пришёл, пожаловался — значит, сам не справился с ситуацией. «Барин, приди, рассуди». Если раньше муниципалитет мог сказать «Вот суд, обращайтесь туда», то теперь он обязан принимать меры. А какие меры? Надавать по шапке управляющей компании.

Малай: Что касается нововведений в Жилищном кодексе. Как уже было сказано, органам местного самоуправления работы прибавится. Прибавится по трём направлениям. Первое — придётся заниматься созданием советов домов, те же самые ТСЖ без образования юридического лица. Нужно будет заниматься проверкой в случае обоснованных и необоснованных обращений, связанных с невыполнением обязательств по договору управления. И необходимо будет проводить общие собрания для отказа от услуг УК, которая не выполнила свои обязательства.

Не являются ли изменения в Жилищном кодексе признанием того, что жильцы сами не справились?

Если собственники такое собрание не посетят, либо не выберут новую УК, муниципалитет будет обязан провести конкурс на управление этим домом. Если ни одна УК не приходит на дом, через три месяца проводится очередной конкурс, где плата за жилое помещение повышается не менее чем на 10%. Мы действительно чувствуем, что придётся очень много работать, потому что количество обращений по этому поводу очень большое. Ну, я думаю, что мы справимся, так же, как мы справились с передачей управления.

Что касается вопросов — законно или не законно. Давайте обратимся к Жилищному Кодексу. Если поезд ушёл, мы возвращать его не будем. Там чётко написано — если собственник не участвовал в собрании или голосовал против, в течение шести месяцев выявил факт нарушения своих прав, он вправе отменить это решение в судебном порядке. Поэтому, кто хочет отменить, тот отменяет.

Но мы должны понимать, что эта удовлетворенная потребность породит две новых — нужно будет провести собрание по выбору формы управления и найти управляющую компанию, либо найти актив, который управлял бы домом в форме ТСЖ или при непосредственном управлении. А у нас же большинство не хочет выходить за порог своей двери. И любое положение требует ответственности, а ответственности никто не хочет. Поэтому очень трудно найти на доме человека, который бы удовлетворял всем требованиям.

Светлана Суворова, директор СРО НП «Сибирский межрегиональный центр регулирования деятельности в сфере ЖКХ»: Я директор саморегулируемой организации, которая объединяет УК и ТСЖ, в наше СРО входит 61 организация из Новосибирска, Новокузнецка и Красноярска. Я считаю, что та реформа, которая сейчас грядёт — это действительно откат назад, на жёсткое государственное регулирование, на контроль и подконтрольность всех процессов не только органам местного самоуправления, но и регионального и федерального уровня.

То, что отдавалось саморегулируемым организациям во всех сферах, в сфере ЖКХ с двух сторон получается подконтрольно. Управляющие организации — единственные коммерческие организации, которые обязаны раскрывать информацию, включая всю финансовую информацию, по вопросам управления домом, и сама саморегулируемая организация обязана раскрывать информацию о своих членах в полном объёме. То есть, здесь, в СРО, создавался достаточно серьёзный инструмент регулирования, где разрабатываются стандарты и правила, специализированные органы по контролю, дисциплинарная комиссия.

Этот инструмент работает, вот Ольга Александровна может рассказать, какие проверки проводились. Когда к нам обращаются с жалобами на передачу дома в управление, что наша УК какие-то документы не передаёт, мы тоже выезжаем и участвуем в этом процессе. Бывает 50 на 50. Бывает, и собственники неправильно проводят собрания, бывает, что и УК неправильно отслеживают процедуру передачи. Этот инструмент добровольный, он необязательный, в отличие от других рынков. Я считаю, что сюда, в СРО, пришли действительно те компании, которые собирались работать на рынке с открытым забралом.

Сейчас всё откатывается, всё идёт под контроль государству. Жилищная инспекция наделяется дополнительными функциями по штрафам, по административному воздействию на УК. Сами знаете, что эти административные воздействия весьма и весьма высокие — 20, 30, 40, 50 тысяч. Каким образом тогда должна УК решать вопросы по нормальному обслуживанию домов?

Для нормального содержания дома собственники тоже должны нести какую-то ответственность 

Вот координационным советом мэрии Новосибирска был разработан и утверждён рекомендуемый договор управления. Говорят, что его у нас нет. Он у нас есть. Там были включены такие моменты, что если собственник не принимает никаких решений по предписаниям, которые выдаёт жилищная инспекция, то УК после инициации собрания собственников и непринятия решения имеет право просто выставлять эти деньги собственникам. Для нормального содержания дома собственники тоже должны нести какую-то ответственность. В первом варианте Жилищного кодекса была заложена ещё и ответственность собственника. Сейчас, видимо, по политическим соображениям, эту ответственность убрали. Управляющие компании отвечают за всё, ТСЖ в том числе. Идет жёсткий контроль за ТСЖ, за любыми решениями.

Теперь любой собственник, пожаловавшись, нагружает все органы проверками, а функций у этих органов не много. Что они могут сделать, эти органы? Либо инициируют собрания, либо так же идут в суд. Получается, мы просто плодим большую-большую надстройку, механизм государственного контроля. Вот сейчас жилищная инспекция уже подает на расширение штата. Им штат надо расширять. Им надо вести реестр УК, реестр ТСЖ, все уставы кто-то должен проверять. Типовой устав не утверждён — с чем сверять? Договор типовой не утверждён — с чем сверять? Все бюллетени проверять — мы что, должны графологическую экспертизу делать? Каким образом весь этот механизм реализовывать? Честно говоря, прочитав, только диву даёшься.

С одной стороны — в пользу собственников всё делается, с другой — нет. Осложняется создание ТСЖ. На каждого проголосовавшего надо дать данные. Кто вам паспортные данные выдаст? Вот такая пачка документов требуется. Ограничивается создание ТСЖ на нескольких домах. Непосредственные управление тоже ограничивается. Судя по тому, как у нас всё делается, это реформирование выльется в сложные проблемы.

Артём Скатов, депутат Законодательного Собрания Новосибирской области: Я не такой специалист, как многие из вас. Я сужу со своей колокольни, с одной стороны, как депутат, к которому приходят избиратели и, конечно, большинство вопросов касается ЖКХ. С другой стороны — как специалист по связям с общественностью, который видит с профессиональной точки зрения выстраивание отношений между УК и собственниками квартир.

Хотелось бы тут три проблемы подчеркнуть. Одна проблема — безразличие и безынициативность собственников. Другая проблема — невозможность управляющим компаниям законными и прозрачными методами окупаться и быть прибыльными. И третья проблема — существующая инертная судебная система, которая затягивает эти процессы на два года.

По безразличности жильцов — я вижу две причины. Это привычка, когда за жильцов много лет всё решали. Другая причина — неспособность некоторых УК вести качественную и добротную работу с собственниками. Сейчас работа выстраивается в основном через старших по домам, сейчас советы вводят, но это такая архаичная структура, и она до каждого собственника не позволяет достучаться. С безразличными людьми работать действительно очень сложно, но с ними нужно работать.

Существуют методы, которые это позволяют. Вот у нас, например, ТСЖ, и мы способы находим. Вот я, например, создал в интернете «ВКонтакте» группу дома, и там уже в группе рождаются какие-то инициативы, а потом уже собирается группа, выходит на общее голосование.

Управляющим компаниям следует, наверное, как-то объяснять жителям, куда уходят их деньги 

Сегодня жители воспринимают УК как какую-то головную структуру, которая собирает деньги, которые непонятно куда уходят. И здесь коммуникативная проблема. С одной стороны, УК, которые пытаются выжить в существующих условиях, с другой — жильцы, которые не могут понять, куда их деньги уходят. Вот здесь основная проблема, и основная задача — такую коммуникативную систему выстроить. УК следует, наверное, как-то объяснять жителям, куда уходят их деньги. Быть может, дать возможность посмотреть на сайте.

И ещё к вопросу о смене УК. Когда ко мне жители приходят с жалобами на УК, я предлагаю им следующее — повесьте объявления «Тогда-то тогда-то состоится встреча по смене управляющей компании». Даже не с юридической процедурой, а с информационной. Дом нужно «взорвать». И тогда начинается — управляющая компания приходит, начинает людей собирать, спрашивать кого-что. Моя задача, как депутата, — встряхнуть дом, разбудить жителей, чтобы они поняли, что они принимают решения.

Абалаков: Сложилась такая ситуация: идёт постоянная ругань ЖКХ. Плохо, плохо, плохо. Но, тем не менее, город живёт, город работает. А если постоянно говорить «ты плохой, плохой, плохой», как жена мужу, он плохим и становится. В прессе везде пишут: «Воры, бездельники». И мы столкнулись с такой проблемой — нормальные люди не идут работать в сферу ЖКХ, потому что ты, как ни старайся, всё равно будешь плохим. Не все люди идут за деньгами, есть и другие мотивационные стимулы.

«Плохие, 25 миллиардов украли!» Да где взять 25 миллиардов?

Надо похвалить, сказать доброе слово. А когда открываешь газету — «Плохие, 25 миллиардов украли!» Да где взять 25 миллиардов? У нас вся программа ЖКХ была шесть миллиардов за три года на всю область. И очень трудно найти людей. Вот меня начинают ругать — «Кого ты берёшь директорами в управляющие компании?» Так это же проблема! Люди же нормальные не идут! И у меня призыв ко всем вам, журналистам, которые здесь сидят: вы хоть чего-нибудь иногда хорошее находите! Уверяю, не всё плохо.

Я был большой сторонник ТСЖ. Пока не столкнулся с реальной работой. Всякие люди там есть. И уверяю, там поймать за руку гораздо сложнее, чем в управляющей компании. Поэтому, я считаю, схема ТСЖ плюс управляющая компания — наиболее оптимальная схема работы. И мы готовы так работать! Я считаю, за такой моделью будущее.

Тамара Архипец, председатель правления Новосибирской лиги объединений домовладельцев: Проблема не в том, что все равнодушны. Дело в том, что те, кто более-менее здравомыслящий, у кого работает голова, — те зарабатывают деньги. У меня, например, взрослый сын, он говорит: «Мне до этих проблем ЖКХ никакого нет дела». Потому что, если над ними потекла крыша, они сбросились стояком, минуя жилищную компанию, и сами отремонтировали крышу. Потому что он никогда не будет заниматься вот этими глупыми вопросами — ходить галочки ставить и так далее. Кто заставит? Кто вменяет в обязанность людям заниматься не их делом? Они не хотят этим заниматься.

Бакаев: Это же их собственность.

Архипец: Ну и что, что их собственность? Он способен заплатить, вы понимаете?

Бакаев: То есть, люди хотят просто платить и не иметь никаких проблем?

Архипец: Конечно! Поэтому вершат дела в доме люди недалёкие, малограмотные и так далее.

Абалаков: А я вот верю в людей.

Архипец: И я верю! Но вот с этим нашим русским менталитетом, что придёт барин и рассудит, мало надежды, что что-то изменится, если не погонять людей кнутом.

С нашим русским менталитетом, что придёт барин и рассудит, мало надежды, что что-то изменится, если не погонять людей с кнутом 

Если государство сейчас какие-то контрольные функции восстанавливает, то делается это, на мой взгляд, правильно, потому что русский менталитет — он им и остаётся. Потому что нужно погонять кнутом. Не платят — совершенно верно, люди перестают платить. А почему не платят? Потому что законодатель не установил ответственность. Бесконечно живут, десятками лет не платит — его нельзя выселить, потому что он живёт в собственной квартире. Он алкоголик, он никакой — с ним ничего не сделаешь.

Александр Мухарыцин, руководитель ТСЖ «Высоцкого 27»: Я возглавляю ТСЖ. Предыдущие ораторы говорили о том, что всё было сфальсифицировано. На самом деле у нас 220 квартир, из них за УК проголосовали пять квартир и муниципалитет. Через суд мы забрали дома. И за четыре года мы сделали столько, что ни одна управляющая компания столько не сделала. Заменен полностью весь подвал, все трубы, все задвижки. Пластиковые окна стоят, козырьки стоят, ремонт в подъездах, дорогу заасфальтировали, не было тротуара — сделали.

Первое, что мы сделали: мы установили приборы учёта в 2008 году. Но сдали их только через полтора года. И на собрании мы решили, что все деньги, сэкономленные по приборам учёта, потратить на дом. Все. Вот мы сегодня за счёт этих денег, которые платят по нормативам, а мы экономим 40%-50%, вот сегодня у нас на каждом этаже будет камера стоять, с тем, чтобы у нас не было... Отношение народа, конечно, свинское, тут вопросов нет. Особенно после субботы-воскресенья — там только надо выгребать всё. Решили на общем собрании поставить камеры. С июня месяца будет сидеть консьержка у нас. Установить приборы учёта, конечно, не везде можно. В двухэтажках не получится. Но в пятиэтажках везде можно.

Архипец: Ну не панацея это, приборы учёта...

Мухарыцин: Но сделать это нужно за счёт муниципалитета. Эти деньги, которые платили «Сибирьэнерго», триста, шестьсот миллионов. Если бы установили приборы учёта, «Сибирьэнерго» уже была бы должна...

Абалаков: Друзья мои, то, о чём говорит Александр, — это экономия коммунального ресурса, а не жилищного. Есть такая небольшая подмена. Управляющие компании должны рассчитываться с жителями по показаниям счётчиков. ТСЖ — имеет право [пускать сэкономленные деньги на другие нужды].

Мухарыцин: Но даже при этом есть жители, которые считают, что мы ничего не делаем.

Суворова: Всегда найдутся недовольные.

Подготовил Алексей Мазур