Дмитрий Боковиков: «Можно купить квартиру в центре по цене жилья на окраине»

01 Сен 2011, 06:27

За год послекризисного оживления застройщикам удалось восстановить старые стройки и усовершенствовать работу с клиентами. О том, как кризис привел рынок в оптимальное состояние, как получить ипотеку за три дня и почему нужно нанимать на работу китайских подрядчиков, Тайге.инфо рассказал гендиректор ЗАО «Строитель» Дмитрий Боковиков.

Строительные компании, пережившие кризис, на пороге нового этапа развития. Кризис научил их ценить своего покупателя. Почти за год послекризисного оживления застройщикам удалось восстановить старые стройки и усовершенствовать работу с клиентами. О том, как кризис привел рынок в оптимальное состояние, как получить ипотеку за три дня, купив квартиру в центре по цене жилья на окраине, и почему нужно нанимать на работу китайских подрядчиков, корреспондент Тайги.инфо побеседовал 1 сентября с генеральным директором ЗАО «Строитель» Дмитрием Боковиковым. 

Тайга.инфо: Какими темпами восстанавливается строительный рынок после кризиса? Что самое тяжёлое из того, что удалось пережить?

— Не скажу, что строительная отрасль полностью вышла из кризиса. Здесь сильнее, чем в других отраслях, сократились объемы. Не планировались новые объекты, нужно было по-новому выстраивать отношения с кредиторами, подрядчиками, проектировщиками. Почти не было ипотеки, такие сделки я могу по пальцам пересчитать в 2009-2010 годах. Чтобы строительство продолжать, естественно, застройщик шёл навстречу покупателю с деньгами и опускался до себестоимости, даже, наверное, местами ниже. Цены упали в среднем на 15 %.

Ключевым и самым сложным вопросом для застройщиков была работа с банками. Строительные компании часто обращаются к банкам на начальном этапе строительства, когда вкладываются деньги в проектирование, нулевой уровень, инженерную инфраструктуру, а продаж еще нет. Про наш опыт могу сказать, что все кредиты, которые у нас реструктуризировались и пролонгировались в кризис, сейчас мы либо частично, либо полностью погасили. В июне этого года «Газпромбанк» открыл нам кредитную линию на 4,2 млрд рублей. Из этого лимита мы можем выбирать при необходимости транши на финансирование текущего строительства в необходимом объеме — на возведение двух наших комплексов — «Созвездие» на ул. Фрунзе и комплекс «Тихая Гавань» на Овражной. Всего более 70 000 кв. метров.

Второй момент, который можно выделить на фоне общения с банками — это выполнение обязательств перед дольщиками. Квартиры покупались под одни сроки сдачи, а в кризис дома строились немного другими темпами. Все объекты, с которыми мы вошли в кризис, нам удалось закончить и передать дольщикам полностью. Сейчас приступили к реализации новых объектов с началом продаж с июня этого года.

Тайга.инфо: Вырос ли спрос на жилую недвижимость? С какого момента фиксируете рост, вышли ли на докризисный уровень по продажам?

Умерились аппетиты строителей, подрядчиков, проектировщиков — все отрезвели

— В сравнении с 2009 −2010 годом спрос вырос. В кризис снижение было многократным. Продажи в месяц могли упасть с 50 до 5 млн рублей. Сейчас рынок можно сравнивать с 2008 годом, местами он даже лучше. Восстановилась ипотека. Те цены, которые снизились в кризис, в текущий момент не выросли снова. Это можно назвать одним из положительных влияний кризиса — умерились аппетиты строителей, подрядчиков, проектировщиков — все отрезвели. Эта ситуация положительная для покупателя.

Сегмент панельных домов, которые строятся в спальных районах города, наверное, в кризис и не терял своего покупателя. Этот покупательский спрос, не снижал цены. В итоге стоимость кирпичного жилья в центре города, которым занимаемся мы, вполне сопоставима с ценами на окраине.

Про наш рынок могу сказать, что в настоящее время он тоже интересен покупателю. Это комплексная застройка, жильё бизнес-класса. На Овражной, в 500 метрах от пл. Калинина, очень тихое место с полностью готовой инфраструктурой. Комплекс на Фрунзе — рядом с метро «Березовая роща», «Сибирским моллом», устоявшаяся инфраструктура. Какие плюсы при покупке квартиры в таком комплексе? Помимо жилья, человек получает благоустроенную территорию. Объект полностью охраняем, огорожен, есть детские и спортивные площадки — все, что нужно для проживания.

Тайга.инфо: Какую недвижимость предпочитает покупатель сейчас, нет ли на волне кризиса всплеска интереса к жилью эконом-класса?

Сегмент панельных домов не терял покупателей. Поэтому стоимость кирпичного жилья в центре сейчас сопоставима с ценами на окраине

— У каждого сегмента свой покупатель. В кризис была тенденция к уменьшению площадей квартир. На Овражной мы сделали квартиры-студии и больше однокомнатных квартир. Покупатель, который намерен улучшить жилищные условия, но не хочет уезжать на окраину, ищет квартиру не очень большой площади, чтобы ниже была общая стоимость жилья. Но в конечном счете — покупка маленькой квартиры — это первый шаг. Чаще всего люди потом будут улучшать жилищные условия.

Покупательский спрос на жилье эконом-класса провоцировали программы для приобретения квартир, ориентированные на определенную категорию граждан — военная ипотека и программы для молодых семей. Те проекты, которые сейчас реализует ряд застройщиков, также создавались за счет социальных программ.

Тайга.инфо: Как сказалась на рынке заморозка губернаторской программы поддержки покупателей жилья, какие альтернативы ей действуют? Какова эффективность ипотечных программ, которые предлагают сейчас банки?

— Ипотека сейчас достигла докризисного уровня. Покупателю есть из чего выбрать. Есть ставки на уровне 8% при большом первоначальном взносе. Средний уровень ставок достаточно приемлемый — 10-15% . Это действительно поддерживает рынок. До 50% квартир покупают в ипотеку.

Губернаторская ипотека сейчас приостановлена. Люди ей пользовались, и мы видели от этого большую пользу. Когда человек покупал квартиру за 1,5 млн рублей и 300 тыс. рублей он получал от государства, этого хватало на первоначальный взнос, плюс субсидирование процентов по ипотеке. У нас губернаторской ипотекой пользовались не спекулянты, а на самом деле покупатели маленьких квартир. Я не припомню ни одного случая, чтобы купили трёшку и получили эти 300 тыс. рублей. Когда её запустили, было действительно много продаж — в конечном итоге, на миллиарды рублей.

У нас губернаторской ипотекой пользовались не спекулянты, а покупатели маленьких квартир

Такие меры поддержки должны быть, может, точечными — рассчитанные на определенные категории граждан. Губернаторскую программу приостановили, когда рынок уже сам начал восстанавливаться, она все-таки была антикризисной мерой. Сейчас, я знаю, её дорабатывают, делают более адресной. Она всё равно нужна, и люди бы ей точно пользовались.

Тайга.инфо: Новосибирская область на пятом месте среди 11 регионов Сибирского федерального округа по стоимости квадратного метра на первичном рынке. Что делают строители, чтобы уменьшить себестоимость? Возможно ли дальнейшее снижение цены квадратного метра?

— Стоимость квадратного метра для Новосибирска — с учётом того, что крупнейший город в Сибири — это, скорее, закономерность. В этом есть рыночная составляющая. Что касается себестоимости как таковой, она складывается под влиянием многих факторов — с одной стороны, застройщик, с другой стороны, системы, с которыми он работает — предоставление участков, инфраструктура, сети и т.д. Говоря о строителях, я не скажу, что всё идеально, но, во всяком случае, производители стройматериалов на территории Новосибирской области есть, и мы не привозим стройматериалы издалека, даже алюминиевые конструкции, всё делается здесь.

Вторая часть касается инженерии, земли. Если мы хотим иметь доступное жилье, без поддержки в этой части не обойтись. Те суммы, которые закладывает государство на инженерную инфраструктуру, малы, допустим в 2011 году — порядка 30 млн рублей. Только мы можем на одном объекте потратить эти 30 млн рублей.

Тайга.инфо: Какие районы и объекты самые перспективные, на ваш взгляд? За чем будущее в Новосибирске — за комплексной или точечной застройкой?

Высокая стоимость квадратного метра для Новосибирска, с учётом того, что крупнейший город в Сибири — это закономерность

— Точечную застройку в городе нельзя исключать. Она, так или иначе, будет появляться, потому что какие-то объекты в центре ветшают или ещё что-то. Будущее однозначно за комплексной застройкой. На примере той же Москвы можно сказать, что у них получается как-то совмещать. Когда они берут целые микрорайоны, огораживают, сносят. Делают на месте их современные дома, в них дают квартиры людям, которые жили в старых. Не всегда это получается гладко, как должно быть.

В Новосибирске, наверное, нужно мэрии и обладминистрации уделить больше внимания территориальному планированию. Места для застройки есть, но не сказал бы, что их много. Новых площадок должно быть больше. У города есть план развития до 2030 года, в рамках которого предполагается застройка больших микрорайонов на окраинах — это то, что интересно городу. Но сейчас полностью проработанных я знаю всего четыре таких площадки. Они большие, но их явно мало. При этом в центральной части города территории для комплексной застройки, может, не 50 га, а 3-5 га — есть. Как и когда город намерен развивать эти территории — это вопрос к властям.

Тайга.инфо: У покупателя, особенно, на стадии строительства дома, часто нет возможности контроля за процессом. После «заморозок» и долгостроев кризисных лет у многих есть недоверие. Как проконтролировать сдачу каждого этапа, постоянно мониторить ситуацию на объекте, есть ли такие примеры?

— Не нужно бояться проверить застройщика. Первое, это можно сделать в офисе — проверив юридическое, бухгалтерские документы, проектную декларацию, где указаны сроки строительства, разрешение на строительство и аренда земли. Второе — посмотреть ситуацию на объекте. Не надо быть профессионалом, чтобы увидеть динамику строительства, особенно в летний сезон. Мы в этом помогаем тем, что установили веб-камеру. Например, есть покупатели, которые не живут в Новосибирске — они могут увидеть, как ведется стройка, не приезжая. Застройщик должен обязательно вывешивать ход работ на своем сайте — фотографии, отчеты.

В центре есть территории для комплексной застройки. Как и когда город намерен их развивать — это вопрос к властям

Третье — можно оценить и проверить репутацию, почитав интернет, прессу. Мы заключили договор с китайской «Компанией международного строительства». Они работают со своими технологиями на ул. Фрунзе. У них наши материалы, но частично свое оборудование. В летний сезон строители могут возводить до пяти этажей в месяц. И это сказывается на качестве только лучшим способом. Мы смотрели выполнение проекта китайцами: отклонение от проекта, при расстоянии между колоннами 5-6 метров, всего 0,4см. На новом этаже мы вывешиваем информационные доски с его нумерацией, и каждый проезжающий мимо стройки, может наглядно видеть скорость возведения дома.

Тайга.инфо: Будут ли упрощаться процедуры оформления покупки квартиры? Как застройщик может помочь покупателю пройти всю цепочку от выбора варианта до регистрации права собственности?

— Крупные строительные компании делают много, чтобы упростить процедуру покупки для клиента. Он приходит, приносит документы. Получает консультацию по ипотеке в офисе застройщика от представителя банка. Тут же может подать документы. В течение 72 часов получает кредитное решение. У нас есть такой пример сотрудничества с Газпромбанком, который не только обеспечивает 100% финансирование объектов, но и получает возможность пополнить список клиентов — физических лиц, привлекая их к ипотечным продуктам.

Для покупателя партнерство с крупным банком служит гарантом завершения строительства, причем завершения в установленные сроки и риски при этом минимальны. В отделе продаж собирают необходимый пакт документов, сами оформляют, относят в юстицию. Человеку только остается расписаться, получить зарегистрированный документ.

Тайга.инфо: Ваш прогноз развития сектора жилищного строительства. Какие темпы, какие новые направления, тенденции? Какую долю займёт малоэтажное строительство?

По прогнозам обладминистрации, доля малоэтажного строительства должна вырасти до 60%. Мы не столь оптимистичны

— Те объемы строительства, которые сейчас есть, вполне достаточны. Перспективы, насколько я знаю — это один квадратный метр на одного жителя — полтора миллиона в Новосибирске, два — в области. Макроэкономически это правильный показатель — то есть объемы надо увеличивать. Сейчас у покупателя не такой большой выбор жилья.

Какие сегменты? По прогнозам обладминистрации — доля малоэтажного строительства должна будет вырасти до 60 %. Мы не столь оптимистичны — теоретически, на уровне 40-50 % через несколько лет. Что для этого нужно сделать, власти знают — территориальное зонирование и инженерное обустройство. Сейчас эти площадки развиваются слегка стихийно. Они появляются, но очень редко комплексные — когда строится полностью готовый поселок с детским садиком, спортивным центром. Если администрация решит эти проблемы, то застройщики с удовольствием поддержат.

Если у строителей есть готовая площадка и коммуникации, они заходят туда с себестоимостью до 30 тыс. рублей, покупатель потом сможет себе приобрести дом по стоимости большой квартиры в городе. Думаю, что спрос будет. Если это будут, что очень важно, поселки с понятной управляющей компанией и прозрачной стоимостью обслуживания. Сейчас цена дома может быть равна цене квартиры, но со стоимостью обслуживания не 3-5 тыс. рублей, а 20–50 тыс. рублей.

В многоэтажном строительстве еще пару лет будут доделывать старые объекты, с которыми входили в кризис. Дальше — строители уже начали присматриваться к новым проектам. Чтобы подготовить новый проект, уже сейчас нужно покупать участки, заниматься проектированием, проработкой инженерии. Сейчас самое активное время, чтобы что-то покупать и закладывать задел на будущее. Если этого не делать, то мы просто придем к вакууму, когда рынок не будет готов для предложений.

Со своей стороны мы активно ищем интересные проекты для инвестирования и тех, кто готов продавать площадки. Со следующего года будем закладывать новый микрорайон на Танковой. Объект будет строиться в 2012-2013 годах: 60 тыс. кв. метров. 5 домов, 4 га земли. Сейчас идет стадия проектирования, но техническое задание уже понятно — это современный жилой комплекс, соответствующий всем нормативам, которые за последнее время очень ужесточились.

Что касается прогноза в банковской сфере, наверное, здесь сейчас для покупателей недвижимости оптимальные условия. Если посмотреть на финансовые рынки, которые слегка будоражит, вряд ли банки будут идти на еще большие риски. Кризис показал, что надо быть еще более осторожными.

Беседовала Яна Долганина