Квартиры, купленные в Новосибирске в кредит, всё чаще перепродаются вместе с обязательствами: обзор Тайги.инфо

25 Июл 2012, 02:34

Вместе с ростом жилья, продаваемого в ипотеку, в Новосибирской области увеличивается количество квартир, продаваемых вместе с обязательствами перед банками-кредиторами.

Ипотечных сделок стало больше на 40%

По данным управления Росреестра по Новосибирской области, за пять месяцев 2011 года в регионе было зарегистрировано 17,8 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 20% больше, чем за январь—май прошлого года. 10,7 тыс. сделок из общего числа ипотечных совершались с помощью ипотеки, что больше показателя первых пяти месяцев прошлого года на 39%.

В Новосибирске появились схемы сделок с неполным расчетом, когда квартира находится в залоге у продавца до полного погашения ипотечного кредита

Однако, как отмечают в пресс-службе Росреестра, это не только банковские кредиты: сегодня на рынке Новосибирска получают распространение схемы покупки жилья с неполным расчетом, когда квартира находится в залоге у продавца до полного погашения ипотечного кредита. Это обременение также учитывается в Росреестре как ипотечная сделка. По данным ЦБ РФ, в области за пять месяцев было выдано 6940 ипотечных и жилищных кредитов.

По оценке руководителя офиса «Орджоникидзе» агентства недвижимости «Жилфонд» Олега Вонарха, в Новосибирской области с помощью ипотеки продается около 45% всех квартир. Директор по ипотечному кредитованию ООО «Сибакадемстрой недвижимость» Александр Евдокимов отметил, что доля ипотечного жилья в продажах на вторичном рынке составляет порядка 50%, на первичном — порядка 30%.

Рост количества квартир, продающихся с помощью ипотеки, неизбежно приводит к тому, что жилье, обремененное кредитной нагрузкой, все чаще вновь выставляется на продажу. Как подтвердили корреспонденту Тайги.инфо в пресс-службе Росреестра, сделки, при которых с согласия банка продается уже обремененная ипотекой жилплощадь, сегодня не являются редкостью, однако выделить их число из общей массы сделок в управлении затруднились.

Олег Вонарха отметил, что из 14 тыс. вариантов квартир в базе «Жилфонда» 375 уже обременены жилищными кредитами. По оценке Александра Евдокимова, на продажу до погашения остатка ипотечного кредита вновь выставляется до 20-25% ипотечных квартир. Однако сколько из них доходят до реальной продажи, Евдокимов оценить затруднился. Он отметил, что людям, бравшим кредит, сложно реально оценить стоимость квартиры. «Выставляя ее на продажу, они хотят вернуть все деньги, которые затратили на обслуживание кредита. Это нереально. Потери при продаже ипотечной квартиры неизбежны», — поясняет собеседник Тайги.инфо.

Начальник Центра ипотечного кредитования Сибирского филиала ВТБ24 Екатерина Бордецкая подтверждает, что случаи перепродажи участились после кризиса 2008 года. «Именно тогда у банков появились базы с так называемыми дефолтными квартирами», — говорит банкир.

С ипотекой — дешевле

Ипотечное жилье может вновь выставляться на продажу по инициативе самих заемщиков, которые выплатили часть задолженности за квартиру и сейчас планируют «расшириться». «Поиграли в ипотеку — понравилось, заработали еще денег и решили купить новую квартиру большей площади», — поясняет Олег Вонарха. Чаще всего, по его словам, это касается квартир, которые куплены до кризиса 2008 года.

«Обремененные ипотекой квартиры привлекательны, так как их цена ниже рыночной на 5-7%»

Некоторые квартиры выставляются на продажу, потому что заемщик взял кредит на пике стоимости займа или жилья, не рассчитал свои силы и не может больше оплачивать ипотеку. В такой ситуации инициатором продажи, как правило, выступает банк, но и сам заемщик с согласия кредитора может искать покупателя, сотрудничая с риелторами. По мнению Евдокимова, это самый правильный вариант для заемщика-продавца. «Если квартира продается с торгов, то она зачастую реализуется только по заниженной стоимости, еще около 7% от цены возьмут судебные приставы, плюс судебные издержки. Лучше идти и продавать самому, пока гром не грянул и петух не клюнул», — уверен собеседник Тайги.инфо.

Региональный директор DeltaCredit в Новосибирске Елена Гопнер признает, что в трудных жизненных обстоятельствах заемщику становится сложно исполнять обязательства по кредиту, и одним из решений в подобных ситуациях может быть продажа квартиры из-под залога. Однако, по ее словам, такие прецеденты единичны, и менее 10% от них составляют продажи по причине невозможности выплаты ежемесячных платежей.

«Обремененные ипотекой квартиры привлекательны, так как их цена, как правило, ниже рыночной на 5-7% именно из-за сложностей оформления сделки», — поясняет интерес покупателей к залоговым квартирам Олег Вонарха. Интерес, по его мнению, может быть обусловлен и тем, что человеку нужно жилье в конкретном доме, а других объектов недвижимости в данном месте нет.

На чужую ипотеку желающих немного

Олег Вонарха отмечает, что большинство банков не соглашается выдавать заем на покупку жилья, которое находится в ипотеке у другой кредитной организации. Это подтверждает и Екатерина Бордецкая: «Как правило, банки стараются не кредитовать покупку квартиры, находящихся в залоге у другого банка. Такие сделки очень рискованны, и надо договариваться с банком о схеме сделки и содействии при ее проведении».

В результате выбор покупателя ограничивается, то есть он должен брать заем в том же банке, что и продавец. Но даже при этом условии банк совершенно не обязательно даст согласие на предоставление кредита, а предложенная ставка будет устраивать заемщика. «Воспользоваться преимуществами, которые может дать „свой банк“ в рамках зарплатного проекта, у покупателя уже не получится», — говорит Вонарха.

В то же время, по его словам, в последнее время на рынке появились предложения от банков, которые готовы работать по таким сделкам и предоставлять кредит для выкупа ипотеки, например, банк «Зенит».

«Банки стараются не кредитовать покупку квартир, находящихся в залоге у другого банка»

«Мы разрешаем нашим заемщикам покупать квартиры с обременением с условием одновременного погашения продавцом первичной ипотеки», — говорит Елена Гопнер. Никаких особых требований, по ее словам, к заемщику при этом не выдвигается, а продавец залоговой квартиры сам ищет своего покупателя, устанавливает цену и порядок расчетов. «Банку важно, чтобы остаток ссудной задолженности был погашен. То же касается и обременения другими банками», — продолжает собеседник Тайги.инфо.

Квартиру может выкупить и агентство недвижимости, если видит, что у него есть на нее покупатель. «Самое главное в таких ситуациях — чтобы остаток ссудной задолженности по кредиту был меньше, чем стоимость самой квартиры на текущий момент», — поясняет Олег Вонарха. В противном случае банк просто не снимет с квартиры обременение.

«Агентства выкупают у продавцов ипотечные квартиры и гасят их долги перед банком, если видят, что жилье заложено по интересной цене, то есть квартира была взята в кредит в 2006-2008 годах», — говорит директор «Центра возврата банковских комиссий» Антон Канунников.

«Однако чаще агентство выкупает жилье, если продавец совершенно не разбирается в вопросе и не понимает, что через привлечение рыночного покупателя он сможет продать квартиру по более высокой стоимости. Хотя это и займет больше времени», — добавляет эксперт.

Риски покупки

«Переход права собственности на квартиру не прекращает залоговых обязательств перед банком», — предупреждает заместитель директора юридического управления Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Вера Горошко. По ее словам, квартира, обремененная ипотекой, может быть продана только при согласии банка-залогодержателя. При его отсутствии Росреестр может приостановить регистрацию новой сделки купли-продажи до предоставления соответствующих документов, а, в случае их отсутствия, откажет в регистрации сделки.

«Вернет ли деньги в такой ситуации продавец? Большой вопрос»

Антон Канунников отмечает, что покупатель, приобретающий квартиру с обременением, может столкнуться еще с одной проблемой: уже после передачи денег продавцу и заключения договора купли продажи Росреестр может отказать в перерегистрации прав собственности именно из-за обременения. «Вернет ли в такой ситуации деньги продавец? Большой вопрос», — говорит собеседник Тайги.инфо.

Для подстраховки Антон Канунников советует обязательно запрашивать у продавца выписку из ЕГРП со сроком давности не более одного-двух дней. В ней указано, на основании чего человек владеет недвижимостью: договора купли-продажи, приватизации или участия в долевом строительстве, — а также обязательно прописывается наличие обременения в виде ипотеки. «Купленную в кредит машину можно попытаться продать без ведома банка, так как единой базы по учету кредитных автомобилей до сих пор не существует. Учет кредитных квартир налажен четко», — констатирует Канунников.

«Если вы гасите кредит вашего продавца до сделки, подкрепите передачу денег документально, — добавляет Елена Гопнер. — Оптимальный вариант — одновременная регистрация погашения первичной ипотеки и перехода права собственности». Екатерина Бордецкая рекомендует покупателю обязательно получить расписку с продавца в передаче денег.

«Если закладная находится в АИЖК в Москве, то на ее получение и переоформление уйдет около месяца»

Когда квартира продается под контролем банка, может возникнуть проблема, связанная с местом нахождения закладной по кредиту, говорит советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа» Марина Алексеева. «Если она в АИЖК в Москве, то на ее получение и переоформление уйдет около месяца, — поясняет Алексеева. — Если закладная не продана и хранится в депозитарии кредитовавшего банка, то день в день». Когда закладная в АИЖК, срок заключения сделки может удлиниться, а в течение месяца вся цепочка может рассыпаться.

К рискам покупки ипотечных квартир Марина Алексеева относит и случаи, когда риэлторы сами выдали займы под обременение приобретаемых квартир и пострадали от невозврата таких займов. В такой ситуации, по словам собеседника Тайги.инфо, можно ожидать чего угодно: риэлтор, оставшийся с обремененной квартирой и непогашенным кредитом, вполне может утаить от нового покупателя и долги по коммуналке, и наличие в квартире прописанных лиц, которые могут воспротивиться выписке. «Как правило, риэлторы выдают такие займы под залог квартир в размере 50% от рыночной стоимости жилья и поэтому стремятся вернуть деньги любой ценой», — поясняет Алексеева.

Она рекомендует перед подписанием сделки обязательно встретиться с собственниками квартиры и самостоятельно взять справки об отсутствии долгов по коммуналке.

Еще сложнее ситуация тогда, когда квартира не в залоге у кредитора, а переоформлена на него по договору купли-продажи. В этом случае, говорит Марина Алексеева, покупатель рискует получить иск от бывшего владельца квартиры, который был заемщиком у риэлтора. «В какой-то момент продавец понимает, что лишился квартиры из-за кабального займа и начинает по суду отыгрывать все назад», — поясняет собеседник Тайги.инфо. По ее словам, если суд признает эту сделку кабальной, то продажа квартиры будет отменена, а покупатель получит обратно свои деньги.

В таком случае Алексеева рекомендует обратить внимание на сроки владения этой квартиры риэлтором. Если он владел жильем менее трех лет — а чаще такие квартиры продаются менее чем через год, после того как риэлтор выкупил ее у своего заемщика — нужно требовать развернутую копию лицевого счета, чтобы понять, кто был ее собственником ранее и при каких обстоятельствах эта квартира перешла к новому продавцу.

Если вторая волна кризиса до России все-таки дойдет, то роста продаж залоговых квартир не избежать

Впрочем, по словам экспертов, в подобных сделках есть риски и для самих риэлторов, которые предлагают финансовое плечо покупателю. «У нас был случай, когда мы рассчитались за квартиру продавца с банком и отдали документы в Росреестр, но банк отказался выдавать справку о том, что обременение снято, так как у продавца остались просроченные долги по потребительским кредитам», — рассказал Олег Ворнаха.

Для того, чтобы избежать таких неприятностей собеседник Тайги.инфо советует обращаться за сопровождением сделки к профессиональным юристам или хотя бы страховать сделку, в том числе титул квартиры на срок исковой давности.

В ожидании кризиса

Если вторая волна кризиса до России все-таки дойдет, то роста продаж залоговых квартир не избежать, считает Александр Евдокимов. Ипотечные кредиты, в основном, берет средний класс, который уверен в своих будущих доходах. «Но с изменением экономической ситуации в худшую сторону люди со средним уровнем доходов начнут продавать то, что купили в кредит, в том числе жилье, приобретенное для детей или с инвестиционными целями», — отмечает эксперт.

Екатерина Бордецкая, напротив, не ожидает серьезного роста количества перепродаваемых ипотечных квартир в связи с возможным повторением кризисной ситуации. «Вряд ли эти кризисные настроения окажут существенное влияние на рост продаж», — говорит она. «Возможно, некоторой части клиентов понадобится наша помощь в части реструктуризации задолженности — мы готовы к этому», — добавляет Елена Гопнер.

Юлия Данилова