«Аренда должна быть доступна при невысокой зарплате»: исполнительный директор АИЖК о доходных домах в Новосибирске

25 Сен 2012, 01:09

В начале сентября в поселке Ложок под Новосибирском был сдан первый в России доходный дом — пилотный проект «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый рассказал Тайге.инфо, планирует ли агентство реализовывать этот проект в дальнейшем, какие программы стимулирования жилищного строительства и ипотечного кредитования будут действовать в Сибири и как могут измениться ставки по жилищным кредитам.

В начале сентября в поселке Ложок под Новосибирском был сдан первый в России доходный дом — пилотный проект «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый рассказал Тайге.инфо, планирует ли агентство реализовывать этот проект в дальнейшем, какие программы стимулирования жилищного строительства и ипотечного кредитования будут действовать в Сибири и как могут измениться ставки по жилищным кредитам.

Проект доходных домов cкорректируют

Тайга.инфо: Как вы оцениваете итоги реализации пилотного проекта по строительству в Новосибирской области арендного жилья? Какие сложности выявились при его реализации?

— Считаю, что пилот был очень удачен. Для нас этот пилот важен тем, что впервые он был реализован при активном участии и помощи региональных органов власти — правительства Новосибирской области. И этот опыт нам поможет развивать новый для России рынок арендного жилья. Именно такая задача была поставлена президентом РФ — до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Проект доходных домов требует доработки, чтобы обеспечить жильцам комфортное проживание

Я бы не сказал, что были какие-то серьезные проблемы. Этот проект — эксперимент, в ходе которого мы отрабатывали механизмы оформления и регистрации арендных домов. Да, сейчас есть некоторые проблемы, связанные с действующим законодательством. В частности, необходима разработка целого ряда законодательных поправок, и сейчас мы этим плотно занимаемся, уже оценив на практике, какие поправки нужны. Например, в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, регулирования предоставления жилых помещений по договору найма в том числе гражданам—«очередникам», создания стимулирующего налогового режима при строительстве и предоставлении жилых помещений по договору найма. Также надо проработать вопросы регулирования деятельности организаций, осуществляющих строительство и предоставление жилых помещений внаем по льготным ценам, а также предоставления таким организациям земельных участков для жилищного строительства.

Тайга.инфо: Пришлось ли вносить какие-то корректировки в пилотный проект?

— Наша прерогатива — финансовая модель доходного дома, а также стоимость аренды квартиры в нем для конечного потребителя. Прежде всего, аренда должна быть доступна людям, имеющим невысокий уровень дохода.

Что касается корректировок, в процессе реализации пилота мы поняли, что проект требует доработки, чтобы обеспечить жильцам, преимущественно молодежи, комфортное проживание. Например, в будущем при проектировке новых домов мы будем стараться включать в планировку нежилые помещения на первом этаже, где будут размещаться прачечная, химчистка и прочие точки, оказывающие бытовые услуги. Во многих арендных домах за рубежом есть такой сервис.

Тайга.инфо: Кто будет оказывать эти услуги и по какой цене?

— Услуги нанимателям будет оказывать управляющая компания. Но первоочередной целью будет именно обеспечение комфортной среды обитания для жильцов. Да, услуга должна быть самоокупаема, но не сверхприбыльна. Это будет приложение к работе УК, а не бизнес ради бизнеса.

Арендные дома выходят в тираж

Тайга.инфо: Насколько на ваш взгляд, доходные дома сейчас будут востребованы в Новосибирской области, в других регионах Сибири, России?

Арендное жилье может быть интересно крупным предприятиям, которые хотят создать комфортные условия проживания для своих сотрудников

— Очень многое зависит от желания, заинтересованности и поддержки проекта регионами, от того, насколько им необходимы фонды арендного жилья. На наш взгляд, субъект федерации может использовать механизм строительства доходных домов для решения жилищного вопроса для работников бюджетной сферы, муниципальных образований, для привлечения или удержания нужных региону специалистов. Арендное жилье может быть интересно и крупным предприятиям-работодателям, которые хотят создать комфортные условия проживания для своих сотрудников. У нового финансового инструмента очень широкие возможности использования.

В этом смысле проект с Новосибирской областью является положительным примером в части максимальной заинтересованности в данном проекте региональной администрации, а также крупных работодателей — новосибирского Академгородка, Технопарка.

Тайга.инфо: Вы уже предлагали этот проект к реализации в других регионах Сибири?

— Год назад мы подписали с администрацией Иркутской области и алюминиевым заводом «Русала» соглашение. Оно нацелено на обеспечение жильем работников Тайшетского алюминиевого завода и членов их семей и предусматривает как сотрудничество в области строительства жилья, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, так и создание для сотрудников возможностей приобретения и найма жилья на специальных условиях.

Сейчас, имея на руках отработанный пилот, мы будем изучать потребности регионов, обращаться к главам субъектов федерации и городов, чтобы понять насколько наш продукт может решить вопросы, которые перед ними стоят.

Тайга.инфо: Ставка аренды, которая установлена в Новосибирске — от 14 до 16 тыс. рублей в зависимости от количества комнат в квартире — достаточно высока для многих других регионов округа. Она будет варьироваться в зависимости от территории?

— Безусловно. Перед реализацией каждого конкретного проекта мы будем смотреть экономику и рынок региона. Для нас важно, чтобы ставки в доходных домах были ниже, чем среднерыночные ставки по аренде, и ниже ежемесячного платежа, который бы выплачивал человек, взяв аналогичное жилье в ипотеку. Нам нужно уже на этапе планировки проекта четко понимать целевую аудиторию, под которую будет строиться дом.

Cтавки в доходных домах должны быть ниже среднерыночных арендных ставок и ежемесячного платежа по ипотечному кредиту за аналогичное жилье

Мы не готовы работать на коммерческий рынок. К нам уже обращались девелоперы, которые говорили: «давайте, мы возьмем у вас кредит по программе „Ипотека по найму“, будем строить арендные дома, а потом кому-нибудь сдавать». Такой подход нас не устраивает. Мы планируем тиражировать проекты только под заказ и под конкретных потребителей, имеющих социальную ориентацию.

Тайга.инфо: Губернатор области Василий Юрченко отмечал, что с АИЖК обсуждался проект строительства арендного жилья с правом выкупа.

— Такой вариант мы тоже рассматриваем. На наш взгляд, чем больше у человека возможностей выбора, тем лучше и для рынка, и для самих людей. Пока этот инструмент находится в стадии проработки. Вполне возможно, в качестве пилотного проекта он также будет запущен в Новосибирске, потому что область в этом заинтересована. Новосибирская область в целом является самым активным нашим партнером, который охотно откликается на все наши инновации. Без поддержки в регионах такие проекты было бы реализовывать крайне сложно.

Тайга.инфо: Правительство Новосибирской области планирует строить новые доходные дома, осваивать земельные участки в поселке Ложок, а также подыскивать новые площадки в Новосибирске и области. Существуют ли в бюджете АИЖК лимиты по финансированию таких проектов на каждый регион?

— До конца 2012 года мы будем формировать пул заявок от субъектов федерации и работодателей по программе «Ипотека по найму». Никаких ограничений по финансированию не предусмотрено.

Тайга.инфо: Какова средняя цена одного проекта? Сколько собственных средств должен вложить в такой проект заемщик — субъект федерации или работодатель?

В пилотном проекте взнос региона составил 50%, но мы оценили риски и считаем порог в 30% вполне приемлемым

— Если брать за основу проект доходного дома в Новосибирске, то строительство одного объекта на 65 квартир площадью 3,15 тыс. кв. м стоит около 140 млн рублей. Из них от 30% должен внести заемщик. Сроки кредитования составят до 20 лет.

В пилотном проекте первоначальный взнос субъекта федерации составил 50%, но сейчас мы оценили риски и считаем порог в 30% вполне приемлемым. По сути, «Ипотека по найму» для юрлиц — это тот же самый стандартный ипотечный продукт, который мы предлагаем частным покупателям — только закладная выкупается не на квартиру, а на целый дом. Поэтому и условия кредитования вполне сопоставимы. 

Ставка на «Стимул» и малоэтажку

Тайга.инфо: Какие еще программы развития жилищного строительства вы продвигаете в Сибири?

— В Сибирском федеральном округе у нас хорошо развивается программа «Стимул», в рамках которой мы гарантируем банкам выкуп ипотечных кредитов, выданных частным заемщикам на покупку жилья в новостройках. Программа интересна и застройщикам, так как гарантирует финансирование строительного проекта до его завершения.

Тайга.инфо: Сколько и каких проектов в рамках программы «Стимул» у вас реализовано в Новосибирской области, в других регионах Сибири?

— За 2009-2012 годы АИЖК было получено 47 Заявок от 14 банков на участие в программе «Стимул» с проектами строительства жилья в Новосибирской области, по которым было заключено 13 соглашений о фондировании на сумму 5,14 млрд рублей.

По пяти из них дома уже построены и введены в эксплуатацию. АИЖК выполнило обязательства перед партнерами на сумму 1,04 млрд руб. Площадь возводимого жилья по всем 13 заключенным соглашениям — 241,9 тыс. кв. м, из которых уже построено 66 тыс. кв. м жилья.

В АИЖК на рассмотрении находятся четыре заявки из Новосибирской области на сумму около 1,7 млрд рублей

Самое крупное соглашение у нас подписано с ООО «АКС» — на сумму 1,67 млрд рублей на строительство почти 72 тыс. кв. м жилья. Речь идет о строительстве пяти домов в поселке Каинская заимка. В Новосибирске три дома общей площадью 25,2 тыс. кв. м на улице Фрунзе и два дома площадью 22 720 кв м на улице Овражной в рамках соглашения возводит ЗАО «Строитель». Стоимость проектов — 631 и 501 млн рублей соответственно.

Тайга.инфо: Есть ли заявки на финансирование по программе на 2013 год?

— В настоящее время у нас на рассмотрении находятся четыре заявки из Новосибирской области на сумму около 1,7 млрд рублей от МДМ-банка, МТС-банка, НОМОС-банка и ПромСвязьБанка. В рамках этих проектов в областипланируется возвести 69,2 тыс. кв. м жилья.

Тайга.инфо: Насколько в регионах Сибири востребованы займы АИЖК на покупку малоэтажного жилья?

— Мы работаем с несколькими операторами из Новосибирска, и у нас уже аккредитован ряд проектов малоэтажной застройки в области. В частности, в АИЖК поступили две заявки от ООО «ПромГражданСтрой» и ООО «Центр строительной комплектации».

Они планируют строить соответственно первую очередь жилого комплекса «Пригородный простор», которая будет расположена расположенная в селе Толмачево Новосибирского района, и жилой район «Раздольный», который находится под Бердском в районе восточной границы садоводческого товарищества «Ветеран».

Тайга.инфо: Насколько востребован займы на покупку малоэтажки у частных клиентов?

— Думаю, что продукт будет востребован, так как в обществе интерес к малоэтажному жилью постоянно растет. Это один из наших приоритетных проектов, который мы намерены активно продвигать. Сейчас в АИЖК решается вопрос об изменении параметров для продукта, чтобы он был более доступным для заемщиков. Речь идет об увеличении суммы ипотечного кредита. В настоящее время для большинства регионов Сибири она составляет от 2 до 3 млн рублей, в зависимости от первоначального взноса.

Резкого скачка ставок не будет

Тайга.инфо: Будете ли вы менять условия по другим своим программам? Планируется ли повышать ставки, ужесточать требования к заемщикам?

— Нет. Все условия сохраняются, так же как и возможность суммировать различные вычеты для сокращения итоговой ставки по ипотеке.

Тайга.инфо: А в целом по рынку вы ожидаете роста ставок по ипотеке?

— Средняя ставка по ипотеке в рублях уже выросла до 12,2% годовых, и мы не исключаем дальнейшего повышения до конца 2012 года, впрочем, незначительного — на десятые доли процента. Резкого скачка не будет.

Тайга.инфо: Но эксперты отмечают, что в обществе усиливаются кризисные настроения.

Банки, скорее, сократят ипотечные программы и ужесточат требования к заемщикам, чем существенно повысят ставку

— Есть настроения, а есть объективные причины. Конечно, в случае реализации негативных сценариев на финансовом рынке это окажет влияние и на такой его сегмент, как рынок ипотеки, но мы не ожидаем каких-то катастрофических последствий. Ипотека зарекомендовала себя в период кризиса 2008-2009 годов как один из самых надежных банковских активов, сформировалась практика реструктуризации ипотечных кредитов, банки стали более взвешенно подходить к оценке рисков. Если даже и будет кризисный сценарий, то он выразится в снижении объемов выдачи, сокращении количества игроков на рынке и незначительном повышении процентной ставки — банки, скорее, сократят ипотечные программы и ужесточат требования к заемщикам, чем существенно повысят ставку.

Тайга.инфо: Какое изменение спроса на ипотеку вы ожидаете в СФО?

— В настоящее время в округе выдано более 60 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 72 млрд. руб. Это примерно 14% от всего объема жилищных займов, предоставленных в целом по России. В следующем году в среднем по стране, по нашим прогнозам, динамика ипотечного кредитования выйдет на рекордный уровень и составит от 800 млрд до 1 трлн рублей.

Тайга.инфо: За счет чего, по вашим оценкам, происходит такой рост спроса?

— Спрос на ипотечные кредиты в первом полугодии был достаточно высоким, так как многие люди реализовали спрос на ипотеку, опасаясь дальнейшего роста ставок. Мы ожидаем, что во втором полугодии спрос несколько снизится, так как ставки продолжают расти. Банки умерят свою активность по выдаче в связи с проблемами привлечения фондирования.

Беседовала Юлия Данилова