Налог на недвижимость: Хрущевки против новостроек

25 Авг 2014, 13:42

Новый налог на недвижимость может стать реальностью уже в 2015 году. Законопроект, где размер платежей поставлен в зависимость от кадастровой стоимости объекта, подготовлен ко второму чтению в Госдуме. Он заменит земельный налог и налог на имущество. Количество «льготников» предлагается уменьшить.

Новосибирский юрист Евгения Бондаренко подготовила материал о возможных последствиях введения налога. Тайга.инфо публикует текст без существенных изменений.

Решение о расчете налога от оценочной, кадастровой стоимости недвижимого имущества физических лиц было принято еще в 1997 году. Законопроект №51763-4 о введении нового налога на недвижимость планируют принять на осенней сессии в Госдуме России 2014 года.

Поступления от нового налога в местные бюджеты увеличатся в разы

По оценке Минфина России, потенциальная максимально возможная сумма налога, которую могут получить муниципалитеты, может достигнуть 100-120 млрд рублей, что в пять-шесть раз превышает поступления от действующего налога на имущество. Кардинальным отличием расчета нового налога является исчисление налоговой базы не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости объекта.

В настоящее время действует прогрессивная ставка налога, которая зависит от суммарной инвентаризационной стоимости всех объектов недвижимости налогоплательщика. В законопроекте максимальная ставка для жилой недвижимости установлена на уровне 0,1%, для всех иных объектов недвижимости (в том числе гаражей, овощехранилищ, офисов и другие капитальных объектов, не предназначенных для проживания) вводится повышенная налоговая ставка до 0,5%.

Соответственно, размер налога предлагают определять по каждому объекту в отдельности, что можно расценить как «плюс» в пользу лиц, владеющих несколькими объектами. Размер налога за земельные участки не изменится и останется на прежнем уровне.

Для собственников дорогой недвижимости предлагается установить повышенную ставку. Владельцы объектов стоимостью более 300 млн рублей будут платить налог по ставке от 0,5% до 1%. Однако, по предварительным расчетам, таких объектов даже в Москве не более 100.

Поскольку ставка для жилых помещений снизится, в результате введения нового налога выиграют владельцы таких объектов недвижимости, инвентаризационная стоимость которых приближена к рыночной, — то есть владельцы новостроек.

Владельцам «старого фонда»: хрущевок, сталинок, чья инвентаризационная стоимость существенно отличается от кадастровой (рыночной) стоимости, придется платить больше.

По расчетам Минфина России средний расчет налоговой нагрузки по России для нельготной категории физических лиц составит:
— для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м — 1200 рублей в год;
— для трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1800 рублей в год.

Цифры говорят сами за себя

Расчет суммы налога с учетом предполагаемых изменений на примере конкретной «сталинской» двухкомнатной квартиры площадью 55 кв.м.:

Инвентаризационная стоимость квартиры — 165 тыс. рублей, налоговая ставка — 0,09%, размер налога — 149,18 рублей.

Рыночная стоимость квартиры — 3 млн.рублей, стандартный налоговый вычет в размере стоимости 20 кв. м — 1 млн 90 тыс. рублей, ставка налога — 0,1%, размер налога — 1909 рублей.

Большие перемены затронут «льготников»

Законопроектом, в отличие от действующего порядка, не предусмотрено полное освобождение от уплаты налога. Вместо этого вводится вычет из налоговой базы в отношении жилой недвижимости в размере кадастровой стоимости 20 кв. м этого объекта недвижимости.

Взамен полного освобождения от уплаты налога для ряда физических лиц предлагается установить дополнительный вычет, который «льготник» сможет применить только в отношении одного объекта: жилого дома (дачи), расположенного в соответствующем обществе, в размере кадастровой стоимости 30 кв. м этого объекта и земельного участка в размере кадастровой стоимости 10 соток.

«Урезаем» дальше

На федеральном уровне предлагается сократить список «льготников» и исключить из их состава военнослужащих; родителей и супругов военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей; сооружения деятелей культуры; жилые строения жилой площадью до 50 кв.м и хозяйственные строения и сооружения общей площадью до 50 кв.м, расположенные на участках в садоводческих и дачных обществах.

Последнее слово за муниципалитетами

Для введения налога на местах потребуется принятие представительными органами власти муниципальных образований соответствующих решений и законов.

Налоговая ставка может быть уменьшена на местном уровне, более того, местные власти могут дифференцировать налоговые ставки в зависимости от кадастровой стоимости и вида использования зданий, строений и сооружений, и в зависимости от категории земель и вида использования земельных участков.

У местных властей остается право расширить списки «льготников» и увеличить размеры налоговых вычетов.

Ждать осталось недолго

Налог будет вводиться по мере готовности муниципальных образований, предположительно, с 1 января 2015 года. Законопроектом предусмотрен переходный период в четыре года, предусматривающий постепенное введение налога на всей территории России. На территории муниципального образования, где не будет введен налог на недвижимое имущество физических лиц, в переходный период будут действовать налог на имущество физических лиц и земельный налог.

В любом случае, хотелось бы, чтобы в новом законе был соблюден баланс между интересами государства и интересами граждан.

С одной стороны, принятие подобного закона необходимо и оправданно, в случае когда состоятельные люди, чтобы избежать налогообложения, оформляют все свое имущество на родителей-пенсионеров, тем самым ставят себя в неравное положение по сравнению с другими добросовестными налогоплательщиками.

С другой стороны, Россия провозглашает себя «социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека» (ст. 7 Конституции РФ), соответственно права лиц, действительно нуждающихся в государственной поддержке, не должны быть ущемлены.

Евгения Бондаренко,
управляющий партнер ООО «Юсконсалт»,
для Тайги.инфо