Бесплатная земля для избранных: две строительных компании в Новосибирске получили преференции

22 Сен 2014, 02:36

Строительство на бюджетные средства жилых домов, квартиры в которых впоследствии выставляются на продажу, в последние годы стало в Новосибирске нормой.

31 декабря 2009 года мэрия приняла постановление об утверждении ведомственной целевой программы «О реконструкции и модернизации жилищного фонда города Новосибирска» на 2010-2012 годы. Заказчиком и ответственным за исполнение программы назначен департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства, а исполнителями — застройщики, которые должны определяться конкурсом, проводит который заказчик программы. В характеристике сфер деятельности программы черным по белому зафиксировано желание помочь гражданам, проживающим в ветхом жилищном фонде, «которые не в состоянии приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного качества, и также необходимость увеличения маневренного фонда города».

Редакция Тайги.инфо решила посмотреть, как на практике реализуется помощь жителям, зафиксированная за четыре года уже в нескольких редакциях программы.

Самым ярким примером реализации программы реконструкции и модернизации жилищного фонда в Новосибирске стал жилмассив «Стрижи». Правда о том, что это программа реконструкции, застройщик практически не упоминает в своих рекламных материалах. В них речь идет об активно строящимся новом жилмассиве. Вместе с тем некоторое время назад застройщик упоминал об имеющемся у него опыте по ликвидации ветхого фонда. Речь шла о домах, сносимых для строительства все тех же «Стрижей».

Сейчас в разгаре строительство 6-ой очереди жилмассива («Светлая Роща-2» включает в себя 4, 5 и 6-у очередь строительства «Стрижей») осуществляется согласно условиям контракту, подписанному на основании конкурса на право заключения муниципальных контрактов на оказание полного комплекса услуг по выполнению функций заказчика-застройщика и осуществлению строительного контроля при проведении реконструкции жилищного фонда и вводу в эксплуатацию объектов, в соответствии с ведомственной целевой программой «Реконструкция жилищного фонда города Новосибирска на 2013-2016 годы».

Степень износа существующего жилого фонда не определена. Нет и проекта реконструкции, подтверждающего условия реализации программы

Программа, по которой проводился этот конкурс утверждена постановлением мэрии Новосибирска от 14.12.2012 №12921. Лот №1. Согласно официальной документации, мэрией перечисляются бюджетные средства в количестве 133,8 млн. рублей на приобретение 5 460,9 кв. м жилья под переселенцев из ветхого фонда.

В состав 6-ой очереди строительства «Стрижей» вошла территория с существующим жилым фондом. Это многоквартирные дома №№80, 89, 91, 87, 85, 79, 75, 71, 69, 77, 81 по улице Кубовой.

Программа реконструкции, по которой застройщиком был выигран конкурс, а редакций этого документа, как говорилось выше, было несколько, предусматривается надстройка и изменение планировки зданий. В результате чего, согласно условиям лота, должно получиться шесть объектов общей площадью 51 600 кв. м.

Из официальных документов остается неясным, по какой проектной документации принималась программа.

Программой 2012 года четко прописано, что ее объектом является жилищный фонд, признанным ветхим по состоянию на 01.01.2009 года, с процентом износа 60% и более.

Что же происходит при строительстве «Стрижей»? Заключения межведомственной комиссии, чьей непосредственной функцией и является определение судьбы жилого фонда, нет. А именно эта комиссия может признать или не признать дом ветхим и определить его судьбу: снос или реконструкция — другого законного способа просто не существует. Степень износа существующего жилого фонда не определена. А это дома 1954-1967 года постройки. Нет и проекта реконструкции, подтверждающего условия реализации программы. Зато у застройщика есть разрешение на строительство четырех многоквартирных домов со встроенными помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, трансформаторными подстанциями, выдано которое, кстати, совсем недавно — 1 сентября 2014 года.

Возникает резонный вопрос: на основании чего сносятся существующие жилые дома? Или в городе не нашлось другого ветхого фонда, по реальному техническому состоянию требующего незамедлительного сноса?

Общая площадь домов, подлежащих реконструкции, составляет 4386,3 кв. м. Программой предусмотрено, что победитель конкурса оформляет отношения с правообладателями жилых помещений. И действительно отношения с правообладателями жилых помещений оформлены строительной компанией договором аренды земельного участка №18021 от 21 июля 2014 года. Из договора понятно, что, помимо муниципальной собственности, в сносимых домах есть и частная. Однако вся площадь в сносимом жилом фонда «по умолчанию» признается муниципальной. Кто и как будет переселять частных собственников? Муниципалитет? Конечно, это — предположение, но информации, опровергающей его, на сайте застройщика не опубликовано.

Существует программа развития застроенных территорий, где застройщик покупает право аренды земельного участка, финансово совместно с муниципалитетом участвует в сносе и переселении граждан

Кто же является счастливыми обладателями такого подлежащего сносу жилья? Муниципалитету (согласно информации, предоставленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии) принадлежит 1 265,1 кв м, в частной собственности — 3 121,1 кв м.

К категории малоимущих застройщик отнес собственника (физическое лицо) квадратных метров сразу 9-ти квартир, общей площадью 488,8 кв. м, еще одного собственника (физическое лицо) также 9-ти квартир, площадью 469, 1 м кв. Скромно на этом фоне выглядит еще один собственник. Ктати, одному из руководителей ООО «Квартал» в сносимом фонде принадлежит всего 47,4 кв. м (в права собственности он вступил 14.04.2013, то есть после того, как судьба этих квадратных метров была решена). Среди собственников и юридическое лицо — ООО «Квартал», ему принадлежит 1386, 6 м кв. Собственность остальных владельцев квадратных метров была оформлена примерно в одних и тех же числах в период с ноября 2012 года по апрель 2013-го (информация предоставлена Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).

Согласно программе, муниципалитет при строительстве 4386,3 кв.м оплачивает 5460,9 кв.м, то есть на каждого проживающего в сносимых домах программой заложено 25% улучшение жилищных условий. При заложенной в программе стоимости за квадратный метр в 24,5 тыс. рублей фактически цена вырастает до 30 тыс. рублей за квадратный метр.

Собственно в таком формировании земельного участка ничего криминального нет, но только в том случае, если предоставлением жилья собственникам занимается застройщик, а не муниципалитет.

Но на такой случай в городе существует программа развития застроенных территорий, где застройщик на условиях аукциона покупает право аренды земельного участка, финансово совместно с муниципалитетом — опять же на условиях аукциона — участвует в сносе и переселении граждан. Однако при этой программе за право аренды, так же, как и за переселение части граждан, придется платить.

Кстати, все квартиры в строящейся 6-ой очереди «Стрижей» выставлены на продажу.

В продолжение истории по «Стрижам». Удивление вызывает и еще один вопрос — даты оформления необходимых для строительства документов. Напомним, что лот выигран ООО «Квартал» 18 января 2013 года. Договор на аренду земельного участка оформлен 21 июля 2014 года, а разрешение на строительство 1 сентября 2014 года. Условиями лота были предусмотрены работы застройщика и на период 2013 года. Однако документы, на основании которых ведутся настоящие работы, строительная компания начинает оформлять только после представления об устранении нарушений жилищного, градостроительного и земельного законодательства прокуратуры Новосибирска, направленного на имя мэра Новосибирска 20 июня 2014 года.

Материалы, описанные в представлении, касались другой строительной компании — «Инвест-ТЭК». Предписание требовало, в числе прочего, принять конкретные меры, направленные на устранение выявленных нарушений законодательства, их причин и условий, им способствующих, и недопущение их впредь.

Нашлись компании — ликвидаторы ветхого жилья, целью которых стало получение прибыли с помощью бюджетных средств

В числе прочих объектов, где ЗАО «ИнвестТэк» ведутся работы, согласно программе реконструкции, есть и объект на улице Стофато (лот №2 конкурса от 18.01.2013). Но здесь договориться с собственниками помещений для формирования земельного участка застройщику будет намного сложнее — место значительно привлекательнее участка на Кубовой. Правда на сайте застройщика официальной документации о реализации его намерений нет.

Здесь расположены кирпичные одно- и двухэтажные многоквартирные дома 1950, 1959, 1960 и 1962 годов постройки с износом по техническому паспорту не более 40%. При этом доля муниципальной площади в них менее 50%. Кто и как разрешит их сносить?

Добавим, что в доме на Стофато 3/1, построенном ЗАО «ИнвестТЭК» на свободном земельном участке, один подъезд отдали муниципалитету, квартиры еще в двух подъездах застройщик продает. А почему бы мэрии не использовать этот фонд для переселенцев, допустим, из аварийных домов по улице Никитина, снос на которой начнется как раз по договору развития застроенных территорий. В виду удачного месторасположения этого дома можно предположить, что недовольных переселенцев в этом случае бы не было.

Проблема, связанная со сносом ветхого и аварийного жилого фонда, была актуализирована президентом РФ Владимиром Путиным.

Стоимость программ по ликвидации ветхого и аварийного фонда в Новосибирске оценивается в 30-35 млрд. рублей. Правительство оказывает немалую помощь регионам в решении столь непростых для местных бюджетов вопросов. Задача местной власти в том, чтобы определить возможности решения задачи и привлечь соинвесторов, какими могут выступить и собственники жилья в ветхом фонде, и компании-инвесторы. Очевидно, что проблема может быть решена только сообща.

Что же пока происходит на деле? Вначале были попытки решить задачу за счет закупа жилья для переселенцев на рынке — ноша для бюджета непосильная. Затем был дан старт широко разрекламированным аукционам по развитию застроенных территорий, результаты которых оказались мизерными. Теперь нашлись компании — ликвидаторы ветхого жилья, целью которых стало получение прибыли с помощью бюджетных средств.

Что дальше?