Кирилл Покровский: «Наш регион привлекателен для иногородних»

01 Дек 2014, 04:59

Директор по коммерции и развитию «ДСК КПД-Газстрой» Кирилл Покровский рассказал Тайге.инфо, почему в Новосибирск переезжают из соседних городов, какие меры нужно принимать застройщикам и властям, чтобы окраины развивались, а строительные компании участвовали в программах расселения ветхого жилья.

Тайга.инфо: На окраинах Новосибирска, например, на Затулинке, строится много жилых домов и комплексов, при этом не всегда вместе с новыми соседями у жителей отдаленных районов появляется и новая инфраструктура. Какие практические меры при комплексной застройке может применить и мэрия, и областная власть в партнерстве с застройщиком на этапе планирования и проектировки, чтобы окраины продолжали развиваться?

— Есть градостроительные нормы, которые не позволяют строить жилье исключительно из побуждения меркантильного характера, то есть у застройщика не получится построить дом в поле. Есть определенные, назовем их «социальные» нагрузки, потому что инвестиционная привлекательность жилья зависит от инфраструктуры — покупатель сейчас достаточно скрупулезно подходит к выбору, поскольку это серьезный шаг в его жизни. Детские сады, площадки, дороги, школы вокруг дома играют если не самую главную, то одну из главных ролей. На Затулинке, к сожалению, я давно не был, но знаю, что район активно развивается, и там есть некоторый дисбаланс между строительством жилья по квадратным метрам, количеством людей, которые туда заселяются и, соответственно, их социальными потребностями — не хватает детских садов и школ. Пока там активно развиваются коммерческие площади — магазины, развлекательные заведения в местах комплексной застройки. Хотелось бы, чтобы и мэрия, и областные власти в большей степени, чем застройщик, участвовали в развитии именно социальной составляющей. Я думаю, мы к этому придем.

Тайга.инфо: Сейчас от кого зависит больше, появится ли в новом микрорайоне новый садик, школа или поликлиника?

— Это жестко не регламентировано, но безусловно, план комплексной застройки есть. Существует много схем взаимодействия. Есть схемы софинансирования, когда и застройщик, и муниципальные органы власти принимают участие в социальном проекте. Тут нет четкого алгоритма. Как одни из самых крупных застройщиков в регионе мы, конечно, представляем ту социальную нагрузку, которая нас ждет. Согласно развитию осваиваемой нами территории, мэрия, как полноценный участник развития города, принимает участие в строительстве и детских садов, и школ, и лечебных учреждений. Дороги являются одной из главных инфраструктурных составляющих, их строительство — довольно капиталоемкий процесс. Здесь мы взаимодействуем с муниципалитетом, но иногда приходится и спорить, доказывать целесообразность строительства.

Тайга.инфо: Насколько полно и заранее оговариваются социальные проекты?

— Муниципалитет, поддерживая развитие той или иной территории, например, Западного жилмассива, участвует в строительстве детского сада или школы. Безусловно, это все бюджетировано, но могут корректироваться проекты и сроки, и это не ложится исключительно на плечи инвестора-застройщика. Никто не мешает инвестору-застройщику построить, к примеру, коммерческий детский сад, спорткомплекс или бассейн, а потом муниципалитет или областные власти могут субсидировать присутствие ребятишек в данном заведении.

Тайга.инфо: У «КПД-Газстрой» подобный опыт есть?

— У нас подобного опыта нет, поскольку «Чистая слобода» выгодно расположена. Вокруг нашего жилмассива есть агломерация спортивного характера — это спорткомплекс «Заря», бассейн, футбольные поля. Ради улучшения социального климата мы строим спортивные площадки, абсолютно бесплатные для жильцов. Но я не исключаю такой инвестиционной цели, как строительство серьезного социально-спортивного объекта, и можно рассмотреть механизм взаимодействия с органами власти, с бюджетом на условиях субсидирования. Это ведь, согласитесь, благое дело, я сомневаюсь, что будет хоть один недовольный житель или человек, который отнесся бы к этому негативно.

На территории микрорайона «Чистая слобода» есть частный детский сад, он достаточно востребован. У нас есть частные объекты здравоохранения. Собственно говоря, никто и никому не мешает прийти туда на коммерческих условиях и оказывать коммерческие услуги.

Тайга.инфо: Вы говорите, что четкого алгоритма взаимодействия при планировании и создании инфраструктуры нет. Стало бы проще работать, если бы это было четче обрисовано в законодательстве? Или, может быть, нужны новые законы, чтобы были понятны правила игры?

— Конечно, весь этот процесс требует понятного и четкого регламента. Должна быть система взаимодействия инвестора-застройщика и муниципалитета. Потому что, заходя на площадку, застройщик уже несет огромные затраты, связанные с коммуникациями, с мощностями, с водой. С этими затратами он начинает возводить жилье, обозначать и прогнозировать для муниципалитета рост численности населения — миграционная составляющая тоже очень важна для города. Диалог застройщика-инвестора с муниципалитетом по поводу обязанностей и компетенций участников проекта должен быть выстроен на этапе вхождения в данный проект. Если со стороны застройщика есть серьезные вклады в жилье, то обеспечивающие жизнедеятельность органы власти должны, в свою очередь, вкладываться в инфраструктуру, в социальную составляющую, в развитие дорог, всей транспортной доступности. И тогда мы получаем готовый продукт, важный для застройщика и муниципалитета.

Можно посмотреть динамику продаж в «Чистой слободе». Назовем этот сегмент «социальным» жильем — это не центр города, цены достаточно низкие, а качество на высоком уровне. В последнее время 25–30% приобретателей — иногородние, жители близлежащих городов Сибирского федерального округа. Это Кемеровская, Томская области, Алтай. Серьезный поток — люди из Северного Казахстана. Это говорит о том, что наш регион привлекателен для иногородних и опережает по социально-экономическому развитию соседние регионы. Когда человек в поисках лучшей жизни не готов переехать в Москву, он ищет альтернативу. Для этого Новосибирск подходит как нельзя лучше, мы все-таки центр СФО и развиваемся. По динамике строительства, я думаю, мы точно в лидерах.
Тайга.инфо: Урезание областного и муниципального бюджетов сильно отразилось на планах строителей?

— Отразилось, скажу честно. Те анонсированные объемы участия государства, которые мы бы хотели видеть в своем проекте, понятным образом скорректировались. Это сейчас общероссийский тренд, который особенно отражается на регионах. Часть тех денежных потоков, которые должны были пойти на поддержку жилищного строительства, направлены в другие русла.

Тайга.инфо: Что касается оставшихся свободных участков не только под жилье, но и под коммерческую недвижимость — насколько сейчас прозрачен процесс выделения земли?

— Насколько я знаю, муниципальное законодательство о выделении участков под коммерческую застройку либо уже поменялось, либо меняется с Нового года. Если раньше через систему аукционов выделялись участки только под жилищное строительство, то сейчас так же выделяют землю под коммерческое застройку. Принцип простой: победит тот, кто больше заплатит в бюджет. И это, наверное, в какой-то мере, правильно. Единственное, хотелось бы отметить кое-какие, наверное, частные случаи, тем не менее, имеющие место быть. Например, есть серьезный застройщик, осваивающий большой участок земли под жилищное строительство. И есть соседний участок, который по логике вещей, правильнее было бы перераспределить таким образом, чтобы его осваивал тот же застройщик, тем более, если он успешно и стабильно зарекомендовал себя в рамках первого проекта. Концептуально было бы правильно, если есть географическая возможность, чтобы тот же участник продолжал осваивать более широкое поле под застройку. Вот здесь я бы доработал земельное законодательство с точки зрения возможных преференций для участия в торгах по земельным участкам, соседними с теми, что уже освоил застройщик.

Тайга.инфо: Пока исключений нет?

— Пока нет. В законодательстве есть тонкие места. Бывают не совсем хорошие и приятные ситуации, когда некий инвестор исключительно со спекулятивной точки зрения участвует в торгах, возможно даже выигрывает, а потом уже перепродает его по завышенной цене тому участнику, который был серьезно заинтересован в дальнейшем развитии этой территории.

Тайга.инфо: Комплексная застройка дает надежду на определенное архитектурное единство соседствующих домов?

— Мы, наверное, все уже устали от точечной застройки в Новосибирске, сейчас у всех на слуху комплексная застройка. И это разные по сути своей, по характеру своему, вещи. Я, может быть, не прав и противоречу собственной деятельности, говоря, что мне не нравится видеть повсюду коробки-коробки-коробки в одном архитектурном стиле или вообще без него. Конечно, есть такой термин, как «спальный район», в Москве и Московской области гигантский объем жилья располагается в спальных районах. Конечно, «социальное» жилье нужно, но хотелось бы хоть минимальной эстетики и чего-то такого, что радовало бы глаз своей индивидуальностью. Есть ведь масса архитектурных решений. Построить одинаковые коробки в серых цветах — это настолько угрюмо и безвкусно! Я не знаю, что, кроме цены, заставит человека приобрести жилье в таком районе и каждый день приходить в эти серые стены.

Что касается точечной застройки, в Новосибирске, на мой взгляд, ситуация не совсем идеальная. Отдельные дома хотя бы стилистически в радиусе видимости должны хоть как-то соответствовать друг другу. Когда у нас в самом центре города строится двадцатиэтажный монолитный дом рядом с особняком 1908 года, и за ним строится еще элитный пятиэтажный дом — это иначе как безвкусицей не назвать. Приезжие даже немного теряются. У каждого города должен быть свой архитектурный характер. Безусловно, у нас в городе хороший климат для существования: много молодежи, достаточно развито население по сравнению со многими, даже центральными городами, но с архитектурной точки зрения здесь есть вещи, которые, на мой взгляд, недопустимы.

Тайга.инфо: Новая администрации Новосибирска изменила подходы к строительству?

— В любом случае людям, начинающим новый профессиональный путь, нужен адаптивный период — не сразу рубить шашкой и принимать какие-то жизненно важные решения. Пока новая команда пытается разобраться с нынешней ситуацией. Понятно, что у нас есть выстроенный диалог, да и многие из новой команды — это «новые старые», уже «тертые калачи» в вопросах жилищно-строительной отрасли. Первый вице-мэр Андрей Ксензов знает по названию каждый переулок на Западном жилмассиве, знает, где буйные жильцы, где перекрыли дорогу, где участок дороги требует капитального ремонта, а где — ямочного, где мы должны ускориться с благоустройством территории, а где можно подождать. Мэр был несколько раз у нас на площадке. Поэтому не могу сказать, что с новой администрацией есть какие-то проблемы. Каждый должен играть по общим правилам. Мы выполняем все возложенные на нас обязательства, которые приняли изначально. Поэтому, думаю, к нам претензий нет никаких.
Тайга.инфо: Расселение ветхого жилья — одна из текущих проблем, потому что не существует продуманного механизма, позволяющего застройщику расселить людей из ветхого жилого фонда с точки зрения экономической эффективности. Вы сталкивались с необходимостью расселения, что думаете об этом?

— Прежде чем пойти в муниципальную программу по расселению, застройщик подумает. Предложения муниципалитета по цене для застройщика — чуть ниже рынка. Но это гарантированные, серьезные по объему платежи, и за счет привлечения денежной массы и увеличения активов застройщику бывает это интересно. Мы принимали участие в подобных программах, например, по заказу МВД, Министерства обороны: строили жилье и предоставляли военнослужащим. Был контракт с мэрией по ветхому жилью — мы можем себе такую роскошь позволить. Критерии оценки застройщика у мэрии достаточно суровые. Во-первых, сроки. Во-вторых, как правило, в подобных программах требуется жилье с отделкой, и это наш сегмент. В-третьих, это цена. И еще какие-то факторы чуть в меньшей степени влияют, например, место. И если застройщик решает идти в эту программу, то включается в серьезный, ответственный процесс.

Другая ситуация с расселением связана с точечной застройкой, когда есть инвестиционно-привлекательный участок, на котором 10–20 бараков. И ответственный застройщик должен соблюсти хронологию правильных действий: оповестить жильцов о предложении, убедить, предоставить жилье. Игроки рынка премиального жилья точечной застройки, конечно, участвуют в подобных мероприятиях. Но участков с бараками и ветхим жильем в центре, которое подлежит сносу, осталось немного. Вопросы по расселению ветхого жилья правильнее адресовать мэрии. В большей степени это их головная боль.

Тайга.инфо: Окраина застраивается, а центральные площадки отпугивают застройщиков?

— Площадки в центре на пальцах одной руки можно пересчитать. Серьезные старожилы этого бизнеса ходят вокруг, облизываются, подходить нужно аккуратно и расчетливо. Продать квартиры в большом объеме стоимостью от 7-8 млн рублей — надо постараться. К сожалению, состоятельных людей в нашем городе немного. Те, кто может себе позволить такие квартиры, уже когда-то себе позволили. Поэтому нужны определенные факторы, которые заставили бы человека поднять уровень и так неплохой жизни. Уже прошло время строительства элитных комплексов в центральной части города — всё, что можно, уже застроили, и все, кто хотел там купить квартиры, уже купили.

Тайга.инфо: Возможно ли сейчас появление в Новосибирске жилого комплекса архитектурно прекрасного, но дорогого настолько, что квартиры в нем остались бы пустыми, как это в Москве случается.

— Все, что касается слов «очень дорогой» и «Новосибирск», не сочетаемо. Я хорошо знаком со многими инвесторами-застройщиками элитных домов, им не так-то легко даже один подъезд продать. Это как шить костюм, снимая мерки — ты должен хорошо знать каждый изгиб своего клиента. Все очень индивидуально.

Тайга.инфо: Возвращаясь к социальному жилью: люди реагируют на его внешний вид — на матрешки, воздушные шары на фасадах?

— Когда мы начали заниматься проектом «Чистая слобода», это было одним из моих указаний — сделать красивые фасады. У нас появилась компания-подрядчик из Омска, очень толковые ребята, адаптированные к любым условиям работы, которые показали качественный уровень раскраски фасадов. Мы постоянно проводим социальные мероприятия в микрорайоне, в том числе, конкурс детских рисунков. И рисунки победителей мы в гигантском масштабе разместили на фасадах. Это очень важный аспект, особенно в сегменте социального жилья. Да, есть небезызвестные компании, которые строят серые коробки, вне конкуренции по цене, но что чувствуют люди, живущие там? Наш покупатель более избирательный, он задает вопросы, комплексно подходит к выбору, спрашивает, где школа, детский сад, говорит, что ему понравилась клумба или дорожные указатели. Мы постоянно стараемся привлечь всех к активной жизни и мониторим уровень социального настроения жителей. Мы стараемся обеспечить комфортные условия и показать людям, что они нам небезразличны. Это нормальные, человеческие отношения.

Тайга.инфо: Еще один важный вопрос касается закона о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Закон вступил в силу 1 января, но страховые компании не спешат осваивать новое направление, так как затрудняются определить объем предстоящих страховых выплат. Насколько может быть рабочим новый закон?

— Сам по себе этот закон был необходим, особенно в наших условиях. Читаешь газеты, и думаешь: опять обманутые дольщики. Они несут последние деньги, а их кидают, набив карманы. Мы, как крупный застройщик, который ни разу за всю историю не сдвинул сроки сдачи жилья, предварительно приняли эти меры позитивно. Это немного регламентирует поведение некоторых компаний на рынке, предаст некий фактор ответственности, взбодрит. Страхователь в лице застройщика будет платить, и величина страховых сборов, поверьте, весьма ощутима. Посмотрите, кто из страховых компаний работает на этом рынке. Там нет ни одной компании из ТОП-10 . Но возникает вопрос: сможет ли страховая компания обеспечить меры страхового характера?

Тем не менее, люди чувствуют защиту, и это нужно было давно сделать. Но сам механизм нужно прорабатывать. Надо считать возможные риски невыплат страховых компаний. Должен быть орган, регламентирующий деятельность этого вида. Вспомните, как сложно вводили в ОСАГО — тогда тоже была масса вопросов. Но пути назад уже нет. И это хорошо. Мы приближаемся к цивилизованному развитию отрасли.

Подготовила Маргарита Логинова