Капитал Маркса: архитекторы о сценариях будущего самой проблемной площади Новосибирска

28 Апр 2015, 06:05

Статьей архитектора Татьяны Иваненко Тайга.инфо приглашает новосибирцев к обсуждению судьбы «второй Гусинки» и крупнейшего торгового кластера: в чем сильные и слабые места площади Маркса, что сделает ее привлекательной, какой эффект дадут договоренности бизнес-игроков и какой вклад сделает мэрия.

Пешеходный трафик — мечта торговца

Ежедневно площадь Маркса посещают 120 тыс. пешеходов, большая часть из которых делает это регулярно, сообщало еще в 2010 году агентство недвижимости «Жилфонд». Откуда берутся все эти люди?

Во-первых, площадь Маркса — самый важный транспортный узел левобережья, который стал таковым благодаря двум причинам: с одной стороны — это центр левого берега, с другой — конечная станция метро, где пассажиры пересаживаются на наземные виды общественного транспорта. Сегодня эта станция метро имеет максимальный пассажиропоток в городе (более 40 тыс. человек в сутки), по периметру площади расположены с десяток остановок общественного транспорта, через которые проходят около сотни маршрутов автобусов, троллейбусов и трамваев.

Во-вторых, благодаря большому резерву незастроенных территорий, в лихие девяностые площадь стала филиалом Гусинобродской барахолки — именно здесь можно было купить китайский ширпотреб ненамного дороже, чем на Гусинке, при этом с комфортом добравшись до вещевого рынка на метро. С течением времени на смену сотням палаток пришли небольшие павильоны, затем торговые центры побольше, позже началось строительство еще более крупных объектов торгового и административного назначения.

Транспортная доступность и удобное месторасположение продолжали стимулировать рост торговой активности и, как следствие, новое строительство, при этом два расположенных здесь главных долгостроя города — ДК «Сибсельмаш» и гостиница «Турист» — так и оставались брошенными. Наконец, период «дикого капитализма» миновал, поставив гипербарахолку на Маркса перед лицом постиндустриальной экономики, и у многих в городе сильно разболелись головы.

Песни протеста

В сентябре 2013 года около 100 протестующих горожан вышли на площадь с лозунгами «Где будут гулять наши дети», «Требуем прекратить», «Верните фонтан» и так далее, требуя оставить фонтан, не работающий 20 лет. Акция выглядела неубедительно и несколько искусственно, ибо требовать улучшения среды обитания (или протестовать против ее ухудшения) логично жителям района, в котором происходят манипуляции со средой, но на площади Маркса никто не живет и не гуляет.

А вот недавние мартовские протесты активистов «Искалеченного Новосибирска», вызванные угрозой перепрофилирования здания перехватывающей парковки в торговый центр, были серьезнее и привели к тому, что мэр Новосибирска через СМИ призвал протестующих «с улицы зайти в теплое помещение и посидеть, поискать выход из положения». «Я бы не на объекты отдельные обращал внимание, а в целом на концепцию площади Маркса, — продолжил мэр. — Это на самом деле очень серьезный архитектурный вопрос». Тем самым он пригласил к разговору и мозговому штурму архитектурное сообщество Новосибирска.

Архитектурные прожекты

Архитекторов призвали высказаться по поводу площади не впервые. История проектных предложений заслуживает отдельного разговора. Предлагалось, например, улицу Ватутина пустить по подземному тоннелю или закрыть площадь для автомобильного транспорта и превратить прямоугольник Блюхера—Покрышкина—Новогодняя и Ватутина в пешеходную зону, по сути «умножив на ноль» уникальную транспортную составляющую.

Функциональная программа сводилась к тому, чтобы любыми способами снизить неоправданно высокую с точки зрения нормативов концентрацию торговых площадей, разместив здесь всё, что угодно, только не торговлю. Власть услышала профессионалов. В ноябре 2012 года тогдашний мэр и нынешний губернатор Владимир Городецкий пообещал, что «несмотря на туманные перспективы строения (речь о ДК „Сибсельмаш“, которое новый собственник планирует не достраивать, а разобрать — прим. Тайги.инфо), в окончательном виде здание в любом случае будет предназначено для проведения киноконцертных мероприятий и посещения большого количества людей».

Мнение бизнеса

Новосибирский бизнес оценивает ситуацию более адекватно. Сейчас плотность магазинов и уровень арендных ставок в районе площади Маркса и одноименного проспекта выше, чем в любой другой части города. Причем ситуация развивается: с вводом новых торговых объектов людей, приезжающих сюда за покупками, станет еще больше. У города сформировался новый центр торговли. Знакомые специалисты в сфере коммерческой недвижимости называют площадь Маркса одной из самых успешных торговых площадок Новосибирска.

Что касается меганедостроя ДК «Сибсельмаш», то собственники здания видят на его месте крупный 10—18-этажный развлекательный центр с плавательными бассейнами, спортзалами и соответствующей инфраструктурой — в такой объект они готовы вкладывать деньги. Принять подобные планы инвесторов ни власти, ни городские активисты, ни архитектурное сообщество не готовы — в этом случае, по их мнению, речь пойдет о дальнейшей дегуманизации и деградации среды, которая уже сейчас бьет все рекорды по дикости и неустроенности.

Только цифры, только факты

Как бы то ни было, сегодня на площади Маркса успешно функционирует около 185 тыс. кв. м. торговых площадей, общая площадь построенных объектов (без учета долгостроев и не сданных в эксплуатацию строений) составляет 270 тыс. м. кв. На площади организовано более 3 тыс. парковочных мест, которые, в основном, расположены в зданиях или представляют собой отдельные здания, то есть сделаны вполне цивилизованно. Эти цифры говорят о том, что в Новосибирске естественным образом сформировался уникальный торговый кластер, по размерам сопоставимый как с крупнейшими европейскими, так и азиатскими центрами розничной торговли.

Например, крупнейший в Европе лондонский Westfield Stratford City с площадью в 177 тыс. кв. м. даже несколько уступает новосибирскому кластеру по размерам. До самого большого в мире пекинского Golden Resources New Lufthansa Shopping Mall с общей площадью центра в 680 тыс. м. кв. конечно далековато, а вот до Cevahir Mall (420 тыс. кв. м.) в Стамбуле или до SM Megamall на Филиппинах (392,8 тыс. кв. м.) практически рукой подать. Получается, что в провинциальном сибирском городе имеется объект, по масштабу сопоставимый с аналогичными в мировых столицах. Вот ведь неожиданность: Лондон, Манила, Куала-Лумпур, Пекин, Исфахан, Стамбул, Бангкок, Шираз... и Новосибирск. Немножечко только «допилить» осталось.

Можно-то можно, но зачем это нужно

Но есть ли потребность у Новосибирска в концентрации торгово-развлекательной функции в одном месте и в таких объемах? И можно ли найти ресурсы для значительного увеличения потока покупателей? Ответ на первый вопрос остается за бизнесом, который продолжает осваивать территорию: несмотря на появление нового долгостроя — бизнес-центра на Ватутина, 28/1 — в нескольких метрах от него активно строится семиэтажное здание гостиницы с подземным паркингом. Запланировано расширение ТЦ «Гранит» с включением в него здания существующей перехватывающей парковки. О планах на ДК «Сибсельмаш» также заявлено. Самым туманным на сегодняшний день остается решение вопроса с гостиницей «Турист», которую очевидно нужно сносить по причине полного морального устаревания здания, но демонтаж сильно помешает функционированию ТЦ «Галерея «Фестиваль», поэтому владельцы здания предпочитают не делать никаких конкретных заявлений и «тянут резину».

И еще немного истории

В 1994 году группа архитекторов (Александр Долнаков, Александр Баранов, Игорь Поповский и другие), участвуя в заказном конкурсе, разработала пространственную стратегию возможного развития площади Маркса. Вот что рассказывает о ней один из авторов, архитектор Игорь Поповский:

«Мы предложили организовать сеть взаимосвязанных публичных пространств — античных агора-площадей с тремя масштабами: крупным (для монополистов), средним (стрит-формат) и мелким (павильонным), который формировал пешеходные потоки, логистику перемещения посетителей. Предполагалось централизованное девелоперское управление территорией. Документом, гарантирующим права всех участников, являлась пространственная концепция, которая становилась основой договоренности.

Мы были уверены, что если не выстроить механизм управления территорией и не учесть всех экономических агентов, развитие пойдет по непредсказуемому хаотичному пути захвата территорий, и его неминуемо сопроводит коррупционный процесс конкурентной толкотни. Впоследствии исправить деградированное пространство будет сложно, и сами бизнесмены потеряют значительно больше без организации общественных пространств, но это вряд ли кем-то будет оценено».

Про кластер подробнее

В 1994 году над проектом посмеялись, но сегодня ясно, что пространственно кластер формируется именно по сценарию, спрогнозированному архитекторами. Площадь разделена на три треугольных сектора, и в каждом — своя картина. В треугольнике, ограниченном улицами Ватутина, Новогодняя и Сибиряков-Гвардейцев, не осталось свободных площадей под застройку. ТРК «Сан-Сити» задает здесь самый высокий на площади уровень сервиса. Есть и свой долгострой, но еще морально не устаревший. Требуемый уровень инвестиций — минимальный.

В треугольнике из улиц Ватутина, Титова и Блюхера система площадей сложилась лишь частично. Здесь расположен «Турист», есть свободные площади под застройку, участок требует серьезных инвестиций.

Самый большой по площади сектор, расположенный между улицами Покрышкина, Титова и Сибиряков-Гвардейцев, является как самым привлекательным с точки зрения потенциала, так и самым проблемным. С одной стороны, предлагаемый сервис здесь самого низкого качества, значительная часть участка занята паркингами. С другой стороны, запланированный на месте ДК «Сибсельмаш» развлекательный центр может стать центром притяжения большого количества посетителей. Участок требует значительных и долговременных инвестиций.

Елисейские поля

Очевидно, что на успешное развитие территории может сильно повлиять изменение отношения к происходящим там процессам. Во-первых, важно осознать уникальность и ценность сформировавшегося кластера. Во-вторых, согласиться с его естественной природой и перестать навязывать бизнесу популистскую функциональную программу. В-третьих, покормить «священную корову» территории, благодаря которой стал возможен ее уникальный статус — транспортную составляющую. Проект организации общественного транспорта, создание более удобных транспортно-пересадочных станций, установка современных остановочных павильонов и пр. — такой вклад может сделать город в будущее развитие площади. К этой работе можно подключить городских активистов, пустив энергию протеста в конструктивное русло совместной работы.

Следующим важным шагом должно быть объединение хозяев земельных участков в ассоциацию, поскольку перезагрузка территории возможна, только если рассматривать ее как целое, а на это нужен единый заказчик. До сих пор процесс конкуренции не перешел в партнерство, однако соседям уже пора начинать договариваться. Экономическим агентам нужно понять, что без партнерства и договора их ждет тупик, а не процветание. Именно ассоциация собственников должна заказать концептуальное решение развития территории.

Третий шаг — создание эталонного публичного пространства на участке, ограниченном улицами Ватутина, Новогодняя и Сибиряков-Гвардейцев — там, где его основа уже практически сложилась. Бизнесу важно увидеть, как пространство между объектами торговли начнет «продавать», увеличивая трафик и управляя передвижением посетителей. В секторе сложилась система пешеходных площадей, отрезок от угла Покрышкина-Новогодней до кольца может стать пешеходно-транспортным бульваром. Одним словом, этот участок — идеальный кандидат на пилотный проект комфортной городской среды с разработкой соответствующих регламентов.

Нужно сделать окружение таким интересным, чтобы всё остальное стало скучным и банальным. Этот шаг приведет к неминуемой потребности в реконструкции центрального пространства. Ведь если площадь освоят торговцы, то конкуренция будет вести их по пути повышения привлекательности и ларьки обязательно превратятся в мультифункциональные торговые комплексы с концертными залами. Вот тогда заживем!

Татьяна Иваненко, специально для Тайги.инфо