Почему новосибирские дольщики на Тульской попали в безвыходное положение

© mkset.ru

Жители Новосибирска, покупавшие квартиры в строившихся домах на улице Тульской, попали в очень сложное положение из-за предварительных договоров с недобросовестным генподрядчиком. И помочь им постфактум было практически невозможно. Тайга.инфо разбиралась, что нужно делать, чтобы не оказаться в подобной ситуации.

Сотни человек купили квартиры в строящихся домах на Тульской по предварительным договорам через генподрядчика «СтройЦентр». Затем компания должна была оформить переуступку договоров долевого участия гражданам, но в итоге свидетельство о собственности на квартиры смогли получить только 190 вкладчиков, а 178 остались не у дел. Застройщик — «Баутехник» — расторг договор со «СтройЦентром» еще в 2016-м из-за срыва сроков работ.

Руководитель новосибирского филиала арбитражной и налоговой коллегии адвокатов «Люди дела» Татьяна Васильева прокомментировала Тайге.инфо ситуацию и рассказала, как не попасться на уловки застройщиков при выборе объекта инвестиций.

«У дольщиков на Тульской заключены предварительные договора не с застройщиком, а с бывшим генподрядчиком. Он не имел права заключать такие договоры без согласия застройщика, — подчеркнула Васильева. — Поэтому у меня складывается впечатление, что у них сейчас юридически нет выхода. Это мое личное мнение».

Собеседница редакции отметила, что пострадавшим можно было попробовать наложить обеспечительные меры через суд, подав иски к генподрядчику: «Однако практика такова, что, если застройщик заключал или с его согласия, то предварительные договоры и договоры займа признают договорами долевого участия. В случае же на Тульской договоры заключены без ведома застройщика».

В этой ситуации ни у правоохранительных органов, ни у регионального правительства не было реальных рычагов воздействия на ситуацию.

Практика: одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом о долевом участии, является заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения (далее — предварительный ДКП). В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема предмета предварительного договора.

Как пояснила Васильева, предварительный договор должен появляться только в том случае, когда его предмет уже существует. Кроме того, чтобы в будущем заключить основной договор, необходимо как-то идентифицировать вещь (реальный адрес дома, номер квартиры), отметила она.

«Случай с Тульской — это даже не правовая коллизия. Просто люди своевременно не обратились к юристам, которые все это объяснили бы, — считает Васильева. — Что сейчас делать людям? Удовлетворит ли суд иск? Я сомневаюсь».

Практика: в силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве).Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:
— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей.

Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

Чтобы жители, собирающиеся вложиться в строительство жилья, не попали в такое же положение, им следует обращаться к профессиональным юристам. «Застройщики любят выдумывать разные схемы, — отметила Васильева. — Поэтому, если риски есть, я людям говорю о них. Наверно, в 90% случаях, особенно если деньги последние, люди отказываются от этих сделок».

Эксперт подчеркнула, что, если и покупать квартиры в строящихся домах, то только по договорам долевого участия у застройщика или переуступки прав. Сделка при этом должна быть зарегистрирована в управлении Росреестра Новосибирской области.

Практика: по предварительным ДКП полная оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, который не может составлять 100% от цены основного договора (стоимости жилого помещения созданного в будущем). Поскольку оплата в полном размере цены договора фактически не будет нести обеспечительную функцию и стимулировать продавца (инвестора) к заключению основного договора.Это подтверждает то, что основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100% от цены жилого помещения по основному договору является получение продавцом всех денежных средств в полной мере.

Судебная практика по Новосибирской области, начиная с 2012 года, была, но это были в основном споры о взыскании с застройщика или инвестора денежных средств, уплаченных по предварительному ДКП за жилое или нежилое помещение. Иски же о понуждении заключения основных договоров подлежали удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Следовательно, если у Продавца не зарегистрировано в ЕГРП право собственности на нежилое помещение, то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче Покупателю в будущем.

По сложившейся судебной практике, как отмечают эксперты, в случае заключения незаконных предварительных договоров пострадавшие могут рассчитывать лишь на возврат денег. Это становится проблемой в случае с фирмами, уставной капитал которых, как правило, не превышает 10 тыс. рублей.

Кроме того, очень сложно контролировать такие сделки. Например, власти и надзорные органы, по федеральному закону, могут проводить внеплановые проверки проблемных объектов в сфере долевого строительства только в отношении самих застройщиков.