Новосибирск на пороге краха строительного рынка

© Кирилл Канин

Новосибирская область стоит на пороге полного обрушения строительного рынка и самых массовых протестов «обманутых дольщиков».

Как сложилась такая ситуация, где мы незаметно перешли грань, и есть ли хоть какие-то выходы из ситуации? Аналитика генерального директора агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко.

Новосибирск — центр Сибири

Это не просто один из немногих городов в азиатской части России, позволяющих чувствовать современному человеку полноценную жизнь, но и цель для выходцев из соседних регионов Сибири и городов северного Казахстана. Да простят меня другие сибиряки, но кроме нашего города только Красноярск и гораздо более провинциальный Томск обладают качествами, которые позволяют быть центрами притяжения для человека, который хочет нормально жить и работать.

Кемерово, Новокузнецк, Прокопьевск и другие города депрессивного Кузбасса, Барнаул, Бийск, Павлодар, Усть-Каменогорск — из них Новосибирск выкачивает всю человеческую кровь, лишь в небольшой части выплескивая ее дальше — в Москву, Санкт-Петербург и за границу. Достаточно посмотреть на данные муниципальной статистики, чтобы понять, как Новосибирск растет каждый год. Однако лучшим индикатором этого процесса являются объемы строительства жилья.

134795

Строительный бизнес является не только самым крупным для региональной экономики, но и самым влиятельным. Значительные части горсовета и областного заксобрания контролируются девелоперами, интересы строительного бизнеса всегда ставятся перед интересами жителей, экологическими вопросами, транспортной связанностью города, обеспеченностью социальной инфраструктурой и бюджетом.

С другой стороны, потребности жителей города в жилье еще крайне далеки от удовлетворения. Строительный рынок стал крупнейшим работодателем, налогоплательщиком и потребителем материалов, благодаря производству которых живут целые города.

Подавляющая часть рынка — купля-продажа вторичного жилья. Новостройки, несмотря на все разговоры и публикации в СМИ, это очень незначительная часть рынка. Когда сдувается ценовой пузырь и оседает инвестиционная пена, каждый застройщик конкурирует не с другими строителями, а со «вторичкой», которая в массовом сознании воспринимается как жилье, а не как инвестиции. Не стоит забывать, что большая часть сделок в Новосибирске обменные, и при них номинальная стоимость квартиры не имеет никакого значения, а важны только разница между продаваемой и покупаемой квартирой и размер ставки по ипотеке. Поэтому надо учитывать, что в условиях кризиса цены на квартиры на вторичном рынке могут снижаться еще очень долго, а цены на новое жилье — только до момента разорения строительной компании.

Я работаю на местном рынке недвижимости и ипотечного кредитования 15 лет, и пришло время раскрыть многие карты, пока не стало поздно. Мы поговорим о том, как строительная сфера Новосибирска стала одновременно счастьем, основой основ и проклятьем региональной экономики и что нас ждет в ближайшем и сравнительно отдаленном будущем.

О федеральном законодательстве и национальных приоритетах

Рынок недвижимости — это целый мир. Его участники не только покупатели и продавцы, но и банки, агентства недвижимости, страховые и оценочные компании, нотариусы, Росреестр, другие государственные и муниципальные службы. Но самым слабым звеном стали застройщики. Корни этого лежат, как и корни любой проблемы в современной России, в парадоксах, возникающих из-за несоответствия экономической реальности и противоречивого, несовершенного федерального законодательства.

История строительного рынка Новосибирска очень проста. Сначала были, преимущественно, старые советские стройтресты и строительно-монтажные управления. Позднее к ним присоединились новые компании. Однако, в любом случае, бизнес-модель этих компаний изначально базировалась на двух очень важных моментах. Во-первых, застройщики 1990-х могли существовать только в процессе непрерывной деятельности — либо после сдачи первого они сразу начинают строить второй дом, либо прекращают свое существование. Во-вторых, ни у одной строительной компании не было собственных ресурсов для завершения хотя бы одного многоквартирного дома без сторонних инвестиций.

138699

Именно эти факторы и невозможность компаний получить значительный и дешевый кредит определили судьбу новостроек. Рыночная экономика величайшее достижение человеческой культуры. В качестве единственного выхода для удовлетворения огромного спроса на новое жилье общество выработало формат прямых инвестиций потенциальных покупателей в строительные компании. Поэтому применительно к рынку новостроек вообще нельзя говорить о приобретении квартиры или объекта недвижимости. С точки зрения законодательства человек приобретает не более чем имущественные права требования, опираясь на доверие застройщику.

Говоря проще, инвестор, оценивая риски и желая в будущем получить квартиру, вкладывал деньги в строительную компанию, заключая инвестиционный договор, договор купли-продажи простого безотзывного векселя, договор о покупке пая в строительном кооперативе, а иногда и договор займа или даже предварительный договор. Вкладывал он эти деньги, ориентируясь на личный опыт, опыт родственников, друзей и знакомых, историю строительства и репутацию компании и, что встречалось не так уж и редко, опираясь на собственные возможности привлечь силовые структуры или криминал для возврата инвестиций. Понятно, что покупка новостроек на раннем этапе была привилегией более состоятельных слоев населения и занимала тот сегмент рынка, который создавал недвижимость более высокого класса, чем она строилась в советское время.

Как и любые порождения 90-х подобные инвестиции сопровождались прямыми актами мошенничества и разорением компаний (плохая бизнес-модель и неучтенные факторы — от колебаний курса рубля до рейдерских захватов). Но подобное приобретение «жилья» инвесторы воспринимали адекватно степени риска. Все изменилось где-то в середине 2000-х. Последствия повышения цен на нефть, результаты рыночных реформ 90-х и плюсы от дефолта 1998 года стали достоянием существенно более широкого круга населения. А государство начало наступление на договорное регулирование целого ряда отношений, в том числе и отношений между застройщиком и инвестором.

В декабре 2004 года был принят знаменитый № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Основной целью этого закона была попытка защитить инвестиции массового неквалифицированного инвестора, рискнувшего вложиться в имущественные права требования, которые планируют в будущем превратиться в квартиру, путем более жесткой привязки этих средств к конкретному объекту. Несмотря на то, что закон создает видимость гарантий, я с самого начала был глубоко уверен, что именно он стал миной замедленного действия под рынком новостроек, а кажущаяся стабильность отрасли была не более чем иллюзией, вызванной общим экономическим подъемом.

138778

Более того, после принятия закона, вся отрасль буквально за два−три года вошла в замкнутый круг, главными факторами которого стали мнимые гарантии защиты инвестиций, рост доходов экономически безграмотного населения, ресурсы для постоянного увеличения объемов строительства, деградация банковской системы, неспособной учитывать все риски ипотечного кредитования прав требования и пренебрежение всеми вопросами комплексного развития города ради увеличения объемов строительства. Последнее было вызвано еще и неадекватной политикой федеральной власти, дошедшей в своем безумии до того, чтобы оценивать эффективность губернаторов в зависимости от объемов сданных квадратных метров жилья.

Зачем государство пытается подстелить соломку

Итак, посмотрим подробнее на эту ситуацию с точки зрения не закона, а экономической реальности. На мой взгляд, значительная часть заблуждений современного российского общества в сфере экономической, правовой и политической культуры сформирована плохими юристами, которые так и не научились работать с чем-то кроме буквы закона и воспринимающими в качестве реальности постоянно меняющуюся канву российского законодательства. Но так быть не должно. Каждый человек относительно неплохо осознает свои потребительские интересы, и вопросы, связанные с его личным благосостоянием, не искажаются ни пропагандистскими эффектами, ни каким-то законодательным актом. Эффект «гаражной экономики» Симона Кордонского, когда значительная часть населения, хоть и декларируя лояльность и принятие правил игры, существует параллельно государству, работает на дачах и в гаражах, рассчитывая только на родственников и друзей.

Как квалифицированный специалист, а позднее и предприниматель, долгие годы работавший на рынке недвижимости, я с полной уверенностью могу сказать, что значимость экономических рисков, связанных с операциями с недвижимостью, на порядок выше, чем юридические риски. Те либо нивелируются правильной технологией работы, либо полностью отменяются заменой приобретаемого объекта недвижимости на более приемлемый. Экономические же риски, связанные с согласованием обмена по цепи, с налоговыми вопросами, с ипотекой, с порядком расчетов более распространены и существенны.

139133

В случае с покупкой новостройки это верно вдвойне. Что принципиально изменил закон о долевом участии в строительстве? Самое серьезное последствие — государство дало юридические гарантии инвестиций при полном отсутствии экономических гарантий, создав ложное ощущение безопасности для массового неквалифицированного инвестора. Кроме того, застройщики лишились гибкости в управлении финансовыми ресурсами, им не позволяли перекидывать средства с одного объекта на другой, что привело к удорожанию себестоимости работ и увеличению экономических рисков.

Не стоит забывать, что приход массового инвестора и увеличение объемов строительства никак не изменили саму суть компаний — они по-прежнему оставались неэффективным, тесно аффилированным с государством бизнесом, у которого нет ничего за душой и который живет только за счет непрерывного поддержания объемов строительства. Более того, на определенном этапе, когда стали расти налоги, когда предоставлявшиеся без всяких условий участки стали обременяться задачами строительства социальной инфраструктуры, когда отсутствие внутренней политики в стране привело к частичной изоляции российской экономики и серьезнейшему кризису, для подавляющей доли новосибирских девелоперов главным вопросом существования стало постоянное увеличение объемов новых строек. Это — пирамида! Причем пирамида, затягивание агонии которой невозможно при существующем экономическом положении.

С точки зрения вульгаризированного марксизма, которым страдают многие люди в нашей стране, позволяющие себе рассуждать на экономические темы, на этом все и заканчивается. Однако реальность гораздо глубже и многослойнее. Любые продажи любых товаров и услуг в рыночной конкурентной среде зависят не только от прямых финансовых и хозяйственных факторов, но и от факторов социальной психологии.

139197

Важнейшим конкурентным критерием, увеличивающим гарантии безопасности для потребителя или инвестора, на любом рынке является доверие, на котором строится репутация со всеми ее результирующими, начиная от рекомендации и и заканчивая кредитным рейтингом. Репутация лишь в небольшой части формируется рекламой и эффектами публичного пространства — основным здесь является опыт. Подмена заработанного на опыте доверия государственными гарантиями приводит к смерти репутации как главного фактора, управляющего инвестиционными потоками и продажами. Как следствие, деньги перетекают от тех, кто работает эффективно, надежно и качественно к тем, кто максимально быстрыми темпами наращивает объемы, откладывая реализацию своих рисков на неопределенное будущее, в надежде, что все будет хорошо, а если нет, то поможет административный ресурс.

В случае со строительным рынком Новосибирска закон о долевом участии привел к тому, что основные средства неквалифицированных инвесторов были сконцентрированы у строительных компаний, максимально напоминающих по структуре своей деятельности пирамиды. Сейчас они шантажируют государственную и муниципальную власть, требуя прощения долгов за аренду земельных участков, прямых дотаций a la «губернаторская программа», отсрочки ужесточения федерального законодательства по долевому строительству, государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке.

Что собой представляет бизнес-процесс строительной пирамиды, как выглядит технология появления обманутых дольщиков, насколько глубокими будут последствия того, что целый регион стал заложником несовершенного законодательства и безответственного бизнеса мы поговорим позже.

Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо