«Ипотека практически прекратит существование»: новосибирский эксперт о строительстве и недвижимости
Возможный конец ипотеки на вторичное жилье, обменные сделки в Новосибирске, попытки государственного регулирования цен на строительные материалы и другие перспективы рынка недвижимости. Комментарий независимого эксперта, бизнесмена Дмитрия Холявченко.
Стройматериалы
Всероссийский центр национальной строительной политики предложил регулировать цены на стройматериалы для госзакупок. Великие государственные стройки, масштабные инвестиционные проекты, которые реализуются федеральным правительством, — закупка стройматериалов на них достигает космических масштабов.
Как инициаторы предлагают рассматривать рынок стройматериалов? Они предлагают относиться к торговцам материалами как, по сути, к складу. Считать ту цену, по которой стройматериалы были закуплены, прибавлять к этому текущие издержки, как они это считают, накидывать 20–25% прибыли и фиксировать продажную цену именно таким образом — с целью «борьбы со спекуляцией», как они пишут, «готовностью нажиться на сложной ситуации».
Однако бизнес устроен не так. Боюсь, что те, кто не имел дела с собственным бизнесом, крайне редко понимают подобные элементарные вещи. Бизнес устроен следующим образом. Представьте компанию, которая продает стройматериалы. Там прекрасно понимают, что да, купили материалы за эти деньги, но продают их существенно дороже. С одной целью — они понимают, что следующую партию они за предыдущие деньги уже ни за что не купят.
Вопрос стоит не только о прибыли, а об объемах, которые им нужно сохранить. То есть им нужно закупить такой же объем стройматериалов, который позволяет функционировать этой компании как бизнесу. А для закупки нужны иные суммы — естественно, больше. Что в такой ситуации делать, кроме как повышать цены при продаже текущей партии. Потому что иначе товар начнет «вымываться». С каждым новым циклом при регулировании цен поставщики стройматериалов будут покупать все меньше и меньше, а в итоге останутся ни с чем.
Все способы разорения розницы выглядят примерно так же. И у опта та же самая история.
Кроме того, государственное регулирование влечет за собой еще одну опасность — что оно может касаться даже не только госзакупок. Можно предсказать, что такая эволюция и будет продолжаться. Мы возвращаемся к плановой экономике, государственному контролю, что не может не пугать. И если начнут регулировать цены на стройматериалы при госзакупках, все это уйдет в коммерческий сектор. И будет дефицит. И, естественно, государство, которому необходимо строить запланированные объекты, не найдет ничего лучше, чем полностью регулировать цены на материалы. Это строительство лоббирует большое количество организаций и людей. В том числе с коррупционными целями. При любом падении российской экономики эти схемы будут держаться до последнего. Так устроена система власти.
Как мы будем с этим жить? Как это скажется на строительстве жилья? А это, наверное, главный сегмент строительной отрасли страны. Более того, обеспеченный реальным спросом. Поэтому это очень тонкая система, лезть в нее с помощью государственного регулирования опасно.
Как будет трансформироваться рынок
Ипотека на вторичном рынке практически прекратит свое существование, потому что под 20% годовых никто не будет брать. Максимальная ставка, на которую можно брать ипотечный кредит на 10 лет — 15%. Это еще не будет выглядеть страшным грабежом. То, что ипотеки не будет — это пока это никак не осознанно, особенно продавцами. Потому что пока еще ипотека весь месяц выдавалась по старым ставкам.
В апреле, как я уже предупреждал, начнется этап осознания. Так как люди сейчас поумнели, то это осознание займет не полгода, как это частенько бывало раньше, а пару месяцев. После этого цены на вторичном рынке должны будут проседать. Проседание будет существенным. Однако любой аналитик, который попытается спрогнозировать и доказать, на какую именно сумму цены будут проседать, скорее всего непрофессионален. Потому что нет данных о вкладе каждого фактора в ценообразование.
И самое важное. Не завершились те процессы, которые стали основанием для санкций. Большая часть из них еще не начала действовать по-настоящему. Экономический кризис будет глубочайшим, но как он скажется на рынке недвижимости, никто на данный момент рассказать не сможет.
Что касается покупателей. Они, конечно, будут ориентироваться на собственную платежеспособность. Те, у кого есть деньги, конечно, будут продолжать вкладываться в недвижимость, потому что иных вариантов для сохранения хотя бы части капитала сейчас массовый инвестор в России не видит. А с учетом того, как поступили с фондовым рынком, тем более.
В этой ситуации спрос будет поддерживаться до определенной степени накоплениями. Более того, вклады, которые люди сделали по высоким процентам после повышения ключевой ставки в марте, скорее всего, будут частично изыматься и вкладывать в недвижимость.
Курс рубля
Что еще в этой ситуации важно. Важен курс национальной валюты. От него зависит очень многое. И поэтому, как я и говорил, в случае катастрофического падения курса, мы можем увидеть даже повышение номинальных цен [на недвижимость] в рублях. Естественно, потеря капитализации в виде каких-то ориентиров, вроде курса доллара, конечно же, будет серьезной. Просто напросто экономика уменьшится.
Структура сделок
В Новосибирске большая часть сделок — это сделки на вторичном рынке. И большинство из них — обменные. Люди решают свои жилищные вопросы. И им совершенно без разницы, каковы номинальные цены на покупаемые и продаваемые квартиры. Им важна разница. А так как разница обычно составляет 30–40% от стоимости объектов, а то и меньше (вопрос доплаты, например), то это даже не в той степени важно, как падение цен в принципе. Как падение ипотечного кредитования на вторичном рынке.
Это приведет к тому, что сделки будут складываться в «цепи» так называемые. Когда человек продает и покупает. А тот, у кого он покупает, тоже продает и покупает. Возможно, и два объекта. И так далее. Где-то в этой «цепи» может встречаться ипотека. Где-то могут встречаться сертификаты.
Самое важное — с чего будет начинаться эта цепь. И она будет начинаться, скорее всего, с чистых денег, которые люди испугались держать в виде денег и решили вложить в ипотеку.
Я думаю, что мы уже летом увидим, что наши стандартные по нынешним временам «цепи» из двух-трех звеньев, превратятся в «цепи» из пяти-шести звеньев, как в 2015–2016-м годах.
Поэтому, господа риелторы и другие профессиональные участники рынка, готовьтесь вспоминать, каким образом делать сделки, что такое «отлагательные условия», каким образом обеспечить последовательность расчетов — особенно с учетом того, что многие объекты недвижимости обременены разными сложностями. Например, ипотечным кредитованием или опекой, выделенными долями (или даже невыделенными долями) в объекте, где ипотека гасилась материнским капиталом — это уже гораздо сложнее. Но все равно это вопрос решаемый.
Больше подробностей — в эфире программы «Территория недвижимости»