Россияне перестали покупать квартиры в строящихся домах. Они боятся высоких цен и неопределенности
Новосибирская область по вводу жилья превысила показатели 2021 года, но нестабильная экономическая ситуация и общая неопределенность на фоне «спецоперации» привели к оттоку покупателей. В середине года существенно просели продажи. Ряд проектов перенесен на 2023 год, не продано более половины квартир в строящихся домах. Объем такого жилья в целом по стране тоже уже стал рекордным. Застройщики по-прежнему рассчитывают на льготные ипотечные программы и участие государства.
В Новосибирской области, по оперативным данным, введено свыше 2,1 млн кв. метров жилья, это почти на 7% больше в сравнении с 2021 годом, сообщил глава минстроя Алексей Колмаков на заседании «Регионального делового клуба строителей», посвященного трендам развития отрасли в 2022 году.
В прогнозах застройщиков на 2022 год — 2,2−2,3 млн кв. метров. С учетом уже имеющихся заделов можно говорить о вводе жилья на 2023 год — как минимум, в 1,5 млн кв. метров, 2024 год — почти 1 млн, 2025 год — 0,5 млн. А в целом региональные власти рассчитывают и далее наращивать объемы строительства — к 2030 году до 2,6 млн кв. метров.
Впрочем, рост объемов должен соответствовать платежеспособному спросу, что в 2022 году стало ощущаться особо остро. Даже с учетом банковского проектного финансирования при отсутствии нормального уровня продаж застройщик либо не заработает, либо понесет убытки. Под вопросом окажется запуск новых проектов.
«Хочу сразу отметить два обстоятельства: экономическая неопределенность оказывает существенное влияние на планирование развития жилищного строительства в текущей ситуации, где от продажи до передачи квартиры проходит в среднем два года. А от покупки земли до возврата инвестиций — почти пять лет. Важно еще то, что при снижении продаж застройщики опасаются выводить новые проекты, а банки их финансировать. Плохие продажи — это очень сильный фактор, сдерживающий старт новых проектов», — отметил президент отраслевого объединения «Строители Сибирского региона» Александр Савельев.
Продать на 122 млрд
По данным Савельева, проектное финансирование застройщиков в Новосибирской области по состоянию на ноябрь 2022 года составляет более 202 млрд рублей (276 сделок). На счетах эскроу при этом находятся около 80,3 млрд (22 тыс. счетов).
«Разница между счетами эскроу и проектным финансированием составляет 122 млрд. Застройщикам, чтобы закончить все начатые проекты, получить свои денежные средства, заемные средства вернуть и отдать банкам, необходимо продать жилых и нежилых помещений на сумму порядка 122 млрд рублей. Это такая непростая задача, — констатировал Савельев. — А разница в РФ между счетами эскроу и проектным финансированием составляет аж 7 трлн рублей».
В Сбере сообщили об откладывании части проектов застройщиками на 2023 год. Сейчас банк финансирует в регионе 74 строительных проекта, из них 72 со счетами эскроу. По данным компании, количество новых сделок на проектное финансирование выросло незначительно, но увеличилась сумма — на 25%.
Как отметил управляющий Новосибирским отделением Сбербанка Николай Шилов, проекты стали, во-первых, дороже, в том числе за счет роста стоимости материалов, во-вторых, масштабнее. При этом в банке отмечают сокращение количества открываемых счетов эскроу.
«Примерно три вывода напрашивается. Первое — я не могу не сказать, многие застройщики подтвердят, что ситуация февраля, длящаяся около трех-четырех месяцев, привела к тому, что те проекты, которые застройщики хотели реализовывать, часть из них перенеслась на следующий год. Мы оцениваем это в 32 проекта на 52 млрд рублей. Вторая тенденция. 32% проектов, которые уже финансируются, потребовали дополнительного финансирования. Это связано с удорожанием. Все они были дофинансированы. И третий тренд. Мы уже точно можем сказать, что сейчас банком рассматриваются проекты с использованием комплексного развития территорий. Новый тренд, много об этом говорилось. Сейчас проекты эти в работе, решения по ним уже принимаются», — рассказал Шилов.
Падение продаж на треть
В третьем квартале в регионе было заключено 5,9 тыс. договоров долевого участия (ДДУ, за 9 месяцев — более 21,5 тыс.). Падение объема продаж на первичном рынке жилья в третьем квартале относительно первого составляет 37%. Вместе с тем падение продаж в сравнении с третьим кварталом 2021 года — всего 3%.
Около 45% договоров участия в долевом строительстве в третьем квартале заключено с использованием льготной ипотеки.
Самые большие продажи в регионе были в 2014 году — 55,5 тыс. ДДУ. Второе место по продажам в 2013 году — 37,9 тыс. ДДУ, третье — в 2015-м с показателем в 35,9 тыс. В 2021 году — 32,1 тыс. ДДУ.
По данным ДОМ.РФ на 1 октября, в Новосибирской области было продано 38% квартир, 36% не продано, по 26% — продажи еще не были открыты. По информации на 29 декабря, не продано (не продано и не открыты продажи) больше 70%.
«Площадь нераспроданных квартир в новостройках по всей России в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. метров или 66% от общего объема жилья в стадии строительства. Это максимальный показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья, — отметил Савельев. — Поэтому видно, что спрос на жилье в последнее время резко сократился. Есть две основные причины низких продаж. Первая — формирование отложенного спроса — те, кто потенциально готов купить новостройку, откладывает покупку до стабилизации ситуации. В результате наблюдается огромный рост денежной массы. Вторая причина — снижение доступности жилья».
Реальные доходы населения в РФ в третьем квартале упали на 3,4%, а в Новосибирской области — 0,6%, на столько же автоматически упал средний платеж по ипотеке, который могут себе позволить граждане, добавил эксперт.
179489
«Только низкая ставка, субсидируемая совместно государством и застройщиком, позволяет дольщикам выдерживать сложившийся на рынке средний ежемесячный ипотечный платеж — около 30 тыс. рублей, — считает Савельев. — Надо отдать должное, что льготная ипотека продлена до июля 2024 года, правда на 1 процентный пункт она станет дороже».
О резком падении продаж весной говорят и в администрации Новосибирска. Хотя, по данным вице-мэра, начальника департамента строительства и архитектуры Алексея Кондратьева, по итогам года количество договоров долевого участия в Новосибирске все же будет сопоставимо с показателями за 2021 год.
«А вот диаграмма по месяцам как раз очень показательная, когда мы получили серьезный сбой в мае-июне и очень тяжело, но выправляли ситуацию с продажами квартир. И фактическая эта синусоида привела к тому, что мы по количеству сделок в 2022 году вышли на показатели 2021 года с небольшим отставанием», — заявил Кондратьев.
При этом чиновник согласился, что количество непроданных квартир «настораживает».
Ипотека просела на 20%
Серьезное сокращение показывает и динамика выдач ипотеки, что в целом соответствует снижению продаж. Пиковый объем такого кредитования, по озвученной на заседании информации ЦБ, пришелся на 2021 год — 142,8 млрд рублей.
Снижение показателя в рублях за 10 месяцев 2021 года составило 26% к аналогичному периоду 2021 года, в штуках — 41%.
Количество выданных ипотечных кредитов в Новосибирской области на первичном рынке — 35,8% от общего количества, на вторичном — 64,2%. В рублях первичный рынок — 19,2%, вторичный — 80,8%.
Про сокращение ипотечных продаж говорит и Николай Шилов из Сбера. Резкое падение поданных заявок случилось весной, после того, как была поднята ключевая ставка.
«Важная тенденция — мы вышли из этого пике. Вы посмотрите на объем заявок сейчас. Второе небольшое снижение вы видите в октябре, понятно, что там 21 сентября [оказало] влияние. Не сильно народ испугался. Испугался, но не так, как в первый раз», — констатировал Шилов.
При этом, количество поданных заявок, по данным на декабрь, сократилось на 22%, одобренных — на 18%.
«Сказать, что совсем сейчас люди не берут ипотеку — нет. Больше, наверное, связано с тем, что принятое решение человек может реализовать в течение трех месяцев и люди некоторые могут этим решением не воспользоваться. Но в целом по году из-за падения апреля-мая, ну после 24 февраля первые месяцы, на 20% меньше будет ипотеки, чем в прошлом году».
Почти 30% всей ипотеки в Сбере в Новосибирской области — это первичный рынок, 72% — вторичное жилье. В банке отмечают падение среднего чека по ипотечным кредитам на новостройки (с 4,39 млн в июне до 3,9 млн в ноябре). При этом нет увеличения первоначального взноса.
«Фактически можно сказать, что ряд застройщиков применяет скидочные предложения для клиентов. Но нет такой тенденции по вторичному рынку — люди не сильно готовы снижать цены, — рассказал представитель Сбербанка. — Интересный тренд увидели. Примерно с третьего квартала резко выросла доля субсидированной ипотеки — когда застройщики и банк договариваются и за счет части общего дохода субсидируют ипотеку для клиента. Разнонаправленное отношение к этому, потому что, с одной стороны, ряд застройщиков это делают осознанно и не поднимают стоимость квартиры, в некоторых случаях это перекладывается на клиента. Когда застройщики почувствовали, что спрос становится нестабильным, стали применять программы дополнительного субсидирования».
Рост доли ипотечных кредитов с субсидированием от застройщика составил 12,5%.
Почти вся взятая ипотека на новостройки (94%) — это ипотека с господдержкой или семейная, отметил Шилов. Сейчас банк прогнозирует двойной рост количества людей, которым будет доступна семейная ипотека с обновленными условиями, где возраст детей увеличен до 18 лет.
Рост цен на четверть
Средний размер стоимости предложения в новостройках Новосибирской области, по данным ЕРЗ на ноябрь 2022 года, составляет порядка 97,7 тыс. рублей за кв. метр.
«К цене 97 764 рубля может быть много вопросов, потому что многие аналитики считают, что у нас сейчас средняя цена предложения 107 тыс. рублей, 109 тыс. рублей. Но в конечном счете мы ближе к тем показателям, которые дает Росстат — 97 764 рубля, — комментирует Александр Савельев. — Но вот если сравнивать 01.11 текущего года с первым кварталом, то цена выросла довольно серьезно — на 23%. Причем, самый пиковый объем пришелся на март. Понятно, что он был не поддержан ростом доходов населения или доступностью ипотеки. Цены оказались завышенными на фоне последующего спада продаж».
По данным федерального минстроя, государство сейчас выкупает жилье в Новосибирской области для льготных и других категорий по цене около 93,6 тыс. рублей за квадрат — за год она увеличилась на 66% и в настоящее время сопоставима с рыночной.
«Имеет смысл работать с государством, чтобы в конечном счете выполнять определенные государственные заказы», — полагает Савельев.
Что касается прогноза по рыночным ценам, то по оценке экспертов, снижения не будет, но и роста тоже — свое влияние окажет высокая затоваренность рынка, сейчас предложение в существенной мере превышает платежеспособный спрос.
Тайга.инфо