Ажиотаж кончился. Вторичный рынок жилья Новосибирска приходит в равновесие

01 Мар 2005, 03:32

Елена Богданова
Яна Янушкевич
Ведомости – Новосибирск

01.03.2005, №35 (1317)

За 2004 г. квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 40-50%, такого резкого роста цен не было с 2001 г. Риэлторы связывают скачок с развитием ипотеки и нестабильностью доллара. С начала 2005 г. рост цен на жилье замедлился, и участники рынка полагают, что в течение года он будет сопоставим с темпами инфляции, если только рынок не взорвет динамичное развитие ипотеки.

Директор по экономике компании “Сибакадемстрой- недвижимость” Павел Смелов рассказывает, что в прошлом году был отмечен самый значительный рост цен на жилье за последние пять лет. По его данным, в 2002 г. цены на вторичном рынке поднялись на 14%, а в 2003 г. — всего на 5%. За прошлый год цены выросли в среднем на 38%, считает Смелов. По его мнению, ранее рост цен на вторичное жилье отставал от уровня инфляции, а в прошлом году они наверстали упущенное. Директор фирмы “Дельта” Владимир Затримайлов полагает, что рост цен был еще более значительным. По его оценке, квартиры в 2004 г. подорожали на 50-60%, а наиболее востребованные однокомнатные квартиры — и вовсе на 100%.

Риэлторы отмечают, что спрос и цены на квартиры росли в прошлом году неравномерно. Директор агентства “Байт” Игорь Ковалев говорит, что с января по март спрос возрастал на 3% ежемесячно, с апреля по август — на 5-10% и достиг пика в сентябре, когда спрос превысил предложение на 40-50%. “С октября ажиотаж стих, и в декабре спрос и предложение были сбалансированы”, — говорит Ковалев. О том, что рынок жилья по-настоящему разогрелся только во втором полугодии, говорит и Смелов. По его оценке, в первом полугодии стоимость квартир выросла в среднем на 10%, а во втором — на 28%.

Смелов и Затримайлов связывают этот подъем в первую очередь с развитием ипотеки, которое стало заметным именно в 2004 г. Затримайлов отметил, что в “Дельте” с использованием ипотеки совершается уже каждая десятая сделка. То, что темпы удорожания увеличились именно летом, которое риэлторы называют традиционно мертвым сезоном, Смелов объясняет неустойчивостью курса доллара. “Многие привыкли хранить накопления в долларах, — говорит он. — И с его падением спешно инвестировали средства в недвижимость”. Руководитель технической службы агентства “Доктор Ключ” Виталий Гильд в числе причин роста квартирного рынка называет ужесточение контроля на рынке ценных бумаг, что побуждало людей вкладывать сбережения не в акции, а в квартиры. По мнению исполнительного директора агентства “Жилфонд” Александра Чемеркина, в 2004 г. среди покупателей было особенно много тех, кто приобретал недвижимость как инвестиционный инструмент.

По мнению Ковалева и Затримайлова, наибольшим спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры на окраинах, спрос на элитное жилье оставался небольшим. По словам Гильда, сделки с элитным жильем составляют не более 7% в общем объеме продаж “Доктора Ключа”. Цены на элитные квартиры также росли в два раза медленнее, чем в целом по рынку, отметил Смелов.

По мнению Смелова, с начала года на рынке царит равновесие спроса и предложения: в январе и феврале цены росли на 1,5-2% в месяц. “В январе — феврале цены растут пока медленно, но сохраняется тенденция повышения из-за увеличения числа ипотечных сделок, — говорит Гильд. — Нередко цены повышаются по инициативе самих покупателей, которые, прибегнув к ипотеке, желают удержать за собой приглянувшийся вариант жилья”. Он полагает, что в 2005 г. цены на вторичном рынке возрастут на 20-25%, “в ногу” с предполагаемой инфляцией. С ним согласен Смелов, который, однако, не исключает, что рынок могут подстегнуть банки, намеренные развернуть в регионе ипотечные программы. Затримайлов считает, что темп роста цен будет слегка опережать инфляцию и составит около 30%.

Самой дорогой продажей “Байта” стала, по словам Ковалева, сделка с квартирой на Вокзальной магистрали по цене $1500 за 1 кв. м, по самой низкой стоимости — $360 за 1 кв. м — продаются трехкомнатные квартиры на окраинах. Ковалев полагает, что в 2005 г. наиболее востребованы, как обычно, будут однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 1 млн руб. В общем объеме продаж и спроса компании такие квартиры составляют сейчас не меньше 60%.

Быстрее всего, по данным Смелова, дорожают квартиры в окраинных районах Новосибирска и скорее всего такая тенденция сохранится. Затримайлов отметил быстрый рост цен на жилье в Бердске. “Дешевой альтернативой Новосибирску всегда был Бердск, — поясняет Затримайлов. — Сейчас цены на жилье там близки к стоимости квартир в наших спальных районах, отличаясь всего на 10-15%”. Смещения спроса никто из опрошенных риэлторов не прогнозирует. Затримайлов отмечает, что в последние месяцы обострился дефицит на комфортабельное жилье, так как на рынке невелико разнообразие вариантов и предложение не удовлетворяет запросы покупателей.