"Ведомости-Новосибирск" о рынке жилья: "Затишье после бури. Жилье начало понемногу дешеветь"

14 Июн 2005, 09:13

Яна Янушкевич
Ведомости – Новосибирск

14.06.2005, №106 (1387)

После прошлогоднего стремительного роста цен на вторичном рынке жилья наступил период затишья. Количество сделок сократилось примерно на треть, а цены остановились. Стабильность сохраняют только элитные квартиры, круг покупателей которых очень узок.

“Рынок дошел до своего логического предела, он насыщен, ранее существовавший спрос уже удовлетворен. Для формирования новой волны спроса нужно время”, — считает директор компании “Эрмитаж” Тимур Тагиров. По его мнению, цены по рынку в целом стабилизировались, а на хрущевки даже начали снижаться.

По мнению Игоря Ковалева, директора агентства недвижимости “Байт”, падение спроса не связано с сезонными колебаниями. Сейчас спрос упал гораздо больше, чем это было в прошлом году, говорит он, и в целом количество продаж сократилось в два раза с начала года. “Мы увеличили расходы на рекламу, но увеличения потока клиентов не последовало”, — сетует Ковалев.

С ним согласен директор по экономике “Сибакадемстрой-недвижимости” (CАС-недвижимость) Павел Смелов. Серьезное падение спроса произошло именно в марте — количество сделок по сравнению с февралем сократилось примерно на 20-25%. В апреле — мае сохранилась та же тенденция — спрос оставался низким. Предложение на рынке сохранилось, а спрос упал, отмечает риэлтор. Сейчас, по его словам, заявок от продавцов на 25% больше, чем от покупателей. В большей степени падение спроса коснулось квартир на окраинах, продолжает Смелов. В прошлом году наибольший рост цен показали именно объекты в отдаленных районах, а теперь они меньше всего интересуют покупателей.

“В 2004 г., когда цены росли, однокомнатные квартиры на окраинах часто покупались для дальнейшей перепродажи. Сейчас цены остановились, и большинство покупателей приобретает жилье не для вложения денег, а для себя”, — говорит он.

Все больше цена начинает зависеть от состояния и типа дома, чем от района, замечает управляющий центральным офисом “САС-недвижимости” Анна Бархатова. Еще несколько лет назад можно было продать однокомнатную квартиру в центральной части и на полученные деньги купить 3-4-комнатную в удаленном районе, но сейчас ситуация иная, замечает она. Например, двухкомнатная квартира в Юго-Западном жилмассиве продается за 1,3 млн руб. — столько же стоит аналогичная в Ботаническом жилмассиве или в районе площади Калинина, а трехкомнатная в Затулинском жилмассиве — 1,5 млн руб., как и в районе “Золотой Нивы”. Степень износа домов в прилегающих к центру районах, как правило, гораздо выше, чем на окраинах, и покупатели все больше внимания обращают на это, говорит она.

Сейчас продажная цена практически всегда ниже первоначально заявленной, считает Смелов. “Психологически продавцы еще не готовы снижать цены, однако вялый спрос вынуждает их делать это. А покупатели уже настроились на понижение цены. Поэтому заявленные цены предложения остались на месте, а цены реальных сделок ниже заявленных на 30 000-50 000 руб., это примерно 3-5% от стоимости квартир”, — добавляет Смелов.

В Академгородке, рассказывает директор агентства недвижимости “Дельта” Владимир Затримайлов, рост цен на квартиры продолжался по инерции с нового года до марта и составил около 15%. В отличие от Новосибирска, в городке был хороший спрос и продавцы повышали цены, говорит Затримайлов. А в марте — начале апреля цены остановились и по некоторым позициям даже стали снижаться. В основном это коснулось квартир на первом этаже или квартир большой площади на окраине Академгородка. Например, двушка в микрорайоне “Щ” была продана после снижения цены на 6% за 1,4 млн руб., а четырехкомнатная в Бердске, полгода числившаяся в базе агентства, продалась после 12%-ного снижения за 800 000 руб.

Возможно, это первые ласточки грядущего снижения цен, считает Затримайлов. Покупатели это уже осознали, говорит он, и сейчас в агентстве много заявок от покупателей, которые готовы покупать только в том случае, если заявленная цена будет ниже средней по рынку.

С ним согласен Павел Смелов. Возможно, цены реальных сделок продолжат падение, говорит он. Нынешняя ситуация напоминает 2002 г., когда после бурного повышения в течение всего 2001 г. цены весной остановились, а с марта по июнь цены реальных сделок упали на 3-4%. В дальнейшем, скорее всего, будут падать не заявленные покупателями цены, а цены реальных сделок.

Тем не менее некоторые квартиры остаются вне конкуренции. Исключительным спросом пользуется район так называемого “Дворянского гнезда”, рассказывает Бархатова, т. е. дома в районе театра “Красный факел”, по улицам Революции, Горького, Депутатской: “Это тихий, уютный центр, к тому же там хорошие школы — поэтому многие бизнесмены предпочитают селиться именно здесь”. Трехкомнатные квартиры предлагаются там не менее чем за 3 млн руб., и цены не снижаются. По-прежнему высоко котируется Шевченковский жилмассив — квартиры площадью 100-150 кв. м на ул. Шевченко, 33 и 35, стоят от 2,8-3 млн руб.

Сталинки в центре будут цениться всегда, независимо от рыночной ситуации, считает Тагиров. Например, в доме по ул. Романова, 23, квартиры продаются по $2500 за 1 кв. м, чуть дешевле стоит жилье в доме по Ядринцевской, 48, рядом с Центральным парком (по $2000 за 1 кв. м).

Эксклюзивные варианты в Академгородке достаточно легко находят покупателей, говорит Затримайлов, хотя их цена гораздо выше средней по рынку. Например, двушка площадью 115 кв. м на пр. Коптюга ушла за 4,8 млн руб., однокомнатная на первом этаже в 120 кв. м в новом доме по ул. Терешковой — за $150 000.