"Ведомости": За счет приезжих из Москвы растет спрос на хорошие квартиры в Новосибирске

11 Апр 2006, 09:18

Яна Янушкевич
Для Ведомостей

11.04.2006, №63 (1590)

НОВОСИБИРСК — Сдача квартир внаем в городе малодоходна и меркнет на фоне прибылей арендодателей офисной и торговой недвижимости. Собственники получают от арендаторов плату, которая лишь немного превышает их затраты на содержание квартиры, но этот бизнес привлекает тех, кто согласен получать небольшую прибыль при невысоких рисках.

По данным агентства “Жилфонд”, ставки аренды в центре города для однокомнатных квартир начинаются от 11 000 руб. в месяц, для двухкомнатных – от 13 000 руб., для трехкомнатных – от 17 000 руб. в месяц. По информации АН “Дельта”, однокомнатные квартиры в Академгородке (престижная окраина Новосибирска) сдаются от 7000 руб. в месяц в хрущевках и от 10 000 руб. – в более современных домах, двухкомнатные в хрущевках сдаются по цене от 8500 руб. в месяц и от 10 000 руб. в месяц в остальных домах, минимальная ставка аренды трехкомнатных квартир начинается от 16 000 руб. в месяц.

Безрисковый доход

Для частных инвесторов бизнес по сдаче в аренду квартир менее рискован по сравнению с арендой коммерческой недвижимости, отмечает Олег Луговой, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости. “Жилье ликвиднее, чем офисы и магазины. Нанимателей квартир намного больше, чем компаний — арендаторов офисов и торговых помещений”, — поясняет он.

Несомненным плюсом для арендодателей квартир генеральный директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов считает довольно низкую стоимость “входного билета” в этот бизнес. Однокомнатную квартиру площадью чуть более 30 кв. м на окраине Новосибирска можно купить за 650 000 руб., т. е. 1 кв. м обойдется примерно в 20 000 руб. Стоимость же офисных площадей начинается от 30 000 руб. за 1 кв. м, цена 1 кв. м торговых помещений, расположенных в хорошем месте, может доходить до 195 000 руб. В долгосрочной перспективе инвестирование в жилье и сдача его в аренду — один из наиболее надежных вариантов для консервативных инвесторов, ведь за последние пять лет стоимость квартир выросла в 4-5 раз, говорит Затримайлов. По оценке эксперта, сдаваемые в аренду квартиры окупаются за 8-12 лет. Для сравнения: офисы окупаются за 3-4 года, их доходность составляет 25-30%. Например, говорит Затримайлов, 1 кв. м офиса в центральной части города, который обошелся собственнику в 50 000 руб., может сдаваться по 800-900 руб. в месяц, что составляет 1,7% от его цены, в то время как однокомнатная хрущевка на окраине общей стоимостью 900 000 руб. (т. е. около 30 000 руб. за 1 кв. м) не будет востребована дороже чем по 200 руб. за 1 кв. м в месяц, что составляет 0,6% от цены.

Инвестировать в жилье имеет смысл лишь в условиях роста цен, соглашается генеральный директор риэлторской компании “Эрмитаж” Тимур Тагиров, но сейчас сдача квартиры в аренду приносит не слишком большой доход. Это относится к любым квартирам, даже к тем, которые сдаются дороже $2000 в месяц, добавляет эксперт. “Такие квартиры сдаются с хорошим ремонтом, укомплектованные всей бытовой техникой. Но амортизационные расходы собственника высоки — ему приходится каждые три года полностью обновлять технику и снова делать дорогостоящий ремонт. После вычета всех затрат арендодатель может обнаружить, что его доходы ниже или в лучшем случае сопоставимы со ставкой инфляции, т. е. не более 12-13% годовых”, — добавляет Тагиров.

Из гостиницы в квартиру

Риэлтор агентства “Доктор Ключ'' Елена Шатурская говорит, что в течение 2005 г. ставки аренды по городу возросли примерно на 15-20%. Больше всего — на 20%, до 6500 руб. в месяц — подорожали однокомнатные квартиры в окраинных районах: Первомайском, Затоне, на улице Мира, несмотря даже на их плохую транспортную доступность. Спрос на хорошее жилье в центральной части города вырос за 2005 г. на 20-25% главным образом за счет сотрудников столичных компаний, начинающих свой бизнес в Новосибирске и снимающих здесь жилье, говорит риэлтор агентства “Сибакадемстрой-недвижимость” Елена Куус. Уютная квартира стоит дешевле, чем номер не лучшего качества в новосибирской гостинице. Однокомнатную хрущевку в Центральном и Железнодорожном районах можно снять за 20 000-30 000 руб. в месяц, двухкомнатная обойдется в 25 000-35 000 руб., поясняет Куус.

Риэлтор агентства “Жилфонд” Артем Семенов подтверждает, что в 2005 г. сделок по дорогим квартирам стало больше. “Например, трехкомнатные в Центральном и Железнодорожном районах за 70 000 руб. в месяц с легкостью снимают приезжие москвичи, — замечает он. — Ранее это были единичные сделки, сейчас их число выросло на порядок”. Особой популярностью у представителей московских и иностранных компаний, приезжающих работать в Новосибирск, пользуются квартиры в новостройках престижного Академгородка, рассказывает риэлтор агентства “Дельта” Наталья Овсянникова. Такие арендаторы ценят современную планировку, наличие хорошей мебели и бытовой техники. Двухкомнатную квартиру в дорогой новостройке Академгородка можно сдать за 30 000 руб. и выше, добавляет Овсянникова.

На дешевое жилье ориентируются желающие снять квартиру в спальном районе, но действующие на рынке ставки оказываются выше их ожиданий, рассказывает риэлтор агентства “Акрополь” Елена Кузнецова. Примерно 70% заявок на квартиры в районах средней удаленности от центра и окраинах трудно удовлетворить из-за завышенной цены предложения по аренде. Сейчас арендодатели могут диктовать свои условия и цены реальных сделок оказываются выше ожидаемых нанимателями примерно на 2000-3000 руб., добавляет она.