"SmartMoney" рекомендует вкладывать деньги в квартиры в Сибири
Территории для спекулянтов
Где искать недорогую жилую недвижимость, которая обещает быстро расти в цене
Несколько лет новостройки Москвы были излюбленным способом вложений для мелких частных инвесторов: три года назад однокомнатную квартиру в панельной новостройке можно было купить за $50 000, а через год продать за $70 000, заработав 40% годовых. Прошлым летом та же однушка в панельном доме стоила $80 000, а за год ее цена подскочила вдвое — до $160 000. Маржа прекрасная, но теперь и круг тех, кто может позволить себе “входной билет” на рынок, значительно сузился. У квартирного спекулянта, располагающего от силы сотней тысяч долларов, остался один вариант — перенести накатанные технологии в регионы.
У ЧЕРНОГО МОРЯ
“С советских времен в нашей стране есть закономерность: жить в Москве вдвойне комфортно. Двушку где-нибудь в Волгограде всегда можно было обменять на однушку в Москве. Цены на квартиры тоже со временем войдут в эту пропорцию”, — делится своими наблюдениями и прогнозами коммерческий директор компании “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. Остановись сейчас цены в Москве на средней отметке $4000 за 1 м2 — регионы со временем дружно подтянулись бы до $2000 за 1 м2.
Московские инвесторы уловили тенденцию еще пару лет назад, начав активно вкладывать в жилье в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Сочи. “Среди покупателей квартир в наших сочинских новостройках половина москвичей”, — утверждает Шмелев. Видимо, поэтому по темпам роста цен на квартиры курортная столица идет с Москвой ноздря в ноздрю.
В 2004 г. цены в Сочи выросли на 16%, в 2005 г. — на 42%, а за первое полугодие 2006 г. — на 29%. Стоимость квадратного метра жилья в городе уже достигла $2000.
В Ростове-на-Дону абсолютные цифры пока вдвое ниже: в среднем $1000 за метр. Но темпы роста похожи на сочинские: 41% — с $486 до $685 за метр — в прошлом году и 30% — в этом. Та же “СТ Групп Регион” за полгода повысила цены в своем жилом комплексе в Ростове на 60%, до $1400 за метр.
В наиболее экономически развитых городах сливки уже сняты. Шмелев уверяет, что продвинутые регионы повторяют московский сценарий с опозданием на полгода. Выходит, основной рост цен на жилье там пришелся на минувшее полугодие. В Нижнем Новгороде с января по июль цены в панельных новостройках выросли на 43% — с $600 до $860 за 1 м2 — против 15-процентного роста в первом полугодии 2005 г. В Москве как раз в это время начался теперешний ажиотаж цен.
В Краснодаре весь прошлый год рынок тоже демонстрировал стабильность: цены выросли на 18%, с $705 до $831 за метр. А вот в этом году, по данным строящей в Краснодаре 500 000 м2 жилья московской компании “Авгур Эстейт”, цены в новостройках уже подросли на 30%, до $1000-1300 за метр, и по итогам года, как ожидают специалисты компании, наберут все 50%. Что особенно показательно на фоне бурных объемов строительства, то есть расширения предложения, — значит, спрос ожидается еще больший. По данным Росстроя, в 2005 г. в крае сдали 1,84 млн м2 жилья — это примерно треть объемов жилищного строительства в Москве. Помимо “Авгур Эстейт” о планах развернуть массовое строительство в Краснодаре уже заявила “Газпромбанкинвест”, 280 000 м2 построит “Пересвет-Инвест”, свыше 100 000 м2 — “СТ Групп Регион”, а “Ренова-Девелопмент” рассматривает возможность реконструкции в центре города 100 кварталов.
Частным инвесторам стоит присмотреться к земельным участкам вдоль Черноморского побережья, особенно в окрестностях того же Сочи. “Помните, как было с Подмосковьем? Сначала все хотели загородный дом в 5-10 км от кольцевой, сейчас согласны на расстояние 40 км, а скоро и 70 км будет восприниматься нормально. С Сочи будет так же”, — не сомневается Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга инвестиционной корпорации “Квартира.Ру”. На юге разумнее покупать участки размером не меньше 10 соток с прицелом на покупателя, который захочет построить коттедж, и от 20 до 50 соток — чтобы продать потом под строительство небольшого курортного отеля. Частные гостиницы у моря — очень популярный в городе бизнес.
Андрей Морозов, генеральный директор работающей в Сочи риелторской компании “Аста Элит”, считает, что максимальный потенциал — у знакомого почти всем россиянам района Лазаревского. Особенно у тех участков, которые сейчас отделены от моря железнодорожным полотном. В течение нескольких лет магистраль перенесут в глубь побережья, и тогда приблизившаяся к морю земля сразу подорожает в разы. В Лазаревском районе, по мнению Морозова, участок будет стоить до $40 000 за сотку против теперешних $5000. “3-4 года назад так же было в Красной Поляне. Когда ее газифицировали и проложили дорогу, за 4-5 лет сотка с $4000 подскочила до $20 000−30 000”, — отмечает Морозов. Если же Сочи получит право проведения зимней Олимпиады-2014, и Красная Поляна, и придорожные земельные участки подорожают еще сильнее.
ВДОЛЬ ТРАНССИБА
“До городов вдоль Транссибирской магистрали нефтяные деньги доходят позже всего, несмотря на близость нефтяных регионов”, — удивляется Кочетков из “Квартиры.Ру”. Специалист полагает, что Владивосток, Иркутск, Хабаровск, Красноярск, Чита не раскрыли свой потенциал. Рынки жилья там будут развиваться, учитывая самодостаточность Дальнего Востока и удаленность от столицы. Там в отличие от европейской части страны строят мало. Все это дает основания для прогнозов по росту цен на недвижимость.
“Мы в Хабаровске уже три года ждем повышения, а пока только плавный — да и то сезонный — рост. В октябре-ноябре традиционно на 10%”, — рассказывает Елена Козлова, начальник отдела недвижимости местной компании “Территория недвижимости”. До Иркутска волна роста цен тоже еще не докатилась. “В этом году жилье подорожало на 25%, а вот в следующем мы ожидаем рост до 50%”, — говорит аналитик иркутского агентства недвижимости “Восточно-Сибирская правда” Сергей Непомнящий. Рост, по его мнению, обеспечит ограниченное предложение, поскольку пока в город не пришли застройщики с хорошим опытом и большими финансовыми возможностями из крупных городов, а сил местных компаний хватает только на точечные проекты — одно- и двухподъездные дома. Самая большая новостройка Иркутска сегодня — монолитный дом на восемь подъездов.
Сейчас стоимость квадратного метра на этапе котлована в новостройке Иркутска не превышает 27 000 руб., хотя на вторичном рынке в старом доме цена доходит до 40 000 руб. за метр. “Через год-полтора баланс восстановится, так что инвесторы заработают свои 50%, если вложат деньги сейчас. Учитывая, что спекулянтов на рынке пока нет и на вторичке наконец-то заработала ипотека”, — видит отличные перспективы Непомнящий.
Во Владивостоке тоже ждут взлета. Последний раз он пришелся на 2004 г., когда в Москве после очередного витка цен как раз наступила стагнация, а до Владивостока спустя год докатились отголоски московского ажиотажа 2003 г. Цена за метр в новом доме тогда достигла $550. В то время свой первый дом в приморском городе начала строить “Квартира.Ру”, причем продажи открыла только этим летом. По признанию Юрия Кочеткова, по цене $1100 за метр за месяц продано уже две секции, хотя дом готов только наполовину. “Местный рынок вот-вот "выстрелит" вслед за Москвой. Полагаю, вполовину цена подрастет точно”, — уверен Кочетков.
Рост цен в Красноярске будет вызван не малым предложением — в прошлом году в городе сдано 655 000 м2 жилья, — а конкуренцией с Новосибирском. Оба города негласно борются за право быть столицей Сибири. Пока лидирует Новосибирск, куда давно пришли столичные девелоперы, строящие современные офисные центры и жилые высотные дома, по качеству приближенные к столичному бизнес-классу. Квадратный метр в новостройке Новосибирска в среднем уже стоит свыше $1200 против $900 красноярских.
Но Красноярск упорно подтягивается. “Мы тоже начинаем строительство высоток от 22 этажей и выше”, — гордится Василий Прохоренко, руководитель группы консалтинга строительной компании “Монолитхолдинг” из Красноярска. Впрочем, делать прогнозы роста цен на жилье он остерегается: цены на новостройки в городе не растут ровно год. “Последний всплеск пришелся на август-сентябрь прошлого года. С тех пор метр в строящихся домах стоит от 18 000 до 23 000 руб.”, — свидетельствует Прохоренко, отмечая, что застройщики, конечно, периодически повышают цены по мере готовности дома, но эта участь постигает небольшое количество квартир, поскольку почти 90% продается еще на стадии котлована. Зато к моменту готовности дома цена жилья вырастает до 30%, что уже поняли местные квартирные спекулянты. “Мы замечаем, что у нас появляется новый вид бизнеса, как в Москве, — покупка сразу нескольких квартир для последующей перепродажи”, — говорит Прохоренко.
В ГЛУБИНКЕ
Поискать высокую доходность стоит в небольших городах средней полосы вроде Липецка, Саратова, Иванова и Ярославля. На фоне ажиотажного столичного роста глубинка демонстрирует пока абсолютное спокойствие, несмотря на то что от столицы эти города находятся на расстоянии всего 300-800 км. Дмитрий Шмелев из “СТ Групп Регион” настроен пессимистично: “Эти города всегда относились к поясу бедности, поэтому взрывообразный рост я бы не прогнозировал”.
Но присмотреться к региону стоит хотя бы потому, что здесь сейчас самый дешевый “входной билет”: новостройку можно купить за $30 000, а строится катастрофически мало. “Там, где идет активное строительство, большого роста цен уже не будет, а вот небольшие города еще покажут рост”, — не соглашается с коллегой Шмелевым Юрий Кочетков из “Квартиры.Ру”, строящей жилье в шести регионах страны. Кочетков советует идти в города российской глубинки, где квадратный метр стоит не дороже $1000.
К примеру, в Липецке, где из всех этих городов самый дешевый квадратный метр — максимально $740, — совсем не строится по-настоящему комфортного жилья, поэтому обычный монолитный дом покупатели воспринимают как бизнес-класс и раскупают квартиры моментально.
В Ярославле все наоборот. На всю область приходится всего 225 000 м2 нового жилья в год. Чтобы выжать максимальную доходность, застройщики замахиваются на элитное по местным меркам жилье по индивидуальным проектам, где квадратный метр дороже $1000. У покупателей же в ходу более демократичный формат, поэтому все, что дешевле, раскупается на стадии котлована. Областная администрация обещает увеличить объемы строительства в 2 раза только к 2010 г., но до того времени инвесторы сумеют заработать на дефиците.
В Иванове тоже жалуются на избыток элитного жилья и низкие объемы строительства. “В новом доме свободно можно купить только квартиру от 100 м2”, — недоумевает Елена Бухарова, заместитель гендиректора ивановского агентства недвижимости “Дельта Риэлти”. В таких условиях рост цен закономерен. Начиная с 2000 г. квартиры в Ярославле плавно дорожали на 10-15% в год. Но в этом году новостройки уже подскочили почти на 40%. Темпы высокие, но в абсолютных цифрах по московским меркам все равно пока смешные: с 13 000 до 18 000 руб. за 1 м2. “Все определяется спросом, а он вырос благодаря ипотеке. За оставшиеся четыре месяца мы ждем повышения еще на 25%, а потом стабильно на 2-3% в месяц”, — говорит Бухарова.
В Саратове рост цен подгоняет проблема недобросовестных застройщиков. “Есть примеры, когда дома построены, но не сданы: в них нет коммуникаций. Застройщики почему-то уверены, что их должен провести город”, — удивляется Виктор Преснов, руководитель маркетинговой службы “Пересвет-Региона”, компании из группы “Пересвет-Инвест”. Во всем миллионном городе из 150 заявленных объектов возводится лишь 30. В таких условиях покупатели ищут дома, которые действительно строятся, и готовы платить за новое жилье любые деньги, поэтому рост рынку обеспечен. Сейчас квадратный метр в Саратове стоит в среднем $800. В “Пересвете” полагают, что в будущем году цена вырастет на 40%. У московского спекулянта задача в Саратове одна — не оказаться обманутым соинвестором.
Рост цен на жилье в глубинке будет подхлестывать и само развитие этих городов. Здесь намечается активное строительство отелей и торговых центров. Британская компания London & Regional Properties, к примеру, решила строить современные ТЦ в Ярославле, Иванове, Калуге и Рязани. А на минувшей неделе “Интурист” заявил, что вложит 1,65 млрд руб. в строительство отеля, горнолыжного курорта, яхт-клуба и коттеджного поселка на берегу волжского городка Плес в Ивановской области. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы возводит несколько гостиниц в Ярославле. Так что расти до уровня крупных городов не столь отдаленной провинции все равно придется, в том числе и по ценам на жилье.
Лилия Лобанова, "SmartMoney", 18 сентября 2006