"Деловой квартал": Федеральные банки берут под контроль местный рынок ипотеки

14 Май 2008, 12:14

Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках отозвался на новосибирских заемщиках — банки увеличили ставки по кредитам и ужесточили проверку платежеспособности потенциальных клиентов. Тем не менее ипотечный рынок в Новосибирске продолжает расти, и на нем усиливается роль федеральных банков.

Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках отозвался на новосибирских заемщиках — банки увеличили ставки по кредитам и ужесточили проверку платежеспособности потенциальных клиентов. Тем не менее ипотечный рынок в Новосибирске продолжает расти, и на нем усиливается роль федеральных банков.

эксперты
Иван Ивакин
гендиректор «Сибрегионипотеки»
Евгений Кузнецов
заместитель управляющего новосибирского филиала Связь-Банка
Артем Кудрин
директор новосибирского филиала «Фосборн Хоум»
Наталья Макарова
директор по ипотечному кредитованию НФ «Альфа-Банка»
Дмитрий Манякин
директор новосибирского представительства сети АН «Дом.ру»
Сергей Меньшиков
начальник отдела кредитования физических лиц НФ «Транскредитбанка»
Александр Осин
главный экономист УК «ФИНАМ Менеджмент»
Ольга Рыбалко
начальник отдела ипотеки филиала «Западно-Сибирский» Собинбанка
Екатерина Сучкова
руководитель департамента ПИ «Новосибгражданпроект»
Юлия Уваренко
руководитель ККО «Городского Ипотечного Банка»
Зафар Умаров
директор АН «Акрополь»
Рустам Усманов
руководитель проектов УРСА Банка

За последние полгода в Новосибирске количество сделок с использованием ипотечных кредитов снизилось на 20-30%, констатирует директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров. Однако примерно на треть съежился и сам рынок недвижимости. С него ушли инвесторы, поскольку кризис ликвидности на мировых финансовых рынках привел к снижению цен. Как отмечает Умаров, рост цен остановился, рассчитывать на высокую доходность не приходится.

«Подавляющее большинство клиентов сейчас покупают квартиру для жизни», — соглашается руководитель кредитно-кассового офиса «Городского Ипотечного Банка» в Новосибирске Юлия Уваренко. По ее словам, уход инвесторов привел к снижению средней суммы ипотечных кредитов: «Большинство из них приобретали дорогие квартиры — они более рентабельны при последующей сдаче в аренду».

«В 2007 г. в Новосибирске около 40% всех сделок с недвижимостью было совершено с участием ипотечных кредитов», — считает руководитель департамента консалтинга и девелопмента института «Новосибгражданпроект» ЕКАТЕРИНА СУЧКОВА. Количество ипотечных сделок стабильно росло с 2005 г. По ее словам, тогда их доля составляла всего 5-10%, в 2006 г. — уже 15-25%. «Рост сделок был обусловлен прежде всего увеличением доступности ипотечных кредитов благодаря уменьшению процентных ставок и первоначального взноса», — отмечает она. Главный экономист УК «ФИНАМ Менеджмент» Александр Осин говорит, что в целом по России около 15% приобретений недвижимости осуществляется с использованием ипотечных механизмов: «Точную оценку использования кредитных схем дать затруднительно, поскольку рынок не вполне информационно открыт. Но за последние несколько лет ипотека стала одним из главных двигателей рынка жилья».

По данным Банка России, на 1 января 2008 г. в Новосибирской области объем задолженности по выданным физическим лицам кредитам (в рублях) на покупку жилья достиг 20,034 млрд руб. (из них по ипотечным жилищным кредитам — 18,4 млрд руб.). По сведениям директора новосибирского филиала компании «Фосборн Хоум» АРТЕМА КУДРИНА, по Новосибирской области рынок жилищных кредитов вырос в 2,07 раза. Но в целом по Сибирскому федеральному округу рост составил около 70%, добавляет Александр Осин.

Но с осени прошлого года из-за удорожания средств на международных финансовых рынках многим банкам пришлось пересмотреть свои ипотечные программы. По словам Осина, в целом по России около 200 банков свернули свои ипотечные программы. По данным Банка России, банки сокращают длинное кредитование физических лиц (главное направление длинных кредитов — ипотечные программы) и делают акцент на кредитовании юридических лиц.

Требования к заемщикам ужесточились

Многие оставшиеся на рынке банки увеличили ставки по ипотечным программам. Только с начала 2008 г. ставки выросли на 1-2%, а с осени прошлого года — на 2,5-3%. «Если в середине 2007 г. в среднем ставки составляли 11-12%, то сейчас средний показатель — 13-15%», — рассказывает директор новосибирского представительства сети агентств недвижимости «Дом.ру» Дмитрий Манякин. Так, с конца лета и до декабря 2007 г. ряд банков увеличил ставки по ипотечным программам в пределах 1-2%. В их числе такие крупные игроки, как Москоммерцбанк, УРСА Банк, «КИТ Финанс», Юниаструм-банк. В начале февраля 2008 г. о повышении ставок на 0,5-1% по некоторым из своих ипотечных продуктов объявил банк «ВТБ 24». Транскредитбанк повысил ставки по кредитам на 1-1,5%. Для отдельных категорий заемщиков, чей доход не подтвержден в полном объеме, поднял ставки «Городской». При этом для заемщиков с подтвержденным доходом с начала мая 2008 г. «Городской» снизил ставки на 2,5%, рассказывает Уваренко.

Помимо повышения процентных ставок по кредитам, банки увеличивают первоначальный взнос до 20%, ужесточают требования к заемщикам, сокращают объем выдачи кредитов клиентам с «серым» доходом, отмечает генеральный директор «Сибрегионипотеки» ИВАН ИВАКИН.

Начальник отдела ипотеки филиала «Западно-Сибирский» ОАО «Собинбанк» Ольга Рыбалко считает, что сильнее, чем повышение ставок, на ипотечный рынок повлияло ужесточение требований банков к заемщикам. По ее словам, банки стремятся застраховать себя от повторения американского сценария, когда кредиты выдавались лицам без стабильного источника доходов. «Сейчас без справки о доходах по форме 2-НДФЛ кредиты не выдают», — подчеркивает собеседница.

Редкие банки не изменили требования к заемщикам. Среди них, например, Транскредитбанк (74,9% его акций принадлежат государству и включены в уставный капитал «Российских железных дорог»). Как объясняет начальник отдела кредитования физлиц новосибирского филиала Транскредитбанка Сергей Меньшиков, требования остались прежними, так как подавляющее большинство заемщиков работает на железнодорожном транспорте и априори относятся банком к категории надежных.

По словам директора по ипотечному кредитованию новосибирского филиала Альфа-Банка НАТАЛЬи МАКАРОВой, банки не озвучивают долю рискованных кредитов. Осин оценивает долю рискованных кредитов в среднем в 5% от общего объема ипотечных ссуд по РФ. «Крупные игроки и госбанки могут без опасений дер- жать в портфеле до 10% таких займов, мелкие и средние — не более 1-2%», — отмечает он.

Федеральные банки усиливают свои позиции

По данным АИЖК, по итогам 2007 г. в целом по России Сбербанк и ВТБ удвоили свою долю на рынке ипотечного кредитования. Если в начале прошлого года на них приходилось 15% объема ипотечных кредитов (в денежном выражении), то в конце — уже 31%. Доля остальных банков, которые на начало 2007 г. занимали 40% рынка, сократилась до 25%. По оценке Макаровой, на рынке ипотечного кредитования в Сибирском федеральном округе доля Сбербанка — около 50%, ВТБ — 10%.

И она, и Ивакин прогнозируют дальнейшее усиление позиций Сбербанка на ипотечном рынке. Как отмечает последний, у Сбербанка, традиционно лидирующего по объему частных вкладов, есть возможность выдавать ипотечные кредиты за счет ресурсов населения: «Это «длинные» деньги, поскольку львиная доля частных депозитов пролонгируется». Макарова считает, что на рынке ипотеки будут усиливаться позиции госбанков и крупных федеральных банков: «Пока у небольших региональных банков не появится надежный механизм рефинансирования ранее выданных кредитов, темп роста ипотечного кредитования с их стороны будет очень небольшим». Осин подтверждает: «С рынка уходят в первую очередь небольшие региональные банки». По его мнению, их доля отошла госбанкам. Он говорит, что при высокой инфляции ипотечные ставки перестают обеспечивать банкам необходимую доходность.

Среди новосибирских банков наиболее серьезные позиции на рынке ипотечного кредитования — у УРСА Банка. По данным подготовленного РБК по итогам 2007 г. рейтинга «Самые ипотечные банки России», УРСА Банк — на седьмом месте, его портфель ипотечных кредитов (по МСФО) достиг почти 21 млрд руб. За 2007 г. портфель банка увеличился на 234% по объему и на 278% по количеству выданных ипотечных кредитов.

«В ближайшие годы ипотека будет одним из стратегических продуктов для банка, мы будем продолжать его развивать. Сейчас идет переоценка рисков этого продукта и повышение стоимости данной услуги», — сообщил «ДК» руководитель проектов УРСА Банка Рустам Усманов.

Банки занялись поиском новых ипотечных продуктов

До сих пор до 90% сделок с использованием ипотечных кредитов заключается на вторичном рынке недвижимости, отмечает Манякин. Как говорит Умаров, ставки ипотечного кредита для покупателей новостроек достигают 15-16%. «Ипотечные программы для первичного рынка традиционно на 1,5-2% дороже, чем для вторичного рынка. Но повышенные ставки не останавливают заемщиков, ориентирующихся на низкую стоимость жилья на первичном рынке», — отмечает Умаров. Макарова дальнейший рост ипотечного кредитования связывает, в частности, с кредитованием на покупку строящегося жилья. По ее словам, этот сегмент постоянно набирает обороты. Альфа-Банк планирует до конца 2008 г. ввести кредитование на покупку жилья на первичном рынке.

Связь-Банк уже выдает ипотечные кредиты под залог имеющегося недвижимого имущества на строительство жилья. Заместитель управляющего новосибирского филиала Связь-Банка ЕВГЕНИЙ КУЗНЕЦОВ говорит, что сейчас основным тормозом развития кредитования строящегося жилья являются схемы продаж, по которым работают некоторые застройщики. «Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве...», в крайнем случае — по договорам инвестирования», — подчеркивает Кузнецов. Манякин рассказывает, что застройщики используют несколько схем, позволяющих им обходить закон «О долевом участии...»: продажа не квартиры, а векселя на ее стоимость, разбивка платежей (меньшая часть — по инвестдоговору, большая — по договору страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры). «Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой», — констатирует Кузнецов.

Крупные строительные компании работают по схемам, устраивающим банки. Например, в «Первом строительном фонде» (ПСФ) около 10-15% сделок проходит с использованием ипотечных кредитов. Главным образом, сделки проходят по программам Сбербанка и Номос-Банка.

Еще одно направление ипотеки, которое, по мнению участников рынка, будет активно развиваться, — кредитование загородного строительства под залог земельного участка, находящегося в собственности заемщика. По сведениям Сучковой, сейчас доля кредитов, выданных в Новосибирске на приобретение и строительство загородной недвижимости, не превышает 2-3% от объема всех ипотечных кредитов: «А выдают такие кредиты в городе только «Банк Москвы» и Альфа-Банк. Готовится запустить аналогичную программу банк «Левобережный». Она прогнозирует рост спроса на такие кредиты: «Спрос на загородную недвижимость растет в целом по стране, особенно — в мегаполисах». То, что в перспективе банки обратят внимание именно на этот сегмент рынка, отмечает и Макарова.

Темпы роста ипотеки замедлятся

Кудрин считает, что в 2008 г. в Новосибирске, как и в целом по России, рынок ипотечного кредитования вырастет примерно на 40%. Макарова более пессимистична. Она ожидает рост «в пределах 20%». Объемы рынка будут расти, однако темпы роста по сравнению с 2007 г. будут значительно скромнее — главным образом, в связи со снижением объемов рефинансирования закладных, а также увеличением стоимости привлеченных ресурсов.

Как полагает Осин, реальные и потенциальные проблемы с ипотечными кредитами оказались для российских банков не слишком велики — вся ипотека занимает около 13% розничного кредитного портфеля.

«В России ситуация с качеством заемщиков сейчас принципиально отличается от Америки, где рынок из-за перенасыщенности спустился в subprime-сегмент», — убежден Усманов. По его мнению, клиентская база российской ипотеки — это средний класс, обладающий достаточными доходами и высокой ответственностью по отношению к своим обязательствам.

Яна Янушкевич, «Деловой квартал», № 17 (70) от 12 мая 2008