Жилье в Новосибирске дешевеет, а ипотека дорожает
В Новосибирской области часть банков прекратили выдавать ипотечные кредиты, другие резко ужесточили условия для заемщиков. Власти пытаются оживить ипотеку, выделив значительные средства из регионального бюджета для увеличения уставного капитала Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК). Помогут ли эти меры преодолеть кризис на рынке недвижимости - выясняла корреспондент "Российской газеты".
В Новосибирской области часть банков прекратили выдавать ипотечные кредиты, другие резко ужесточили условия для заемщиков. Власти пытаются оживить ипотеку, выделив значительные средства из регионального бюджета для увеличения уставного капитала Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования (НОАИК). Помогут ли эти меры преодолеть кризис на рынке недвижимости - выясняла корреспондент "Российской газеты".
По данным НОАИК, в 2008 году лишь 160 сибиряков получили ипотечные кредиты на общую сумму около 300 миллионов рублей, притом, что в 2007-м более 600 клиентов получили свыше миллиарда рублей. Подобная ситуация и у банков. Ухудшились условия кредитования - банки подняли годовые ставки до 13,8-13,9 процента, вернувшись к цифрам двухлетней давности. Резко возросла и минимальная сумма первоначального взноса - с 10 до 30 процентов. Таким образом, чтобы купить при помощи ипотеки однокомнатную квартиру в Новосибирске, стоимость которой на вторичном рынке составляет 1,7-1,9 миллиона рублей, заемщик должен иметь не менее 700 тысяч рублей собственных средств. Желающих взять на таких условиях кредит стало существенно меньше.
Но есть и положительная тенденция: цены на жилье стали снижаться. Весной стоимость однокомнатных квартир в столице Сибири зашкаливала за два миллиона рублей. Вторичный рынок жилья переживает стагнацию, жилье очень трудно продать. Вялый спрос заставляет продавцов снижать цены. Квартиры в новостройках, которые еще недавно пользовались в Новосибирске повышенным спросом, сейчас практически не покупают. Как утверждают специалисты, порядка 40 процентов средств на рынке жилой недвижимости - деньги, взятые по ипотеке. Именно они подогревали спрос и цены. Возникли трудности с возможностью взять кредит - упал и спрос.
В этой ситуации администрация области планирует увеличить уставной капитал НОАИК на 170 миллионов рублей за счет областной казны. Это произойдет, если депутаты областного Совета поддержат изменения в бюджете.
- Безусловно, эти средства помогут нам в 2009 году поднять объем ипотечных кредитов и займов до уровня благополучных 2006-2007 годов, - считает руководитель НОАИК Алексей Струков. - Средства для приобретения недвижимости будут выдаваться по существующим на рынке ставкам. Причем без проволочек. Единственное условие: претендент на заем должен соответствовать федеральному стандарту, то есть официально иметь стабильный доход, размер которого позволяет оплачивать кредит.
Но получить кредит - только часть проблемы, главное - его выплатить. Сегодня, по данным областного агентства, зафиксировано 77 случаев финансовой несостоятельности клиентов. Сколько их всего, никто не знает. Банки не разглашают такую информацию, утверждая, что дефолтных плательщиков - сотые проценты. Но в это трудно поверить. Дело в том, что в 2006 и 2007 годах политика некоторых банков по отношению к клиентам была весьма лояльной: можно было взять кредит, указав большую заработную плату, чем в ведомости, утверждая, что часть ее претендент получает "в конверте". Именно люди, получающие "серую" зарплату, сегодня входят в группу риска.
Руководитель отдела маркетинга филиала финансовой компании Надежда Кондратюк подчеркивает:
- С мая текущего года отмечается рост просрочек выплат по кредитам. Но платежи по долговым обязательствам должны быть своевременными, в противном случае кредитор имеет право применить штрафные санкции, а потом и потребовать досрочного возврата кредита.
Впрочем, банки не любят доводить дело до суда.
- Это невыгодно и клиенту, - продолжает Надежда Кондратюк. - В большинстве случаев он сам выставляет объект залога на продажу. Тем не менее бывают и сложные ситуации, когда заемщик тянет время, скрывается. В принципе дефолтную закладную можно продать коллекторским компаниям или третьи лицам, которые смогут получить долги с проблемных заемщиков.
- В течение 2006 и 2007 годов было выдано большое количество кредитов, по которым заемщики сейчас не всегда могут платить, - признает директор по ипотечному кредитованию строительной компании Александр Евдокимов. - Сегодня на вторичном рынке порядка четырех процентов квартир - дефолтные, немало - на грани этого. На продажу выставляются квартиры стоимостью семь-восемь миллионов рублей с остатком задолженности в три-четыре миллиона. Рефинансирование невозможно - никакой первичный кредитор не возьмет дефолтную закладную. Нужно срочно решать эту проблему, потому что долг по просроченным платежам растет катастрофически. Есть еще одна проблема: в Новосибирской области сложно реализовать механизм выселения должников из жилья, которое находится под залогом. Их просто некуда выселять - нет резервного фонда.
В регионе растут и объемы просроченных выплат по кредитам за новостройки. Здесь ситуация еще хуже - ведь чаще всего квартиры еще не построены, есть только право требования, продать которое практически невозможно. Таким образом, покупка жилья при помощи ипотеки доступна сегодня в основном для людей с доходами значительно выше среднего. Но у этой группы населения квартирный вопрос, как правило, уже решен. Некоторые эксперты прогнозируют, что удорожание ипотеки на фоне снижения платежеспособности населения, приведет к снижению цен на недвижимость. Но это возможно только при сохранении высоких темпов строительства жилья. А строительные компании сегодня лихорадочно ищут средства, обращаясь в банки. Последние ужесточили условия выдачи кредитов. Круг замкнулся
Комментарий
Наталья Пенкина, юрист:
- Надеяться на то, что судебное разбирательство затянется на годы, а несостоятельный заемщик тем временем будет пользоваться квартирой, не приходится. Сейчас дела в судах разбираются достаточно быстро - за пять месяцев, а то и за три. Потом сразу передаются в исполнительное производство. Приставы выселяют граждан из квартир и выставляют недвижимость на продажу. Если после реализации жилья полученной за него суммы не хватило, чтобы погасить долг со всеми издержками, на оставшуюся сумму оформляется исполнительный лист, который поступает к заемщику. Оставшаяся сумма долга будет гаситься из его зарплаты.