«Возможности есть — вопрос в ответственности»: Константин Боков о сносе ветхого жилья и строительной отрасли Новосибирска

14 Фев 2013, 03:48

Константин Боков, президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области, объединившей более 300 строительных организаций, рассказал Тайге.инфо о сносе и расселении ветхого жилья, а также о расширении границ областного центра.

Тайга.инфо: Одна из самых тяжелых задач, стоящих перед городом — ветхие дома. Сейчас их порядка полутора тысяч. А это значит, что строительным организациям в ближайшей перспективе придется осваивать порядка 300 га. Расчет прост — один барак занимает около 0,2 га.

— Со счетом согласен.

Тайга.инфо: В недавнем интервью нашей редакции мэр Новосибирска Владимир Городецкий заявил о необходимости сноса хрущевок, проблема станет актуальной примерно через 15 лет. А это еще тысячи домов. Кто будет все это реализовывать? Отрасль располагает необходимым количеством дееспособных застройщиков?

— То, что программы сноса и расселения начали появляться — это уже большой шаг вперед. У живущих в ветхом фонде появилась надежда, а для многих реальная возможность переехать в нормальные квартиры, по существу, вырваться из нищеты. Эти люди, действительно, проживают в диких антисанитарных условиях. Заявлены программы достаточно серьезно, обнадеживает, что это не пиар-ход, не разовый план, а программа, которая будет реализовываться в течение нескольких лет. На сегодня озвучена цифра в 1567 домов, которая конечно, вырастет.

Идет время, ветхих домов становится больше. Причем, ведь это в основном муниципальное жилье, большая часть которого досталась от предприятий. Сюда не отнесены индивидуальные деревянные развалюхи, которых в Новосибирске очень много. Этих домов в озвученных цифрах нет, то есть их жители должны решать свои проблемы сами. Так что проблема по сносу, расселению и развитию застроенных территорий очень не простая.

Вряд ли найдется много желающих осваивать площадку, если только на отселение и снос нужно затратить более 100 млн. руб. за 1 гектар

При темпах триста ветхих домов, снос которых намечен на первые три года — это пятнадцатилетняя программа. Что касается дееспособных застройщиков и строительных компаний, я вам скажу, далеко не каждая компания будет сносом заниматься. Поэтому просто посчитать — могут или не могут — не получится. Ситуация простая, если застройщикам, строителям будет выгодно — они пойдут, если нет, то — нет. Этот вопрос открыт. Реальных предложений по мотивации для застройщиков нет. Вряд ли найдется много желающих осваивать площадку, если только на осуществление отселения и сноса необходимо затратить более 100 млн. руб. за 1 гектар. А в условиях проведенных в 2012 году аукционов есть 200 млн. рублей и более. Что касается сноса «хрущевок», то это вопрос не сегодняшнего дня.

Тайга.инфо: Ветхих домов еще много осталось в Центральном округе, где, казалось бы, инвесторы должны были уже давно проявить интерес. Но этого не происходит. А у нас ветхие микрорайоны сосредоточены, по большей части, в Первомайском, Ленинском, Кировском, Октябрьском районах. Здесь цена потенциальных квадратных метров ниже, чем в центре.

— Я с вами совершенно согласен.

Тайга.инфо: Очевидно, что сидеть и ждать доброго дядю — инвестора, который выиграет аукцион на освоение участка с ветхим фондом за баснословные деньги, при том, что в городе есть участки без такого обременения по цене значительно ниже, как минимум — утопия. Проведенные мэрией аукционы — тому подтверждение.

— Я бы хотел продолжить. Сначала надо реально подготовиться к решению вопроса, и только потом приступать к реализации. Ведь ситуация как складывается? Не один, не два дома сносится — снос предполагается микрорайонами, кварталами. Сначала важно подготовить проекты планировок застроенной территории, так же поквартально или микрорайонами. Сделать их грамотно, в комплексе с проектами развития коммуникаций застраиваемой территории, возможностью подключения к ним и так далее. Если таких комплексных проектов не будет, то не будет и цивилизованного развития застроенной территории. Тогда речь может идти только о точечной застройке.

Мне не нравится этот термин — точечная застройка, он не строительный. Ведь что это такое — это строительство отдельных домов на застроенной территории. И ничего плохого в таком строительстве нет, но при условии, что ведется оно на законных основаниях и в рамках утвержденных нормативов. Если строительство отдельного дома внутри микрорайона не осложняет жизнь жителям соседних домов. Конечно, на время ведения строительных работ будут неудобства: шумно, запыленность. Но, поверьте, все это решается — специальные технологии для этого есть.

Ничего плохого в точечной застройке нет, но при условии, что ведется она на законных основаниях и в рамках утвержденных нормативов

Еще один важный вопрос — не создать перенаселенность при ведении такого строительства. Ведь согласно действующим нормативам плотность населения считается не на участке застраиваемой территории, а в границах микрорайона или квартала, то есть берется средняя температура по больнице. Но в случае высокой плотности, создаваемой новостройкой, неудобства, в первую очередь, будут испытывать жители близлежащих к ней домов, а никак не весь микрорайон в целом. Достаточно много новостроек, если посчитать реальную плотность, что она во многом превышает положенные 460 человек на 1 Га. И тут получается определенное лукавство — и по отношению к жителям кварталов с таким новостроем, и по отношению к застройщикам, которые такое строительство ведут. Это в первую очередь вызывает негативное отношение жителей к уплотняющей застройке.

Тайга.инфо: К застройщикам?

— Конечно. Правила игры у наших властных структур очень гибкие, то есть вполне можно создать условия, которые одному застройщику позволят поставить на пятачке 0,3 Га 20 этажей, другим — 9 этажей много. Практика показывает, что внутри существующей застроенной территории появляются новые высотные дома, без должного озеленения территории, нормативного числа автомобильных стоянок и так далее. Кстати, сами нормативы градостроительного проектирования вполне адекватны и по плотности застройки, и по количеству машиномест. Поэтому если подходить к решению вопроса «точечной» застройки ответственно, то переуплотнить вряд ли получится. Повторюсь, при ответственном подходе.

Тайга.инфо: Вернемся к застройке больших территорий.

— Если не будет единого плана комплексной застройки территорий, на которых предполагается большой снос и строительство, мы получим хаотичную застройку. Если, как в 2012 году, эти самые большие территории будут поделены на мелкие участки без единой концепции застройки, возьмем, например, деление микрорайона «Телецентр», если десяток застройщиков поработает на этой территории — вопрос «кто сшил костюм» станет актуальным.

Если не будет единого плана комплексной застройки территорий, на которых предполагается большой снос и строительство, мы получим хаотичную застройку

Причем совсем не важно, кто сделает проект планировки застраиваемых территорий, хотя в градостроительном кодексе написано, что это обязанность застройщика. Проект должен быть выполнен профессионально и качественно, отражать единую идеологию застройки квартала или микрорайона.

Тайга.инфо: Председатель совета директоров группы компаний «Союз» Александр Михайлов сказал нам в интервью, что комплексный проект застройки микрорайона «Телецентр» сделан им еще четыре года назад, мэрия в курсе существования этого проекта. Но в ответ — тишина. Власти не выгоден такой подход? Если — да, то почему?

— Многие вещи, которые предлагает Михайлов, можно и нужно поддерживать. Он давно занимается вопросами, связанными со сносом ветхого жилья. Прислушиваться к его мнению — полезно. Причем, в его телодвижениях никогда не было и нет никакого рвачества. Это профессиональный, опытный строитель, строящий качественно достойное жилье. Михайлов готов заниматься проблемами развития застроенных территорий с минимальной рентабельностью, что важно для экономики города. Таким людям надо давать возможность действовать — ему, к сожалению, не дают.

Тайга.инфо: Михайлову не дают. А люди, живущие в бараках, за что наказаны? Если есть план и он адекватный — не требует непонятных вложений, основан на минимальной рентабельности строительной организации — почему не двигаться дальше? Почему сегодня на «Телецентре» применяются совершенно другие решения?

— Это парадокс. Это не только мое мнение. То, что Михайлов предлагал и предлагает до сих пор по «Телецентру» — реальная схема решения вопроса. Он — профессионал и понимает, что и как нужно делать. Думаю, что и городу, и мэру эта программа нужна. Но, к сожалению, есть люди во власти, которым решение, предлагаемое Михайловым, не нужно. Эти люди недовольны Михайловым, потому что его нельзя причесать под общую гребенку, он отличается твердостью характера, не идет на разного рода сделки. Предприятие не работает в полную меру. А что в результате? В результате теряет город, жители, которые устали ждать переселения.

Тайга.инфо: Программа, предлагаемая Михайловым для «Телецентра», может быть использована для Первомайки и для Октябрьского района?

— Конечно. Такими [застройщиками], кто может работать, как Михайлов — но их немного.

Тайга.инфо: То есть другие застройщики на эти условия не пойдут?

— На условия, которые предлагает Михайлов, пойдут профессионалы, но сейчас их не большинство. Многие не пойдут. Но возможны другие схемы — их надо искать, просчитывать. Собственно говоря, это и есть работа специалистов по подготовке площадок на аукционы.

Тайга.инфо: Но ведь площадки для аукционов готовились достаточно долго. В чем причина того, что из 45 проведенных аукционов состоялось всего 9?

— Если просчитать экономическую нагрузку по сносу бараков с одного гектара застроенных площадей по проведенным аукционам, причем без цены аренды самого участка, то эта самая нагрузка составляет от 5 до 50%. 5% — хорошо, 10% — хорошо, 15% — предел, а вот 50% — большой вопрос. Рентабельность строительных компаний сейчас в основном — 10-20%. Почему участки нарезаны именно так — вопрос не ко мне.

Но это не единственная проблема — на предложенных на аукцион участках нет никакой ясности по техническим условиям. Площадки должны были быть проработаны в инженерном плане. А из тех данных, которые были предоставлены потенциальным участникам аукциона, посчитать, сколько денег на самом деле должен выложить застройщик на строительство инженерной инфраструктуры — невозможно. То есть реальной проработки и подготовки участков не было.

Можно заказать архитекторам отдельные проекты по микрорайонам, по кварталам, просчитать все обеспечивающие строительство и эксплуатацию ресурсы

Я не зря начал говорить о проектах планировки кварталов и микрорайонов. Считать — не так сложно, все нормативы есть. Можно пойти дальше и заказать архитекторам и проектировщикам — а в Новосибирске такие специалисты есть — отдельные проекты по микрорайонам, по кварталам, просчитать при этом все обеспечивающие строительство и эксплуатацию ресурсы. Такая возможность есть, в том числе и финансовая.

Все эти работы мог бы взять на себя муниципалитет, ведь за последние 2,5 года выполнены проекты планировок большинства районов Новосибирска, необходимо сделать более детальную проработку площадок застроенной территории, подлежащих сносу или поручить их разработку серьезным застройщикам, которые готовы участвовать в аукционе по данной площадке или консорциуму застройщиков. Возможны различные варианты, но делать это необходимо. Думаю, что для многих застройщиков было бы проще, если бы такие проекты существовали.

Тайга.инфо: Есть еще один вопрос — куда переселять жителей бараков?

— Вопрос действительно серьезный, ведь в основном в бараках живут пожилые люди, для них переезд в другой район — настоящая трагедия. Они привязаны к родной территории не только субъективно, но и объективно: здесь уже хорошо знакомые социальные службы, знакомые лечащие врачи в местной поликлинике, круг друзей. Вправе ли мы лишать этих людей такого необходимого окружения? Скорее — нет. Поэтому лучше всего переселение вести в границах одного микрорайона или квартала. А куда в основном переселяют? На окраины. Почему? Нет возможности решить проблему по-другому? В том то и дело, что есть. Учитывать эту необходимость нужно так же при подготовке проектов планировок застроенных территорий. Построили дом — переселили в него из близлежащих бараков — снесли бараки, стройте новый дом. Начинать комплексную застройку надо со строительства таких пионерных домов. Возможность такая есть — и по площадям и по финансам.

Тайга.инфо: Территорий внутри города, нуждающихся в новой застройке — предостаточно, хотя бы исходя количества бараков и ветхого индивидуального фонда. Что вы можете сказать о предложениях по приросту территорий за счет увеличения городских границ?

— Я вижу только одну причину, которую можно принять во внимание — очередь на предоставление земли под индивидуальное строительство по государственной программе. Свободных территорий для этого, действительно мало. Вот на это количество территорий увеличение границ города допустимо, и то можно найти варианты и в черте города. При большом желании можно найти территории которые при не очень больших затратах муниципалитета можно предложить очередникам. А когда предлагают прирастить площадь города на треть — я этого не понимаю и не поддерживаю.

Мы не в состоянии нормально содержать территорию Новосибирска в данных границах, поддерживать и развивать инженерную инфраструктуру, далеко не все дороги в черте города имеют твердое покрытие, не говоря уже о расчистке дорог в зимнее время. На это не хватает средств. И за счет чего развивать новые территории? А ведь это огромные деньги.