«Жалею, что поверила государству»: почему новосибирский микрорайон, который продвигали власти, стал долгостроем
Три года назад в многоэтажные дома новосибирского микрорайона Новомарусино должны были заселиться люди. Но жилье не сдано, а связанный с бывшими топ-менеджерами холдинга RU-COM застройщик, несмотря на обещания властей, признан банкротом. Пострадали около 700 семей.
В 2014 году микрорайон Новомарусино открывали мэр и губернатор. Он попал в федеральный проект «Жилье для российской семьи», по которому квадратный метр стоил 35 тыс. рублей, но теперь стал одним из крупнейших долгостроев Новосибирска. Тайга.инфо разбиралась, почему президентская программа обернулась сотнями пострадавших.
Три работы ради ипотеки
Татьяна Жук жила в небольшой трешке родителей своего мужа вместе с шестью родственниками. В ее комнате ютились она, супруг и двое детей. В мае 2015 года женщина начала искать программы поддержки молодых семей, чтобы купить квартиру.
Постепенно Татьяна с мужем собрали все документы для участия в программе «Жилья для российской семьи». В сентябре они купили двухкомнатную квартиру в Новомарусино у застройщика «Доступное жилье Новосибирск» (ДЖН). Дом должны были сдать меньше чем через год — во втором квартал 2016-го, но сроки перенесли на 31 декабря 2017-го, а потом еще и еще раз. В итоге компания обещала закончить к 1 сентября 2019 года.
Застройщик предложил Татьяне 15 тыс. рублей ежемесячно на съем квартиры в обмен на подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи. Но она думала, что если и получит деньги в первые месяцы, то потом застройщик вряд ли сдержит обещания. Семья до сих пор живет в квартире, где личное пространство детей и родителей разделяется шкафом.
«Сейчас спрашивают иногда те, кто не в курсе: „Почему вы до сих пор с родителями живете?“ Я говорю: „А с некоторых пор у нас статус — обманутые дольщики“, — рассказала Татьяна. — Хотя до этого я с радостью говорила, что мы — участники программы „Жилье для российской семьи“. Единственное о чем я жалею — это, что поверила государству».
Алла Гращенкова, работавшая в реанимации 25 лет, тоже поверила. У нее с дочерью была комната 14 кв. м. на двоих, а в 2016 году всюду рекламировали Новомарусино с приятными ценами. Не было задержек строительства, ничто не предвещало кризиса.
«Вы когда к врачу идете, проверяете препараты, инструменты? Правильно, нет. Потому что вы думаете, что человек на своем месте занимается своим делом. Вот и я так думала», — рассказывает Алла.
Первый взнос подали векселем, а потом началась ипотека. Сейчас Алла работает в анестезиологии, где в любой момент могут «подрезать» зарплату, платит по кредиту, но «на жизнь хватает», хотя они с дочерью до сих пор делят ту же комнату, где у каждой в собственности по 7 кв. м.
Алла приобрела квартиру в первой многоэтажке Новомарусино, но сейчас здание разваливается на глазах: «Я достаточно отдала денег. Я их не дарила, а покупала квартиру».
Евгений Дутчак со своей семьей тоже купили жилье в первом доме. Жили с родителями, и в мае 2018 года подписали договор на долгожданную квартиру. О двух переносах сроков он не знал — привлекали выгодные условия, к тому же застройщик уже сдал малоэтажки, где жили друзья Евгения. Доверие вселяло и то, что квартиры в Новомарусино купила мэрия.
Теперь же у мужчины три работы. Ему нужно отдавать ипотеку за квартиру, в которой он и его семья даже не живут, и оплачивать съемную: «Создается ощущение, что застройщик и не собирался достраивать эти дома, ну так же нельзя».
Микрорайон Новомарусино застраивало ООО «Доступное жилье Новосибирск». Фирма принадлежит бывшему топ-менеджеру корпорации RU-COM Вадиму Варвянскому. Он также возглавлял совет директоров ЗАО «Строитель», признанного банкротом в апреле 2017 года.
Изначально проект строительства жилого комплекса на левом берегу Оби в районе золоотвала ТЭЦ-3 был полностью малоэтажным. В 2015 году, после того, как компания вошла в проекте «Жилье для Российской семьи» («ЖРС») план изменили, и на месте малоэтажек второй и третьей очереди появились 14 высоток. Позже проект снова поменялся — на место части многоэтажных домов третьей очереди вновь вернулись малоэтажки и осталось только пять многоквартирных домов.
Земли, на которых велось строительство ЖК частично принадлежали городу, а частично — поставщику тепла для горожан АО «СИБЭКО», которому также принадлежит ТЭЦ-3. «СИБЭКО» входило в RU-COM, совет директоров которого до февраля 2016 года возглавлял Михаил Абызов. Позже он стал министром Открытого правительства РФ. В 2018-м Абызов не попал в новый кабинет министров, а в 2019-м на него завели дело по ч. 2 и 3 ст. 210 и по ч. 4 ст. 159 УК РФ (создание и участие в преступном сообществе, а также мошенничество). Среди фигурантов оказался и бывший гендиректор «РУ-КОМа», глава новосибирской федерации самбо Николай Степанов. В 2018-м «СИБЭКО» перешло под контроль «Сибирской генерирующей компании» Андрея Мельниченко.
Мэрские квартиры
В 2014 году мэр Анатолий Локоть и губернатор Владимир Городецкий открыли жилмассив Новомарусино. Вскоре началось строительство первого десятиэтажного дома. Началась активная реклама, дольщики вкладывали средства, ведь первые лица области резали ленточку.
Но уже в 2016 году сроки сдачи объекта перенесли в первый раз. Тогда же мэрия решила вложиться в строящиеся дома.
117177
Городские власти купили 130 однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир для расселения ветхого и аварийного жилья. По данным сайта госзакупок, было заключено 18 контрактов на общую сумму около 234 млн рублей за счет бюджета и государственного Фонда содействия реформированию ЖКХ.
После очередных срывов сроков жители обратились в мэрию с требованием начать процедуру банкротства застройщика. Только в 2018-м власти выразили готовность подать иск о несостоятельности «ДЖН», следует из ответа администрации дольщикам (копия имеется в распоряжении Тайги.инфо).
В декабре 2018-го областные власти публично заявили, что «ДЖН» нашел кредит в «крупном банке» на продолжение строительства. Замглавы минстроя региона Алексей Колмаков утверждал, что деньги позволят возвести микрорайон под «жестким контролем банка» и чиновников.
В 2019 году арбитражный суд признал ООО «ДЖН» банкротом. В компании введено конкурсное производство на пять месяцев.
Иски подавали ООО «Индексстрой», ООО «АВМ Строй», ООО фирма «Страд», ООО «СИБЭК», индивидуальный предприниматель Евгений Маслов, а также дольщики Евгения Блинова, Сергей Семенов, Павел Князьков и Николай Сизиков. Их заявления были объединены в одно производство.
Дом, который как бы есть
Яркий 10-этажный дом уже возведен и обшит панелями в зелено-фиолетовом тоне. Вид — на реку, широкие просторы еще не застроенного района и не одетого в камень левобережья. Дышать легче, чем в городе, хотя застройку вели на месте бывшего золоотвала ТЭЦ-3. Так говорили дольщикам, сопровождая рекламу лозунгом «Чудесное место», и те вкладывались в дом.
Но вот этот же дом. По словам охранника, работа стоит уже полгода. Состояние здания ухудшается, материалы растаскивают, панели для обшивки, лежащие около подъезда просто выцвели. Зато плитка положена, есть тротуары.
«Сами [охранники] освещение делали, а-то тут до угла дома видно что-то, а дальше темнота, — рассказал охранник, попросивший называть его Юрием. — Спрячутся за любую кочку и все, я их уже не увижу. Часто тут воровали, приходят все, кому не лень, еще группами залазят, по несколько человек. Уже и ловили несколько раз, а им все равно. Сейчас вот только притихли, когда свет появился».
Всю медную проводку уже вытянули. Правда, пластиковые окна и балконные двери еще стоят. Но каждый ветреный день они распахиваются, и в дом приходит сквозняк. В такие моменты находиться там страшно, все гремит и ходит ходуном, отметил охранник.
Внутри дом, построенный по «новой технологии», удручает. Не нужно быть экспертом, чтобы понять: лужа на втором и третьем этажах — это не нормально для десятиэтажки.
Госстройнадзор нашел «сверхнормативные отклонения от вертикали колонн», «зазоры в стыках колонн» и «прогибы балок перекрытий»
В распоряжении Тайги.инфо есть документы минстроя и госстройнадзора, в которых сообщается, что контроль за возведением дома все-таки вели. Предписания инспекции госстройнадзора «ДЖН» игнорировала или исполняла частично, следует из решений арбитража. Но штрафы были невысоки — 50 тыс. рублей при средней цене квартиры площадью 35 кв. м. 1,5 млн рублей.
У надзорных органов возникли вопросы к «сверхнормативным отклонениям от вертикали колонн», «зазорам в стыках колонн», «прогибам балок перекрытий и покрытий», не проектным соединениям навесных панелей на стены дома.
Комиссия нашла 30 нарушений в 2018 году. Но застройщик «произвел частичное устранение», следует из решений арбитража. Госстройнадзор в каждой проверке указывал, что недостатки не исправлены полностью. До сих пор заметно, что стеновые панели кое-где соединены с каркасом дома с помощью одного из четырех болтов. Некоторые уже выгнулись так, что под них входит арматура. Болты, конечно, можно вкрутить, но сами панели делались необычным способом.
Изначально дом должны были собирать из панелей МЕТТЭМ. Глава «ДЖН» Варвянский даже прослушал курс лекций об их использовании. Но почему-то производство панелей было отдано ООО «НЗПИ» на завод в Искитиме. Охранник, проработавший на стройке три года, рассказал Тайге.инфо, что последние панели собирались и варились прямо на месте.
«По документам мы смотрим — частично Искитим, но по факту обследования, скорее всего, эти конструкции изготавливали на месте, — считает конкурсный управляющий „ДЖН“ Александр Чернусь. — Большой вопрос к сертификатам и к контролирующим органам, так как проблема этого дома существует давно. Почему стройнадзор не проводил проверки? Действительно есть ощущение контрафактной продукции, но вскрытие покажет».
Сейчас из части панелей вывалился утеплитель, появились щели, через которые видно внутренний двор. На крыше один из модулей соединен с каркасом зданий по уникальной технологии — на монтажную пену.
Покупателям показывали только первые два подъезда, где уже сделана чистовая отделка, все оштукатурено и готово к сдаче. В одной из квартир даже есть выключатели, тогда как уже в третьем подъезда просто нет перегородок.
«По проекту 470 квартир, де-факто 339 договоров долевого участия, плюс 100 квартир передано по муниципальному контракту мэрии, — рассказал Чернусь. — Визуальный осмотр показывает что этот дом — самый критичный проект. В нем больше всего дольщиков».
Редакция сделала запрос в областную инспекцию госстройнадзора, почему, несмотря на многочисленные не устранявшиеся конструктивные нарушения, работы продолжались.
Вид из окна тоже изменился до неузнаваемости. Арендованную у ТЭЦ-3 зону золоотвала вернули владельцу за долги. Теперь воспитанники местного детского сада «Машенька» видят кучи отходов от сжигания бурого угля, которые ссыпают грузовиками.
Жилье находится в 57 метрах от золоотвала. Но размер санитарно-защитной зоны должен составлять 300 метров, говорится в ответе регионального управления Роспотребнадзора дольщикам. При этом, в 2011 году Роспотребнадзор уменьшил допустимый отступ до 50 метров.
«Нас выбрали 1894 семьи»
Учитывая, что при огромном количестве нарушений дом может просто рухнуть, если в него все же заедут семьи, конкурсный управляющий планирует провести полную проверку здания. Она оценивается в 2 млн рублей, но в рамках конкурсной массы ООО «ДЖН» таких денег нет. Общая стоимость имущества и активов составляет 10−12 млн, из которых около 5 млн приходится на зарплаты, а еще 1,5 млн — налоги.
«„СИБЭКО“ подало иск на 160 млн, сейчас разбираем этот вопрос. Откуда такая задолженность, если было вложено на порядок меньше средств? Примерно такая же сумма была по техническим условиям, по горводоканалу», — говорит конкурсный управляющий Чернусь.
Проверки нужно было проводить два года назад, уверен Чернусь: «В компании половина персонала разбежалась, бухучет полгода не работает. Месяц мы занимаемся только передачей документов и проектом сметы документации. Смет нет, есть проект».
Есть и социальные проблемы. На микрорайоны Новомарусино и Дивногорский нет школы, введен только один детсад. «Из существующих 33 домов детей возят школьным автобусом в Криводановку — это заплатка, — отметил конкурсный управляющий. — Мы сейчас делаем расчеты в минстрой, с учетом Дивногорского микрорайона, чтобы не на 2021-й, а хотя бы на 2020 год вносили изменения в бюджет и планировалось строительство школы. Ужас творится с транспортной развязкой».
Из ситуации есть два выхода: либо после создания ЖСК дольщики сами вкладывают деньги в достройку, либо объект попадает под областной закон о масштабных инвестиционных проектах, по которому сторонний застройщик вложит недостающие средства в обмен на аренду другого участка земли без торгов.
В 2018 году региональный парламент одобрил закон о предоставлении земельных участков под масштабные инвестпроекты без торгов, по которым застройщик обязан предусмотреть до 2,5% жилплощади для расселения пострадавших с внесением от 30 млн рублей на достройку проблемного дома или 6% — для пострадавших в случае банкротства застройщика (с передачей прав требования на не сданные квартиры в суде). Инвесторы могут предоставить квартиры как в построенных на «льготном» участке домах, так и в других. Закон принимался, с одной стороны, для решения проблемы обманутых дольщиков и тех инвесторов, правовой статус которых сложно установить, с другой — для поддержки самих девелоперов.
По самым оптимистичным прогнозам, деньги можно будет привлечь не раньше весны 2020 года, но фактический план конкурсного управляющего — начать закрывать долги перед дольщиками к 2021-м.
На сайте Новомарусино идет счетчик: «Нас выбрали уже 1894 семьи». Про банкротство ни слова (только в группе микрорайона «ВКонтакте»), а жилплощадь все еще ждет покупателей.
В Новомарусино 700 пострадавших вкладчиков. Почти за каждым стоят целые семьи. Впрочем, ни один пока не включен в официальный реестр обманутых дольщиков Новосибирской области.
Инициативная группа дольщиков встретилась с губернатором Андреем Травниковым. Им было сказано, что власти готовы помочь, но «очень ограниченно», отметила пострадавшая Татьяна Жук: «Создана рабочая группа с министром во главе. Заседание раз в месяц. Будет разработана финмодель, дорожная карта и на стадии экспертизы будет попытка найти проектную организацию, чтобы спроектировать нормальные дома».
Пока же дольщики вынуждены выходить на пикеты и митинги. Покупая квартиры, они верили представителям власти и проекту «Жилье для молодой семьи», продвигавшим Новомарусино. Теперь они требуют ответов от чиновников.
Текст Даниила Тарабукина и Вики Шестаковой
Фото Лианы Тахаутдиновой