Как выжить в кризис: законы и тренды народного капитализма
Многие настолько шокированы событиями 2022 года, что отказываются от принятия важных решений. Особенно в области сохранения капитала. И это в стране, где государство в тяжелые времена обманывало народ, а задача сбережения того, что есть, становилась главной национальной забавой. История показывает, что для того, чтобы уберечься от опасности, недостаточно избегать рискованного выбора. Именно в кризис необходимы быстрые и решительные действия, считает публицист и предприниматель Дмитрий Холявченко. Сегодня рассказываем, как сохранить и оптимизировать главный российский капитал – недвижимость. Что делать с жильем, если вы уехали в другой город или покинули страну, как решить проблему с ипотекой, если вы потеряли часть дохода, какой объект наиболее ликвиден в кризис? И, наконец, что будет с ценами на квартиры и ипотечными ставками?
Недвижимость это самая дорогая собственность массового россиянина. 2022 год — год одного из важнейших переломов в ее истории. Первая часть этого цикла была посвящена обзору основных экономических тенденций, анализу того, что такое рыночные цены и как формируется и трансформируется спрос на недвижимость в современных реалиях. Во второй части мы говорили о кризисе на рынке новостроек и о том, почему не работает льготная ипотека. Это третья — заключительная — часть, в которой мы разберем важнейшие вопросы, связанные с управлением капиталом, вложенным в недвижимость.
Как преумножить капитал
При современной внешней и внутренней политике российского руководства, нарастающих санкциях, изоляции России от современных технологий и от мировой экономики, заработать на инвестициях в рынок недвижимости невозможно. Ни в одном из локальных рынков, включая Москву. Всё, о чем можно уверенно говорить — это о максимальном сохранении капитала.
Как сохранить капитал
Сохранение капитала — это чуть ли не самая распространенная национальная забава в нашей стране. Невероятно часто государство устраивает в России потрясения, слишком часто обманывает и грабит собственное население, подвергает сомнению право гражданина на ответственное решение, отказывается защищать собственность и правовое пространство. А — если шире — то тотально не доверяет своему народу и поэтому одновременно и ограничивает возможности для вложения средств, и «стелит соломку» для тех рисков, за которые, было бы неплохо, чтобы человек сам и отвечал.
Но этот год стал особенно сильным ударом для наиболее продвинутой части населения, которая впала в иллюзию свободы и возможностей. Теперь эти возможности, начиная от свободы выезда за границу и заканчивая потреблением иностранных брендов, стали элементом памяти о прекрасном прошлом. Но, с точки зрения капитала, самым серьезным ударом для креативного класса стало уничтожение возможности размещения средств на фондовом рынке. Как путем прямых запретов, так и внешней политикой российского руководства. Политикой, неадекватной любым задачам сохранения народного капитала.
Говоря проще, все изящные и современные способы сбережения денег у людей отняли, доверие к вкладам сильно подорвано. Рынок недвижимости и остался единственной сферой, кроме максимально быстрого вывода средств за рубеж, которая хоть как-то воспринимается как возможность сохранения капитала.
Почти все прекрасно понимают, что, в конечном итоге, цены на рынке жилья зависят от платежеспособного спроса. А платежеспособность массового спроса, конечно же, упирается в доходы. Неизбежное падение доходов подавляющего большинства населения говорит о том, что и цены на квартиры будут проседать. Но из-за того, что иных безопасных вариантов для сбережения средств людям не оставили, цены на недвижимость — не всегда и не везде, но с высокой степенью вероятности — снизятся пропорционально меньше падения уровня доходов населения.
Таким странным извращенным образом, недвижимость на вторичном рынке становится единственным способом сохранения капитала, доступным обывателю. Это очень важно, потому что, напомню, рынок это массовые настроения и массовая психология. И отношение участников в этой ситуации важнее любых измеримых тенденций. И уж точно точнее, чем тупая экстраполяция предыдущих трендов в будущее.
Закон российского кризиса прост: нельзя оставаться в кэше, нельзя всё хранить в банке, нельзя всё хранить в валюте. Остается, смирившись с реальностью и признав низкую доходность этого дела, вложить ваши деньги в готовую недвижимость. В данных условиях вы ничего не заработаете, но сохраните ваши средства с наибольшей степенью вероятности и в максимально возможной степени.
Но этот консервативный, рациональный, но не самый приятный подход вовсе не означает, что ваши операции с недвижимостью должны оставаться пассивными. Наоборот! Именно в кризис ваш уровень жизни в максимальной степени зависит от того, насколько оперативно и вдумчиво вы будете управлять своим недвижимым капиталом. И ключевые вопросы этого управления — сохранение дохода и уменьшение расхода. Давайте поговорим об этом поподробнее.
Как сохранить доходы и уменьшить расходы
Применительно к теме нашего разговора — это означает лишь одно: как вы используете принадлежащую вам недвижимость, для чего она вам нужна и во сколько она вам обходится. При кажущейся разности этих моментов — это один и тот же вопрос. Теперь он стал более актуальным для тех людей, кто уехал из России. И это не может не сказываться на проблеме управления недвижимостью вообще. На самом деле это очень серьезный комплекс вопросов, окончательный ответ на которые можно дать только при конкретном анализе конкретной ситуации. Но я предлагаю всё же выделить три основных момента и постараться их разобрать как универсальные. То есть кратко, но прагматично.
Итак, ситуация №1: у вас есть жилая недвижимость, в которой вы не живете. Возможно, вы когда-то собирались в ней жить. Или для детей покупали. Или ранее удачно инвестировали, дом построился, а квартира теперь просто стоит. Или вынуждены были уехать за границу и теперь жить там не собираетесь. Очевидно, что в условиях кризиса ничего с квартирой не делать — это безответственное отношение к капиталу.
Какие же есть варианты решения? А вот варианты уже зависят от того, есть ли у вас какие-то текущие нерешенные потребности с жильем. Так, если вы переехали в другую страну или в другой город, и там у вас не решен вопрос с собственным жильем — а в кризис лучше расходы на аренду исключить, если это возможно, вообще-то вашей единственной задачей будет продать квартиру. Продать квартиру, вывести средства и купить себе жилье там, где вы в данный момент живете или собираетесь жить в ближайшее время.
Если же вы никуда не уехали или пока не сможете за вырученные от продажи деньги решить свои жилищные проблемы, то квартиру необходимо, по крайней мере, сдать в аренду. Причем сделать это необходимо даже с риском того, что будет изношена мебель, бытовая техника и ремонт. В большинстве случаев выгода от сдачи в аренду точно покроет издержки амортизации.
Ситуация №2, как существующая самостоятельно, так и вытекающая из предыдущей: у вас есть недвижимость, которую вы сдаете в аренду. Вы или купили эту квартиру (или дом) на будущее и сдаете в аренду временно. Или специально купили для сдачи в аренду. Но мой опыт показывает, что в большинстве случаев этого недостаточно для того, чтобы назвать такое управление капиталом эффективным. Вам необходимо сделать ревизию своего недвижимого капитала, чтобы определить его ценность по принципу доходности.
Что понимается под этим? В условиях нарастающего кризиса ваша задача оптимизировать работающий на вас капитал, как с точки зрения максимальной отдачи от вложений, так и с точки зрения максимальной ликвидности. Казалось бы, это достаточно простая идея, но крайне редко и лишь немногие люди готовы преодолеть штампы своего мышления и пойти в решении этой задачи от самой задачи, а не от своих представлений о потребительских свойствах жилья. Недвижимость — это не только жилье, но и капитал. И это важно.
Начнем с ликвидности, потому что ликвидность в кризис во многом отличается от ликвидности на подъеме. Ликвидные объекты медленнее (но не всегда меньше) дешевеют в случае падения цен, и быстрее (но не всегда больше) дорожают в случае подъема. Спрос на нее более стабильный, сроки продажи быстрее. В этом отношении есть несколько очень простых законов. Во-первых, центр лучше окраин. Во-вторых, маленькие объекты лучше больших. В-третьих, стандартный типовой объект лучше уникального. В-четвертых, смежные и смежно-изолированные объекты всегда плохое вложение. В-пятых, два объекта всегда лучше, чем один.
И эти правила преодолевают очень много, казалось бы, очевидных барьеров. Так, комната в общежитии в центре почти всегда ликвиднее квартиры, однокомнатная хрущевка по линии метро почти всегда лучше однокомнатной в новом доме с нестандартной планировкой. А вот двух- или трехкомнатная хрущевка — это почти всегда плохо, потому что они неизолированные. И это непреложная истина, которая, тем не менее, вызывает отторжение у большинства людей, представление которых о «хорошем» жилье исключает, например, общаги: Какой ужас! — как там можно жить? — Можно. Живут. И жить будут.
Еще более важная — и напрямую связанная с ликвидностью — сторона задачи по оптимизации недвижимого капитала — это необходимость добиться максимальной отдачи от сдачи в аренду. Здесь работает только самая простая математика: вы просто находите формат, при котором получаете в год максимальный процент от вложенного капитала за вычетом коммунальных платежей. И тогда многое становится понятным.
Давайте возьмем для примера ситуацию, когда у вас вложены в недвижимость около 4 миллионов рублей. Если они вложены в двушку (трешку) на окраине, то ваша доходность составит менее 5% в год от вложенного капитала. Если это будет студия в новом доме в центре, то вы сможете получить 6−7%. А если это будет две комнаты в секционном общежитии, то около 10%. Не стоит кроить мир по своим лекалам и забывать, что сдается в аренду не то, что вам нравится, а то, что подходит людям. И эти люди имеют и, полностью отличные от ваших, жизненные интересы, и совершенно иные возможности.
Ко всему, сказанному выше в этом разделе необходимо лишь сделать одну поправку — не забывайте при расчете доходности учесть и ваш ипотечный кредит, который вы, возможно, использовали для покупки этой недвижимости. И вообще эффективное обращение с ипотекой это очень важно.
Поэтому, ситуация №3: у вас есть действующий ипотечный кредит. В ситуации кризиса необходимо помнить, что самая большая опасность — это падение ваших доходов. И поэтому самый большой риск — это неуменьшаемые обязательства. Посмотрим на это чисто арифметически. Предположим, что ваш ежемесячный доход 80 тысяч рублей, а сумма вашего ежемесячного платежа по ипотеке 40 тысяч рублей. Ваши свободные средства, соответственно, тоже 40 тысяч рублей. А теперь представим, что ваш доход сократится на четверть — то есть до 60 тысяч. И у вас уже остается меньше свободных средств. Но не на 25%, а на 50%, что, скорее всего, представляет для вас финансовую катастрофу.
Исходя из этого, при малейшей возможности избавиться от ипотечного кредита или сократить его объем в условиях кризиса необходимо это сделать. И здесь я говорю о нормальном —
плановом — а не об экстраординарном решении проблемы. Я не предлагаю ни реструктуризацию кредита, ни увеличение его срока ради уменьшения ежемесячного платежа — это надо делать только в крайнем случае, потому что подобные схемы наносят вам большой финансовый ущерб. Но уменьшить свои риски надо обязательно, если есть такая возможность.
Как это сделать? Ситуация распадается сразу же на два варианта — этот ипотечный кредит выдан под залог единственного жилья, в котором вы сейчас живете и планируете жить дальше — или все остальные варианты. Если это ваше единственное жилье — например, трехкомнатная квартира — то надо понять, сможете ли вы обойтись, скажем, двухкомнатной. Вы можете ее продать, купить взамен двухкомнатную и тем самым уменьшить и объем ссудной задолженности, и размер ежемесячного платежа. Да, это может показаться громоздким, но реализовать этот план достаточно легко, а риск тем самым вы явно уменьшаете.
Если ипотека взята не на ту квартиру, где вы сейчас живете — тогда это вопрос управления капиталом. Как я уже написал, в условиях кризиса от ипотеки надо по возможности избавиться. Самым лучшим вариантом будет продать заложенную квартиру, погасить ипотечный кредит и купить на остатки максимально ликвидный объект для сдачи в аренду. Причем, чем раньше вы это сделаете — тем лучше будет результат, потому что цены падают темпами гораздо более быстрыми, чем уменьшение тела вашего кредита.
В особо тяжелой ситуации промедление может привести к тому, что рыночная цена на вашу квартиру станет ниже, чем текущий долг по ипотеке. В такой ситуации вы получаете мертвый, с точки зрения оборота, объект недвижимости, который максимум можете использовать для частичной компенсации платежа по ипотеке за счет дохода от сдачи в аренду. Частичной — потому что при нынешних ценах у вас есть шанс получать прибыль от сдачи в аренду даже самой ликвидной заложенной жилой недвижимости только в том случае, если текущая ссудная задолженность составляет менее половины от стоимости объекта.
И в управлении всеми этими ситуациями очень важно понимать не только то, каким образом мы все в такой реальности оказались, а как она будет трансформироваться дальше. Говоря проще — что будет с ценами.
Что будет с ценами и почему
Давайте, для начала, посмотрим на то, с каким багажом мы приблизились к концу 2022 года. Снижение цен на недвижимость осенью 2022 года это, безусловно, отражение системного и долгосрочного кризиса в российской экономике. Рынок жилой недвижимости в российской экономике — за редким исключением — представляет собой рынок конечного потребления и поэтому отражает в первую очередь тенденцию, связанную с падением доходов населения и увеличением стоимости ипотечного кредитования.
Первыми на снижение объема платежеспособного спроса отреагировали рынки крупных городов, с реальной диверсифицированной экономикой, лежащей почти целиком в третичном секторе — торговля, сфера услуг, логистика. Так, в Новосибирске, Екатеринбурге и некоторых других городах-миллионниках, где инвестиционный спрос «умер» еще весной, падение цен на активном рынке жилья началось уже в июле-августе. Здесь подавляющая часть сделок была направлена не на вложение капитала в недвижимость, а на банальное решение жилищных и, в меньшей степени, имущественных вопросов.
На тех же локальных рынках, где еще сохранялись остатки инвестиционного спроса — Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Кубань и Крым — падение цен было отсрочено еще на несколько месяцев. В данный момент максимальное снижение цен именно в столичных регионах отражает тот факт, что вложения в недвижимость с целью инвестиций существенно упали и на этих рынках.
При этом надо иметь в виду, что сама по себе статистика цен, выявляемая на основе анализа цены предложения малопродуктивна в виду того, что в условиях кризисного рынка реальные сделки проходят по нижней границе цены предложения. А 80−90% объектов в рекламе стоят по явно завышенным ценам и не участвуют в рыночном обороте. Поэтому реальное снижение цены на жилье в реальных сделках купли-продажи заметно выше, чем в официальной статистике. На большинстве локальных рынков, скорее всего, это уже 10−25% от мартовского пика.
Прогноз — дело неблагодарное. А долгосрочные прогнозы в условиях нынешних темпов деградации российской экономики, вообще невозможны. Однако смело можно сказать, что в ближайшие 2−3 месяца тенденция на постепенное снижение цен на жилье продолжится и никаких шансов на сохранение существующих цен нет. В целом реальная цена сделок во всех сегментах жилья в Новосибирске к марту упадет на 15−20% от нынешних цен. При этом важно помнить, что нынешние цены — это цены реальных сделок, которые идут по нижней границе цены предложения, а не цены предложения как таковые.
Отдельный вопрос об ипотеке. На мой взгляд, ни о каком снижении ставок на данный момент речь не идет, даже если ключевая ставка ЦБ будет уменьшена. Но рост рисков для банков вполне может привести к увеличению ставок по ипотечным кредитам на 1 или 2 процентных пункта. Это, безусловно, приведет к уменьшению платежеспособного спроса и, после некоторой стагнации, к ускорению темпов падения цен на жилую недвижимость.
Прогноз же на более длительный период невозможен из-за того, что неизвестны ни последствия нефтяного эмбарго для федерального бюджета, ни политика в области денежной эмиссии находящегося в кризисе федерального руководства, ни степень провала российской экономики и потребительских рынков весной 2023 года.
Прогноз же касательно рынка новостроек невозможен в принципе, потому что все изменения на нем теперь зависят исключительно от внерыночных и политических решений.
В целом, для решения конкретных задач по покупке и продаже недвижимости, оптимизации недвижимого капитала и эффективного управления вложенными в недвижимость средствами информации достаточно.
Уникальное время для уникальных решений
Как бы ни была Россия вырвана из мирового контекста, существует базовая основа не просто выживания, но и решения — даже в этих сложнейших условиях — тех или иных проблем. В случае с решением жилищных или имущественных проблем, связанных с недвижимостью, задача ничем не отличается от любых других в любой другой сфере: рациональность, здравый смысл, непредвзятость, осознание собственных интересов. Все представления о принципиальном отличии рынка недвижимость ложные. Управление недвижимостью отличается в головах у людей только потому, что это самое дорогостоящее имущество, которое находится в собственности у простого человека. Этот груз часто затмевает разум.
Но есть другая сторона задачи: выбор пути и его реализация. И здесь самая серьезная ошибка — это попытка придумать какие-то универсальные действия, советы, рецепты, которые можно применять под любую задачу любого участника рынка. А это очень большая ошибка. Если цель задачи управления недвижимым капиталом универсальна, то методы ее достижения тем более уникальны, чем необычнее ваша личная жизненная ситуация.
Поэтому важно помнить, что существует очень широкий спектр возможностей, но какие из них использовать применительно к вашей ситуации, это пространство для комплексного анализа огромного комплекса проблем. Чем и необходимо именно сейчас заняться, не забывая о безопасности вашей собственности. И не забывать, что очень во многих случаях опасность для вашего капитала возникает не из-за того, что вы что-то не так сделали, а потому что вы отказались своевременно принимать необходимое решение. Мир стал быстрым и даже в кризис — особенно в кризис — отстает уже тот, кто двигается с той же скоростью.
Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо