«Впал в безумие»: что 2022 год творит с рынком недвижимости

© Слава Степанов/gelio.livejournal.com
«Впал в безумие»: что 2022 год творит с рынком недвижимости
08 Дек 2022, 11:27

К концу 2022 года россияне находятся в растерянности от процессов, происходящих на рынке жилья. Доходы падают, ипотека дорожает, в СМИ выходят публикации о том, как выросли цены, в то время как профессиональные участники уверены, что цены упали. В этой ситуации безумия рассказываем о том, что происходит с рынком недвижимости на фоне санкций, по какой цене проходят реальные сделки с жильем и чем они отличаются от цен в рекламе, о том, как формируется платежеспособный спрос и насколько на него влияют ипотека и миграция.

ЧАСТЬ I

Недвижимость — это самая дорогая собственность массового россиянина. С этой точки зрения он больший «капиталист», нежели жители многих европейских стран. При этом, недвижимость — это классическое конечное потребление и тот капитал, который в первую очередь используется как жилье. А жилье до конца большинством россиян капиталом не воспринимается. Это приводит к тому, что логика принятия решений участниками рынка жилой недвижимости очень прозрачна, а сам рынок, активность на нем и его цены, становятся важнейшими индикаторами состояния экономики. Если мы зафиксируем текущую ситуацию, то точно поймем, что будет с рынком дальше, и даже предскажем его будущее и выберем наиболее эффективный формат наших действий в это непростое время. 

Общие экономические тенденции

Слава богу, российское государство не успело подмять под себя всю экономику. Основные ее сектора — торговля, сфера услуг, логистика — сохранили гибкость и пытаются выжить в условиях изоляции от цивилизованного мира гораздо эффективнее, чем многим думалось. Как будто бы про наш бизнес говорит поговорка: «Захочешь жить — не так раскорячишься». Поэтому важно помнить, что достаточно низкие темпы схлопывания экономики России — это следствие намерения довольно большого количества предпринимателей выжить.

У государства ситуация хуже. Главный источник денег для федерального бюджета — нефтегазовый сектор. А главный риск для бюджета — нефтяное эмбарго. Миром правят не поставщики ресурсов, а покупатели, а главная ценность современной цивилизации не принципы, недра или защита границ, а люди, технологии, культура и коммуникации. Нефтяное эмбарго не уничтожит экономику России, но нанесет сильнейший удар по федеральному бюджету. Дополнительную дыру в несколько триллионов рублей лишь частично уменьшат за счет секвестра бюджета или фонда национального благосостояния — остальные деньги они возьмут с региональных бюджетов, у народа или напечатают.

Последний путь пока упирается в жесточайшую позицию Центробанка, который не только пишет планы, исходя из открытости российской экономики, сохранения рыночных принципов, суровой финансовой дисциплины и минимального вмешательства государства, но и высказывает эту позицию в форме политических заявлений и новых законопроектов. Вопрос том, с какой скоростью власть-банкрот сломает Банк России, станет главный вопросом внутренней политики страны в 2023 году.

Рынок недвижимости — это лишь по итогу конечное потребление, а в основе рыночных процессов лежит спрос. И его платежеспособность не рождается внутри рынка, а зависит от политических и экономических факторов, творцы которых думают о людях в последнюю очередь. Но, давайте разберем и внутреннюю логику развития рынка недвижимости.

Рынок, активность и цены

Часто путают две вещи — рост объемов продаж и рост цен на квартиры. Мол, рынок растет, когда растут цены. Это неверно. Рынок растет, когда растут объемы продаж, растет активность. А это происходит и тогда, когда растут цены и когда цены падают. Рынок схлопывается, лишь когда наступает стагнация. И у этой стагнации всего одна основная причина: недостаток платежеспособного спроса. При этом важно понять, что это не исчезновение потенциального спроса. А иногда даже не уменьшение спроса — это уменьшение объема тех денег, которые спрос готов выплеснуть на рынок при сохранении желания купить те же самые объекты.

Рынком недвижимости, как и миром, правят покупатели. Именно покупатели, опираясь на собственную платежеспособность, формируют рынок. Продавцы же более консервативны и в условиях любого кризиса не готовы сразу принять решение о снижении цены до уровня платежеспособности покупателей. И, казалось бы, в этой ситуации отличным выходом было бы «подождать» пока покупатели подкопят денег, дождутся дешевой ипотеки — но отложенный спрос очень сильно давит и это так не работает.

Дело в том, что большая часть сделок на большей части локальных рынков недвижимости это сделки не инвестиционные, а просто покупка жилья. Причем, лишь малая часть жилья покупается для сдачи в аренду — рынок определяют люди, покупающие жилье для себя. Однако всё еще сложнее — подавляющая часть сделок — сделки обменные — то есть люди продают жилье, чтобы купить другое. Кто-то большее, кто-то меньшее, а кто-то два объекта вместо одного. И это не решение вопросов размещения капитала — это то, что исконно называлось простыми словами: «разъехаться с детьми», «улучшить жилищные условия», «дети уехали, зачем мне такая большая квартира — куплю поменьше и будет прибавка к пенсии», «мы с парнем решили жить вместе» и т. д. и т. п.

Так вот, для таких жизненных ситуаций вообще неважно какова номинальная стоимость хоть продаваемой, хоть покупаемой квартиры — важна только разница между ними. И это настолько большая часть рынка, что она перетянет любые цены на любом рынке под свои задачи. То есть, говоря проще — падение цен на жилье не ухудшает и не улучшает ситуацию для большинства его участников и теоретически может быть бесконечным. На практике же всё зависит от небольшой, но важной части покупателей, которые покупают квартиру, не продавая своей: ипотечники и мигранты. И нижняя граница цен на квартиры на любом локальном рынке лимитируется двумя факторами — миграционным балансом и доступностью ипотеки.

Поэтому даже при экономическом кризисе цены на рынке жилья крупных городов с современной диверсифицированной экономикой — то есть тех городов, где всегда есть работа — не упадут ниже определенного уровня. А кризисный рынок будет балансироваться не только торгом со стороны продавца, но и корректировкой спроса со стороны покупателя. Это значит, что будут просто уменьшены запросы. Чаще всего это происходит за счет уменьшения самого приобретаемого объекта — «куплю пока двухкомнатную, а через пару лет и в трешку переедем» — или за счет смены района — «ничего, пару остановок на трамвае не страшно — зато квартира побольше будет».

Это всё вещи хорошо понятные людям, которые хоть раз об этом задумывались. Но есть одна проблема, которую объяснить человеку в условиях кризиса крайне сложно. Это проблема цены. Довольно большая доля вины при этом лежит и на средствах массовой информации, которые уверенно — кризис за кризисом — транслируют несусветную чушь о ценах. Возможно, это следствие десятилетий деградации экономической культуры при советской власти, но факт остается фактом: рыночная цена остается за гранью понимания большинства.

Важно понять, что цена объекта недвижимости — это та сумма денег, за которую продавец продает, а покупатель покупает квартиру, комнату, дом или дачу. И продажа с покупкой должна стать фактом — то есть, такая сделка обязательно должна проходить в реальности. В стандартных условиях всё так и будет. Но в условиях кризисного рынка наступает период, когда очень значительная часть продавцов, как я уже писал выше, не готова сразу принять решение о снижении цены до уровня платежеспособности покупателей. И этот период для очень значительного числа продавцов может быть весьма длительным.

На практике это приводит к очень большому — в десятки процентов — диапазону разброса цены предложения в рекламе для абсолютно однотипных объектов в одном и том же районе. В этом случае реальные сделки будут проходить по нижней границе цены предложения, а часто и ниже, потому что торг никто не отменял. И 80−90% выставленных в рекламу объектов будут стоять по завышенным ценам — то есть находиться «вне рынка». Их не будут смотреть, по ним не будут звонить, у них не будут даже открывать карточку на сайте по рекламе недвижимости.

Реальный покупатель в большинстве случаев устанавливает фильтр по верхней границе цены, которую он готов заплатить за квартиру, и все объекты, которые стоят в рекламе по завышенным ценам, в выборку просто не попадут. Другой вариант: потенциальный покупатель — или риэлтор, делающий подборку для своего клиента — отфильтруют все квартиры с нужными параметрами в подходящем районе, а потом сделает сортировку по цене (выстроят от самых дешевых к самым дорогим), и до дорогих объектов в этой выборке просто не дойдут.

Соответственно, мы сталкиваемся с ситуацией, когда на очень активном рынке с постоянно снижающимися в реальных сделках ценами, средняя цена предложения перестает коррелировать со средней ценой сделки. Более того, сплошь и рядом наступает парадоксальный момент, когда реальные цены сделок падают, а средняя цена предложения растет. Причем об этом выходит множество публикаций с заголовками типа «В октябре цены на квартиры выросли», в то время когда они упали. А выросло лишь количество продавцов, которые от глупости или жадности — а чаще находясь в сильнейшем заблуждении — теряют время, выставив слишком высокую цену на свою квартиру.

Казалось бы, в чем здесь проблема — хозяин-барин? А в том, что именно в период экономического кризиса наступает такой момент, когда старая поговорка «время — деньги» овеществляется в самой ткани рынка недвижимости. Говоря прямо: Чем раньше продавец поставит адекватную платежеспособному спросу цену на свою квартиру — тем меньше денег он потеряет. Это простая правда, принятие которой порой очень тягостно для многих простых людей.

А рынок недвижимости — это как раз то пространство, где резко преобладают простые люди, которые, повторюсь, решают свои жилищные, а не имущественные проблемы. И делают это, часто опираясь на свой неполный опыт, иллюзии, страхи и эмоции, а не на расчеты. И именно поэтому огромная ошибка экономической науки — это анализ рыночных процессов эконометрически, а не с точки зрения социальной психологии. Рынок — это люди. А цены — результат их воли при взаимодействии между собой. А вовсе не самореализация сферического продавца в вакууме с помощью рекламы своей квартиры на миллион рублей дороже, чем ее был бы готов купить самый щедрый покупатель.

И тут очень важно понять — от чего зависит щедрость потенциального покупателя в тот момент, когда он реализует свой спрос. Давайте взглянем на это с точки зрения платежеспособности. Которая, как гласит известный мем, становится главной сверхспособностью нашего времени.

Ипотека, миграция и платежеспособный спрос

Ипотека — это главный фактор, лимитирующий спрос на рынке недвижимости. Значение ипотеки несколько снижается в тех регионах, где распространены инвестиции в недвижимость — Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и прилежащие районы Ленинградской области, курортные города юга, Тюмень и в меньшей мере некоторые другие города и регионы. Значение ипотеки повышается в тех крупных городах, где заметная часть населения приблизилась к модели потребления среднего класса, обладает достаточно высоким и стабильным доходом, но в городе при этом нет крупных шальных денег — например, северных.

Для ипотеки самое главное — это ее доступность. Важно понимать, что доступность ипотеки вовсе не ограничивается только размером ставки. Не менее важным — а в кризис, часто, и более значимым — становится отношение банка к заемщику и к предмету залога и, конечно же, минимальный размер первоначального взноса. Но с точки зрения статистики платежеспособного спроса — размер ставки важнее всего.

Ипотека кредит долгосрочный и хорошо обеспеченный. А это значит, что банк готов выдавать кредит под залог недвижимости по сравнительно низким ставкам и очень сильно заинтересован в стабильности платежей. И ставка по ипотеке зависит как от того, по какой цене банк способен привлекать средства, так и от того, какие он видит риски.

В последние полтора десятка лет банки перестали быть полноценным бизнесом, адекватно оценивающим свои риски по массовым ипотечным кредитам. Страхование вкладов, контроль ЦБ, неизбежное «спасение» любого из крупных банков в случае банкротства — все это привело к отказу от персональной качественной оценки платежеспособности заемщика. К превалированию скоринговых программ над нормальным андеррайтингом заемщика; к неготовности и неспособности банков оценивать покрытие остатка по ипотечному кредиту текущей стоимостью предмета залога в условиях снижения рыночных цен на квартиры.

Поэтому качество ипотечного портфеля оставляет желать лучшего. Но все-таки свои риски банки хоть как-то, но покрывают, хотя это и происходит только потому, что для большинства заемщиков ипотечная квартира — это не инвестиция, а единственное жилье. Но мы сейчас находимся в уникальной для нашей страны ситуации, когда снижение ключевой ставки Центробанка не приводит к снижению ставки по рыночному ипотечному кредиту. Базовая ставка по ипотеке на 3 процентных пункта выше ключевой ставки Банка России. Так банки оценивают с их точки зрения реальные риски ипотечного кредитования.

А как влияет ставка по ипотеке на объемы платежеспособного спроса на рынке недвижимости? Само по себе увеличение размера ссудного процента на 1−2 пункта не сильно увеличивает переплату, если при этом уменьшается срок. Так при ставке 10−12% можно смело брать ипотеку на 15 лет — кредит при этом не будет грабительским. На 20 лет можно брать только при ставке не выше 8−9% годовых. А вот если ставка по ипотеке вырастет до 13−14%, то ипотеку брать тоже можно, но уже ограничив максимальный срок 10 годами. И то, если вы планируете хотя бы частичное досрочное гашение.

Как же сказывается вынужденное уменьшение срока на рынке? Чем меньше срок ипотечного кредита — тем меньшую сумму банк готов будет дать заемщику. А это неизбежное уменьшение платежеспособности спроса, что обязательно приведет к давлению цен на недвижимость вниз. Говоря проще: на рынок пришло меньше денег — значит, квартиры вынуждено подешевеют, вне зависимости от всех остальных факторов.

Но уменьшение объема ипотечных денег на рынке может быть частично — и даже полностью — скомпенсировано переездом в город определенного количества людей, которые просто достают деньги из кармана, чтобы купить себе квартиру. Фактор миграции — это второй важнейший лимитирующий фактор спроса для большинства локальных рынков.

При этом важно помнить, что речь, в первую очередь, идет не о внешней, а о внутренней миграции. А если учесть, что внешняя миграция в большей мере уходит на рынок найма жилья, то тем более. Так, для Новосибирской агломерации важнейшие миграционные потоки — это Кузбасс, Алтайский край, сельская местность Новосибирской области, другие крупные города Сибири. До февраля 2022 года важнейшим источником миграции были крупные города Северного Казахстана, но теперь этот поток сильно сократился.

Глядя изнутри таких развитых и современных городов, как Новосибирск, Екатеринбург или, в меньшей степени, Красноярск, Томск или Барнаул, никакую иную ситуацию, кроме положительного сальдо миграции просто невозможно было себе представить. Но если мы посмотрим, например, на Омск, депрессивную Кемеровскую область или Забайкалье, то там многие города десятилетиями живут при заметном оттоке населения. Это не может не приводить к увеличению — и даже избытку — предложения на рынке жилья, что давит цены на рынке вниз. И в этих локациях речь уже идет о том, способен ли приток ипотечных кредитных средств скомпенсировать падение цен на жилье в городе, откуда бежит народ.

Но если это не имеет отношения к Новосибирску, то почему мы должны учитывать подобные процессы? Потому что этот год — может, на какое-то время — но способен всё поменять. Новосибирск испытал две волны эмиграции. После 24 февраля 2022 года уезжали те, кто категорически не согласен с действиями политического и военного руководства страны или перестал видеть перспективы для жизни и работы в России. После 21 сентября прошла вторая волна: это или люди, которые бежали от мобилизации, или те, кому теперь стало достаточно доводов, которых не хватало весной.

С точки зрения потребительских рынков из города уехали люди с уровнем дохода выше среднего и с заметно более высоким уровнем образования, квалификации и вовлеченности в мировые экономические и культурные процессы. Это серьезный удар, который еще полностью не проявился в последствиях. И самый важный для рынка недвижимости вопрос — это в какой мере внутренний миграционный поток, с точки зрения платежеспособности, сможет компенсировать и отъезд людей, и увеличение объемов предложения жилья на рынке, и потерю для города качественных ипотечных заемщиков. Не исключено, что какое-то время Новосибирск будет напоминать по структуре движения капитала и спроса на недвижимость тот же недавний Омск, нежели самого себя в обозримом прошлом. Понятно, что для Омска ситуация станет еще хуже.

Важно подчеркнуть, что всё, что говорилось до этого, касается только базового — вторичного — рынка жилья. Ситуация на рынке новостроек гораздо примитивнее, но и заметно тяжелее процессов на рынке готовых квартир. И, не смотря на то, что именно вторичный рынок, скорее, влияет на первичный, а не наоборот, грядущая катастрофа на строительном рынке не может не сказаться на рынке жилья. Давайте в следующей статье разберемся в меру сил в сложившейся ситуации.

Дмитрий Холявченко, специально для Тайги.инфо





Новости из рубрики:



© Тайга.инфо, 2004-2023
Версия: 5.0

Почта: info@taygainfo.ru

Телефон редакции:
+7 (383) 3-195-520

Коммерческая служба:
+7 (383) 3-192-552

Издание: 18+
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на tayga.info обязательна.

Яндекс цитирования