Больше жизни, меньше спекулянтов: Алексей Мазур о новых правилах застройки в Новосибирске

03 Ноя 2015, 09:07

Публичные слушания по правилам застройки Новосибирска назначены на 9 ноября. Общественный совет при мэре одобрил предложения с учетом мнений бизнеса и активистов. Алексей Мазур объясняет, какие «фокусы» строителей не пройдут и из-за чего они «лягут», что изменят новые правила и почему это важно.

Поправки к Правилам застройки и землепользования (ПЗЗ), которые будут обсуждать на публичных слушаниях, на данный момент занимают 32 страницы, есть несколько ключевых новаций.

Первая (и этого требует федеральное законодательство) — все нормативы должны относиться именно к земельному участку, выделенному под строительство, а не к окружающей территории. Раньше можно было размещать за пределами участка 50% автопарковок, учитывать близлежащие парки как «озеленение» и так далее. Эти лазейки позволяли фактически не строить половину парковок, либо же учитывать одни и те же парковки вдоль дорог при сдаче разных объектов.

Плотность жилой застройки ограничивалась численностью жителей на гектар. Но плотность считалась не по земельному участку, а по некому «кварталу», что опять же давало простор для «творчества».

Теперь подобные «фокусы» должны уйти в прошлое. Вот есть участок под застройку, именно на нем и должны быть размещены все парковки, а также необходимое количество места для отдыха, прогулок, занятия спортом.

Вместо количества жителей на гектар для ограничения плотности застройки теперь применяется другой показатель — «коэффициент застройки». Площадь надземных этажей возводимого на участке здания не должна превышать площади участка, умноженной на тот самый «коэффициент застройки».

Кроме этого, мэрия Новосибирска предлагает ввести минимальный размер участка для строительства. Если участок меньше 0,35 га, на нем нельзя будет строить многоэтажное здание (9 и более этажей), а на участке меньше 0,2 — среднеэтажное (до 8 этажей).

Общественный совет после долгих «торгов» остановился на следующем предложении — одно парковочное место на 105 квадратов, но не менее 0,5 на квартиру

Естественно, сейчас ломаются копья вокруг коэффициентов. Число парковок, которые необходимы для жилого дома, будет рассчитываться от числа квадратных метров общей жилой площади. В проекте, опубликованном мэрией — одно место на 80 квадратов, но не менее 0,7 на квартиру (у нас есть дома, состоящие почти из одних студий). Общественный экспертный совет по градостроительной политике при мэре, составленный из застройщиков, архитекторов и представителей общественности после долгих «торгов» остановился на предложении — одно парковочное место на 105 квадратных метров, но не менее 0,5 на квартиру. Цифра 105 появилась после того, как долго не могли выбрать между 100 и 110.

Уже ближе к публичным слушаниям в дело активно включился Региональный деловой клуб строителей (РДКС) под руководством Майиса Мамедова. Он выступил с предложениями, которые со слов цифр на русский язык можно перевести примерно так: «Пусть строители строят где пожелают и что пожелают». Предлагается одно парковочное место на 150 квадратов жилой площади, минимальный земельный участок в 0,15 га для среднеэтажной застройки, и 0,2 га — для многоэтажной и «повышенной этажности». То есть, чтобы высотку можно было на двадцати сотках строить.

Интересна дискуссия по поводу «коэффициента застройки». В первоначальном варианте предлагался коэффициент застройки 2 (то есть, площадь надземных этажей — не более двух площадей участка). Общественный экспертный совет «сторговался» на цифре 2,5 (но — по внутреннему контуру и без мест общего пользования). А РДКС предлагает от этого коэффициента вовсе отказаться.

Новогетто: будущее комплексной застройки

На заседании РДКС 28 октября позицию «не надо дополнительно ограничивать строителей» активно поддержал региональный министр строительства Сергей Боярский. По словам участников, он ссылался на тяжелые условия, в которых оказался строительный рынок, и пугал возможными последствиями для экономики региона.

Надо сказать, что новые правила начнут действовать только с 1 июля 2016 года (так предлагается общественным экспертным советом) и не коснутся уже идущих строек (и тех, которые начнутся до 1 июля). Так что те строительные компании, которые «лягут» в ближайшие полгода, сделают этот без всякой связи с новыми правилами застройки. А те, кто выживут, смогут решить — что и как им строить по новым правилам. Вот кто реально пострадает — это спекулянты, которые понабрали земельных участков в разных местах города и ждут, когда удастся продать их повыгоднее. Рыночная стоимость участков в результате новых ПЗЗ может упасть, это да.

2 ноября состоялось заседание Общественного экспертного совета по градостроительной политике, на котором были приняты предложения по Правилам застройки и землепользования.

Еще раз перечислю основное:
• одно машиноместо на 105 кв. м. жилой площади, но не менее одного на две квартиры;
• коэффициент застройки 2,5, за вычетом мест общего пользования;
• минимальные земельные участки 0,2 га для среднеэтажного строительства и 0,35 для многоэтажного.

Против голосовал только один член Общественного совета — генеральный директор ЗАО «ПТК-30» Владимир Коновалов. Он оказался единственным, кто выступил с предложением не принимать пока новые правила, так как ситуация в экономике непростая (то есть, по сути, ретранслировал позицию РДКС).

Михаил Рязанцев, представляющий группу «Искалеченный Новосибирск», при голосовании воздержался — по его мнению, уступки застройщикам в предложениях Общественного совета слишком велики, ведь ослаблены нормативы как парковкам, так и по коэффициенту застройки.

Нужно настаивать, что коэффициент должен быть дифференцирован по городу. Нельзя строить многоэтажки в чистом поле, где проложена только одна узкая дорога

Надо сказать, что удовлетворительного решения по коэффициенту застройки сейчас вообще не существует. Рабочая группа Общественного совета по транспортной ситуации (куда вхожу я) приняла решение — настаивать на том, что этот коэффициент должен быть дифференцирован по городу. Там, где рядом проходят мощные транспортные артерии (станция метро, например), допустима более плотная застройка. На окраинах города, где нет ни транспортной, ни социальной инфраструктуры, коэффициент застройки должен быть ниже, чем в среднем по городу. То есть, нельзя строить многоэтажные дома в чистом поле, где проложена только одна узкая дорога.

С этим подходом согласилось большинство Общественного совета, включая руководителя департамента архитектуры и строительства Алексея Кондратьева, который является первым заместителем председателя совета по должности (председатель совета — мэр Анатолий Локоть). Но для того, чтобы отзонировать город — где можно допустить плотную застройку, а где нельзя, нужно тщательное исследование. Потому решили (пока неформально) — сейчас принять ПЗЗ «со средней температурой по больнице» (то есть, с коэффициентом застройки 2,5), а до вступления в силу новых ПЗЗ провести исследование и отзонировать город по коэффициенту застройки (где 4, а где 1) в зависимости от наличия транспортной и социальной инфраструктуры.

На мой взгляд, первичным должна быть транспортная инфраструктура, так как ее наличие открывает доступ к любой другой.

Как спасти Новосибирскую область

Как член Общественного экспертного совета (от гильдии «общественников») я голосовал за предложения совета. Принятие прозрачных и понятных правил само по себе является очень важным шагом вперед, а дальнейшие изменения в правилах будут зависеть от соотношения сил, выступающих за их ужесточение или наоборот — ослабление.

Силы эти уже вполне понятны. Перечислю их.

За ослабление правил застройки (а то и за полную их отмену) выступают:
— часть строителей, чье мнение было выражено РДКС;
— министерство строительства области в лице Сергея Боярского. Непонятно, насколько его позиция совпадает с позицией губернатора, но исключать этого нельзя.

За ужесточение правил застройки выступают:
— многие жители Новосибирска (по данным опроса, проведенного на сайте мэрии);
— часть общественников («Искалеченный Новосибирск», например);
— в умеренной форме Общественный экспертный совет (включая многих застройщиков, в него входящих).
— мэр Анатолий Локоть (как и Алексей Кондратьев, он голосовал за предложения Общественного совета).

Также есть важная, но не заявившая о себе публично категория «держателей земельных участков», которые получили землю в предыдущий исторический период. Наверняка им невыгодно принятие новых правил (особенно тем, у кого участки менее 0,35 га).

В той или иной форме мы увидим выступления этих сил на предстоящих 9 ноября публичных слушаниях. Но, как мы знаем, слушания у нас для того, чтобы власть послушала публику. А вот конечное решение — за депутатами горсовета.

И хотя в ходе опроса на сайте мэрии 96% проголосовавших признало точечную застройку актуальной для города проблемой, а 80% заявили, что сталкивались с ней, мы должны учитывать, что «простых новосибирцев» среди депутатов мало, а вот застройщиков и «держателей участков» — много.

Будет очень интересно посмотреть, за что будут депутаты выступать и как голосовать. Поименно.

Алексей Мазур