Новогетто: какое будущее ждет комплексную застройку в Новосибирске

30 Июн 2015, 07:00

Несколько лет назад власти Новосибирска объявили о переходе к комплексной застройке. Новые микрорайоны растут на окраинах, как грибы, и, вопреки требованиям, без транспортной и социальной инфраструктуры. Со временем эти кварталы-близнецы рискуют превратиться в гетто.

При комплексной застройке новые дома должны возводиться кварталами, в которых есть и социальная инфраструктура, и зеленые зоны и магазины. В Новосибирске реальность внесла свои коррективы. Застройщик покупает землю на торгах, а прибыль получает от продажи жилья. Кроме того, выяснилось, что массового покупателя в первую очередь волнует именно жилье, хоть квартира, хоть студия, а наличие инфраструктуры, уютных дворов и магазинов для него второстепенны.

Это спровоцировало бурный рост на окраинах Новосибирска микрорайонов, состоящих из однотипных жилых домов, в которых преобладают небольшие квартиры, а то и студии. Строительство инфраструктуры отстает от строительства жилья — муниципальный бюджет явно не справляется с исполнением обязательств. По мнению руководителя фирмы «Метаприбор» Владимира Мартыненкова, расходы бюджета на создание транспортной и социальной инфраструктуры для новых микрорайонов составляют 10-15 тыс. рублей на квадратный метр. По мере строительства новых кварталов на окраинах растут потенциальные расходы городского бюджета. Попытки чиновников мэрии «навесить» на застройщиков дополнительные обязательства (построить дорогу, например) не всегда увенчиваются успехом, как показал пример «Снежной мили».

Но если на обязательства по социальной инфраструктуре можно пока закрывать глаза — ничего, повозят детей в школы в соседних старых микрорайонах, постоят в очередях в поликлиниках и так далее, то транспортная проблема может встать в полный рост уже в ближайшее время. Новые дома «сажаются» на уже существующие перегруженные транспортные артерии. Например, сразу три микрорайона строится рядом с перекрестком Петухова и Советского шоссе — когда они заселятся, не поможет никакая развязка.
На горизонте вырисовывается еще одна угроза. Однотипная застройка на пустыре производит удручающее впечатление, такое жилье радует, пока оно «первое своё». Застройщики пытаются украсить микрорайоны тем, что раскрашивают панельные фасады в весёлые цвета. А иногда и вовсе рисуют целые картины — правда, аляповатые и похожие на рисунки детей великанов. Но назвать такие микрорайоны уютными язык не поворачивается.

Пока что большая часть жителей Новосибирска руководствуется советским менталитетом: «дом» — это то, что внутри квартиры. Снаружи — чужой, неуютный и в чем-то опасный мир, я выхожу в него на вылазку, чтобы добыть пищу себе и своей семье, в нем нет порядка и его невозможно навести, и это не мое дело, а с соседями лучше никогда не общаться. 

Поэтому основным ориентиром для покупателей становится стоимость жилья. Следующим — отдаленность от центра или станции метро.

Но как только повысится достаток, появятся дети, вырастут запросы к окружающей среде. И обеспеченная и благополучная часть жителей начнёт «мигрировать» в более престижные районы. Кто займет их место?

Есть риск, что некоторые из построенных микрорайонов деградируют в трущобы, а то и в этнические гетто.
Трущобы в Новосибирске сегодня есть — это ветхие бараки и здания, а также «нахаловки» — частный самострой еще советских времен. В целом в частном секторе Новосибирска идет процесс замещения развалюх с асоциальным элементом на современные коттеджи, занятые средним классом. Но в «нахаловках» участки земли настолько маленькие, а соседи настолько специфичные, что средний класс обходит их стороной. Естественно, что и самое дешевое жилье в смысле аренды — именно в бараках и «нахаловках». Хотя даже среди социально неблагополучного населения все меньше желающих таскать воду в ведрах и топить печки дровами — брошенные дома в таком частном секторе сегодня не редкость.

Постепенно таких трущоб становится меньше — и ветхое жилье, и «нахаловки» застраиваются многоэтажками. Жителей стараются переселять как раз в новые микрорайоны — там квартиры дешевле, и для застройщика это важный ресурс экономии.

И через какое-то время те, кто сейчас живет в бараках и «нахаловках», станут жителями новых микрорайонов эконом-класса.
Дальше события могут начать развиваться по цепочке — в микрорайоне повышается доля асоциального населения, цены на квартиры падают, процесс превращения микрорайона в трущобы ускоряется.

Усугубляет ситуацию и тот факт, что многие квартиры, купленные в этих кварталах, являются инвестиционными. Хозяева жить там не планируют, а квартиру купили, чтобы сохранить деньги. Такие квартиры сдаются в аренду. Арендаторы же вопросами благоустройства (да и вообще — элементарного порядка) не интересуются — они тут временно.

В подъездах отсюда мусор и бычки, из квартир по вечерам и ночам доносятся звуки, оповещающие жителей дома об образе жизни их временных соседей.

Бороться с этим почти невозможно — съезжают одни, на их место заезжают другие, не сильно лучше. Не простаивать же квартире, и за коммуналку кто-то должен платить.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко, вопрос — превратятся те или иные микрорайоны в гетто или нет — зависит от решения транспортных проблем. У «закупоренных» микрорайонов, из которых трудно выбраться «в цивилизацию», — риск выше.

Также выше риск у многоэтажных домов, состоящих в основном из квартир-студий. Это в первую очередь такие проекты концерна «Сибирь» как микрорайоны «Тулинское» и «Березовое». «Березовое» расположен на улице Одоевского (это за переездом от Матвеевки) и сочетает в себе «суперэкономичность» и транспортную оторванность.
Сотрудник Тайги.инфо Кирилл Канин снимал на Одоевского студию и поделился своими впечатлениями: «В подъезде 150 квартир, десять подъездов в доме. И таких домов — раз, два, три, четыре, пять и далее. Поначалу-то они как-то расстояние между домами оставляли, а потом пошли втыкать один за другим. А в квартире — вошел, слева — кровать, справа — плита, вход в туалет, вход на балкон и всё».

Из-за железнодорожного переезда на Одоевского частые пробки, не говоря уже о том, что выезжаешь в результате на перегруженное Бердское шоссе. А от станции электричек пешком тоже не дойдешь — минут сорок по обочине двухполосной дороги.

На этом фоне микрорайон Плющихинский, который до недавнего времени считался образчиком экономичной застройки, смотрится уже чуть ли не как респектабельный. Несмотря на сложности выезда из микрорайона, добраться до центра и до метро из него гораздо легче. Да и состоит он не только из одних студий. Были проблемы с балконами — почему-то технология «Дискуса» не позволяла их строить. В результате эти проблемы решены весьма оригинальным способом — к панельным зданиям пристроены металлические этажерки. Об эстетике, конечно, говорить не приходится.
Татьяна Иваненко, директор Сибирского центра содействия архитектуре, говорит, что Новосибирску надо решить, каких людей он хочет видеть в качестве своих жителей через десять лет. И какое жилье им соответствует. Будут ли инноваторы и высококлассные специалисты жить в студиях по 150 штук на подъезд? Наверно, будут, если в мире не останется другого жилья и других городов.

Но пока что строительный бизнес нисколько не озабочен вопросом, кто будет жить в Новосибирске через десять лет. У строительного бизнеса куда более насущные проблемы — кому продать жилье в этом году и как бы не загнуться осенью. И пока есть спрос на жилье эконом-класса, до тех пор будут строить по 150 квартир на подъезд.

О последствиях могли бы (и должны бы) подумать городские власти. Но тут тоже поразительное отсутствие не то что долгосрочной стратегии, но и простого согласования интересов внутри мэрии. Сначала под многоэтажную застройку продаются участки земли (лишь бы выручить деньги), а потом выясняется, что еще больше денег надо вложить в строительство дорог и социальной инфраструктуры. А почему сразу не заложить стоимость инфраструктуры в стоимость земли? Наивный вопрос — деньги за землю сейчас, а инфраструктура когда ещё...

А качество будущих жителей города, будут трущобы или нет, да кому это интересно? Мы ведь решаем проблемы по мере их создания.

Текст: Алексей Мазур
Фото: Анастасия Кораблёва