Шанс избавиться от гетто: Новосибирск уточняет правила застройки

02 Окт 2016, 02:30

Архитектурно-градостроительный совет мэрии Новосибирска принял поправки в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они помогут избавить город от домов-«муравейников», но еще слишком привязаны к интересам крупных застройщиков. Что нужно менять, рассуждает обозреватель Тайги.инфо Алексей Мазур.

Новые ПЗЗ были приняты в конце 2015 года. Теперь все нормативы, в частности, привязаны к площади земельного участка, выделенного под строительство, а не к некому «кварталу», как это было ранее. Также введено понятие «коэффициент застройки» — соотношение площади здания к площади земельного участка. Тогда он был принят единым по всему городу — 2,5, но сразу было понятно, что не должна быть одинаковая плотность застройки и там, где «чистое поле», и там, где уже есть развитая транспортная и социальная инфраструктура.

Было принято решение принять пока ПЗЗ с единым коэффициентом застройки и начать работу по его дифференциации.

Эта работа несколько затянулась. Ей занимались проектировщики ООО «ИнтерПроект» и ООО «Концепт-Проект», в ходе подготовки документа его несколько раз существенно переделывали, в основном по замечаниям членов Общественного экспертного совета по градостроительной политике при мэре Новосибирска.

И вот 30 сентября результат длительной работы был вынесен на рассмотрение архитектурно-градостроительного совета (не путать с общественным экспертным, это разные органы).

Для расчета дифференцированных параметров застройки мэрией были выбраны семь территорий, где ведется наиболее интенсивное строительство. Это «Родники», «Плющихинский», «Ереснинский», «Березовое», участок на Петухова (но почему-то без «Просторного»), на Вертковской и на Автогенной. Всего это 3 475 Га или 23% от общего числа участков многоквартирной застройки в городе.

Выяснилось, что в пяти из семи выбранных для изучения территорий недостаточно школьных и детсадовских мест, а возможность «комфортно воспользоваться общественным транспортом» (что это такое и как считалось — непонятно) колеблется от 42% до 100%. Хуже всего с транспортом на Петухова (42%), а лучше всего на Вертковской и Автогенной.

В результате исследования каждая территория была разбита на пять подзон, в зависимости от наличия транспортной и социальной инфраструктуры. Чем меньше школ, детских садов и общественного транспорта — тем меньше допускаемая в подзоне плотность застройки.

В результате самая низкая плотность предполагается в «Березовом» и на Петухова, самая высокая — на Вертковской (потому что там будет станция метро на площади Станиславского). Из-за будущей станции метро (существующей пока только в проектах) предполагается максимальная плотность застройки и в той части Плющихинского, которая примыкает к Гусинобродскому шоссе.

Также введены новые критерии застройки. Во-первых, плотность населения на гектар, которая колеблется от 300 (для самой низкой плотности застройки) до 450 (для самой высокой). Во-вторых, количество квартир на гектар (из расчета, что квартира будет не меньше 46 кв. м). Также сохраняются критерии «коэффициент застройки» и количество парковочных мест (в пересчете на площадь квартир).
Выступавшие члены архитектурно-градостроительного совета в основном поддержали внесение правок. Начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Анатолий Мотыга усомнился в том, что показатель 350 машин на 1000 человек соответствует реальности, а также выразил сожаление, что под новое зонирование попали только семь территорий. Чиновник сообщил, что накануне вступления в силу новых ПЗЗ в его инспекцию пошел вал обращений с просьбой утвердить проекты, которые по своим параметрам под новые правила уже никак не подошли бы. Это является косвенным подтверждением актуальности внесенных изменений.

Архитекторы Александр Ложкин, Владимир Фефелов, Игорь Поповский, Валерий Филиппов поддержали предлагаемые правки и отметили продолжительность работы и множество согласований предлагаемых критериев. Также высоко было оценено введение нового критерия — количество квартир на участке. Благодаря ему будет возможно ограничить строительство домов-«муравейников» с огромным количеством студий и по 16 квартир на площадке.

Начальник департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев заверил, что работа по совершенствованию критериев будет продолжена, а сразу после утверждения данных поправок в ПЗЗ начнется работа по распространению принятых критериев на весь город (кроме центра) и по центру — отдельно.

Мэр Новосибирска Анатолий Локоть подвел черту под обсуждением, заметив, что правила, пусть и с недостатками — это лучше, чем вообще без правил. И предложил одобрить предложения, «если нет категорических возражений». Категорических возражений никто не высказал.

Добавлю несколько замечаний от себя.

Дифференцированный подход к плотности застройки в зависимости от наличия транспортной и социальной инфраструктуры — это очень хорошо. Также правильно добавить критерий «количество квартир на участке» — ведь реальная плотность населения зависит не столько от площади многоквартирного дома, сколько от числа квартир в нем.

Но принятая на данный момент «вилка» в плотности населения между подзонами высокой и низкой плотности застройки — всего 1,5 раза (450 и 300 человек на гектар). Очевидно, что на окраинах, где нет ни дорог, ни школ, ни больниц, недопустимо строительство крупных жилых массивов. А тут ограничение — всего в 1,5 меньше, чем в центре. По факту это и не ограничение вовсе. Должно быть в разы. Впрочем, понятно, что другого пока ожидать и не приходится — в разработке принимали участие в основном застройщики и архитекторы, и кроме самых запредельных случаев они наступать на интересы коллег не собирались. Но тут важно, что создан механизм влияния, а дальше его можно будет «подкручивать».

Существенная ошибка в предлагаемых нормативах — учет не существующей, а планируемой транспортной инфраструктуры. Появятся ли эти станции метро в ближайшие десять лет — большой вопрос, а высокую плотность застройки разрешили уже сейчас. Очевидно, что критерии должны быть привязаны к существующей инфраструктуре. Вот будет построена — тогда и поднимать плотность. Кстати, это стимулировало бы и застройщиков вкладываться в дороги и общественный транспорт.

Ну и, конечно, плохо, что пока дифференцировано только семь территорий, а в остальном городе пока можно действовать без оглядки на социальную и транспортную инфраструктуру.

Алексей Мазур