Владимир Литвинов: «„Черная“ сдача квартир в наем — кража денег из бюджета города»

© Тайга.инфо. Владимир Литвинов

В Новосибирске, как и в большинстве крупных российских городов, рынок коммерческого найма жилья действует преимущественно «в тени». Владельцы постоянно сдаваемых в наем квартир, получая регулярный доход, не платят никаких налогов со своего небольшого, но стабильного бизнеса.

Однако массовое уклонение от налогов, в результате которого бюджеты (в первую очередь муниципальные) регулярно недополучают значительные финансовые ресурсы — далеко не единственная справедливая претензия, которую сегодня можно предъявить собственникам арендных квартир.

Президент ГК SKY Group Владимир Литвинов убежден, что повальная увлеченность «черной» сдачей приобретаемого жилья в наем ведет к общему ухудшению среды обитания в многоквартирных жилых комплексах, провоцирует социальную напряженность и, как следствие, способна снизить покупательский спрос на жилье в том или ином конкретном жилом доме или даже микрорайоне.

Это не проблема отдаленного будущего. Она уже существует, созревая, накапливаясь и предупреждающе «посверкивая» молниями отдельных обострений в разных точках на картах городов. Чаще всего — в районах новостроек.

Материал предоставлен пресс-службой ГК SKY Group и размещен без изменений.

Обманутые дольщики: подлинные и мнимые

«Эта тема сегодня перекликается с темой так называемых „обманутых“ дольщиков, — отмечает Владимир Литвинов. — Хотя очень часто таких граждан правильнее называть совсем иначе. Я веду речь о людях, покупающих квартиры в новостройках с целью их последующей сдачи в наем. Нередко у них в собственности несколько арендных квартир. Сдача в наем — их бизнес.

Когда они в силу сложившихся объективных обстоятельств сталкиваются с задержкой ввода очередных своих квартир в эксплуатацию, истинное имя им — рискнувшие, но промахнувшиеся бизнесмены, а вовсе не лишенные жилья граждане, вложившие в его строительство последние деньги. Сегодня вокруг подобного рода „обманутых“ дольщиков много шума в СМИ, но на самом деле, если присмотреться к гневно митингующим людям, реально пострадавших дольщиков вы среди них не найдете. Настоящие пострадавшие на митинги не ходят. Те же, кто шумит, угрожает, постоянно требует разного рода поддержки из регионального бюджета — как правило, те самые „квартирные“ бизнесмены, у которых квартир — несколько штук, и которые зарабатывают на их перепродаже, а также на сдаче в наем. Их проблема в том, повторюсь, что в какой-то момент им не повезло. Они рискнули в очередной раз, вложили малые деньги на ранней стадии строительства — а квартира не достроилась вовремя, „зависла“ по каким-то объективным обстоятельствам. Но какие здесь претензии? Бизнесмен должен понимать, что рискует, и в проигрыше ему некого винить, кроме себя.

Тем более что большинству-то, как правило, везет. Они, дождавшись завершения строительства, успешно сдают квартиры, получают систематический доход. Тем не менее, не выплачивая в городской бюджет ни копейки налогов, попутно, для повышения своих доходов, они при поддержке пристрастных юристов еще и затевают суды с застройщиками из-за незначительных просрочек строительства и прочих мелких недочетов».

Литвинов считает очевидной несправедливостью повышенное внимание контрольно-надзорных органов к застройщикам при полном отсутствии такового к работающим «в тени» квартирным бизнесменам. Ведь городской бюджет при подобной попустительской политике недополучает весьма приличные деньги, поскольку «черная» аренда распространена очень широко. И это не единственная проблема.

«После нас хоть потоп»

«Такие собственники-бизнесмены автоматически самоустраняются от участия во всех вопросах эксплуатации многоквартирного дома, поскольку сами не живут в сдаваемых в наем квартирах. А тем, кто снимает квартиры, вовсе не интересно оплачивать коммунальные услуги, а что еще хуже — им абсолютно плевать на общие дела, проблемы и состояние общедомового имущества, — говорит директор по строительству ООО „РСК“ Сергей Размахнин. — Они же временщики, они живут в чужих, не своих квартирах и, быть может, скоро переедут в другое место. Зачем им поддерживать чистоту в подъездах? Зачем им беречь отделку, инженерные системы, зачем сохранять в исправном состоянии лифт?»

«Временщики, кочующие с одной съемной квартиры на другую, скажу я вам — большая беда, — поддерживает Литвинов. — У них принципиальный подход к содержанию квартир, где они проживают, выражается в известной фразе: „после нас хоть потоп“. А зачастую и „при нас хоть потоп“ — лишь бы свои личные вещички не „намокли“. Они оставляют мусор в подъездах („ничего, уборщица все вынесет“), они паркуют автомобили как попало, портят общее имущество дома и элементы дворового благоустройства, и к тому же нередко приводят к себе в гости матерых „друзей“, которые пакостят еще больше».

«Они и внутриквартирное имущество нередко повреждают быстро и серьезно, не говоря уже об оборудовании — сантехническом, электротехническом, о вентиляционной системе, — добавляет Сергей Размахнин. — В результате грубого нарушения правил эксплуатации систем и оборудования в сдаваемых квартирах хуже становится всем жителям, в том числе и добропорядочным собственникам, которые сами постоянно проживают в купленных квартирах. Ведь если в каких-то отдельных квартирах жильцы, например, самовольно переоборудовали отопительную систему („чтобы было теплее“), закрыли вентиляционные отдушины („чтобы не было сквозняка“), начали бросать в канализацию всякий крупный нерастворимый мусор, или делать еще что-то подобное — наступает общий дисбаланс систем. А от него страдают люди в большинстве остальных квартир: канализация засоряется, вентиляция не тянет, отопительные радиаторы плохо греют и тому подобное».

«Никто не знает этих арендаторов»

«Во временщиках-арендаторах скрыто и еще одно зло, потенциал которого весьма высок, — делится своей точкой зрения заместитель гендиректора по безопасности ООО „РСК“ Игорь Страцинский. — Дело в том, что никто толком не знает этих арендаторов. Кто они такие, откуда приехали, с какими целями-планами? Неизвестные люди без регистрации, без официального трудоустройства. А ведь таких снимающих жилье непрозрачных постояльцев очень много в городе, и их число неуклонно растет. О какой подлинной безопасности, в том числе безопасности антитеррористического уровня, может идти речь в таких условиях? Приведу пример. На сегодняшний момент только в одном нашем доме на жилом комплексе „КрымSKY“ из 155 квартир 31 сдается в наем. Пятая часть. При этом стабильности в составе „черных“ арендаторов нет абсолютно: они постоянно меняются, одни съезжают, другие въезжают. Конечно, мы стараемся отслеживать данные процессы. Но не хватает полномочий, инструментов воздействия ».

«Согласно постановлению Правительства РФ от 15 мая 2013 года №416, управление многоквартирным жилым домом, среди прочего, подразумевает сбор, обновление и хранение информации не только о собственниках, но и о нанимателях помещений, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме, включая ведение актуальных списков в электронном виде или на бумажных носителях (разумеется, с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных), — напоминает начальник юридического отдела ООО „РСК“ Галина Софиенко. — То есть УК должна проверять, кто же фактически проживает в квартирах, являются ли они собственниками этих жилищ и т. д. Ее обязывает к этому правительственное постановление. Кстати, на сайте налогового ведомства в открытом доступе размещены формы для передачи информации о жителях — во исполнение упомянутого постановления правительства.

Конечно, надо признать, не всегда бывает легко доказать, что та или иная квартира сдается в наем: собственники стараются завуалировать коммерческие отношения якобы „родственными“ связями, тщательно скрывая факт регулярного получения денег за аренду (если платежи осуществляются черным налом, их вообще крайне трудно отследить). Но это не означает, что можно опустить руки и ничего не предпринимать для преломления сложившегося порочного положения дел».

Нужны настоящие хозяева

«Когда постояльцы съемных квартир шумят, разводят грязь в местах общего пользования, вредят имуществу дома и при этом не реагируют на замечания соседей, мы получаем в итоге растущий градус социальной напряженности в одном отдельно взятом многоквартирном доме, — констатирует Владимир Литвинов. — Вот поэтому я последовательно и категорически выступаю против института арендного жилья. Нельзя плодить временщиков! Страну поднимут только собственники, настоящие рачительные хозяева.

И сегодня мы предлагаем начать путь к этому подъему с повышения гражданской ответственности, с повышения культуры собственников. Пусть даже это будет принудительное повышение — почему бы нет? Хирург поначалу причиняет человеку боль, но когда потом, после удачно проведенной операции, человек выздоравливает, и качество его жизни улучшается — разве тот человек упрекает хирурга за давнюю боль?»

Потерять покупателей в ГК SKY Group не боятся. Более того, здесь уверены, что стратегически такой жесткий подход полезен и выгоден. «Мы отдаем предпочтение покупателям, которые сами хотят жить в купленных квартирах, которые будут болеть душой за место, где они живут, заботиться о его благоустройстве, о постоянном улучшении и процветании, — разъясняет Владимир Литвинов. — А если в домах преобладают временщики на съемных квартирах — они снижают качество среды, а плохая среда и продается плохо. Так что в нашей позиции есть и вполне коммерческий интерес.

„Люди имеют право жить рядом с теми, с кем им комфортно“

Мы не стремимся построить как можно больше, но стараемся предоставить людям настоящее качественное жилье, создать небольшой уютный мир, где им будет спокойно, комфортно. Переезжая, выбирай не столько квартиру, сколько соседей — очень мудрая поговорка! Потому что плохие соседи способны испортить жизнь даже во вполне нормальной квартире — с хорошей планировкой, с качественной отделкой. Если в подъезде грязь, генерируемая соседями, если от них за стеной постоянный шум — громкая музыка, скандалы и прочее, то ничему рад не будешь!»
Не будет преувеличением сказать, что какой-то мере Литвинов поддерживает кастовость — во всяком случае, в «жилищном» разрезе.

«Люди имеют право жить рядом с теми, с кем им комфортно, — спокойно аргументирует глава „SKY Group“. — Они имеют право сразу получить соседей, которые являются им ровней, а не заниматься нервным, долгим и утомительным перевоспитанием взрослых людей. Воспитанные и культурные граждане не обязаны и не должны жить рядом с теми, кто при каждом удобном случае демонстрирует антиобщественное поведение».

Вместе с тем, это не означает, что нужно обязательно строить какие-то непреодолимые стены между «социальными слоями». Литвинов вовсе не призывает к подобному радикализму.

«Пусть позитивное будет видным, заметным и в какой-то мере доступным для всех, — уточняет он и рассказывает небольшую историю для иллюстрации. — Один из местных телевизионных каналов как-то провел небольшой соцопрос людей на территории построенного нами жилого комплекса „КрымSKY“. Этот комплекс, среди прочего, славится своим высококлассным благоустройством. Так вот, выяснилось, что почти 4/5 из людей, отдыхавших здесь, приведших сюда на прогулку своих детей и внуков — не являются жителями КрымSKY. Они гости! Пришли сюда из других дворов, других микрорайонов, потому что тянет народ к благоустройству и комфорту!

Нам нечего бояться и стесняться. Мы строим хорошие дома, хорошо их благоустраиваем. И люди живут там с удовольствием, одно из объективных доказательств тому — активное вступление в браки и рождение детей. На ЖК КрымSKY у нас сейчас пять домов уже готовых, так скоро в этих домах 300-й ребенок родится — хотим даже праздник небольшой по этому поводу на микрорайоне устроить!

В составе SKY Group есть и застройщики, и своя управляющая компания. Поэтому мы чувствуем свою особую ответственность перед всеми постоянными жителями — собственниками квартир в наших жилых комплексах. Люди, которые покупают у нас жилье не для сдачи в аренду, а для собственного пользования, должны получать цельную, комфортную среду обитания. Мы им это обещаем в публичной оферте, а дал слово — выполняй! Поэтому с нелегальными временщиками будем вести последовательную борьбу, защищая права добросовестных собственников, постоянных жителей. А кто хочет вести бизнес на аренде жилья — нет проблем, веди, но, будь добр, сначала „легализуйся“, начни платить налоги, проявлять заботу об общем имуществе, раскрой информацию о своих жильцах-арендаторах».

Закон — один для всех

Владимир Литвинов отмечает, что для полноценного достижения поставленной цели потребуется определенное усовершенствование нормативно-законодательной базы. «Нужно создать такие условия, чтобы „тихому“ собственнику нескольких арендных квартир было накладно скрывать факт сдачи квартиры в наем, — поясняет глава SKY Group. — Например, если квартиры в собственности, а сдача их в аренду в течение какого-то срока „не видна“официально — ввести такой дополнительный налог за „пустующее“ жилье, чтобы собственник сам сломя голову побежал регистрировать свои отношения с арендатором!»

Рассчитывая на поддержку в решении этого вопроса и со стороны исполнительной власти, заинтересованной в увеличении налоговых поступлений в бюджет, и со стороны депутатского корпуса, Владимир Литвинов уже сегодня готов предоставить один из домов на ЖК «КрымSKY» в качестве «полигона», на котором контрольно-надзорные органы могут начать отрабатывать механизмы вывода бизнеса арендного жилья из тени.

«Мы считаем такой подход нормальным, — жестко подводит черту он. — Почему мы, как группа фирм, куда входят и застройщики, и управляющая компания, регулярно и честно выплачиваем все налоги, а некоторые покупатели жилья, предъявляя нам иски с надуманными претензиями (уже после успешного получения квартир), позволяют себе вести свой арендный бизнес «в черную», полностью избегая какого-либо налогообложения?

В ходе предполагаемых рейдов наверняка будет получена информация, интересная для налоговых органов, для прокуратуры. Надеюсь, она поможет восстановить справедливость и открыть новый источник пополнения местного бюджета.

Это самое главное; в сегодняшнее непростое время, когда региональным и муниципальным бюджетам порой не хватает средств даже для выполнения своих базовых обязательств (таких, как оплата труда врачей, учителей и т. п.), закрывать глаза на бесконтрольно текущие «в черную» из частного кармана в частный карман деньги арендного бизнеса — просто недопустимо.

Источник дополнительного финансирования важнейших социальных нужд — совсем рядом. Нужно просто проявить политическую волю и реализовать его потенциал.