Борьба за права обманутых дольщиков может привести к росту их числа в Новосибирске
Строительный рынок находится на грани остановки из-за непродуманных изменений в законодательстве. Для защиты дольщиков от недобросовестных инвесторов были приняты поправки, которые существенно ужесточили процедуру сбора денег застройщиками. Это привело к коллапсу рынка страхования и невозможности оформить договора долевого участия.
О ситуации на строительном рынке рассказал Тайге.инфо депутат городского совета, член комиссии по градостроительной политике Вячеслав Илюхин. По его словам, с рынка страхования договоров долевого участия ушли все страховые компании, кроме одной — СК «Респект», оформление страховки в которой стало весьма затруднительным. В случае ухода и этой компании, который Илюхин считает вполне вероятным, большая часть строек в Новосибирске встанет.
На данный момент у застройщиков гипотетически есть три варианта привлечения денег от покупателей на еще не построенные дома.
Первый — страхование договоров долевого участия в страховых компаниях (был основным механизмом).
Второй — уплата взносов в Государственный компенсационный фонд.
И третий — депонирование средств на счетах в банке на эскроу-счетах (реально еще не вполне доступен).
С июля 2019 третий вариант должен стать единственным.
Предполагается, что дольщики будут приносить деньги не застройщику, а в банк, и тот их будет держать у себя до полной сдачи дома в готовность, после чего передаст застройщику, а покупатель получит квартиру.
Возникает вопрос — зачем такая схема застройщику? Ведь проще построить дом за свои деньги, или на заемные, и продавать уже готовые квартиры (которые стоят дороже). Ответ заключается в том, что банк, получив деньги дольщиков, может дать застройщику кредит по ставке ниже рынка. Но тогда все риски будут возложены на банк.
Пока что банки к таким рискам не готовы и выставляют к застройщикам завышенные требования. И не слишком-то снижают ставку.
Объекты, начатые после 21 октября 2017 года можно страховать в Государственном компенсационном фонде. Этот механизм создан в качестве «переходного», пока не заработали, как следует, эскроу-счета.
Сейчас размер обязательных взносов составляет 1,2%, однако в следующем году он составит уже 6%, что отразится на стоимости квадратного метра.
Но множество строек началось до того, как были приняты новые механизмы.
Им в реальности остается только одно — страховать договора долевого участия граждан у страховых компаний. Эскроу-счета им в подавляющем большинстве недоступны, а компенсационный фонд для них не предусмотрен.
И вот тут-то и возникла большая проблема, которая может привести к коллапсу строительного рынка. Как рассказал Тайге.инфо руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Максим Федорченко, сегодня на рынке реально осталась только одна страховая компания, страхующая договора долевого участия — СК «Респект».
По его словам, сразу после того, как в 214-ФЗ появилось требование страховать договора долевого участия на рынок пришло много компаний, в том числе мелких, и тариф на страховку быстро падал. Но после того, как случилось несколько страховых случаев, выяснилось, что собственного капитала страховых компаний не хватает, а перестраховать риски они не могут. Для международных финансовых компаний, которые работают на рынке перестраховки, риски по договорам долевого участия непонятны и они по ним не работают.
До недавнего времени на рынке оставалась еще компания «Проминстрах», но и она ушла из-за сложностей в «Урбан групп».
Если уйдет и «Респект» (а дело, похоже, к этому идет), для застройщиков, начавших строительство до ноября 2017 года, не останется законных способов привлечения денег по договорам долевого участия. По оценке Максима Федорченко, речь может идти о 80% новосибирских строек. Назвав эту цифру, Федорченко призвал не паниковать, так как наверняка будут приняты меры для предотвращения этого рукотворного коллапса.
Сложности на рынке долевого строительства подтвердил Тайге.инфо директор строительной компании «SKY групп» Владимир Литвинов: «Мы уже встали — мы документы в Росреестр сдаем, а страховые полисы не предоставляем. Люди не получают ипотеку, мы не получаем средств от граждан. Проблема уже полтора месяца. Единственная страховая компания на всю страну, как черный ящик — в нее отправляешь документы и ответа даже не получаешь. Получили — не получили, неизвестно. Кроме мата ничего не остается уже. Был на совещании в Москве у Яковлева, министра строительства — всем всё равно. В наше министерство писал SOS — ответа нет. В Москве они работают, правительство Москвы заставило эту фирму работать. А регионы все — в ноль».
По словам Литвинова, на тех объектах «SKY групп», на которых начал работать новый механизм (перечисление денег в компенсационный фонд), таких проблем нет.
Алексей Мазур