«Новосибирск, скорее всего, останется без парка»: застройщик Евгений Гаврилов о конфликте в Заельцовском районе
Новосибирск может лишиться полноценного парка в пойме реки Ельцовка-1. Конфликт, в который оказались вовлечены депутаты, местные жители и застройщик, может остановить строительство сквера. Тайга.инфо узнала у директора компании «Ельцовский парк» Евгения Гаврилова подробности противостояния строителей с общественностью.
Тайга.инфо: Расскажите, что происходит со строительством парка в пойме реки Ельцовка-1? В чем возникла проблема на заседании комиссии по подготовке правил землепользования и застройки мэрии города? Кто-то разве выступает против парка?
— Идею парка поддерживают все, во всяком случае, на словах. Ведь эта идея появилась не в нашей компании. Эта идея родилась у жителей домов, окружающих пойму Ельцовки-1. Еще в 2015 году инициативная группа собрала 1053 подписи в поддержку создания зеленой зоны. И я, как житель одного из этих домов, у которого окна выходят на реку, понимаю, что парк там жизненно необходим. Выйти погулять там людям практически негде. В пешей доступности нет никакой зеленой зоны. Поэтому приходится ехать в Нарымский сквер или еще куда-то, чтобы отдохнуть с детьми среди зелени.
Пойма Ельцовки-1 — уникальное место. Оно одно такое осталось непосредственно рядом с центром города. Там 10 га полноценной зеленой зоны — от Красного проспекта почти до самой улицы Ипподромской. Там даже утки водятся, речка полноценная с притоком. Вода соответствует всем нормативам, мы заказывали замеры.
Тайга.инфо: Как вы оказались в этом проекте?
— Когда мы заходили на эту территорию, мы никаким парком не занимались. Это был 2013 год. Мы там планировали большой жилой комплекс на 1,5 га земли с парковками и хорошим благоустройством.
Верхнюю часть участка занимал частный сектор, который далеко не был украшением пейзажа. Мы его весь расселили. Последние дома выкупали, которые для комплекса нам не были нужны. А для строительства парка они необходимы, мы их выкупали уже именно для создания парка.
Тайга.инфо: К моменту 2014 года вы уже обладали правами на весь участок?
— Да. Мы уже на тот момент имели все основания для начала строительства большого жилого комплекса. Но потом в рамках работы Общественного экспертного совета при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства на нас вышли общественники, которые давно вынашивали идею парка. Мы стали понимать, что люди там жили этим парком: постоянно организовывали субботники, отдыхали и пытались привлечь внимание различных органов власти к этой территории.
Один из экспертов по градостроительству так выразился: «Как кладбище: домик — оградка»
Несмотря на сомнения в экономической целесообразности, я решил поддержать инициативную группу и помочь организовать парк. Часть нашего участка, расположена в пойме. Если посмотреть на карте, она может стать одной из центральных зон парка.
Инициативная группа собрала подписи в поддержку создания парка и передала их мэру. Мэр идею создания парка поддержал. Мы свой проект решили переформатировать. По новому проекту мы должны были строить только наверху — два относительно небольших дома общей площадью 13 тысяч квадратных метров. Чтобы было понятно, стандартная «свечка» в 25 этажей — это 15 тысяч квадратных метров. А ту часть земельного участка, которая находится внизу, непосредственно в пойме реки, мы приняли решение выделить в отдельный участок и в дальнейшем передать городу. Если ее оставить в долевой собственности жителей построенных нами домов, то завтра они просто огородят свою территорию забором.
У нас такой менталитет сейчас сложился. Вот, например, в Европе ходишь, и все общественные территории общие. Там ничего не огорожено. Можно, гуляя, зайти на любую территорию, в любой двор. Там есть общественные зоны, где люди отдыхают, встречаются, гуляют. А у нас пройти по дворам невозможно. Мы можем гулять только вдоль дорог. Один из экспертов по градостроительству так выразился: «Как кладбище: домик — оградка».
Сегодня у нас происходит деление людей на первый и второй сорт. Кто может купить квартиру в доме с хорошим благоустройством, тот им пользуется. А кто не может, смотрит снаружи через забор и гуляет с детьми вдоль магистрали.
В жилом комплексе «Оазис», например, построили гектар прекрасной парковой зоны на придомовой территории. И все огородили. Люди соседних домов проникают туда погулять, чуть ли не перелезая через забор.
Тайга.инфо: Расскажите подробнее про предполагаемый парк. Центральная его часть — это ваша территория, и вы ее хотите передать муниципалитету под парк, а остальная часть уже оформлена под парк или нет?
— Остальную часть парка экологическая общественная организация «Белая сирень» при поддержке инициативной группы оформила в пользование для благоустройства на 5 лет. Тем самым у инициативной группы появляется право на законных основаниях что-то делать в дальнейшем на остальных 7−8 га территории, предполагаемой под парк.
Тайга.инфо: За чей счет будет делаться парк?
— На той территории, которая принадлежит сейчас нам на праве собственности, мы готовы сделать все за наш счет. И мы хотели затем передать эту зону городу, как одну из центральных частей парка. Да, это только один гектар. Что касается остального, то есть принципиальные договоренности с другими застройщиками о благоустройстве примыкающей к ним территории. Какую-то часть можно благоустроить на основе частно-муниципального партнерства. Как, например, депутат Наталья Пинус привлекала деньги на благоустройство «Пруда с утками» в Академгородке. Возможности продолжения строительства парка, даже без бюджетных денег, есть. Главное — нужен толчок, нужно показать потенциальным инвесторам, во что может превратиться пока еще неухоженная территория. Нужен первый шаг, первый гектар. И именно таким первым благоустроенным гектаром будущего большого парка мы предлагали сделать часть нашего земельного участка.
нужен толчок, нужно показать потенциальным инвесторам, во что может превратиться пока еще неухоженная территория
Мы заказали дизайн-проект всего парка именно по тем правилам, по которым проект благоустройства можно защищать даже перед федеральными органами власти. Делала проект та же организация, которая проектировала Михайловскую набережную. На его подготовку был потрачен почти год с неоднократными выездами на место, с обсуждением мельчайших деталей.
В соответствии с этим проектом именно на нашем участке предполагалось размещение сцены, смотровой площадки на слиянии Ельцовки-1 и ее безымянного притока, а еще больших спортивных и детских площадок, чаши с настоящим родником, бьющим из-под земли, пешеходных и велодорожек.
Более того, будучи уверенными, что парк — это нужное для города дело, и что его строительство обязательно будет поддержано, наша компания еще осенью прошлого года начала готовить площадку для парковой зоны.
И если застроить этот участок, то вся концепция паркового пространства рушится. Потому что такой плоской большой площадки вдоль реки больше нет.
Тайга.инфо: Почему возникли возражения против проекта?
— По полученному нами разрешению на строительство на весь земельный участок в 1,5 га предполагается возведение двух жилых домов со стороны улицы Танковой и большая территория с площадками и парковками для домов. Что мы сделали? Мы разделили свой земельный участок на два. Мы хотели, чтобы большая часть площадью в 1 га отошла под парк, а на меньшей части разместились дома с маленькой придомовой территорией.
Но у нас, как и в других городах, существуют Правила землепользования и застройки, которые предполагают, что на земельном участке, где будет построен дом, должны быть организованы определенное количество парковок и площадок для отдыха и озеленения. Поэтому мы и хотели получить разрешение на отклонение от этих нормативов. Мы предлагали, чтобы нам зачли в качестве площадок для отдыха и зеленых зон ту часть участка, которую мы превратим в парк и передадим городу. Жители наших домов не пострадают — у них вместо стандартных придомовых площадок будет целый парк под окнами. Но при этом парк будет для всех, а не только для жителей домов!
Тайга.инфо: Депутат горсовета Иван Конобеев пишет, что с его точки зрения камень преткновения в парковках, которые вынесены вдоль улицы Танковой.
— В принципе, идею парка, как я уже говорил, все поддерживают. Более того, многие местные жители уверены, что парк у них будет. Они считают, что нам бы строить никто не дал, если бы мы не пообещали городу этот парк. «Никуда вы не денетесь и строить парк вы будете», — думают они. Поэтому они возражают против переноса парковок, не видя связи между ними и созданием парка.
«Никуда вы не денетесь и строить парк вы будете», — думают жители
Так как максимальную территорию мы хотели отдать в парковую зону, возник вопрос с парковками. Архитекторы запроектировали полноценный съезд-серпантин по всем нормативам для велосипедов, мам с колясками и малобильных групп населения. Ведь перепад высот с улицы Танковой в пойму в этом месте составляет 28 метров. На месте этого серпантина мы могли бы сделать парковочные места. Они бы были под этим съездом. Это рабочая версия, мы ее тоже просматривали. Но получится, что эту территорию тоже смогут огородить. Спуск в парк над парковочной зоной получится тогда в частной собственности, а спускаться свободно можно будет только по лестнице. То есть, выводить парковки из нашего участка нужно хоть так, хоть так, а это требует получения разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства. Его-то нам и не дали в итоге.
Тайга.инфо: Есть же аналогичный пример перекрытия пешеходного потока. Известный пешеходный мост над оврагом, который перегородили, он же недалеко?
— Он рядом, на расстоянии 15 метров. Эти дома (на Танковой) уже страдают от того, что им перегородили пешеходный мост жители комплекса на другой стороне оврага. Но после строительства парка они смогли бы ходить через новый парк. И тот мост бы свою актуальность потерял. Основной поток людей там идет на метро на площадь Калинина или на Красный проспект. А они сейчас не могут этого сделать, потому что мост перегорожен. Очень страшно наблюдать, как дети перелазят через перегороженный забор. Создание парка сняло бы конфликт между этими двумя жилыми комплексами, к которым мы никакого отношения не имеем.
Тайга.инфо: Вернемся к парковкам.
Мы планировали сделать реконструкцию улицы Танковой с расширением. И построить на ней дополнительно парковочные места, которых нам не хватает по нормативам на своем земельном участке.
У местных жителей были жалобы: «Смотрите, у нас под окнами машины». С нарушением санитарных норм сейчас автолюбители действительно паркуются прямо под окнами. Мы говорим, что сделаем дорогу с парковочными карманами на другой стороне от домов, рядом с гаражами, чтобы убрать выхлопы из-под окон.
Вот против этого и возражали некоторые жители: им не нужно увеличение парковочных мест.
Реконструкция улицы Танковой с расширением необходима. Мы ее все равно будем делать. По соглашению с мэрией 150 метров от своего торгового комплекса должен сделать застройщик ТЦ «Европейский», следующие 228 метров до нашего жилого комплекса — мы.
По моей информации, застройщик ТЦ «Европейский» сейчас вообще отказывается делать все свои 150 метров дороги. Он вдоль торгового центра сделал, а остальное делать не планирует. Но, даже если он откажется совсем, то мы сделаем всю оставшуюся дорогу.
Тайга.инфо: За это сейчас Конобеев упрекает вас, что вы не сделали строительство дороги?
— Мы выполним строительство дороги в ближайшие 3 месяца. Это наша добрая воля сделать эту улицу, потому что она идет к нашему жилому комплексу. Хочется, чтобы жители могли добраться до своих домов не по ямам и ухабинам, которые сейчас там есть.
вопрос, чтобы передать эту парковую зону городу, будет в дальнейшем решаться, к сожалению, уже не нашей компанией, а жильцами построенных домов
Но делать мы будем одновременно с прокладкой теплотрассы, которая будет строиться в этом году. Согласитесь, что делать дорогу два года назад, чтобы потом перекапывать асфальт для прокладки теплотрассы, потом снова закапывать, — это совершенно нецелесообразно, не говоря уже о том, что это большие деньги. Мы думали, что лучше эти 5−7 миллионов сэкономленных рублей вложить в благоустройство территории парка.
Но теперь, когда нам не одобрили отклонение от параметров разрешенного строительства, судя по всему парковки у нас будут на своей территории внизу. Парк останется, но он будет уменьшен, потому что мы сделаем многоуровневую парковку, в которой будем продавать парковочные места. Местные жители не понимают, что многоуровневая парковка на нашей территории не решит проблему с парковками в этом микрорайоне. К сожалению, жители новых комплексов предпочитают парковаться на уличной сети, а не покупать платные парковочные места. Там и так вокруг много предложений по продаже гаражей и платных парковок, например в ЖК «Астра». А вот расширение улицы Танковой этот вопрос бы решило.
Более того, после того, как мне не одобрили отклонение от параметров, у меня возникла другая проблема. Весь участок в 1,5 га слишком велик для двух небольших домов. В соответствии с нормативами площадь застройки должна составлять минимум 10%. Да и эксплуатация такого огромного участка будет слишком дорогой для жителей двух домов. Придется строить больше домов и, по сути, возвращаться к первоначальному проекту, который у нас существовал до проекта парка.
Мы конечно часть участка все равно сделаем хорошей парковой зоной. Не 1 га уже, а примерно 0,6 га. Но вопрос, чтобы передать эту парковую зону городу, будет в дальнейшем решаться, к сожалению, уже не нашей компанией, а жильцами построенных домов. А как показывает практика, жители не хотят делиться и отрезать свои куски благоустроенной территории в пользу города.
Тайга.инфо: Это уже необратимое решение? Или мэрия может передумать?
— Я уверен, что большинство жителей прилегающих домов хотят видеть парк. К сожалению, их мнение не было представлено на заседании комиссии. Если будут массовые обращения от местных жителей, то комиссия может оперативно собраться и еще раз рассмотреть этот вопрос.
Я думал, что дискуссия будет о другом: какая гарантия постройки парковой зоны, гарантия передачи её городу, гарантия того, что мы не построим на «парковой» части чего-то другого. На эти вопросы у меня был ответ: всю эту часть сразу перевести в зону Р-2 (зона парков, в которой не допускается строительства жилых зданий — прим. Тайга. инфо) по моей инициативе, как владельца участка. После такого перезонирования ничего строить там уже было бы нельзя.
Я думал, что будут вопросы гарантий, потому что они важнее.
Тайга.инфо: А что, эксперты были против парка?
— Эксперты были против любых отклонений. Вероятно, не сильно разобравшись. Четыре депутата горсовета, которые входят в состав комиссии, воздержались. Люди просто недопоняли. Подвел итог начальник отдела строительства и архитектуры Калининского района Владимир Юферев: «жизнь показывает, что красивые идеи у нас почему-то не получаются». Для меня такая позиция района была неожиданной, мы обсуждали с калининской администрацией ранее вопрос создания парка, они были «за». Это стало одной из основополагающих причин по принятию отрицательного решения. Плюс позиция депутата Конобеева.
Тайга.инфо: Конобеев выступил против, потому что жители обеспокоены парковками.
— По парковкам были и другие рабочие варианты. Построить часть парковок на той территории, которая уйдет под парк. Или выкупить соседние гаражи и построить на их месте многоуровневую парковку. Но все равно, хоть так, хоть эдак, нужно разрешение отклониться от нормативов застройки участка. Потому что эти парковки получатся не на территории жилого комплекса, а за его границами. Хотя и на земельном участке, принадлежащем мне же на праве собственности.
Но в связи с тем, что обсуждение пошло по негативному сценарию, а депутаты и другие члены комиссии не совсем понимали, что происходит, на всякий случай решили все это зарубить.
Михаил Рязанцев из «Искалеченного Новосибирска» всегда же был против застройщиков. Но он вник в вопрос, что и зачем мы делаем. И он нас поддержал. Все, кто погружался в идею этого проекта глубоко, они были все «за».
Но всегда есть те, кто не вник. И всегда есть местные жители, которые против всего. Понятно, что для жителей домов на Танковой мы — «зло», так как ведем стройку рядом. С Иваном Конобеевым на заседании комиссии по общественным пространствам Общественного экспертного совета по вопросам градостроительства пришло несколько резко негативно настроенных жителей, которые говорили, что им не нужны никакие отклонения, и они вообще против стройки.
Теперь у них с депутатом — победа полная, нам никаких отклонений не разрешили. А город-то в результате, скорее всего, останется без парка.
Никто не против парка. Но почему-то все думают, что парк для всех будет в любом случае. А все застройщики — это вредители. Раз застройщик просит отклониться от нормативов — значит, нужно не давать. А взаимосвязи между отклонениями для застройщика и последующим появлением парка они не видят. Разобраться во всем этом мог бы депутат Конобеев, но он избрал другую линию поведения.
Но теперь результат победы — строиться будут не два дома, а больше. И парковая зона, о которой мечтали все жители, скорее всего, будет огорожена и войдет в общедомовую собственность. От меня-то это уже не зависит. Как только появится первый дольщик, нужно будет договариваться с ним.
Я строю уже год. Ни одной квартиры еще не продал именно по причине, чтобы это не вошло в общедолевую собственность. Я и сейчас готов отказаться от строительства дополнительных домов, чтобы спасти парковую зону. Но время поджимает. Чтобы уложиться в требования нового закона о долевом строительстве, до 1 июля мне надо успеть продать 10% квартир. Стройка идет полным ходом. Вложения уже колоссальные.
Тайга.инфо: А у местных жителей действительно высокая потребность в создании парка?
— Еще в октябре 2015 года инициативной группой было собрано 1053 подписи с требованием организовать парк в пойме реки. С этой инициативной группой мы встречались. С общественниками и проект парка делался. Собирали обратную связь, все идеи воплощали в проекте, учитывали замечания. В июне 2017 года реконструкция пойменной зоны Ельцовки-1 от ул Ипподромной до Красного проспекта заняла первое место в рейтинге востребованности общественных территорий Центрального округа. Жители проголосовали, чтобы там была парковая зона. В октябре 2017 идея создания парка в пойме реки Ельцовка-1 вошла в число победителей городского конкурса «125 идей для города».
Получается, что мы, как застройщики, эту идею поддержали, а депутаты и чиновники — нет.
Беседовал Алексей Мазур