Рынок недвижимости Новосибирска: есть запрос на компетентную аналитику

© Кирилл Канин

Исследования рынка недвижимости, сферы их применения, объективность и ответственность аналитиков стали предметом обсуждения на состоявшемся недавно в редакции Тайги.инфо круглом столе, в котором приняли участие президент ГК SKY GROUP Владимир Литвинов, управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, руководитель регионального направления агентства недвижимости НИАН Наталья Широкова, руководитель юридической компании «Рим» Елена Литвинова, редактор издания «Строительные ведомости» Александр Русинов и заместитель исполнительного директора ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» Елена Переладова.

Приводим расшифровку беседы.

Алексей Мазур: Сегодня мы собрались обсудить вопросы аналитики в сфере недвижимости. Предлагаю начать с самого главного — определиться что такое аналитика, какие проводятся исследования рынка недвижимости, сферы их применения, объективность и ответственность.

Владимир Литвинов: Тема актуальная. Вопросов много и к аналитикам, и к аналитике. Кто такой аналитик? Что он делает? Дает анализ, прогноз, основываясь на определенных фактах. Вопрос — на каких фактах, достоверны ли они, какой источник этих фактов, и далее — какими знаниями должен обладать аналитик и какую ответственность он несет за свой анализ, который, кстати, является продуктом и нередко платным. Аналитик озвучивает информацию, которая может значительно повлиять на рынок. Мы понимаем, что аналитика — это деньги, это рынок. У нас сейчас на рынке непростой переходный период. С 1 июля начинают действовать новые правила. Ситуация непростая и у застройщиков, у риэлторов, у покупателей. Градус недоверия к застройщикам подогрет средствами массовой информации, а тут еще некорректная аналитика появляется. 

Аналитики могут сказать: «Не покупайте у этого застройщика квартиру, он скоро рухнет». На чем основано это умозаключение? Почему рухнет? Где факты? Где обоснование? У застройщика хозяйственная деятельность идет, а тут такие большие репутационные риски. Подытожу, какой-то персонаж, считающий себя аналитиком, сказал, что он считает так, что ситуация будет развиваться по этому пути. И у застройщиков сразу начинается проблема. Цепная реакция. А дальше эту информацию тиражируют соцсети, появляются вбросы, фейки.

Алексей Мазур: Вы под сомнение всех этих аналитиков ставите?

Владимир Литвинов: По большому счету, да. Я же начал с того, что это за термин и откуда взялись аналитики.

Сергей Дьячков: Заметили вы или нет, в последние годы мы (аналитики) редко выступаем публично, в том числе как раз по этим причинам. Что касается того, кого называть аналитиком — здесь много вопросов. В Новосибирске мы можем на пальцах перечислить людей, которые как-то могут претендовать на это звание. Смеяться будете, но то же самое в Москве. И то же самое в Петербурге. Реальных аналитиков, людей, которые реально анализируют рынок, могут его предсказывать, давать рекомендации очень немного.

Наталья Широкова : Аналитика — это по сути как экспертное предсказание.

Владимир Литвинов: Гадалки и экстрасенсы.

Сергей Дьячков: Если аналитика дает прогноз. То есть основание так говорить.

Алексей Мазур: У нас есть аналитики, которые продают свои результаты?

Наталья Широкова: Конечно, есть. Аналитика — это продукт, который стоит денег.

Сергей Дьячков: Есть одна интересная вещь, когда мы смотрим на московских аналитиков и на петербургских, то все эти аналитики привязаны к бизнесу. Они все работают с недвижимостью. В Новосибирске этого нет. У нас в этом смысле рынок другой, он по-другому устроен. Но есть предположение, что в Новосибирске будет так же, то есть аналитические компании будут заниматься недвижимостью.

Наталья Широкова: Я как представитель агентства недвижимости, как практик, который работает с регионами, могу сказать, что аналитики нужны. Есть аналитики-практики, есть аналитики-теоретики. Нужны и те, и другие. На что мы делаем упор, когда рассматриваем вопрос — верить им или не верить. Если зайти в нашу сеть, там будет от разных аналитиков разная информация по одному и тому же городу, и цифры будут абсолютно разные. Мы совмещаем эти данные в одну картину. Агентства недвижимости, когда прислушиваются к аналитикам, они опираются на количество лет на рынке этого аналитика, на его репутацию. Общую тенденцию аналитики видят, как ни крути. Обесценивать их труд и говорить, что они вносят абсолютный хаос, я с этим не согласна.

Кроме аналитики, существуют и другие факторы, которые влияют на подвижность рынка. Например, смена поколений. На самом деле это очень важная тема. Сейчас рынок больше наполнен потребителями 80-х годов рождения, но идет смена поколений на 90-е годы. Эти два поколения очень разные. Был демографический кризис в 90-х годах. Будут разные потребности у этих клиентов, сегментов. Плюс кризис. Если брать города России, он коснулся не всех одинаково. Если посмотреть Москву, то там была небольшая раскачка по цене. Провалилась вторичка. Новостройки более-менее держались.

Владимир Литвинов: Это ценовой анализ. Вы говорите, что приглашаете аналитиков. Образование аналитиков для вас имеет значение? Молодой человек окончил 11 классов, сел делать работу, которую вам лень делать. Почитал какие-то газеты. И делает свои выводы. Если он экономист по образованию, то он будет анализ делать, как его научили. Если он с технического вуза, то он будет по-своему анализ делать.

Елена Литвинова: Действительно, начинать надо всегда с понятий. Все говорят об аналитике в совершенно разных ключах. Если говорить с точки зрения юриспруденции, то все же мы привыкли воспринимать, что любой профессионал должен быть экспертом в своей области. И, если мы говорим об аналитике, как о профессии, о профессионале, эксперте, то в частности, если мы такового приглашаем, то он должен высказать не просто свое мнение, а должен его обосновать. Мотивировать со ссылками на методики, технологии, способы расчета, то есть то, что он использовал в своей работе. Если мы говорим об эксперте как о специалисте, то недостаточно просто выступить и сказать, что он аналитик и считает какую-то недвижимость плохой. Это совершенно недопустимо. Потому что, если он хочет просто свое мнение высказать, то он должен представиться по фамилии и рассказать свои взгляды. Но, если он считает себя аналитиком, то он должен обладать специальными знаниями. Он должен подтвердить свою точку зрения. 

Я долгое время занимаюсь сделками с недвижимостью. Мои клиенты — это обычные граждане, которые покупают или продают недвижимость. Для всех их любая сделка с недвижимостью — это жуткий стресс. Человек, который не занимается в этой отрасли, черпает информацию от риэлтора и юриста, и средств массовой информации, при этом у многих юриста нет. Если кто-то, не будучи профессионально подготовленным, высказывает свое мнение в СМИ, которые мы с советских времен привыкли воспринимать, как априори сказанную правду, оно незамедлительно «попадает в головы наших граждан». Это у молодых людей иное впечатление о СМИ. Поэтому, если человек выступает по телевизору и говорит, что в каком-то месте недвижимость плохая, там ее покупать нельзя, не раскрывая при этом «почему», эта недвижимость моментально исключается гражданами из перечня возможно приобретаемого. Человек, даже думающий, если бы захотел проанализировать, купить квартиру, но ему из телевизора сказали, что там покупать нельзя, он просто не будет рисковать. Если бы была какая-то мотивация, он бы мог проанализировать, почему она плохая. Предположим, через два года там пройдет железная дорога, и снесут все дома. Например, через два года я собираюсь переехать в другой город и меня бы вполне устроило, что я сейчас там куплю, цена дешевле, а через два года мне будут нужны деньги, а не квартира. Я бы могла проанализировать эту информацию, и решить, приобретать эту недвижимость или нет, с учетом указанных обстоятельств. Или, например, в двух километрах от продаваемого объекта расположено кладбище, и, если я не воспринимаю мистически эту информацию, то для меня этот факт не имеет ровно никакого значения. Зато квартира в два раза дешевле. Я ее куплю. А мне просто говорят, что покупать там нельзя. Я уже говорила, что человек находится в очень сильном стрессе при покупке квартиры. Из чего он складывается? В-первую очередь, он боится потерять квартиру и потерять деньги. То есть остаться без того и без другого. Но и немаловажно, что большинство людей бояться купить объект с серьезным дефектом, который не позволит его ни эксплуатировать, ни продать. А историй таких у нас очень много. Люди покупают какую-то дефектную недвижимость, которую потом не могут использовать и продать не могут. Когда человеку, находящемуся в такой группе риска говорят, чтобы он «там» не покупал конкретную недвижимость, при этом не мотивируют почему, то этот человек не будет разбираться почему. Он просто исключит этот объект автоматически, тем самым минимизирует свои риски, не вдаваясь в подробности. Любое влияние на рынок, который сейчас итак лихорадит по разным причинам, начиная от законодательных и заканчивая снижением доходов населения, влечет серьезные последствия. Поэтому, люди, которые влияют на такую сложную, многогранную отрасль, как строительство, должны быть очень компетентные, должны отдавать отчет тем высказываниям, которые они делают в СМИ. Никто не против профессионалов, которые подтверждая свою квалификацию, дают нам информацию и статистику, необходимую для агентств недвижимости и застройщиков.

Алексей Мазур: Вопрос в том, кто за этим должен следить.

Сергей Дьячков: Ответственность — это хороший вопрос. На целом ряде рынков созданы объединения участников. А на этом рынке, пока этого нет.

Елена Переладова: В этом году отмечает свое 15-летие Региональный деловой куб строителей. Привлечение лучших аналитиков рынка недвижимости России для информирования профессиональных участников и всех заинтересованных лиц о состоянии и прогнозах развития рынка — одно из важных направлений деятельности Ассоциации. 23 мая мы провели Расширенное заседание, на которое были приглашены аналитики рынка недвижимости, в том числе и московские для обсуждения актуальных вопросов, связанных с внесением изменений в законодательство. 

Хотелось бы видеть больше объективных аналитических материалов, вызывающих интерес профессионального строительного сообщества и потребителей. Чтобы провести глубокий качественный анализ рынка, аналитикам нужно изучить и принять во внимание все причинно-следственные связи между факторами, которые оказывают влияние на процессы в строительной сфере. Тогда бы и вопросов не возникало.

Сергей Дьячков: За последние 10 лет на рынке не появилось ни одного нового аналитика. Это факт.

Елена Литвинова: На самом деле никто не говорил, что нужно исключить аналитиков вообще. Любую информацию можно преподнести совершенно по-разному. Я как юрист своим клиентам говорю. Если делать так, то будет состав преступления, и излагаю факты. Как он этой информацией воспользуется? Один скажет: «Я понял, я этого делать не буду». А второй скажет: «Ага, если такая цепочка приводит к уголовной ответственности, то я выберу другую цепочку, и итог будет тот же». Поэтому, мы изначально поднимали эту тему, что эксперт должен быть однозначно профессиональным. Его образование должно позволять проводить эту статистику.

Алексей Мазур: Какое оно должно быть? Какой институт у нас их выпускает?

Елена Литвинова: В этом и вопрос.

Владимир Литвинов: Меня часто приглашают выступить как эксперта и я соглашаюсь. Но я — профессиональный строитель, владелец строительного бизнеса. У меня есть документы, подтверждающие мои знания и умения. Я понимаю, что я говорю и несу ответственность за свои слова. Рожденные в 90-е выросли и внедряются в рынок. Уровень образования упал.

Елена Литвинова: Если мы говорим об аналитике как о специалисте, о профессии, тут нужен диплом и так далее. Если мы говорим об аналитике как о человеке, который способен что-то посчитать и вывести составляющую…

Сергей Дьячков: Я вас перебью. Аналитики не только считают. Считать могут многие. Они еще предсказывают события рынка.

Елена Литвинова: Тогда тем более, это не может делать человек, который обладает какими-то поверхностными знаниями.

Владимир Литвинов: Анализ нам, безусловно, нужен. Нам нужно понимать, куда мы идем. Но я говорю об анализе, а не о предсказаниях.

Александр Русинов: Попытаюсь кратко сформулировать проблему, которую формулировал Владимир Германович. Владимир Германович хочет понять, почему он строил, вкладывал деньги, но кто угодно в интернете может сказать что-то, что высосано из пальца, и провалить половину продаж. Почему такое возможно? Почему, кто угодно может называть себя аналитиком? Уже говорили, что хорошо, когда аналитик имеет реальный опыт застройки и опыт продаж. Это, наверное, и есть «рецепт» аналитика, которого можно реально назвать аналитиком. Тот, который сам имеет реальный опыт продаж или застройки, тот, который котируется среди своих. И тот, который является по рыночным признакам независимым. 

Смысл продаж аналитики в том что, аналитик при этом равноудален от всех участников своего анализа. В противном случае, это уже не аналитика. Это так же, как СМИ. Если СМИ сидит под какой-то организацией, эта организация ее спонсирует, то это СМИ транслирует позицию и политику того, кто спонсирует. То есть настоящий аналитик должен пользоваться среди всех участников рынка равным авторитетом.

Алексей Мазур: Хочу заметить, что есть разные рынки аналитиков. Есть рынки для профессионалов, для строителей. А есть аналитики для массовых покупателей. Он пустой, потому что агентства недвижимости рассматриваются как участник рынка, а не как сторонний аналитик. Поэтому покупатель ищет признаки советов, якобы независимых. А, так как этот рынок не заполнен почти никем, он и заполняется теми, кто приходит и говорит: «сегодня я аналитик». То есть, может быть, проблема не в том, что кто попало себя называет аналитиком, а в том, что те, которые могли бы на это претендовать профессионально, эту нишу не заняли. А природа не терпит пустоты.

Елена Литвинова: Если говорить о судебных процессах, то это достаточно сложная история. Я понимаю, что-то, о чем мы сегодня говорим, такой ответственности нет. Есть понятие клевета. Понятно, что каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Чисто теоретически, клевета, как предоставление заведомо ложной информации, которая повлекла какие-то последствия для субъекта. Тут очень сложный процесс. Нужно доказать, что этот человек не просто ошибся, назвав этот объект нерентабельным, а заведомо это сделал, исказил информацию. Доказать последствия. Для положительного результата в суде руководителю строительной компании предстоит одновременно с указанным фактом доказать, что снижение продаж его объектов было связано исключительно с этим самым недостоверным объявлением, а не с десятками иных факторов. Это крайне сложно.

Владимир Литвинов: Вы правы с точки зрения юриспруденции, это касается всех участников рынка. И СМИ, и застройщиков. Юридическая безнаказанность позволяет безответственность. Я думаю, что возникнет практика судебных процессов и разбирательств этих вопросов.

Елена Литвинова: По поводу ответственности. И вопрос реально риторический, какую ответственность аналитики могут нести. Все, что я говорю, нужно рассматривать в совокупности. Нельзя какую-то часть информации выдергивать. Об ответственности можно будет говорить тогда, когда у нас будет четкое понимание, кто такой аналитик, что он обязан делать и какова его сфера полномочий. И только потом будет ответственность. Нельзя назначать ответственность, как у нас очень часто бывает, не понимая состава. Не рассматривая первоначальных фактов, за что это и почему. Если мы не поймем, что такое аналитик, то невозможно рассуждать предметно об ответственности. После того, как будут определены критерии и полномочия этого субъекта, появиться возможность проверить в рамках своих полномочий он действует и если он это делает не правильно и не по закону, только тогда должна наступать ответственность.

Алексей Мазур: На данный момент не существует отдельного законодательства про аналитиков? Они находятся в общегражданском правовом поле, как частное лицо высказывают свое мнение. И в этой степени несут ответственность.

Елена Литвинова: Мы уже про это говорили, что он тогда не должен говорить, что она аналитик, а должен назвать свою фамилию, и сказать, что это его личное мнение и не более.

Алексей Мазур: Какую он ответственность понесет, если скажет, что он аналитик?

Елена Литвинова: Я и говорю, что сейчас они никакую ответственность не понесет.

Владимир Литвинов: Я общался со многими аналитиками и спрашивал, как они анализируют того или иного застройщика, где берут информацию. Застройщиков анализируют, не беря во внимание их хозяйственную деятельность. А это важная составляющая деятельности строительной компании. Я бы сказал, во многом определяющая ответственность поведение на рынке. Наша компания не работает по серым схемам. Мы налоги со всей заработной платы платим 100%. Почему бы и эти вещи в аналитику не заложить?

Елена Переладова: Есть же определенные критерии, на которые опирается аналитик.

Сергей Дьячков: Где они? О чем вы?

Елена Переладова: Если мы сейчас говорим о рейтинге строительных компаний. Когда составляется этот рейтинг, составляются цифры. Что это может быть? Объем застройки, количество объектов, количество квадратных метров сданных.

Алексей Мазур: Как аналитик может анализировать хозяйственную деятельность? Где он возьмет данные?

Владимир Литвинов: Все есть в открытом доступе.

Сергей Дьячков: Я согласен с Литвиновым.

Наталья Широкова: Вопрос еще и в том, для чего мы обращаемся к аналитикам, и с какой целью мы читаем их труды. Есть же несколько вариантов. Или мы смотрим динамику рынка. Я сейчас говорю про агентства недвижимости. Либо мы хотим предсказания на будущее: месяц, два, год. Либо мы смотрим рейтинг застройщиков.

Елена Переладова: Существующий рынок аналитиков недвижимости не имеет четких критериев профессионального подбора. Мы сами затрудняемся до конца сформулировать основные компетенции и уровень образования для экспертов и специалистов данной сферы. В том числе и поэтому, начиная анализировать рынок, каждый из них берет за основу свой критерий.

Александр Русинов: От чего бы я хотел предостеречь, со своей дилетантской позиции. Не нужно слишком придумывать критериев. Как сейчас застройщиков защищали, а в итоге дольщики все равно обмануты. У человека может быть разное образование. У него может быть 10 классов, но он «съел собаку» на этом. Он хваткий и четко схватывает информацию, что может определить, что и как нужно делать. То есть, опыт, авторитет и равноудаленность.

Алексей Мазур: Можно ли доверять аналитикам?

Сергей Дьячков: Можно послушать всех. У нас их не так много. Есть разные потребности у потребителя и у профессионалов.

Владимир Литвинов: Я за профессионализм и ответственность. Нужно понимать, что ты делаешь, что ты говоришь.

Елена Литвинова: Проблемы на этом рынке есть, они серьезные, поэтому говорить о том, чтобы беспрекословно доверять мнению аналитиков, я не буду.

Наталья Широкова: Основной упор здесь был на то, что работа аналитиков — это анализ застройщиков и строительных площадок. У нас еще есть вторичный рынок, который проанализировать достаточно сложно. В нашей стране, с учетом всех факторов, сделать прогноз на один-два года достаточно сложно. Аналитики существуют, мы от них никуда не денемся. Мы все равно к ним прислушиваемся, на практике бывает, что имеем совсем другое.

Елена Переладова: Аналитики нам нужны. Есть желание, чтоб их аналитика была более четкой, опиралась на объективные данные. Аналитикам необходимы глубокие познания в сфере экономики, политики, умение отделять важнейшую информацию и делать прогнозы. Только в этом случае мы избежим «перекосов» в чью-либо сторону.

Александр Русинов: Аналитикам, которые лидеры мнений и которые говорят эмоционально, ярко и красиво, лучше не доверять. Аналитикам, которые говорят тихо и думают долго, доверять, но проверять.