Что делать, если ваш застройщик банкрот. Инструкция
Проблема обманутых дольщиков является очень актуальной в России. Каким образом обезопасить себя от сделок с недобросовестными застройщиками и какие действия нужно предпринять, если ваш застройщик уже находится в процедуре банкротства, рассказывают специалисты юридической фирмы «Юсконсалт».
Застройщик-банкрот. Что делать?
В России проблема обманутых дольщиков стоит весьма остро. По данным на 1 января 2019 года, в России насчитывается 68 субъектов, в которых расположено 898 проблемных новостроек. В реестр обманутых дольщиков включены 38,7 тыс. граждан, и эта цифра растет. Причем Новосибирская область входит в число лидеров по количеству обманутых дольщиков (1467 человек по состоянию на май 2019 г.).
К примеру, «ПТК-30». Для большинства людей это название ничего не значит. Но для тысячи семей новосибирцев оно ассоциируются с переживаниями, с бесконечными судебными заседаниями и давлением банков.
«ПТК-30» — группа компаний застройщиков, которые находятся в процедуре банкротства. Дольщики этих застройщиков остались в ожидании квартир без каких-либо гарантий их получения.
Что делать для того, чтобы не оказаться в такой ситуации?
Всегда нужно держать в голове несколько основных принципов:
— чем ниже цена за квадратный метр, тем выше вероятность попасть на тёмные схемы;
— в идеале вы должны заключить договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре (без соответствующей регистрации ДДУ считается незаключенным).
— после ввода объекта в эксплуатацию необходимо потребовать передать квартиру по акту приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком.
Что делать, если вы все-таки решили пойти на риск (то есть цена за квадратный метр весьма привлекательная, а заключить вам предлагают ряд сделок: например, предварительный ДДУ, договор займа и соглашение об уступке прав требования по ДДУ). В таком случае необходимо тщательно все взвесить и обратиться за консультацией к юристу. Главное не к юристу застройщика и не к риэлтору. Консультирующий юрист не должен быть заинтересован в заключении сделки и его мнение должно быть независимым.
С 1 июля 2019 года все зарегистрированные ДДУ должны сопровождаться заключением договора счета эскроу. Это означает, что если вы заключаете ДДУ, то в обязательном порядке должны перечислить денежные средства за квартиру на специальный счет в банк. Застройщик получит их только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае расторжения ДДУ вы получаете деньги обратно (проценты выплаченные банку по ипотеке не возвращаются).
С такой схемой все выглядит надежнее, но как такое решение законодателя будет работать на практике, не совсем ясно ни застройщикам, ни дольщикам, ни даже банкам. В любом случае следует руководствоваться принципами, указанными выше.
Что делать если вы уже оказались в ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства?
Вам необходимо срочно совершить следующие действия:
Обратиться в течение трёх месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства с заявлением о включении в реестр требований;
— в ДДУ необходимо указывать свои актуальные контактные данные в полном объеме: почтовый адрес, адрес электронной почты и телефонный номер. Поскольку публикации о банкротстве застройщика вы можете пропустить, законодатель обязал арбитражного управляющего уведомлять дольщиков о банкротстве застройщика. Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать пропуска срока на обращение с требованиями;
— мы рекомендуем обращаться с требованиями как можно быстрее. Если юридическое лицо не имело официального статуса застройщика, то до признания его таковым применяется общий срок для подачи — 2 месяца;
— требования необходимо направлять назначенному на ведение процедуры банкротства застройщика арбитражному управляющему;
— мы рекомендуем применять комплексный подход: обращаться с требованиями о включении в реестр должника одновременно к арбитражному управляющему и в арбитражный суд. Сразу просить суд признать должника застройщиком и применить параграф 7 «Банкротство застройщиков» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Арбитражного управляющего просить ходатайствовать в суд о применении параграфа 7 к банкротству должника.
— в случаях, когда денежные средства от дольщиков аккумулируют несколько юридических лиц (и они оба находятся в банкротстве) или одно аккумулирует денежные средства, а второе имеет официальный статус застройщика, мы рекомендуем обращаться с указанными выше требованиями к обоим юридическим лицам, с учетом правил, изложенных ниже.
Что делать, когда юридическое лицо формально не подпадает под понятия застройщика, но фактически им является:
— в таких случаях необходимо отдельно доказывать, что юридическое лицо собирало денежные средства граждан для целей строительства. Демонстрировать суду цепочку взаимосвязанных сделок и взаимосвязанность лиц участвующих в сделке. Порядок обращения в таком случае мы рекомендуем сохранять тот же, что и в случае, когда статус застройщика очевиден;
— до применения судом специальных норм процедуры банкротства застройщика, срок для обращения с требованиями о включении в реестр составляет два месяца (общее правило) с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Что делать, когда объект строительства находится в залоге у банка:
В таком случае необходимо собирать доказательную базу с целью подтверждения добросовестности дольщика и недобросовестности действий застройщика. Отстаивать позицию, что негативные последствия ненадлежащего исполнения обязательств должником не могут быть возложены на гражданина.
Если придерживаться правильной тактики доказывания (при наличии необходимых документов), возможно признать залог отсутствующим.
Об этом свидетельствуют положительные примеры из нашей практики — июньские и июльские определения Арбитражного суда Новосибирской области 2019 года по делу А45−2125/2018 о признании права собственности за дольщиками и признании обременения в виде залога отсутствующим, в частности Определение от 20.06.2019.
Особенности избрания требований подлежащих включению в реестр кредиторов/жилых помещений:
Важно определиться с природой требований, которые дольщик собирается просить включить в реестр требований: вернуть денежные средства или требовать передачи жилых помещений.
Мы рекомендуем до последнего сохранять требование о передаче жилых помещений, поскольку есть вероятность, что:
— квартиры будут переданы (если объект достроен);
— объект будет достроен за счет специализированного фонда или за счет средств целевого финансирования, полученного арбитражным управляющим или новым застройщиком, который приобретет права и обязанности застройщика.
В случае невозможности передать объект строительства или достроить объект незавершенного строительства требования автоматически будут изменены на денежные.
Преждевременный переход в денежные требования может повлечь ряд сложностей.
Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав
В случае если суд все-таки удовлетворит заявления об изменении требований из реестра в реестр, суд может сделать вывод, что поскольку срок на включение в реестр жилых помещений истек. В таком случае требования дольщика остаются за реестром и их требования будут удовлетворяться после удовлетворения реестровых требований.
Существует и другая позиция: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.
Мы рекомендуем взвешенно принимать решение и обращаться за дополнительной консультацией. Однако каждый случай индивидуален и вполне возможно, что остаётся только один выход: пытаться взыскать денежные средства.
Будем рассчитывать, что изменение законодательства заложили основу позитивным изменениям в сфере строительства многоквартирных домов. Однако держим руку на пульсе и не расслабляемся. Поскольку для многих приобретение жилья играет весьма немаловажную роль в жизни и всё ещё остаются те, кто не прочь на этой потребности нажиться.
Юрист ООО «Юcконсалт» Геннадий Лепехин
Управляющий партнер Евгения Бондаренко