Материнский капитал как фактор развития рынка недвижимости в Новосибирске
Заметная часть совокупного бюджета материнского капитала — это средства, которые даются за рождение третьего ребенка исключительно на погашение ипотечного кредита. Значит, эти деньги не придут на рынок немедленно. Директор агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко объясняет, что изменится с началом выплат материнского капитала по новым правилам.
Обращение президента России к Федеральному собранию 2020 года уже много раз сравнивали со всем, что только способно прийти в голову. Начиная от изложения плана государственного переворота и заканчивая первым шагом в сторону в сторону достижения нашей страной реального суверенитета. Например, от МВФ, от ЕСПЧ или от «ельцинской конституции».
Ввиду крайней серьезности тех тем, которые были подняты в рамках изменения Конституции, вопросы, связанные с трансформациями в сфере материнского капитала, обычно рассматриваются либо с точки зрения демографов, которые последние годы занимались проблемой финансовой мотивации к увеличению рождаемости, а теперь президент все это предлагает уничтожить, либо с точки зрения того, что имеющийся серьезный финансово-инвестиционный инструмент будет превращен в очередное социальное пособие.
И то и другое верно, но в данной статье мне бы хотелось рассмотреть вопрос о том, каково же все-таки будет возможное влияние этого блока «январских тезисов» Путина на рынок недвижимости. Применительно к Новосибирску.
Базовые принципы анализа новосибирского рынка недвижимости крайне просты:
Во-первых, что бы кто ни говорил, его основной сегмент — это рынок купли-продажи квартир на вторичном рынке. Все остальные сегменты — рынок имущественных прав требования (они же квартиры в новостройке), коммерческой недвижимости, аренды, купли-продажи домов, земельных участков и загородной недвижимости, комнат в коммуналках и общежитиях — это небольшие (а очень часто и незначительные) сегменты, которые не смогут оказывать определяющее значение на весь рынок.
Во-вторых, главным лимитирующим фактором активности на рынке недвижимости была, есть и будет доступность получения ипотечного кредита. Принципиально понимать, что имеет значение не только (и даже не столько) размер ставки по ипотечному кредиту, но и базовое отношение к заемщику — то есть возможность кредитования той или иной категории заемщиков, в зависимости от трудоустройства, формы получения дохода, возраста, наличия непогашенных обязательств и кредитной истории. Не последнее место занимает и возможность получения кредита под тот или иной тип предмета залога — говоря проще, насколько широко варианты, представленные на рынке недвижимости, подлежат приобретению с использованием ипотечного кредита.
В-третьих, с поправкой на то, что рынок новостроек представляет собой небольшой сегмент рынка, но совершенно непропорционально присутствует в информационном пространстве, необходимо иметь в виду, что новосибирские застройщики уже давно конкурируют не между собой, а со вторичным рынком квартир, включая только что построенные и сданные ими же дома.
В-четвертых, заметное большинство сделок с жилой недвижимостью в Новосибирске — это сделки обменные. А для подавляющего большинства горожан недвижимость — это не капитал, а жилье. Все это в совокупности влечет за собой отсутствие глобального интереса участников рынка к номинальной стоимости квартир — важна только разница между продаваемой и покупаемой квартирой.
При этом потребление перестало быть главным драйвером роста российской экономики, а системный экономический кризис, несмотря на разовые всплески активности на тех или иных рынках, никто всерьез не подвергает сомнению. Подобная ситуация приводит к тому, что в ближайшей перспективе у рынка новостроек нет иного шанса, кроме как схлопнуться из-за падения уровня доходов населения и тотального проигрыша вторичному рынку жилья.
Благо, что, несмотря на существенное отставание подушевых показателей площади жилья как от показателей развитых стран, так и от существующего в России представления о комфорте, переход в режим выживания, когда улучшение уровня жизни откладывается на неопределенный срок, является существенной характерной чертой российского общества.
В связи с этим очень важным становится учет всех политических факторов, которые реально способны влиять на рынок недвижимости.
Политические факторы, влияющие на рынок недвижимости, можно условно разделить на прямые — то есть связанные с непосредственными денежными интервенциями, косвенные и опосредованные.
Прямые факторы у всех на слуху. Во-первых, это материнский капитал, который увеличивает покупательную способность молодых семей в городах, увеличивает цену на недвижимость в сельской местности, ускоряет оборачиваемость банковских активов, обеспеченных залогом недвижимости и создает юридические препятствия при отчуждении объекта, приобретение или выплата по ипотеке на который осуществлялись с использованием средств материнского капитала.
147995
Во-вторых, это военная ипотека. С учетом того, что большинство офицеров не собираются заканчивать контракт раньше того срока, после которого ипотечный кредит становится подарком, а текущие платежи — это проблема бюджета страны, то военную ипотеку можно рассматривать просто как раздачу государством денег, которые напрямую приходят на рынок недвижимости.
В-третьих, это другие государственные сертификаты и программы, начиная от расселения ветхого и аварийного жилья, заканчивая наделение жильем ветеранов и детей-сирот.
Косвенные факторы также постоянно присутствуют массовом информационном пространстве, хотя и не всегда люди отдают отчет в их влиянии на рынок недвижимости.
Один из важнейших таких примеров — изменение ключевой ставки Центробанка, от которой напрямую зависит средняя процентная ставка по ипотечному кредиту. Другой пример — это любое субсидирование процентной ставки по ипотеке, в том числе сделанное по такой безобразной модели, как так называемая «губернаторская программа» 2009–2012 годов.
Еще один пример — это введение обязательного нотариального удостоверения ряда типов сделок. А именно сделок с объектом недвижимости, где собственником является ребенок, и сделок с отчуждением доли в объекте недвижимости. Несмотря на то, что в 2019 году прошло смягчение наиболее одиозных положений этого закона (о чем я уже писал ранее), часть денег, которая могла бы быть использована на улучшение жилищных условий семьями с детьми, уходит нотариусам.
Последний — и очень яркий — пример косвенных политических факторов, влияющих на рынок недвижимости, — это изменения в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве», которые вступили в силу с 1 июля 2019 года. Самый главный с точки зрения рынка недвижимости итог введения расчетов, связанных с эскроу-счетами, это изъятие из текущего оборота строительных компаний средств, которые не связаны с выплатой процентов по кредиту, что в еще большей степени уменьшает конкурентоспособность застройщиков перед вторичным рынком квартир.
Самый понятный из опосредованных факторов, влияющих на новосибирский рынок недвижимости — это колебание национальной валюты. И это связано не только с тем, что в случае падения курса рубля по отношению к доллар на какое-то время резко вырастает покупательная способность жителей крупных города Северного Казахстана, и к нам в краткие сроки приходят сотни миллионов рублей из Павлодара, Усть-Каменогорска и Семипалатинска. Но и с тем, что в тех немногих сегментах жилой недвижимости города, где играет роль реальная капитализация в свободно конвертируемой валюте, ускоряется или замедляется принятие решения о покупке или продаже объекта недвижимости и его номинальной цене в рублях.
Но также опосредованными факторами, влияющими на рынок недвижимости в последние годы, все более становятся итоги комплекса мер по городскому планированию и состоянию инфраструктуры. Новые массивы без социальной и транспортной инфраструктуры, тотальное отставание городских коммуникаций о роста численности населения и автомобилизации горожан, фактическое формирование реальной агломерации, живущей не по бюрократическим законам, которые созданы только с целью коррупционного распределения земли под застройку. Все это проблемы, которые начинают сказываться на локализации спроса, капитализации городской недвижимости, готовности улучшать свои жилищные условия в том или ином формате.
Сюда же в той или иной степени относятся государственные — в первую очередь федеральные — инфраструктурные проекты, которые в случае наибольших масштабов имеют концессионный формат. Перераспределение средств налогоплательщиков от действительно важных локальных проблем, наличие которых влияет на цену и спрос на жилье, к крупным коррупционным проектам также не может не влиять на рынок недвижимости. Хотя бы в части закрепления процесса накопления проблем города.
В подобном пространстве, когда роль политических факторов, влияющих на рынок недвижимости особенно велика, любые изменения, касающиеся любого из этих факторов, не могут не сказаться на рынке недвижимости. Давайте посмотрим, какие именно изменения нам грозят.
Январские тезисы Путина по материнскому капиталу содержат в себе следующие основные положения:
Во-первых, программа продляется до 2026 года. Сумма материнского капитала будет индексироваться в соответствии с инфляцией во время действия программы. Это принципиально важно еще и потому, что последние годы многие люди ускоряли реализацию материнского капитала, понимая, что государству доверять нельзя, и чем раньше воспользоваться субсидией — тем спокойнее.
Во-вторых, с 1 января 2020 года материнский капитал выплачивается при рождении первого ребенка — в размере 466,6 тысяч рублей. То есть государство переносит свою поддержку на рождение первенца и впервые за долгое время проводит индексацию маткапитала.
В-третьих, при рождении второго ребенка, семьям, получившим материнский капитал за первого, выплачивается дополнительно 150 тысяч рублей.
В-четвертых, так как общий возможный размер материнского капитала составит 616,6 тысяч, то семьи, где к началу 2020 года уже был один ребенок, при рождении второго получат сразу максимальную сумму.
В-пятых, при рождении третьего ребенка семьи получат еще 450 тысяч рублей на погашение действующего ипотечного кредита.
И, наконец, в-шестых — малообеспеченные семьи получат возможность получить всю сумму материнского капитала в качестве ежемесячных выплат в размере прожиточного минимума в регионе. Понятно, что в этом случае материнский капитал перестает быть какой-либо целевой субсидией, связанной с операциями с недвижимостью, а становится банальным социальным пособием.
Наиболее интересно посмотреть, о чем именно, с точки зрения рынка и финансов, может идти речь в результате применения новых правил. Понятно, что рассчитать можно только потенциальный бюджет Пенсионного фонда на выплату материнского капитала в регионе. С поправкой на количество родившихся детей, с учетом очередности их рождения.
Но для того, чтобы сравнить разницу по старой и новой схеме в общей сумме материнского капитала, потенциально выплачиваемому по всем сертификатам, выданным семьям, где в этом году родились дети, я предлагаю взять статистику рождаемости за 2017 год. Как последний, где мне удалось найти репрезентативные данные по количеству детей, распределенных в зависимости от очередности рождения. Кроме того, это, по сути, пиковый год рождаемости в Новосибирской области, и поэтому он покажет максимально возможные потенциальные бюджеты, запланированные на выплату материнского капитала.
Итак, для начала посмотрим, как распределялись в 2017 году дети, в зависимости от очередности рождения:
Как мы видим, доля первых и вторых детей в семьях Новосибирской области практически совпадает, а это значит, что общая сумма, предназначенная к выплате в качестве материнского капитала в Новосибирской области, точно возрастет, но не критично. В то же время, достаточно большая доля детей — это третьи дети, а, следовательно, доля, предназначенная семьям для выплаты ипотеки, будет достаточно заметна.
Попробуем экстраполировать новую схему выплаты материнского капитала, предложенную президентом, на структуру рождаемости 2017 года и сравнить суммы, которые должны были быть выделены на выплату материнского капитала по старой и могли бы быть выделены по новой схеме:
Таким образом, общая сумма, которая могла бы быть выплачена в качестве материнского капитала на рожденных в тот год детей, стала бы больше в 1,8 раза. Однако распределение ее по детям было бы совершенно иным. Для того, чтобы визуализировать ситуацию, я предлагаю взглянуть на еще одну диаграмму, отражающую распределение потенциального бюджета Пенсионного фонда на выплату материнского капитала по Новосибирской области:
Подобная схема должна, применительно к настоящему времени, ускорить приход средств материнского капитала на рынок. При этом еще перераспределив средства будущих лет в пользу ближайших двух-трех. Однако при этом надо иметь в виду, что:
— количество рожденных детей в сравнении с пиковым 2017 годом уже уменьшилось почти на 20% и будет падать дальше.
— заметная часть средств маткапитала, на которую приходится увеличение его совокупного бюджета, это средства, которые даются за рождение третьего ребенка исключительно на погашение ипотечного кредита. А, значит, это деньги, которые не придут немедленно на рынок, а лишь немного ускорят возвращение в полноценный оборот заложенных — приобретенных по ипотеке — квартир.
— самое главное — годовой оборот новосибирского рынка жилой недвижимости составляет сотни миллиардов рублей и приход на рынок дополнительно 2–3% новых средств в форме материнского капитала не способен всерьез повлиять ни на стоимость квартир, ни на активность на рынке.
Хотя краткосрочного психологического эффекта исключить нельзя.
Статья основана на докладе Дмитрия Холявченко «Влияние политических факторов на развитие рынка недвижимости: скажутся ли „январские тезисы“ президента на ситуации в отрасли?», подготовленного в рамках круглого стола «Региональный рынок недвижимости: развитие или стагнация отрасли?», состоявшегося 29 января 2020 года в Новосибирском государственном университете экономики и управления.