Сибиряки стали чаще покупать «вторичку» из-за подорожания новостроек
Интерес к новостройкам падает с лета 2019 года в связи с удорожаем квартир на первичном рынке. Но после введения новых мер соцподдержки и снижения ставок по ипотеке девелоперы ожидают роста спроса в этом сегменте. О тенденциях рынка недвижимости рассказывает эксперт Ирина Гущина.
— На новосибирском рынке недвижимости наблюдается перераспределение спроса в сторону вторичного жилья. Эта тенденция прослеживается с лета 2019-го, с момента перехода строительной отрасли на эскроу-счета. Интерес покупателей, направленный на «вторичку», обусловлен повышением цен на новые дома. Удорожание квадратного метра связано с законодательными изменениями и ограниченным ассортиментом на рынке новостроек, который объясняется несколькими факторами. Во-первых, появление нового звена в организации процесса строительства жилого объекта — кредитной организации, которая обязывает застройщиков согласовывать все этапы строительства и условия реализации новостроек, и в том числе влияет на ценообразование. Кроме того, на рынок будет выходить меньше застройщиков из-за требования иметь земельные участки в собственности или в аренде, с необходимостью оплаты арендных платежей, что не всегда ранее выполнялось.
Разница стоимости между «вторичными» квартирами, которые не старше 10 лет, и строящимся жильем «на старте» стала незначительной. В результате, когда перед покупателем возникает вопрос — приобрести готовую квартиру, возможно, еще и с ремонтом, либо ждать еще какое-то время — в большинстве случаев выбор падает в пользу первого варианта.
Если более детально рассматривать сегмент новостроек, то там складывается примерно следующая ситуация. Сегодня на 28 активных застройщиков Новосибирска с общей долей рынка около 75% приходится 136 объектов. В общей сложности это более 16 тыс. нереализованных квартир, 6 тыс. из них будет сдано уже в этом году и 8 тыс. в следующем. Из 136 многоквартирных домов 26% возводится в Октябрьском и по 16% — в Заельцовском и Ленинских районах. Среди 28 вышеупомянутых компаний особой популярностью пользуется технология строительства «монолит с кирпичным заполнением», по которой возведено 75% жилых объектов. 25% — это панельные дома, расположенные в отдаленных районах Новосибирска.
По данным информационного ресурса ДОМ. РФ, около 50 жилых объектов в Новосибирской области декларируется по эскроу-счетам, а в активной фазе строительства — около 30.
через 3−5 месяцев цена квадратного метра на стадии котлована будет достигать 85 тыс.−105 тыс. рублей
На квартиры, построенные еще по «старым» условиям, застройщики повысили цены из-за ажиотажа, возникшего на рынке, из-за вступления в силу нового законодательства. А новостройки по эскроу-счетам на начальной стадии строительства стали уже заведомо дороже «остатков», так как в их первоначальную стоимость уже заложен банковский процент.
Есть предположение, что через 3−5 месяцев цена квадратного метра на стадии котлована будет достигать 85 тыс.−105 тыс. рублей. Такое повышение обусловлено тем, что при возведении жилых объектов в рамках № 214-ФЗ на средства банка у строительных компаний пропадает острая необходимость привлекать средства дольщиков на начальном этапе и, как следствие, стартовать с низких цен. На первый взгляд кажется, что снижается инвестиционная привлекательность новостроек, но есть вероятность, что к лету 2020-го произойдет выравнивание цен по верхней границе.
Увеличение спроса на новостройки девелоперы ожидают во втором полугодии. Такие прогнозы связаны с привлечением средств повышенной в начале года суммы материнского капитала, жилищных сертификатов, которые будут выданы военнослужащим в весенний период, а также снижением ипотечных ставок у крупных игроков банковского сектора.