Изменения антикризисного законодательства в сфере арендных отношений во время коронавируса. Практические рекомендации
Статья специалистов Юсконсалт содержит все последние изменения законодательства в сфере арендных отношений. Даны рекомендации по выходу из спорных ситуаций исходя из возникающих на практике вопросов.
Отсрочка арендных платежей по договору аренды
1 апреля 2020 г. вступил в силу закон, позволяющий отсрочить оплату арендных платежей по заявлению арендатора и снизить платежи в связи с невозможностью использовать помещение по назначению (Ст. 19 Федерального закона № 98 от 01.04.2020).
Отсрочкой могут воспользоваться ЮЛ и ИП, отвечающие одновременно следующим трем критериям:
— договораренды, заключен до принятия
— отсрочка предоставляется в отношении недвижимости всех форм собственности, за исключением жилых помещений;
— ЮЛ и ИП осуществляют деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших (перечень утвержден Правительством РФ). Последний критерий может вызывать споры, поскольку
Порядок предоставления отсрочки для арендаторов
Соответствующие изменения в договор вносятся путём заключения дополнительного соглашения.
Арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды об отсрочке уплаты арендной платы.
У арендодателя нет обязанности снижать арендную плату. Однако если арендатор докажет, что он не мог пользоваться помещением в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды, суд может снизить размер арендной платы.
Верховный суд дал разъяснения о том, что вне зависимости от того, когда стороны заключат дополнительное соглашение, отсрочка считается предоставленной с даты введения в конкретном регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Иное может быть установлено в дополнительном соглашении.
Суд может не поддержать арендатора в споре по предоставлению отсрочки если в суде будет доказано недобросовестное поведение арендатора, которое выразилось в том, что он фактически не пострадал или с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации распространения коронавируса.
Взыскание нестойки и применение иных мер ответственности с арендаторов невозможно
Взыскать неустойку и применить иные меры ответственности за нарушение порядка и сроков оплаты в период действия режима повышенной готовности у арендодателя не получится. Исключением являются случаи, когда задолженность арендатора возникла до введения режима повышенной готовности или будет доказана недобросовестность арендатора. Много зависит от конкретной ситуации.
Данное правило относится к арендаторам, которые соответствуют критериям, указанным выше (пп. б, п. 3 Постановление
Условия отсрочки уплаты арендных платежей для арендаторов
Отсрочка по арендным платежам для арендаторов, которые соответствуют критериям, указанным выше, предоставляется
— не ранее
— поэтапно и не чаще одного раза в месяц,
— равными платежами, не превышающими 50% размера ежемесячной арендной платы,
— если режим повышенной готовности будет отменен до 01.10.2020, то отсрочка с момента отмены режима
Меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются,
Установление арендодателем дополнительных платежей не допускается.
Размер арендной платы, по которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.
Если по условиям договора коммунальные платежи, расходы на содержание общего имущества оплачивает арендатор, он не освобождается от этих платежей.
Стороны могут установить иные условия предоставления отсрочки не приводящие к ухудшению положения арендатора.
Предоставлено право субъектам малого и среднего предпринимательства получить отсрочку и освобождение от платежей за аренду государственного имущества
В течение 7 дней со дня обращения арендатора Росимущество должно обеспечить заключение дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки платежей за май-июнь 2020 г.
В течение 7 дней со дня обращения арендатора, относящегося к наиболее пострадавшим видам деятельности (виды деятельности перечислены в распоряжении), Росимущество должно обеспечить заключение дополнительного соглашения об освобождении от оплаты платежей за апрель-июнь 2020 г. Освобождение предоставляется в случае невозможности использовать имущество по назначению, соответствующему перечисленным видам деятельности.
Росимущество обязано уведомить субъекты малого и среднего предпринимательства о наличии права заключать такие дополнительные соглашения.
Законопроект № 953580−7 (прошёл третье чтение):
А) По продлению срока аренды публичной недвижимости.
В случае принятия закона, арендодатели государственной или муниципальной недвижимости в 2020 году не смогут отказать добросовестному арендатору в продлении аренды на срок до одного года. Правила относится к договорам, заключенным на торгах до введения на территории регионов режимов повышенной готовности.
Особые условия по земле: арендаторы смогут требовать у арендодателя государственной и муниципальной земли продления срока аренды земельного участка. Новый срок не сможет превышать срок, на который договор был заключен первоначально. При этом максимальный срок продления будет ограничен 3-мя годами.
Б) Право арендаторов отказаться от договора аренды
В случае принятия закона, субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность в пострадавших отраслях экономики, получат возможность отказаться от договора в случае, если арендодатель отказывался снижать арендную плату. Право можно будет реализовать в течение 14 дней с момента обращения к арендодателю об уменьшении арендной платы. С арендатора в таком случае не могут быть взысканы: убытки, связанные исключительно с досрочным расторжением договора; плата за отказ от договора; пени и штрафы.
При этом, если договором был предусмотрен обеспечительный платёж, он возврату арендатору не подлежит и остаётся у арендодателя.
Ознакомиться с текстом законопроекта можно по реквизитам: Законопроект№ 953580−7 на сайте sozd.duma.gov.ru .
Практические вопросы:
Что если арендодатель угрожает отказом от продления договора аренды после обращения арендатора для заключения дополнительного соглашения об отсрочке и (или)о снижении арендной платы?
Если арендодатель отказывается продлевать арендные отношения с арендатором вопреки желанию последнего, арендатор может заявить о праве преимущественного заключения договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Необходимо проверить не отменено ли это право в договоре аренды.
Для реализации преимущественного права необходимо в срок, указанный в договоре (если срок в договоре не указан, то в разумный срок до окончания действия договора) подать в адрес арендодателя письменное уведомление о намерении заключить договор аренды на новый срок.
Если арендодатель отказывает Вам, но при этом заключит договор аренды наэто помещение с другим лицом, Вы вправе обратиться в суд с требованиями:
-о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды убытков, вызванных отказов в продлении срока договора аренды
либо,
— о возмещении убытков вызванных отказов в продлении срока договора аренды.
Требования можно заявить в течение года со дня окончания срока договора аренды.
Что делать если арендодатель отказывается заключать дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы?
Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежей в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ст. 19 ФЗ № 98 от 01.04.2020). Законодатель не предусматривает последствий неисполнения данной обязанности. Возможно два варианта защиты:
— обращение в суд с требованием заключения дополнительного соглашения в обязательном порядке;
— направить в адрес арендодателя письмо с предложением заключить дополнительное соглашение, отправив его по Почте России простым письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Необходимо сохранить подтверждение отправки.
При наличии доказательств принятия арендатором всех необходимых для заключения дополнительного соглашения велика вероятность, что суд откажет арендодателю в требованиях о взыскании с арендатора неустойки и убытков, вызванных неуплатой арендной платы за указанный период с момента введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года. Также арендодатель, вероятнее всего, не сможет применить положения о досрочном расторжении договора по основанию неоплаты арендных платежей более двух раз подряд.
Важно предпринять все возможные действия для того, чтобы убедиться, что арендодатель получил письмо (отправить письмо не только по юридическому адресу, но и по фактическим и известным адресам, связаться с представителями арендодателя по эл. почте).
Что делать если арендатор требует снижения арендной платы, но фактически продолжает деятельность и не потерпел видимых убытков?
Закон прямо не предусматривает обязанности арендодателя снизить арендную плату. Однако закрепляет право арендатора требовать снижения арендной платы (ст. 19 ФЗ № 98 от 01.04.2020). В данном случае все зависит от двух обстоятельств:
— может ли арендатор использовать арендуемое помещение по назначению, указанному в договоре или нет;
— снизились ли доходы арендатора из-за принятых властями ограничений, связанных с распространением коронавируса.
Если арендатор фактически не использует помещение, стоит пойти на встречу арендатору и договариваться о снижении арендной платы.
В противном случае арендатор сможет в судебном порядке снизить арендную плату (обосновывая необходимость пересмотра арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств) или, возможно, добьётся освобождения от оплаты за период, когда он не мог пользоваться помещением (обосновывая не исполнение обязательств со стороны арендодателя по предоставлению помещение в аренду).Суд может прийти к выводу, что арендодатель действительно не мог предоставить помещение для пользования в связи с введенными ограничениями определенной деятельности. Например, данный тезис относится к арендодателям торговых центров, которые были закрыты нормативными правовыми актами глав субъектов. В связи с этим арендодатели не могли выполнять свои обязательства переда арендаторами.
Если арендатор фактически помещение использует и ссылается на снижение доходов в связи с введёнными властями ограничениями, следует запросить подтверждающие документы о снижении доходов. Например, сравнение финансовых показателей за текущий и предыдущий месяца, предоставив промежуточные бухгалтерские отчёты, соглашения о расторжении договоров, переписку с клиентами с информированием о прекращении сотрудничества,
Если арендатор продолжает пользоваться помещением и его прибыль не снизилась в связи с введенными ограничениями необходимо в письменном виде подготовить обоснованный отказ от снижения арендной платы. Отправлять по Почте России простым письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Указанный документ будет веским аргументов в суде в случае спора с арендатором.
Важно: для предоставления отсрочки уплаты арендной платы арендатору не требуется подтверждать, что арендатор не может пользоваться имуществом по назначению (Ст. 19 Федерального закона № 98 от 01.04.2020, обзор Президиума Верховного суда РФ от 30.04.2020).
Следует помнить, что арендатор и арендодатель в равной степени являются пострадавшими от обстановки, связанной с распространением коронавируса. Самым эффективным выходом из любой ситуации будет дополнительное соглашение, учитывающее интересы обеих сторон. Поэтому в первую очередь необходимо пытаться договориться.
Каждая ситуация индивидуальна и предоставление рекомендаций по конкретной ситуации требует изучения необходимых документов. Настоящая статья отражает личное мнение автора, которое сформулировано на основании толкования действующего законодательства, текстов законопроектов, позиции судов, иных компетентных органов государственной власти и местного самоуправления. Автор не призывает к совершению каких-либо противоправных действий, не преследует цель ввести в заблуждение читателей. Статья носит информационный / аналитический характер.
Геннадий Лепёхин
Юрист ООО «Юсконсалт»
Практика: «Земля. Недвижимость. Строительство.»