«Мы оцениваем строительный сезон весьма позитивно»: «Главносибирскстрой» о бизнесе в пандемию, ценах на жилье и будущем рынка
Строительный рынок Новосибирской области, несмотря на коронавирусные ограничения, по итогам девяти месяцев 2020 года показывает положительную динамику. Как удается сохранить производительность и персонал в пандемию, почему цены на жилье растут, а его площадь сокращается, кому стоит вложиться в квартиру сейчас и каким будет дом будущего — в интервью топ-менеджеров ГК «Главновосибирскстрой».
Тайга.инфо побеседовала о ситуации на строительном рынке с генеральным директором ООО УК «Главновосибирскстрой» Игорем Святобоговым и директором управления маркетинга ООО УК «Главновосибирскстрой» Дмитрием Маюровым.
Тайга.инфо: Пандемия скорректировала жизнь в различных секторах экономики. Но если в ситуации с офисными работниками что-то можно решить удаленной работой, то на производстве сложнее — пришлось ли вам как-то менять производственные планы и процессы на предприятиях?
Игорь Святобогов: Действительно, в случае с офисными сотрудниками мы сориентировались достаточно оперативно. В этом нашей компании помогла принципиальная нацеленность на применение современных информационных систем и систем управления, в том числе активное применение электронного документооборота, развитие IT-инфраструктуры компании. Например, в марте мы без потерь производительности буквально за несколько дней перевели на удаленную работу от 20% до 100% офисных сотрудников в зависимости от подразделения. Сейчас при резком ухудшении эпидемиологической обстановки мы также оперативно перевели людей на удаленный формат в первую очередь для сохранения их здоровья и как следствие — для сохранения потенциала наших предприятий.
Вообще сохранение потенциала, возможности функционирования предприятия без потерь скорости и качества сейчас выходит на первый план. Для этого мы, например, расширили программу по формированию кадрового резерва, в том числе на рабочие специальности. Обучаем рабочих смежным специальностям (водители погрузчиков, крановщики и тому подобное — специальности, которые проблематично заменить в моменте). С одной стороны, компания снижает риски оказаться в какой-то момент неготовой удовлетворить запросы рынка, с другой стороны, даем реальную возможность людям повысить свои навыки, расширить возможности. Кроме этого, используем потенциал всех предприятий группы компаний. При возникновении кадрового дефицита на одном предприятии группы перебрасываем резервы с другого предприятия. Буквально в октябре мы уже ощутили важность и полезность такого подхода.
Безусловно, важным остается соблюдение всех рекомендованных противоэпидемиологических мероприятий. На наших предприятиях уже в привычный обиход вошли термометры на входе, маски, антисептики и другое.
Тайга.инфо: ГК «Главновосибирскстрой» объединяет несколько компаний, занимающихся производством строительных материалов. Как складывалась ситуация на этом рынке в 2020 году?
Игорь Святобогов: В Группу компаний «Главновосибирскстрой» входят, пожалуй, крупнейшие предприятия строительного комплекса региона: завод «Сибит», «Левобережный песчаный карьер», завод «ЖБИ-5», «Искитимизвесть». Поэтому мы хорошо видим динамику строительного рынка, по сути, она отражается в наших продажах.
В 1 квартале 2020 года складывалась довольно позитивная картина. На фоне восстанавливающегося спроса на недвижимость росла активность и среди застройщиков. По некоторым нашим направлениям мы фиксировали рост спроса к аналогичному периоду 2019 года на 20% и даже выше.
Решение о введении в последних числах марта режима «нерабочих дней» повергло бизнес, мягко говоря, в шок. Мы это увидели и по действиям наших поставщиков, и по действиям наших клиентов. Деятельность большинства наших партнеров как будто остановилась. Я думаю, эти дни мы будем еще долго вспоминать.
Пришлось принимать очень быстрые решения. Буквально по всем направлениям: персонал, коммерческие условия, производственные вопросы, инвестиции. Мы уверены, в такие моменты главным конкурентным преимуществом становится скорость, даже в ущерб в определенной степени точности и выверенности решений.
Дмитрий Маюров: В кризисный момент мы решили готовиться к самым негативным сценариям. Провести некий «стресс-тест» внутри группы компаний. Когда ты готов к худшему, текущая картина мира выглядит уже не столь критичной, ты не теряешь время на обсуждение и пересмотр тактики при вновь и вновь возникающих сложностях. К концу апреля в компании были подготовлены несколько сценариев в зависимости от развития внешней ситуации, разработаны мероприятия по стимулированию спроса, купированию логистических рисков. Думаю, именно это позволило нашим предприятия получить преимущество на старте строительного сезона по сравнению с другими.
Нужно отдать должное и правительству. Реализованные инициативы господдержки строительной отрасли действительно оказались эффективными. Самыми действенными инструментами поддержки оказались запуск льготной ипотеки (6,5%) и снижение ключевой ставки, благодаря чему ипотечные ставки продолжили снижаться. Это подстегнуло спрос. Большим плюсом в этой ситуации оказался также эффект от перехода строителей на проектное финансирование (так называемые эскроу-счета). Банки продолжали финансировать стройки, застройщики были мотивированы продолжать строительные работы на объектах, чтобы не нарушать условия финансирования. В комплексе стройка не остановилась. Можно сказать, наша отрасль пострадала не так сильно на фоне той же сферы услуг.
Ощутимой проблемой для строительного комплекса в 2020 года оказался дефицит рабочей силы. Закрытие границ не позволило строительным компаниям привлечь рабочих из ближнего зарубежья. Не отказываясь от планов строительства, многие компании сдвигали покупку материалов из-за переносов сроков строительных работ. В этом году мы получили более растянутый сезон. Собственно, судя по нашим отгрузкам, он еще продолжается.
Причем в розничном сегменте (индивидуальное жилое строительство) полностью аналогичная картина. Сдвиг сроков строительства на осень или перенос работ на 2021 год. Таких оказалось порядка 4%. Отказов от строительства дома в розничном сегменте мы зафиксировали по итогам сезона в пределах 5−7%. Хотя еще в апреле, согласно опросу о планах строительства в условиях пандемии, около 35% домохозяйств планировали отказаться от строительства дома в 2020 году.
Вообще мы оцениваем сезон 2020 года весьма позитивно. Несмотря на объективные внешние угрозы, по основным группам продукции удалось достигнуть запланированных показателей с приростом к 2019 году. Например, во 2 полугодии 2020 года продажи завода «Сибит» растут к прошлому году более чем на 20% и динамика продолжает расти.
Запуск новых направлений завода ЖБИ-5 позволяет предприятию выйти на запланированные показатели по выручке. Искитимизвесть идет с приростом к прошлому году. Благодаря участию в крупных инфраструктурных проектах Новосибирской области Левобережный песчаный карьер также прошел сезон без больших потерь.
Положительная динамика продаж позволяет компании продолжить активно инвестировать средства в производственные мощности, становиться еще более конкурентоспособной на рынке.
Тайга.инфо: В 2019 году компания приобрела завод в Искитиме. Как сейчас развивается это предприятие? Какие еще инвестиционные проекты удалось реализовать в 2020 году?
Игорь Святобогов: Действительно, в ноябре 2019 года наша компания стала победителем тендера и выкупила законсервированный с 2016 года завод по производству автоклавного газобетона в Искитиме. Сумма сделки составила более 500 млн рублей. В 2020 году мы дополнительно инвестировали в площадку еще около 120 млн рублей.
Восстановить работу предприятия удалось в кратчайшие сроки благодаря большому опыту специалистов завода «Сибит». Уже в марте 2020 года оборудование было восстановлено, получены первые образцы продукции. На полноценное производство завод вышел с мая. Общая производственная мощность газобетонного направления выросла с запуском нового завода более чем на 50%. Во многом благодаря искитимскому заводу рыночная доля «Сибит» в сибирском регионе значительно выросла в этом сезоне. В задачах на 2021−22 годы наращивание объемов производства газобетона и вывод искитимского завода на полную производственную мощность. С этой целью компания инвестирует в предприятие дополнительно до 150 млн рублей.
Завод «ЖБИ-5» на 12 млн рублей приобрел оборудования с целью модернизации арматурного цеха. Это позволило снизить металлоемкость продукции, повысить стабильность качества. Площадка запускает новые виды изделий.
Левобережный песчаный карьер инвестировал порядка 15 млн рублей в еще один земснаряд, что позволило увеличить общую производительность предприятия в этом году более чем на 15%. Для нас это задел на будущее.
Тайга.инфо: Если говорить о рынке недвижимости, льготная ипотека подогрела интерес к новостройкам в России, и цены в среднем по стране выросли на 10%. Что происходит с первичным рынком, по вашим данным, в Новосибирской области?
Дмитрий Маюров: Мы ориентируемся на официальную статистику портала «Дом.рф» и информацию от наших местных экспертов в области рынка недвижимости.
Действительно в 2020 году отмечается рост стоимости квадратного метра жилья. Но на самом деле рост цен на жилье начался еще в 2018 году. Именно тогда исчез с рынка навес непроданных квартир, построенных в период предыдущего кризиса 2015−16 годов. Также в этот период остановилось падение реальных доходов населения — важнейшего опережающего показателя для строительной отрасли.
В Новосибирске стоимость жилья в 2018 году выросла в среднем на 5%, в 2019 году уже на 10%, в 2020 году рост продолжился, несмотря на кризис. На наш взгляд, подстегнула рост цен льготная ипотека на фоне некоторого сжатия предложения от застройщиков.
Причем мы видим в этом году отрицательную динамику по новым разрешениям на строительство. В Новосибирской области в сентябре 2020 года к сентябрю 2019-го этот показатель сократился на 13%. В какой-то степени снижение объемов строительства происходит из-за новых требований к застройщикам в части проектного финансирования. Возможно, до 30% компаний окажутся к этому не готовы. То есть предложение сожмется еще больше. На фоне стимулирования спроса (например, через льготную ипотеку) это может привести к продолжению роста цен на недвижимость.
Тайга.инфо: Какое жилье пользуется спросом в Новосибирской области: материалы, технологии, площади? Ощутили ли вы какие-то изменения уже на фоне пандемии? Сохранятся ли эти тенденции?
Дмитрий Маюров: Скорее здесь работают долгосрочные тренды. В строительстве многоквартирных домов в Новосибирске идет массовый переход на монолитно-каркасные типы зданий с применением для устройства внешних стен двуслойной конструкции из кирпича и теплоизоляционных материалов.
Тем не менее, в последние года два все чаще у нас в регионе застройщики переходят на применение автоклавного газобетона во внешней стене монолитно-каркасных зданий. Теплотехнические характеристики газобетона (например, марки плотности D400) позволяют применять однослойную конструкция стены из газобетона, избавиться от применения утеплителей. В европейской части России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, в сегменте многоквартирного домостроения доля современных строительных материалов, таких как автоклавный газобетон, достигает сегодня, по некоторым оценкам, до 60−70%.
В частном домостроении нашего региона газобетон «Сибит» давно уже стал таким же привычным и востребованным строительным материалом, как и традиционные кирпич с деревом.
Что касается площади строящегося жилья, то здесь мы видим тенденцию снижения показателя средней площади строящихся квартир. Например, по данным «Дом.рф», в Новосибирской области этот показатель вновь снизился. В 2020 году с 51,9 м² до 50,3 м² (-3%). В прошлые годы он был выше 55 м² по сдаваемым квартирам.
Я думаю, это связано и с экономикой (квартира без пары-тройки м2 обходится банально дешевле), и с активным распространением в последние годы практики объединения кухонной зоны и гостиной, на что застройщики откликаются увеличением в проектах доли квартир-студий и квартир со свободной планировкой, которые как раз несколько меньше по площади равнозначных по количеству комнат квартир с выделенной кухней.
Тайга.инфо: По данным Дом.рф, за последние 7 лет рост себестоимости строительства в 1,5 раза опередил рост цен на новостройки. Что традиционно закладывают в стоимость квадратного метра и стоит ли ожидать увеличения цены в ближайшее время, какие факторы на это могут повлиять?
Дмитрий Маюров: К основным затратам при строительстве жилья помимо материалов и работ относится также, стоимость земли, затраты на подключение к инженерным сетям. Это во многом объясняет более высокую стоимость квадратного метра на объектах, строящихся в центральной части города.
С 2019 года появился еще один значимый фактор — финансовый. Переход на новую систему финансирования строительства жилых домов (с привлечением кредитных средств банков) также влияет на рост стоимости жилья. Строительство, по сути, стало дороже как минимум на размер ставки по кредиту. Различные эксперты по-разному оценивают влияние этого фактора, но в среднем сходятся в оценках, что переход на проектное финансирование удорожает строительство до 10%. Учитывая, что сегодня в Новосибирской области около 50% домов строится по новой схеме финансирования, данный фактор будет оказывать влияние на рост цены еще как минимум 1 год.
Помимо факторов инфляционных, к которым можно отнести рост стоимости работ и материалов, в последнее время также значимым становится фактор изменения требований к жилью. В условиях конкуренции требования к комфортности растут. Каждый застройщик стремится выделить свой проект дополнительными преимуществами. Применение более дорогих отделочных материалов для мест общего пользования, рост требований к благоустройству придомовой территории. И эта тенденция будет только усиливаться. Это все также влияет на рост стоимости жилья.
Тайга.инфо: Для каких категорий покупателей сейчас оптимальное время для покупки жилья?
Дмитрий Маюров: Наверное, для тех, кто хочет вложиться в комфорт. Ипотечные ставки находятся на историческом минимуме российской истории. Действует множество льготных программ как государственных, так и многих застройщиков. Опять же по практике прошлых кризисов цены на жилье в России вряд ли будут падать. Максимум, они на какой-то период не будут активно расти.
Для тех, кто рассматривает покупку жилья как некий бизнес с целью продажи подороже после сдачи дома, на наш взгляд, наступают не самые лучшие времена. Активно развивающееся проектное финансирование в ближайшие годы лишит эти действия экономического смысла. Цена на старте продаж и на этапе сдачи дома, будет не столь значительной, как это было раньше. К тому же не будет некой премии за риск, так как гарантия сдачи объекта застройщиком практический 100%.
Тайга.инфо: Как можно сохранить спрос на недвижимость, который стимулирует государство, с учетом того, что население, скорее всего, все равно начнет беднеть на фоне пандемии?
Дмитрий Маюров: В том то и дело, что спрос на недвижимость уже есть. Он сформирован. По данным опросов, у нас в стране более 45% населения РФ имеют потребность в улучшении жилищных условий. В 2003 года этот показатель составлял 61%. В Новосибирске среднедушевая обеспеченность жильем 24,5 м2/чел. Это ниже большинства городов-миллионников России.
Однако ключевым драйвером роста продаж недвижимости был и остается рост доходов населения. Как только у людей перестанут снижаться доходы, как только появится уверенность в доходах будущих периодов, это сразу же отразится на рынке. Это мы видели и после кризиса 2008 года и после 2015−2016 годов. Надеемся, что сегодняшние декларации нашего правительства о необходимости действий для увеличения реальных доходов населения не останутся на бумаге.
Тайга.инфо: Как в ближайшее время будет развиваться рынок недвижимости в Новосибирской области: за какими технологиями и проектами будущее?
Дмитрий Маюров: В первую очередь будут развиваться технологии, повышающие теплоэффективность зданий, и увеличивающие скорость работ. Эти тренды продиктованы экономикой. Причем на рынке уже есть материалы, позволяющие решать эти задачи.
Также в ближайшие пять лет привычным станет применение в многоквартирном домостроительстве так называемых систем «умный дом». Вначале это будут системы, отвечающие за эффективность работы инженерных сред (отопление, водообеспечение), чуть позже войдут в обиход системы, повышающие эффективность зданий по расходу электроэнергии.
В планировочных решениях будет все больше возможностей для творчества самих покупателей жилья.
С ростом конкуренции ожидаем изменений и самих концепций объектов. Уходит время однотипных решений. Будущее за проектами, которые ориентированы на потребности конкретного целевого клиента. К российскому рынку недвижимости волна сегментирования начинает подходить только сейчас. Выбор увеличится. Наверное, в будущем мы увидим дома, в какой-то степени напоминающие клубы по интересам. Будет интересно на это посмотреть.
Подготовила Яна Долганина