Банк «Открытие»: почему склады и офисы в пандемию доходнее жилья

Константин Енин, управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие», дал развернутый комментарий по ситуации с российским рынком недвижимости в период пандемии.

Пандемия COVID-19 существенно повлияла на инвестиционную привлекательность конкретных видов недвижимости в России. Сейчас наибольшей популярностью пользуются склады, затем — офисы. Торговая и гостиничная недвижимость менее популярны, хотя отдельные объекты могут быть весьма привлекательными.

Особенности развития рынков

Щедрая господдержка рынка жилья и снижение ипотечных ставок с середины 2019-го до весны 2021 года позволяли застройщикам демонстрировать рекордные продажи. Параллельно идет консолидация рынка — укрупнение застройщиков и усиление конкуренции между ними. Выход на рынок заимствований позволяет девелоперу не только диверсифицировать долг, но и заявить о себе как о надежном игроке. Благоприятная конъюнктура позволила девелоперам в последние два года закрыть ряд заметных сделок на рынке капиталов. Бурный рост рынка жилья и усилия государства по его поддержке привели к появлению новых для РФ инвестиционных продуктов или росту интереса к существующим — ипотечным ценным бумагам, инфраструктурным облигациям.

Рынок помещений свободного назначения или стрит-ритейл — это, в основном, коммерческие помещения на первых этажах жилых домов. Сегмент традиционно пользуется спросом у частных инвесторов и показывает значительный рост. В Москве в первом полугодии 2021 года Росреестр зафиксировал только на первичном рынке увеличение сделок с помещениями свободного назначения в 2,2 раза к аналогичному периоду 2020 года и почти в 1,8 раза — к первому полугодию 2019-го. Рост интереса инвесторов к сегменту и относительно высокий чек для вхождения привели к появлению рынка коллективных инвестиций, когда для покупки объекта привлекаются несколько клиентов. Схема максимально упрощена, но имеет ряд недостатков, главный — низкая ликвидность доли, которую в случае выхода из проекта трудно продать.

Одна из особенностей рынка торговых центров в России — дефицит качественных торговых площадей в городах. Сейчас фокус смещается от крупных ТРЦ к формату «магазин у дома», а также к объектам вроде транспортно-пересадочных узлов. Негативный информационный фон, сопровождающий рынок торговой недвижимости, подталкивает целевых инвесторов к поиску дистресс-активов и снижает интерес к остальным.

Рынок офисной недвижимости находится в равновесном состоянии. После 2014 года девелоперы осторожно подходят к строительству офисных помещений, что привело к небольшому дефициту крупных площадей класса А. Строительство поддерживают крупные арендаторы. Дефицит качественного предложения позволяет новым проектам выходить на рынок. Иная картина — с бизнес-центрами В-класса. Даже в крупных городах идет конкуренция свободных помещений с офисами класса В. Находясь примерно в одной ценовой категории, помещения свободного назначения имеют ряд преимуществ: в частности, их легче обслуживать. На этом фоне региональный рынок офисов В-класса стагнирует.

В период пандемии значительно вырос спрос на склады со стороны арендаторов и инвесторов. Основная причина — рост интернет-торговли, по данным Data Insight, в 2020 году в России он составил 78%. Крупнейшие сделки в 2020—2021 годах также обеспечили онлайн-ритейлеры. Развитие интернет-магазинов изменило структуру торговли — часть функций ТЦ на себя забрали склады, что позволило ритейлерам снизить издержки на аренду, но привело к борьбе за последнюю милю.

Пандемия встряхнула рынок гостиниц. Государство компенсировало часть потерь отельерам и запустила программу кешбэка на внутренний туризм. Закрытые границы также способствовали росту интереса к направлениям внутри России. Комплексная господдержка и увеличение интереса к внутреннему туризму способны дать толчок развитию гостиничного бизнеса в РФ.

Общий тренд доходности

На российском рынке коммерческой недвижимости инвесторы обычно ожидают доходность на уровне 10%, что соответствует 10-летней окупаемости инвестиций. На такой средний индикатор ориентируется рынок. В реальности доходность ликвидной недвижимости находится в пределах 8−12%, в зависимости от качества объекта и привлекательности места. Сильный рост цен новостроек при сохранившихся ставках аренды сделал приобретение квартир для получения дохода от сдачи еще менее привлекательным. Даже до пандемии и последнего скачка цен средняя доходность от сдачи жилья была на уровне 4−6% и только в лучших локациях могла достигать 10%. Тем не менее, стабильный рост цен привлекает в сегмент спекулятивных покупателей, которые рассматривают аренду как дополнительный доход.

Одновременно, благодаря развитию электронных банковских сервисов и активному выходу застройщиков на рынок заимствований, растет популярность инвестиционных инструментов (акции, облигации и паи), дающих доходность близкую к физической покупке жилья.

В ближайшие годы высокий спрос на склады продолжит снижать их доходность, а снижение популярности ТЦ, напротив, приведет к росту доходности. При этом среднерыночная доходность останется на уровне 10%. На рынке новостроек в 2022 году ожидается снижение средних цен в пределах 5−10% год к году из-за роста ставок по ипотеке на фоне стагнирующих доходов и завершения ажиотажного спроса на жилье. С 2023 года цены на первичном рынке продолжат рост темпами 4−6% в год. Тем не менее, средняя доходность от сдачи в аренду квартир останется ниже 5−6%, так как ставки аренды не будут успевать за ростом цен.