Затратный способ оценки объектов недвижимости

© Источник:. uphill.ru
Затратный способ оценки объектов недвижимости
18 Окт 2021, 23:04

Затратный подход считается одним из приемлемых инструментов для расчёта реальной рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости. Он базируется на расчётах затрат для строительства аналогичного строения с такими же характеристиками и в таком состоянии на том же земельном участке с сохранением всех потребительских свойств.

То есть учитывается стоимость земли, материалов, рыночного формирования цены и других влияющих факторов.

При грамотной реализации такого подхода оценщик сможет разделить стоимость восстановления объекта от замещения. Цена воспроизводства или восстановительная включает в себя издержки на возведение точной копии строения с сохранением архитектуры и планировки, использования аналогичных материалов, качества монтажных и строительных работ. Особенностью является воспроизведение состояния текущего износа и всех недостатков в архитектуре, которые были выявлены на этапе оценивания.

Затраты на замещение вычисляются с учётом текущих цен на рынке на строительные работы для возведения аналогичного здания с эквивалентной полезностью, но с применением современных технологий, материалов, дизайна и планировки. То есть в данном случае будет вычислена сумма, требуемая для строительства аналогичного здания заново, а не его восстановления до приемлемых эксплуатационных характеристик.

Применимость затратного подхода

Наиболее выгодна реализация затратного подхода в ряде следующих ситуаций:

  • Для рыночной оценки стоимости недвижимости, которая недавно возведена.
  • При определении наиболее рационального использования земельного участка.
  • С целью обоснования технических и экономических аспектов строительства нового объекта.
  • Для определения стоимости зданий, строительство которых не завершено на момент оценки.
  • Для отделения стоимости объекта от земли, на которой он расположен, для формирования суммы налогообложения.
  • Для согласования цены объекта между сторонами сделки.

Этапы проведения оценки с использованием затратного метода

Реализуется затратный подход в такой последовательности:

  • Оценивается стоимость участка под объектом с учётом рыночных цен.
  • Определяется полная стоимость воспроизведения или замещения объекта.
  • Учитывается степень износа.
  • Вычисляется стоимость замещения объекта или его восстановления.
  • Подведение итогов суммированием полученных значений и проведение их анализа.

Оценка стоимости замещения определяет сумму, которую нужно потратить на создание аналогичного оцениваемому объекту с учётом рыночных цен и степени износа.

Оценка стоимости производства определяется затратами на полное воссоздание аналогичного объекта по рыночным ценам и учётом его износа.

Определение воспроизводства считается наиболее выгодным способом оценки. Это связано с тем, что рассчитывается цена возведения строения, которая отличается от существующего по большинству технических параметров.

Расчёт замещения проводится только в тех случаях, когда есть все признаки функционального износа. То есть коммерческий интерес к объекту у потенциальных покупателей отсутствует или минимален.

Способы вычисления стоимости замещения или воспроизводства

Количественный метод заключается в формировании подробной сметы затрат на строительные работы, требуемые для возведения ряда конструкций и элементов объекта, а также оплаты труды рабочих, стоимости материалов, аренды средств механизации и т. д. К ним относятся также накладные расходы, прибыль строительной компании, стоимость проектирования, покупки оборудования и его установки, а также ряда других трат, направленных на улучшение качества строения. Данный способ считается одним из самых сложных, но одновременно эффективным и точным. Его реализовать сможет только опытный оценщик с огромным опытом в формировании смет.

Способ сравнительной единицы основан на сравнении со стоимостью единицы площади аналогичного по характеристикам и планировке здания. При этом вносятся коррективы, учитывающие ряд различий по ключевым параметрам. Для вычисления полной стоимости объекта оценки необходимо найти произведение скорректированной суммы на число единиц сравнения. При подборе аналогичного здания требуется учитывать его назначение, схожесть ряда технических характеристик, а также других влияющих параметров.

Способ разбивки по компонентам базируется на вычислении отдельных конструктивных элементов оцениваемой недвижимости. То есть общая стоимость строения определяется как сумма цен на отдельные конструкции, такие как фундамент, стены, перекрытия и т. д.

Для разбивки на составляющие конструкции используются следующие методики:

  • Субподряда. Застройщик нанимает подрядчиков для выполнения всех или части работ. Стоимость здания определяется суммой затрат по всем видам субподрядных работ.
  • Разбивки по типам работ. По методу расчёта аналогичен с субподрядом, но суммируются величины затрат найма отдельных специалистов.
  • Выделения затрат. Для вычисления стоимости объекта берутся разные виды сравнений для определения цены на каждый компонент здания, после чего они суммируются, и конечная величина будет искомой.

Методики выбираются специалистом индивидуально в зависимости от ряда влияющих параметров и состояния объекта недвижимости. То есть определяется наиболее целесообразный из представленного списка.





Новости из рубрики:



Мнения
Дерипаска озаботился новыми центрами развития Сибири
Олег Дерипаска
Без новых центров экономического роста в Сибири и на Дальнем Востоке у нас есть все шансы проспать важный исторический момент. Азиатские рынки растут космическими темпами, структура глобального спроса изменилась.
© Тайга.инфо, 2004-2021
Версия: 5.0

Почта: info@taygainfo.ru

Телефон редакции:
+7 (383) 3-195-520

Коммерческая служба:
+7 (383) 3-192-552

Издание: 18+
Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на tayga.info обязательна.

Яндекс цитирования Яндекс.Метрика