Вторичный рынок жилья оправляется от шока

02 Дек 2004, 02:38

Юлия Лях
Елена Богданова
Ведомости – Новосибирск

30.11.2004, №220 (1260)

За первые 10 месяцев 2004 г. цены на вторичном рынке жилья выросли на 50-60%, но в ноябре рост приостановился. Спрос выравнивается с предложением, и риэлторы констатируют, что в этом году цены на “подержанное” жилье впервые почти сравнялись с новостройками.

В I квартале 2004 г. эксперты прогнозировали, что цены на вторичном рынке жилья до конца года будут расти на 10-15% в квартал. Однако динамика превзошла ожидания. “Активный рост спроса и цен сохранялся даже в летний сезон, время традиционного спада. Каждый квартал вторичное жилье дорожало на 15-20%”, — говорит и. о. директора “Квартала” Оксана Бадьина. По ее словам, с начала года цены на квартиры выросли на 50%. “Спрос по-прежнему превышает предложение”, — добавляет она.

Рост цен на жилье в период с февраля по октябрь 2004 г. был выше аналогичного периода прошлого года в несколько раз. “Если в 2003 г. цены на вторичном рынке в среднем выросли на 10-15%, то в 2004 г. рост составил 50-60%”, — констатирует директор агентства недвижимости “Дельта” Владимир Затримайлов. Он объясняет это ростом доходов населения, развитием ипотеки, привлекшей более широкий круг покупателей, и нестабильностью доллара: “Доллар как способ вложения средств потерял доверие, а к евро люди еще не привыкли”. “Пик спроса на жилье пришелся на август — сентябрь, когда курс доллара особенно колебался”, — добавляет менеджер по продажам Центрального агентства недвижимости Денис Гузанов.

Падение доллара как причину высокого спроса на недвижимость называет и директор агентства “Афина Паллада” Татьяна Дергачева. “Падение курса доллара и растущие цены на нефть заставили людей снова обратить внимание на недвижимость как способ получения дохода”, — говорит Дергачева. По ее словам, доля покупателей-инвесторов составляет 10-15%. А в “Жилфонде”, по словам менеджера Марины Емашкиной, доля таких покупателей доходит до 20%.

Хорошо подогрели рынок и иногородние студенты, отмечает Емашкина. “Если раньше родители предпочитали снимать квартиры для учащихся детей, то теперь они не хотят платить высокую аренду и вкладывают деньги в недвижимость. В прошлом году число таких покупателей было незначительно, а теперь студенческое жилье занимает 30% от общего количества сделок”, — говорит Емашкина.

Не успевая за ростом цен, покупатели обратили внимание на ранее непривлекательные окраинные районы — Родники, Снегири, МЖК “Восточный”, район Педагогического университета. “В III квартале рост цен в районе Педуниверситета составил 20-30%, достигнув уровня цен на квартиры, расположенные по линии метро”, — говорит менеджер агентства “Доктор Ключ” Светлана Каменева. По словам Владимира Серебренникова, агента “Ново-Николаевска”, сейчас агентство может предложить только три однокомнатные квартиры в этом районе. А желающих купить двухкомнатную квартиру около Педуниверситета и вовсе ожидает отказ.

Высокий спрос принес риэлторам и огорчения. “Высокий, порой близкий к ажиотажному спрос на ликвидные 1-2-комнатные квартиры плохо сказался на работе агентства”, — говорит Дергачева. “Был высок процент расторгаемых сделок. Продавцы из-за быстро меняющейся ситуации на рынке отказывались расставаться с квартирами, рассчитывая через два-три месяца получить за нее более высокую цену”, — сетует Дергачева. А Игорь Ковалев, директор агентства “Байт”, считает, что вторичный рынок жилья из-за растущих цен потерял часть потенциальных покупателей: “Спрос сместился в сторону новых квартир. Люди стали покупать квартиры на уровне фундамента, что было редкостью в 2003 г. Это сказалось потерей 20% потенциальных покупателей на вторичном рынке”. В итоге, отмечает Владимир Затримайлов, квартиры на вторичном рынке впервые стоят почти столько же, сколько новостройки. По его словам, в одном из самых дорогих районов, верхней зоне Академгородка, цена за 1 кв. м на вторичном рынке достигла $1000, в то время как цена в новостройках составляет $1100.

Ноябрь принес долгожданную стабилизацию, утверждают опрошенные “Ведомостями” риэлторы. “Спрос по-прежнему превышает предложение”, — радуется Оксана Бадьина. По словам начальника отдела недвижимости агентства “Подсолнух” Натальи Гриценко, с начала ноября цены выросли на 2%, в то время как с июля по октябрь, по ее данным, прирост составил 28%. Серебренников из “Ново-Николаевска” рассказывает, что агентство может предложить покупателям 150 одно- и двухкомнатных квартир в разных районах, тогда как осенью прошлого года на продажу было выставлено около 200-220 квартир. “Количество звонков в последнее время уменьшается, и это говорит об относительной стабилизации”, — констатирует Серебренников.

“Спрос на элитные квартиры отличался стабильностью”, — говорит Дергачева из “Афины Паллады”. По ее словам, в этом секторе рост цен не превышал 5%. Это мнение разделяют в “Байте” и “Ново-Николаевске”. Максимальная цена проданной “Афиной Палладой” квартиры составила 9 млн руб. В агентстве “Байт” максимальная цена объекта составила 6 млн руб. (общая площадь — 140 кв. м).

По словам директора “Байта” Игоря Ковалева, к жилью, цена которого превышает 3 млн руб., предъявляются обязательные требования паркинга, охраны и площадки перед домом. “Нередко покупатели интересуются уровнем дохода соседей”, — говорит Ковалев. А Каменева из “Доктора Ключ” говорит, что работать с VIP-клиентами сложно. “Один из клиентов требовал найти меблированную квартиру с ремонтом, "площадь значения не имеет", — вспоминает его слова Каменева. — Он так и не смог найти разницу между однокомнатной площадью 80 кв. м и трехкомнатной в двух уровнях”.