Будут ли падать цены на новосибирскую недвижимость?

30 Май 2007, 05:18

В Москве после продолжительного роста в последние месяцы наметился спад цен на недвижимость. В целом небольшой, 2-3%, но в некоторых секторах рынка он уже достигает 5 и более процентов.

Рынку недвижимости уже не раз предрекали прекращение роста цен и даже их падение. Но каждый раз он опровергал эти прогнозы. ТАЙГА.info обратилась к новосибирским специалистам по недвижимости с вопросами:

• Происходит ли сегодня падение цен на недвижимость в Новосибирске?

• Велико ли влияние московского рынка недвижимости на новосибирский?

• Произошло ли насыщение новосибирского рынка коммерческой недвижимости из-за большого количества новостроек?

• Может ли произойти резкий обвал цен на рынке недвижимости?

Ирина Марфина, агентство недвижимости «Эрмитаж»:

- За последний год цены на жилую недвижимость, особенно в новостройках, сильно выросли. В большинстве строительных компаний стоимость за квадратный метр жилья была завышена уже на нулевом цикле, с учетом рынка, предполагаемого на осень. Все площадки, которые начали строительство с нуля, имели цену за квадратный метр с запасом. Поэтому весной, чтобы рынок не встал «колом» и поддержать уровень продаж, мы наблюдали легкий ценовой спад. При завышенной цене сбросить ее на 5-10 процентов за кв. метр достаточно несложно. Тем более что к осени цены, на которые рассчитывали строители, выровняются.

Сейчас цена падать уже не будет и большего торга не предвидится. Цены будут стоять на том уровне, что сейчас, либо постепенно поднимутся вверх: на 6-10 процентов, как в начале года.

Что касается зависимости новосибирского рынка от московского, то жесткой параллели я не проведу.

Инвестирование в недвижимость остается высокой. Минимум 50 процентов совершаемых сделок заключаются ради вложений и получения определенной прибыли к концу году либо в следующем году. Наиболее востребованы квартиры на начальном этапе строительства, чтобы цена была как можно ниже и в будущем выросла более ощутимо. Покупают квартиры – однокомнатные средней площади 40-45 кв. метров в новостройках; двухкомнатные 60-70 кв. метров. Что касается трехкомнатных, то деньги инвестируют в дома центральной части города, претендующие на звание премиум-класса.

Если строить прогнозы на будущее, в ближайшие годы будет наблюдаться дефицит строящегося жилья до тех пор, пока мы не выйдем на объемы строительства более миллиона квадратных метров жилья.

Александр Чемеркин, директор агенства недвижимости «Жилфонд»:

- Снижения цены за квадратный метр жилья на новосибирском рынке недвижимости я не заметил. Рост уменьшился, но откатов назад, к сожалению, нет. И, думаю, нельзя проводить параллели между московским и новосибирским рынком. У нас больше различий, чем сходства.

Взять хотя бы «спекулятивные» сделки, когда деньги вкладывают в жилье ради получения прибыли. В отличие от Москвы, где покупаются целые микрорайоны, у нас такие сделки практически отсутствуют. В 98 процентов случаев квартиры приобретаются для жилья. И этот фактор, влияющий на рост или снижение цены, у нас превалирующий.

Что касается резких обвалов цен на недвижимость, в нашем государстве возможно все. И думаю, все прекрасно понимают, что финансовые обвалы возникают в основном по политическим причинам: если правительство вдруг примет решение прикрыть ипотеку или изменить курс доллара, тогда да, есть повод для беспокойства.

А объективных экономических предпосылок я сейчас не вижу. При отсутствии резких движений со стороны наших властей процессы на рынке недвижимости будут проходить сглажено и никаких мутаций не предвидится.

Сергей Дьячков, управляющий партнер консалтинговой компании DSO Consulting:

- Еще полгода назад я говорил, что цены начнут снижаться после того, как будет исчерпан денежный ресурс спекулянтов. Так лопаются все пузыри, а так называемый бум инвестиционной недвижимости именно таким пузырем и является.

На языке маркетинга сегодняшняя ситуация называется «Токио». Москва напоминает Токио конца 80-х годов: та же избыточная ликвидность, то же укрепление национальной валюты, та же непрозрачность строительного рынка. В Токио все закончилось плачевно: в начале 1990-х рынок рухнул, и масса людей потеряла деньги.

Что касается новосибирского рынка, деньги пока здесь, цены растут. Но когда инвесторы понимают, что пузырь сдувается, они находят другие рынки. В течение примерно полугода ситуация начнет меняться и у нас. Что касается резкого обвала цен, как вы говорите, я бы поостерегся употреблять в отношении недвижимости слово «резкий». Это на рынке акций ситуация может измениться за день. Рынок недвижимости более инерционный, снижение цены может длиться здесь несколько лет. Инвестиционные циклы недвижимости предполагают десятилетия. И русскому предпринимателю еще предстоит осознать, что объект недвижимости не может окупиться даже за пять лет, если только речь не идет о быстрорастущих и спекулятивных рынках.

Что касается коммерческой недвижимости, то есть такой чудесный город Казань, в котором насыщение рынка недвижимости и по торговым площадям и по офисам произошло еще два года назад. Сегодня там падают и ставки аренды, и цены на недвижимость. У нас цены пока растут, деньги разогревают рынок. Но еще около полугода, и пузырь сдуется. Год- другой – цены начнут падать, также как объемы строительства и продаж растут.

Если говорить о коммерческой недвижимости в Новосибирске, здесь надо понимать, что рынки торговых центров, бизнес-центров, складских комплексов, гостиниц находятся в разных фазах. Рынок офисов и бизнес-центров близок к насыщению, так как скоро будут сданы в эксплуатацию несколько бизнес-центров классов А и В («Гринвич», «Кронос», «РосЕвроПлаза» и др.). Более того, судя по той ценовой войне, которую развязывают сегодня «кроновцы», может наступить перепроизводство.

Что касается рынка современных торговых центров, первые признаки насыщения появятся в конце года, после ввода торгового комплекса МЕГА-ИКЕА.

Уже в следующем году изменится ситуация на рынке гостиниц. В Центральном районе возле театра «Глобус», в 2008 года будет сдан в эксплуатацию современный гостиничный комплекс.

Такой момент, как вложение денег в покупку жилья ради получения прибыли, не имеет сегодня большой инвестиционной привлекательности. И если еще два месяца назад доля «спекулятивных» покупок составляла 20-30 процентов, то полагаю, что в данный период времени существующая стагнация цен на рынке начинает отпугивать спекулянтов, и они начинают распродавать приобретенные квартиры.

Аналитический отдел ТАЙГИ.info