Пик кризиса – первая половина 2009 года

31 Окт 2008, 16:58

В Новосибирске прошел круглый стол, посвященный рынку недвижимости в условиях финансового кризиса. ТАЙГА.info публикует тезисы почти всех выступлений. В них застройщики, проектировщики и девелоперы очень красочно обрисовали ситуацию с недвижимостью и то, как положение на этом рынке влияет на экономику региона.

В Новосибирске прошел круглый стол, посвященный рынку недвижимости в условиях финансового кризиса. ТАЙГА.info публикует тезисы почти всех выступлений. В них застройщики, проектировщики и девелоперы очень красочно обрисовали ситуацию с недвижимостью и то, как положение на этом рынке влияет на экономику региона.

На круглом столе, организованном Сибирской гильдией девелоперов и управляющих недвижимостью, все участники в один голос говорили об усугубляющемся кризисе. Причем в Новосибирске, из-за очень большого количества вводимого жилья, кризисные явления начали проявляться еще в 2007 году.

«Если мы из номинальных цен исключим инфляцию и средний дисконт на рынке, то увидим, что на вторичном рынке за последний год цены упали на 7, 5%, а на первичном — на 19%. Это очень серьезно, — сообщила руководитель компании RID Analytics Елена Ермолаева. — При таком падении строительство может увлечь за собой огромное количество компаний, которые с ним связаны: производителей кирпича, цемента, металла, отделочных материалов, подрядчиков. Эта ситуация невыгодна покупателям квартир в новостройке: растут их риски. Невыгодна она и банкам. В худшем случае они могут остаться наедине с залогом, в качестве которого выступали различные объекты недвижимости — и хорошо, если эту недвижимость можно продать».

Многие из выступавших полагали, что пик кризиса еще не настал. По словам председателя совета директоров ЗАО «Корел» Вадима Самойлова, «в полной мере кризис не наступил, но обязательно грянет в первом квартале 2009 года, так жилье чаще всего сдается в четвертом квартале, плюс месяц-два на оформление, как раз получается первый квартал».

Ему вторит генеральный директор «Бизнес-строй» Игорь Болдырев: «Все понимают, что происходят достаточно серьезные вещи, но это еще не самый пик кризиса. Кризис еще не начался. Когда весной мы увидим нищих, стоящих около метро в рубашках с белыми воротничками и просящих милости, — как во времена американской депрессии, — тогда мы поймем, что пик настал».

Председатель Межрегиональной Ассоциации руководителей предприятий Юрий Бернадский рассказал, что упали продажи торговых центров и стали сворачиваться инвестиционные программы компаний, архитектор Игорь Поповский — как кризис ударил по проектным организациям.

Видно, что не на шутку встревожились, если не напугались застройщики. Звучали самокритичные высказывания, например, владелец холдинга ОАО «Трансервис» и бизнес-центра «Гринвич» Александр Бойко заявил, что реальная «себестоимость квадратного метра — это в районе трехсот долларов максимум, даже при сегодняшних ценах», за вычетом стоимости ресурсов, земли, коррупции, ритейла и услуг девелопера.

На традиционные вопросы «Кто виноват?» и «Что делать?», ответ, как ни странно, звучал практически один и тот же — Государство. Государство виновато в том, что тормозит своими проволочками развитие даже тех проектов, в которых есть деньги. Государство не сделало ничего, чтобы спланировать потребность города в объектах недвижимости той или иной категории.

«О каком принципе достаточности можно говорить в Новосибирске, когда мы посмотрим на количество башенных кранов, которые разводят бизнес-центры в частности. Этот вопрос я поднимал четыре года назад. Сегодня мы пожинаем результаты. Сегодня из бизнес-центров класса „А“ один заполнен на 50%, другой — на 60%, третий стоит заполненный на 4%, а строится еще около семи. Зачем строить? Куда смотрела администрация, когда она выделяла земельные участки?», — привёл вопиющий пример «перепроизводства» Александр Бойко.

Да, государство виновато. Но только оно способно помочь строителям, которые выражают надежду на госзакупки жилья по социальным программам. Кроме того, государство могло бы вернуть доверие покупателей. «Если говорить о кризисе веры, то, конечно, было бы очень полезно, если бы государство или какие-то государственные органы, либо некие профессиональные союзы создали некие механизмы, гарантирующие, что если застройщики не выполнят своих обязательств, то кто-то попытается покрыть хотя бы часть этих затрат. По примеру того, что вклады в банках сегодня гарантируются государством» — высказал здравую мысль директор агентства «Сибакадемстрой-недвижимость» Владимир Голованов.

Президент НП «Сибирская Гильдия Девелоперов и управляющих недвижимостью» Олег Луговой развил мысль о необходимости разумного планирования: «Уже полгода ассоциация руководителей предприятий, Гильдия Девелоперов и управляющих недвижимостью, некоторые руководители департаментов мэрии продвигают идею создания агентства развития города, которое бы стимулировало экономическую активность с одной стороны, а с другой стороны — придумало бы программы экономического развития. Но, к сожалению, это решение тоже до сих пор не принимается».

ТАЙГА.info решила опубликовать практически все тезисы, озвученные экспертами на круглом столе. Вашему вниманию предлагается часть первая:

Елена Ермолаева, руководитель аналитической компании RID Analytics:

— Не секрет, что рынок недвижимости — цикличен: циклы роста и спада постоянно сменяют друг друга. В 2005-м и 2006-м годах мы переживали период роста цен, который закончился примерно год назад, осенью 2007-го. То есть, уже больше года рынок новосибирской недвижимости практически «стоит» (цена за квадратный метр не меняется, — прим. ТАЙГА.info). Активность на рынке невысокая — эта тенденция проявилась в августе-сентябре 2007 года. Казалось бы — цены на первичное и вторичное жилье почти не изменились, но нельзя забывать о высоком уровне инфляции в нашей стране. Так что цены на жилье — упали. Если номинальная стоимость квартир почти не менялась, то реальная — серьезно снизилась. За последний год на вторичном рынке цены на жилье упали на 0,5%, а на первичном — почти на 9%. Нужно уточнить, что мы анализировали только цены предложения. Цены сделок всегда отличаются от средних цен предложения, особенно во время низкого спроса, какой наблюдается в течение этого года. То есть когда покупатель с деньгами приходит на рынок — первичный или вторичный, то он имеет возможность серьезно торговаться. И если мы из номинальных цен исключим инфляцию, и средний дисконт на рынке, то увидим, что на вторичном рынке за последний год цены упали на 7,5%, а на первичном — на 19%. Это очень серьезное падение.

Что ожидает нас дальше? Если бы рынком недвижимости управляла только рыночная тенденция, то уже осенью 2008-го, после годового стояния рынка на месте, мы получили бы новый виток активности и роста цен. Случится ли это при сегодняшнем раскладе? НЕТ, не случится. Во-первых, на внутренние тенденции рынка недвижимости наложился кризис ликвидности. Во-вторых, у нас исчезла поддержка ипотеки, которая позволяла существенно расширить круг потенциальных покупателей. Кроме того, существуют психологические ожидания снижения роста цен — многие покупатели приостановили свои сделки в надежде на то, что цены существенно упадут. И, наконец, кризис, который сейчас испытывает рынок недвижимости, случился из-за огромного объема предложения: далеко не во всех городах объемы строительства жилья настолько высоки, как в Новосибирске. Например, в Казани, отмечен серьезный кризис на рынке недвижимости. Объемы строительства там были очень высокими: 0,75 тыс. квадратных метров на тысячу человек, и средняя цена продажи стала равна 37 000 рублей. Это практически себестоимость. В Новосибирске: 0, 66 тыс. квадратных метров на тысячу человек. А вот в Самаре и Челябинске, где объемы строительства были меньше, сейчас не наблюдается никакого кризиса.

У Новосибирска в данной ситуации есть также свои отличительные особенности. Во-первых, наши строители вошли в кризис еще осенью прошлого года. Кроме того, объемы строительства выросли и без поддержки ипотеки справляться с такими объемами невозможно. Что могут делать строительные компании в таком случае? Крупные компании, которые брали кредиты, сейчас вынуждены сокращать персонал, замораживать перспективные проекты и передавать банкам залоги. Крупные компании, которые не имели значительных кредитов, также сокращают персонал и замораживают проекты, которые должны были сдаваться в течение одного, двух, трех будущих лет. Небольшие компании, которые не кредитовались в банке и имеют немного объектов, находятся примерно в той же ситуации. К чему может все это привести?

Естественно, к снижению объемов строительства, к появлению долгостроев и к тому, что люди, которые вложили свои деньги на первичном рынке жилья, просто не получат квартиры в срок. Таким образом, снижение объемов строительства в будущем неизбежно. Но до какой цифры — пока не понятно, так как это зависит от того, как будет развиваться ситуация, и от действия властей. Эта ситуация невыгодна экономике региона, базовым экономическим отраслям — ведь падают поступления от налогов. Эта ситуация невыгодна сотрудникам и руководителям строительных компаний — часть из них теряют рабочие места и все теряют доходы. Падая, строительство может увлечь за собой огромное количество компаний, которые с ним связаны: производителей кирпича, цемента, металла, отделочных материалов, подрядчиков. Эта ситуация невыгодна покупателям квартир в новостройке: растут их риски. Невыгодна она и банкам: в худшем случае они могут остаться наедине с залогом, в качестве которого выступали различные объекты недвижимости. И хорошо, если эту недвижимость смогут продать. Особенно сложно, если залог — право требования на строительный объект, но что делать с той квартирой, которая не построена и не продается? Сможет ли банк найти застройщика, который ее продаст?

Необходимы активные меры. И любые деньги, приходящие на рынок строительства, — большой позитив. Все надеются на поддержку со стороны государства — выкуп квартир по федеральным программам: ветхое жилье, жилье для молодых ученых, молодых семей.

Игорь Болдырев, генеральный директор «Бизнес-строй»:

— Все понимают, что происходят достаточно серьезные вещи, но это еще не самый пик кризиса. Кризис еще не начался. Когда весной мы увидим нищих, стоящих около метро в рубашках с белыми воротничками и просящих милости, — как во времена американской депрессии, — тогда мы поймем, что пик настал. Долго мы уже говорили о том, как должны себя вести строительные компании, естественно, у каждого есть свой сценарий. Мы с удовольствием наблюдаем, как правительство пытается поддержать спрос, увеличивая уставный капитал. Сегодня однозначно нужно возвращаться к элементам административной экономики. Нужно обязательно создавать штаб в рамках мэрии Новосибирска, чтобы решать вопросы, связанные с ценами на сырье. Я поддерживаю всех выступающих: нужно срочно создавать комиссию, которая будет вырабатывать решения: административные, финансовые, экономические. Нужно, чтобы мэрия обязательно пыталась поддержать застройщиков и строителей, покупая примерно 10% жилья. Для того чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, нужно точно выстраивать план действий. Без такого плана проблема будет только усугубляться.

Юрий Бернадский, генеральный директор МАРП, НГТПП:

— Строительная отрасль существует не сама по себе со своими проблемами. Расскажу, что происходит в других отраслях экономики, которые связаны с рынком недвижимости. Во-первых, снижаются объемы производства, останавливаются и снижаются продажи в ТЦ. Финансовая нестабильность отражается на том, что появляются предприятия с низким уровнем производства. Ставятся под сомнение инвестиционные программы предприятий. И даже те, кто работает на складах, понимают — спрос понизился.

15 октября мы собрали большую группу руководителей строительных организаций и выдвинули часть предложений в части поддержания стабильности финансовой ситуации и управления ситуацией на региональном уровне. Предложения отправили в Центробанк РФ, на следующий день там сразу состоялось совещание, а далее их уже стали обсуждать на федеральном уровне. Я делаю для себя выводы, что 2008 год — это 1998-й. По крайней мере, деятельность федерального центра показывает, что есть не только понимание ситуации, а именно, знание того, что нужно сделать, чтобы предотвратить это на данном этапе. Это снижение НДС, это те ресурсы, которые выделены банкам для дальнейшего кредитования, понижение ликвидности системы банковских предприятий, поддержка лизинга. На наш взгляд доступность ресурсов, выделяемых федеральным центром, очень сильно ограничена.

Мы предлагаем, на уровне Сибирского федерального округа создать специальную рабочую группу для поддержания финансовой стабильности, обработки антикризисных мер. Теперь задача региональной и федеральной экономики — вернуть средства, которые есть у населения. Нужно вернуть доверие клиентов.

Недвижимость и стройматериалы можно объединить и создать «боевой» фонд, особый ресурс. Он позволит создать корпоративные бумаги, которые будут вызывать доверие у внешних инвесторов.

Игорь Поповский, президент новосибирского Союза архитекторов:

— Я расскажу, что происходит в проектном бизнесе, именно в архитектурном проектировании. Собственно говоря, проектный бизнес только в течение двух последних лет ожил после кризиса еще 90-х годов. Вообще проектный бизнес всегда отстает от экономической ситуации. Сегодня волна кризиса накрыла и его, появились неплатежи. Неплатежи — это характерная ситуация для проектировщиков, правда, всегда были оборотные средства за счет авансирования следующих заказов. Сейчас же идет резкое сокращение заказов, в результате неплатежи становятся большой проблемой для дальнейшего существования фирм. Вследствие этого примерно 70% проектных структур отправляют в административный отпуск, сокращают штаты. Это не происходит на всех предприятиях. На крупных предприятиях (больше 50 сотрудников) такого нет. Людям просто немного уменьшают зарплату. Особый удар нанесен кризисом по средним предприятиям, поскольку у них нет недвижимости, которую можно сдавать в аренду. Соответственно, у них — либо процесс ожидания, когда люди уходят в административный отпуск, либо сокращение штата и уменьшение до размера малых предприятий. Малые предприятия на сегодняшний момент имеют достаточно стабильную ситуацию.

В результате всего этого, можно выделить плюсы и минусы. Плюс заключается в том, что происходит некая оптимизация рынка, развивается сетевое проектирование. При этом снижаются заработные платы, которые, надо сказать, в проектном бизнесе несколько завышены, вследствие того, что рынок был «перегрет» проектными заказами. Можно выделить и минусы: идет фактическое разорение малых и средних проектных предприятий, которые тащили на себе все инновационные процессы. То есть можно сказать, что нас ожидает отход от инноваций в проектировании. В таком случае крупные проектные предприятия могут быть перезагружены, как это было в советское время. Отсутствие малого и среднего бизнеса повлечет за собой отказ от регионального и отечественного проектирования и переход к зарубежным заказам, потому что у них проектирование более инновационное, а себестоимость этих проектов значительно ниже, чем у нас. Отсюда следует, что оставшиеся на отечественном рынке предприятия будут повышать цены на проектирование.

Средний бизнес сейчас наиболее всего подвержен влиянию кризиса. В этом случае помочь может только одно. В рамках инновационного развития необходимо способствовать кредитованию среднего бизнеса для приобретения новейших программных средств и комплексов. Это позволит ему активизировать свой рынок и, в конечном итоге, выйти на уровень крупных предприятий. Это позволит создать нормальную конкуренцию на рынке, которая будет держать и цену, и качество проектирования.

Продолжение следует. Оставайтесь с ТАЙГОЙ.info.