Александр Бойко: 10% в структуре цены на жилье - это коррупция
Какова на самом деле себестоимость одного квадратного метра жилья, и что нужно строителям, чтобы пережить непростые времена? ТАЙГА.info публикует заключительную часть материалов круглого стола, за которым собрались представители новосибирского рынка недвижимости.
Какова на самом деле себестоимость одного квадратного метра жилья, и что нужно строителям, чтобы пережить непростые времена? ТАЙГА.info публикует заключительную часть материалов круглого стола, за которым собрались представители новосибирского рынка недвижимости.
Напомним, около месяца назад застройщики, проектировщики и девелоперы обсуждали строительную отрасль региона в условиях мирового финансового кризиса. Вы можете ознакомиться с их видением ситуации («Пик кризиса – первая половина 2009 года») и предложениями о том, как работать дальше («Население испугалось недвижимости как чумы»). В третьем выпуске – дискуссия между участниками круглого стола и подведение итогов его работы.
С незапланированным выступлением решил обратиться к публике владелец холдинга «Трансервис» и бизнес-центра «Гринвич» Александр Бойко: «Во-первых, то, что кризис мы породили сами – это факт. Лукавить и говорить, что рентабельность в этом бизнесе 5% - это бред собачий. Может быть, в итоге у девелопера получается 5%, но это свидетельствует только о разгильдяйстве, которое в структуре девелопера присутствует».
По словам Александра Бойко, «сегодня экономически обоснованная, а не та, которая у нас получается, себестоимость квадратного метра – это в районе трехсот долларов максимум, даже при имеющихся ценах».
«Мы можем сколько угодно говорить о том, чтобы создать какие-то ассоциации, но до тех пор, пока мы друг от друга пытаемся утаить информацию, ничего не получится. И без поддержки муниципалитета тоже действовать не реально, - сказал Александр Бойко. - В свое время, десять лет назад, мы через российский топливный Союз организовали работу по Москве, которая называлась следующим образом «Экономически обоснованное размещение автозаправочных станций в городе Москве». Был разработан принцип разумной достаточности. О каком принципе достаточности можно говорить в Новосибирске, когда мы смотрим на количество башенных кранов, которые разводят бизнес-центры в частности? Этот вопрос я поднимал четыре года назад. Сегодня мы пожинаем результаты. Сегодня из бизнес-центров класса «А» один заполнен на 50%, другой – на 60%, третий стоит заполненный на 4%, а строится еще около семи. Зачем строить? Куда смотрела администрация, когда она выделяла земельные участки. При этом, когда мы говорили, мол, давайте займемся промышленностью, нам отвечали: а зачем, нам это не интересно. Потому что налоги сюда не поступят. От торговли – да, налог на имущество – да, налог на прибыль – вы его не покажете. То есть надо пересматривать законодательство, чтобы местные субъекты федерации были заинтересованы в создании промышленных объектов, а не «купи – продай». Промышленность и производство – первично. Все остальное – вторично».
«Дальше давайте посмотрим структуру, - предложил Александр Бойко. - Для непосредственного сиюминутного потребления квадратных метров строится в районе 20-25%. Может быть, по некоторым удачным проектам - до 40%. На отсроченное потребление приходится примерно 20%. А еще 40% - это инвестиционное. Это то, что, грубо говоря, пятки жжет в сегодняшний момент, когда оно просто выкинуто на рынок. Так вот может быть придумать механизм, чтобы деньги инвестиционного жилья выходили не в квадратные метры, а в какие-то, допустим, ценные бумаги и не искажали ту отчетность, ту строительную потребность, и не создавали иллюзию потребляемого рынка. То есть, у нас сегодня нет инструментов, которые смогли бы привлечь инвестиционные деньги непосредственно в фондовый рынок».
Дискутировать с Александром Бойко взялся президент Сибирской Гильдии Девелоперов и управляющих недвижимостью Олег Луговой: «Действительно, два-три года назад – была одна себестоимость, а в 2007 году – уже другая». «Олег, я сказал – экономически обоснованная себестоимость, - пояснил Александр Бойко. - Если мы возьмем и посмотрим на структуру цены, которая есть, то в ней 20% - это цена денег, 6% - это ритейл, примерно 30% - это девелопер, который просто придумал идею, 10% - это коррупция». «Плюс необоснованная цена земли, плюс навешенные технические условия с двух сторон, поэтому девелоперские компании – последние в этой цепочке формирования цены, поэтому не стоит их обвинять в том, что себестоимость такая сформировалась. Мне кажется, что себестоимость формируется от спроса. От того, что строители сбросили бы цены, ничего бы не произошло», - парировал Олег Луговой.
Он также прокомментировал заявление Александра Бойко о 40% инвестиционного жилья, которое «пятки жжет»: «Это, на самом деле, не плохо, потому что программа «Доступное жилье» под собой никакой почвы, в общем-то, и не имела. 40% инвестиционного жилья – это те самые спекулянтские деньги, о которых мы говорим, но они как раз поступят в программу «Доступное жилье». То есть, это та самая коммерческая недвижимость, которая выйдет на рынок, и будет сдаваться в аренду тем, кто не может приобрести жилье в собственность. Реально это так. А вот я полностью согласен с тем, что развитие реального сектора экономики развивает рынок недвижимости и формирует спрос на все виды недвижимости, начиная от производственной и заканчивая коммерческой. Уже полгода ассоциация руководителей предприятий, Гильдия Девелоперов и управляющих недвижимостью и некоторые руководители департаментов мэрии Новосибирска продвигают идею создания агентства развития города, которое бы стимулировало экономическую активность и придумывало бы программы экономического развития. Плюс занималось бы проработкой некоторых концепций развития определенных территорий, которые интересны городу. Например, оценивало более равномерное распределение бизнес-активности. Что такое бизнес-центры? Это рабочие места. Если мы всех их в одно место соберем, значит, все будут утром ездить в одно место, а вечером оттуда уезжать. Это увеличение пробок. А если мы расположим бизнес-центры более равномерно, то и транспортные потоки будут равномерно распределяться. Поэтому агентство развития города было бы неплохим инструментом для реальной экономической жизни в городе. Но, к сожалению, это решение тоже до сих пор не принимается, несмотря на то, что Василий Андреевич (Скосырский, начальник экспертного управления мэрии Новосибирска, - прим. ТАЙГА.info) уже в течение года помогает продвинуть эту идею и каким-то образом ее реализовать».
Олег Луговой обобщил основные предложения, прозвучавшие в ходе круглого стола:
1) Предлагается создать многопрофильную комиссию с участием представителей администрации Новосибирской области, мэрии Новосибирска, городского и областного Советов депутатов и профессионалов рынка с широким кругом задач по поддержке строительного рынка Новосибирска.
2) Создать совместно с мэрией Новосибирска единый информационный канал для операторов рынка о реализуемых мероприятиях в строительном секторе города.
3) Предложить администрации города и области активизировать работу с федеральным правительством по получению финансирования на поддержку новосибирского строительного рынка.
4) Создать закрытый паевой фонд недвижимости предприятий Новосибирской области для привлечения в строительный сектор средств частных инвесторов.
5) Предложить рассмотреть вопрос о возможности выкупа неосвоенных земельных участков у застройщиков.
6) Разработать программу финансирования общественно значимых для Новосибирска объектов за счет привлечения средств из федерального бюджета. Например, строительство выставочного комплекса, парковки. Аналитики приводят данные, что строительство парковок только для тысячи машин – это уже 500 млн рублей на рынок недвижимости Новосибирска. Для сравнения: федеральная программа по ветхому жилью – 800 млн рублей.
7) Создать экспертный совет для подготовки краткосрочных прогнозов по экономической ситуации на рынке недвижимости в Новосибирске.