«Европейский квартал» вместо трущобы в центре Новосибирска
В рамках III градостроительного форума «Город Завтра» компания «Метаприбор» провела 25 марта экспертную сессию «Антикризисные стратегии: применение европейского опыта мало- и среднеэтажной застройки. Новый взгляд на известные площадки». По-новому удалось взглянуть только на одну площадку – частный сектор вдоль улицы Военной, к которому «Метаприбор» никак не может подступиться из-за упрямых собственников земельных участков, не желающих идти на компромисс и продавать свое добро застройщику.
В рамках III градостроительного форума «Город Завтра» компания «Метаприбор» провела 25 марта экспертную сессию «Антикризисные стратегии: применение европейского опыта мало- и среднеэтажной застройки. Новый взгляд на известные площадки». По-новому удалось взглянуть только на одну площадку – частный сектор вдоль улицы Военной, к которому «Метаприбор» никак не может подступиться из-за упрямых собственников земельных участков, не желающих идти на компромисс и продавать свое добро застройщику.
Главная мысль, которую докладчики вынесли на обсуждение, вкратце такова: как в условиях кризиса (и нежелания некоторых собственников продавать земельные участки) обустроить частный сектор в центре Новосибирска, состоящий преимущественно из ветхих домов. Речь шла о конкретной территории - в Октябрьском районе Новосибирска площадью шесть гектаров, где расположено 83 земельных участка, а жилая площадь домов составляет 5 200 квадратных метров.
Частный сектор ограничен Окопным переулком, улицами Военная и Покатная, рядом проходят все необходимые коммуникации, в общем, для застройщика благодатное место. Что же здесь можно построить? Оказалось, целый «европейский квартал» из таунхаусов. Докладчики долго рассказывали о плюсах такого квартала, приводили примеры других стран и показывали живописные картинки. По их задумке, на месте «трущобы» (так назвал этот частный сектор модератор сессии, главный редактор журнала «ПРОЕКТ Сибирь», директор Фонда «Золотая капитель» Александр Ложкин) можно построить квартал в стиле архитектуры 19 века с фонтаном и зелеными зонами. Общая площадь зданий, которые туда поместятся, составит ориентировочно 65 000 квадратных метров, а жилая – 58 000 (вместо нынешних-то 5 200!). Можно даже офисы держать – в проекте на них выделили 7000 квадратных метров. По оценкам экспертов, себестоимость квадратного метра складывается из расходов на снос ветхого жилья (10%), подключение к коммуникациям (20%), проектирование и функцию заказчика (по 5%) и строительно-монтажные работы (60%). Она составит 50 000 – 55 000 рублей (в этом месте слушатели иронизировали, мол, нормальная антикризисная стратегия получается), и состоятельные новосибирцы смогут себе это позволить. В общем, город-сад в миниатюре.
Но главная проблема в том, что далеко не все жители «трущобы» готовы сотрудничать с застройщиком. В это и уперлись. «Разборки с частным сектором – дело неблагодарное, - заявил президент группы компаний «Метаприбор» Владимир Мартыненков. – Есть люди, которые за то, чтобы съехать и освободить территорию, просят очень большую цену. Если выкупить землю сначала у них, то цену поднимают все остальные, а если сначала работать с остальными, то эти поднимают цены еще выше. Рейдеры такие».
По словам Мартыненкова, у городских властей есть механизм изъятия земельных участков с расположенными на них строениями для муниципальных нужд. «Просто изъять эту площадку и передать застройщику нельзя, ее можно изымать для строительства дорог, социальных объектов – детских садов, школ, - объяснил он. - Если город согласует нам генплан, где каждый участок будет каким-то образом затрагивать, например, территорию дороги, то это будет нормальное изъятие для муниципальных нужд. Там дороги узкие, они чуть-чуть расширяются и метр от каждого участка захватывают. В таком случае участок можно изымать. Но у нас власти очень уважительно относятся к ветхому жилью».
У «Метаприбора», впрочем, решение есть: можно просто выкупать по одному-два участка и застраивать их в соответствии с проектом. В этом и заключается «антикризисность» стратегии. Правда, эту мысль довольно резко раскритиковал предприниматель Андрей Гладченко, заявивший, что «элитка» промеж бомжей без очень сильного «крышевания» со стороны города не получится», и, мол, никто не будет в недостроенном секторе это жилье покупать. «Конечно, с бомжами жить приличной публике тяжело, но они не такие уж и бомжи, они просто не состоятельные люди», - парировал Мартыненков.
Что делать с теми собственниками, на кого и «город» не найдет управу? Огородить их земельные участки высоким забором – и пусть себе живут. От зданий при застройке придется отступить на десять метров, а от границы земельного участка – на три, говорят докладчики. На схеме участка красным цветом было помечено 16 владений с «ершистыми» хозяевами. Для участка в шесть гектаров – не так уж и много. «Для такого строительства не сильно нужно кого-то спрашивать. При желании можно развивать ситуацию и, по большому счету, не сильно-то спрашивать город. Представителей города в зале нет? Можно правду-матку гнать…», - заявил Мартыненков.
«Метаприбор» готов начать проект самостоятельно, но, по словам главы компании, выполнить его самостоятельно будет тяжело, поэтому участие в обустройстве «европейского квартала» других новосибирских застройщиков только приветствуется. Доходную часть проекта Владимир Мартыненков оценил в 600 млн рублей – по 10 000 рублей с квадратного метра.
Елена Шкарубо