Движения на рынке недвижимости

29 Июл 2010, 09:11

Квартирный вопрос можно занести в топ «Десять проблем двадцать первого века». Разумеется, если такой топ существует. И все-таки как купить квартиру и не быть обманутым? Какова современная ситуация на рынке недвижимости? Что такое «чистая покупка» и грядет ли рост цен на жилье? На эти и другие вопросы Тайге.инфо ответили специалисты ведущих агентств недвижимости Новосибирска.

Квартирный вопрос можно занести в топ «Десять проблем двадцать первого века». Разумеется, если такой топ существует. И все-таки как купить квартиру и не быть обманутым? Какова современная ситуация на рынке недвижимости? Что такое «чистая покупка» и грядет ли рост цен на жилье? На эти и другие вопросы Тайге.инфо ответили специалисты ведущих агентств недвижимости Новосибирска.

Рынок покупателя

После кризиса рынок недвижимости стабилизировался, считают эксперты. Безусловно, за последние годы он претерпел некоторые изменения. Теперь агентства учитывают важность всех сторон сделки, тогда как пять лет назад это был только рынок продавца.

«Не покупатель выбирал квартиру, а на продаваемое жилое помещение находился свой покупатель. И мы заключали договор на оказание услуг только с ним, ― объясняет ситуацию заместитель директора по развитию АН „Огни Новосибирска“ Дмитрий Холявченко. ― Складывалась абсолютно парадоксальная ситуация, когда основной стороной, с которой работал риелтор, был продавец, но его права не были защищены, так как у продавца не было договора, по которому агентство обязалось бы рекламировать квартиру».

Покупка квартиры Новосибирск:
продавец и покупатель в равной степени оплачивают услуги агентства недвижимости

Сегодня рынок продавца стал рынком покупателя. Оба клиента в равной степени оплачивают услуги агентства, их интересы в равной степени защищены. С какой целью человек бы ни обратился в агентство недвижимости ― купить, продать, обменять квартиру ― он будет полноценным клиентом.

Несмотря на то, что теперь продавцу жилья приходится платить за рекламу, конфликтов не возникает. Люди заинтересованы в продвижении своих квартир, выставленных на продажу, кроме того, для них открывается возможность обращаться к закону о защите прав потребителя. Если у них есть претензии, разумеется.

«Квартиры это товар, который нужно правильно предлагать. Мы создаем привлекательную „обертку“, делаем информацию о продаваемом объекте доступной, ― рассказывает директор АН „Сайл“ Андрей Кожевников. ― Конечно, мы не отказываемся работать с продавцами, которые просто предоставляют нам квартиры. Но приоритет все же отдаем тем, кто готов составить возмездный договор, то есть готов оплатить дополнительные услуги. И таких продавцов сейчас значительно больше».

Костюмчик-то оплатить надо!

Пытаясь создать комфортные условия для всех клиентов, предоставить дополнительные услуги и качественный сервис, агентства все же испытывают трудности, которые, по мнению риелторов, исходят от самих клиентов. А именно — от их беспечности. Иногда клиенты прерывают сделку, причем не всегда по объективным причинам.

«Ожидания клиента порой не совпадают с тем, что написано в договоре. В этом отношении члены Профессионального Союза Риелторов (ПСР) стараются сделать рынок более цивилизованным. Мы достаточно мягко, но уверенно требуем от клиентов исполнения взятых на себя обязательств, ― рассказывает Андрей Кожевников. ― Давайте проведем параллель: Вы обратились в агентство недвижимости, это можно сравнить с тем, что вы решили жениться и обратились к портному, чтобы заказать костюмчик. Портной вам костюмчик сшил, но вы передумали жениться. И портной не заставит вас изменить решение. Точно также и агентство недвижимости не будет давить на клиента. Но костюмчик-то оплатить надо!»

Члены Профессионального Союза Риелторов (ПСР) стараются сделать рынок более цивилизованным

По словам директора АН «Сайл», в рамках ПСР риелторы сотрудничают друг с другом, решают вопросы по согласованию сроков и системе оплат. Они одинаково относятся ко всем клиентам, предъявляют равные требования по договорам. «Вас никто принуждать не будет, но документы, которые вы подписали в агентстве недвижимости, позволяют законно понуждать вас к проведению сделки», ― утверждает Кожевников, разводя два понятия. По его мнению, понуждение помогает заключить договор, а принуждение приводит к ничтожности сделки.

С этим мнением не согласен генеральный директор АН «Жилфонд» Александр Чемёркин. «Мы никого не понуждаем и заключаем с клиентами сделку, только в том случае, если одни хотят купить, а другие продать. В этой ситуации агентство готово приложить все возможные усилия. Но если одна из сторон отказывается от сделки, то мы точно не будем настаивать на ее проведении», — подчеркнул он.

Так или иначе, внезапное расторжение договора доставляет риелтору большое неудобство. А вот Дмитрий Холявченко проблему видит в другом: «Бывают ситуации, когда сделку провести невозможно. Это чаще всего случается, когда человек какой-то этап подготовки к сделке выполнял без агентства, самостоятельно, ― говорит он, ― например, ипотечное кредитование. Клиент обращается в агентство с тем условием, что сам получит кредитное решение. Но когда дело доходит до самой сделки, выясняется, что кредитное решение не получено. Или получено, но не на ту сумму. Профессионально подготовленный риелтор не даст возможности клиенту самому решать часть вопросов».

Новостройки на рынке «чистой покупки»

На рынке недвижимости существует такое понятие, как «чистая покупка». Клиент, настроенный на приобретение квартиры, в свою очередь продавать ничего не собирается, а также не готов на размен жилья. Но сегодня случаи «чистых покупок» единичны и очень условны.

«В основном рынок складывается так, что обменные варианты никуда не исчезают. Потому что зачастую, для того чтобы продать свою квартиру, человеку нужно взамен приобрести одно или два жилья. Агентства недвижимости занимаются сегодня решением этих вопросов и существенно помогают клиенту в процессе обмена», ― поясняет ведущий риелтор АН «Грановит» Оксана Целярицкая.

Так, агентства помогают ориентироваться в массе вариантов, согласовывают сроки, определяют реальную цену объекта, проводят экспертизу документов, то есть обеспечивают безопасность сделки.

Зачастую, для того чтобы продать свою квартиру, человеку нужно взамен приобрести одно или два жилья

Однако существует тенденция покупать квартиры в новостройках. Такой процесс можно легко принять за «чистую покупку». Действительно, есть очень много строек, которые предлагают выгодные условия и привлекательные варианты. У покупателя возникает иллюзия, что он просто придет в строительную организацию и купит жилье без проблем и проволочек. Но застройщик ― лицо, заинтересованное в продаже своего товара, и объективность может быть нарушена. К тому же, застройщик запросто может оказаться банкротом.

«Можно снизить риски, обратившись в агентство недвижимости, ― советует директор АН „Сайл“ Андрей Кожевников. ― У нас (у членов ПСР) достаточно широкая база данных, большой опыт работы с застройщиками. Естественно, мы не будем предоставлять клиентам стройки, где риски высоки. В настоящий момент есть десяток фирм, которые рекомендуются нашим клиентам. С частью фирм мы заключаем агентские договоры, сделав предварительную проверку».

Сегодня застройщики довольно часто обращаются в различные агентства с предложением о сотрудничестве по продвижению своего товара, квартир в новостройках. И агентства недвижимости должны приложить немалые усилия, чтобы выбрать лучших партнеров. Потому что непродуманные решения могут превратить недовольных клиентов в источник антирекламы.

«Любое агентство тратит достаточно денег на выделение своей организации из массы прочих. Но главная реклама — это качественная работа, ― считает директор АН „Сайл“. ― Сарафанное радио никто не отменял. И это по-прежнему один из самых эффективных способов привлечь клиентов».

Застройщики строят, цены растут

Рынок недвижимости стабилизировался, но тенденции к росту цен есть. Возрастает также интерес к ипотеке.

«Банки должны делать условия по ипотеке все лучше и лучше. Сейчас первоначальные взносы снижаются, ― говорит Александр Чемёркин. ― Скоро ситуация, которую мы наблюдали три или четыре года назад, повторится. Денег начинают раздавать очень много, возрастает спрос, соответственно, растут цены на недвижимость. Я думаю, что не за горами период, когда рост цен будет достаточно энергичным. Особенно на новостройки».

Однако, Дмитрий Холявченко не согласен с последним утверждением гендиректора АН «Жилфонд». По его мнению, банки не так активно выдают деньги на покупку жилья в новостройках. «Основным у нас все равно будет рынок вторичной недвижимости, поэтому именно на вторичном рынке цены будут расти, ― утверждает он. ― А что произойдет с ценами на рынке новостроек, будет зависеть только от того, как будут работать застройщики».

Мария Ерфилова