Некоторые итоги градостроительной политики или прошлое, настоящее и будущее новосибирских аукционов по развитию застроенных территорий

21 Янв 2013, 01:47

По итогам 2012 года в Новосибирске проведено 45 аукционов по развитию застроенных территорий. Из этих 45 состоялось всего 9. Новый 2013-ый начался также неудачно. Официальная причина неудачи — застройщики не проявили внимания к предложению департамента строительства и архитектуры.

Первые два аукциона 2012 года, проведенные мэрией в апреле, выиграло ООО «Поликом». Далее в ноябре определились еще с одной площадкой — аукцион выиграло ООО «Новосибжилстрой». Самым эффективным стал декабрь — в этом месяце успешно прошли сразу шесть аукционов, победителями на которых признаны ООО «Строймонтаж-Сибирь», ООО «Вершина», ООО «Краснообск. Монтажспецстрой», ООО «МЖК Энергетик Кв» (два аукциона) и ООО «Олимпийский».

Несложно посчитать, что коэффициент «успешности» проведенной мэрией в этом направлении работы равен 20%. Причем, подготовка к проведенным аукционам заняла более года. В объявлениях результатов аукционов по продаже права на заключение договоров о развитии застроенных территорий фраза «аукцион признан несостоявшимся в связи с отсутствием заявителей» стала обыденной. 

Резонный вопрос — почему инвесторы не проявили интерес?

Ведь более года специалисты департамента строительства и архитектуры «делили» город на участки перспективной застройки, чтобы предложить бизнесу. Естественно, удовлетворяется то предложение, которое является реальным, то есть таким, экономику которого бизнес освоить сможет.

Застройщик начинает просчитывать свое участие в аукционах с точки зрения рентабельности строительства на предложенной территории

Экономика проста. Любой застройщик начинает просчитывать свое участие в аукционах с точки зрения рентабельности строительства на предложенной территории. В этом, собственно говоря, его заинтересованность и проявляется. Соответственно, вопрос, что можно построить, чтобы окупить вложения и получить прибыль? Не нужно бояться слова «прибыль». Ничего постыдного в нем нет. Заставить бизнес-структуру строить то, что невыгодно — невозможно. Даже если такой застройщик вдруг найдется, вряд ли он строительство закончит. А это значит, что армия обманутых инвесторов пополнится новыми «счастливцами».

Так что же строить? Объект предполагаемого строительства определяет градостроительный кодекс, строительные нормы и, наконец, разрешение на строительство. Согласно местным нормативам градостроительного проектирования, утвержденных постановлением мэра №567 от 23.07.2007 года, плотность застройки определяется в 462 человека на 1 га в условиях реконструкции жилой застройки. При этом есть еще одна цифра — «показатель жилищной обеспеченности», так вот согласно тому же постановлению для Новосибирска он составляет 24 кв м общей плотности на человека. Так, если сложить все градостроительные нормы, можно сделать простой вывод — на территории в 1 га застройщик может не в ущерб себе максимально строить 11 тысяч квадратных метров. Это в том случае, если ничего не нарушать.

Так вот, если ничего не нарушать, то вряд ли могли стать реальностью многие объекты жилищного строительства, появившиеся на карте Новосибирска.

В последние годы все мы были свидетелями активных протестов жителей против точечной застройки на свободных территориях и внутри существующих жилых кварталов. Если проанализировать декларации застройщиков, то несложно заметить, что земельные участки переходили к этим самым застройщикам не на основании результатов аукционов, а по переуступке права аренды или были оформлены еще до 2006 года, когда аукционов не было.

На территории в 1 га застройщик может не в ущерб себе строить 11 тысяч квадратных метров. Это в том случае, если ничего не нарушать

Приобретая участок, застройщик легко рассчитывал свою прибыль, а то и сверхприбыль, возникающую при нарушении градостроительных норм. Так появились жилые дома на Котовского, Красном проспекте, 173, дома с громкими названиями «Нельсон» и «Байрон» на горбольнице, новая высотка на Дмитрия Донского. Все они построены с грубейшими нарушениями постановления мэра. И такое строительство продолжается по сей день. Обладая правом согласования переуступки договоров аренды земельных участков и выдачей разрешения на строительство, чиновники всегда могли влиять на экономические результаты застройщика, а значит — сохранить определенный интерес.

Очевидно, что этот чиновничий ресурс к настоящему времени практически истощился. Большие территории, представляемые под застройку на городских окраинах по результатам аукционов, сегодня востребованы, но там инвесторы не стремятся получать прибыль за счет сверхнормативной плотности застройки, — стоимость земли невысока, а, следовательно, и нарушений градостроительных регламентов практически нет. А вот внутри городской территории привлекательными остались только участки, занятые ветхим и аварийным жильем. Как правило, это не отдельно стоящие развалюхи, а целые кварталы бывшего жилого фонда промышленных предприятий.

Статья 46.1 Градостроительного кодекса, которым обязана руководствоваться власть, предписывает развитие застроенных территорий в границах земельной планировочной структуры, то есть кварталов и микрорайонов. Тогда почему практически все проводимые аукционы, свелись к точечной застройке на кварталах с ветхим и аварийным жильем?

Почему практически все проводимые аукционы, свелись к точечной застройке на кварталах с ветхим и аварийным жильем?

Чем отличается точечная застройка в принципе от точечной застройки внутри кварталов с ветхим и аварийным фондом? Все просто — отличия в цене. Ведь, при освоении полученных на аукционах застроенных территорий инвестор оплачивает не только арендную плату за земельный участок, но и дополнительно принимает на себя затраты, связанные с расселением жителей аварийных домов, а это значит, что стоимость 1 га земли увеличивается в среднем от 100 до 300 млн рублей. При этом дальнейшая перспектива освоения сопряженных территорий застройщикам не предоставляется.

Из состоявшихся аукционов определенная перспектива есть только на шести площадках — на улице Королева, 12б, площадью 0.64 га, Тюменской в пределах домов №№ 5, 7, 9, площадью 2.02 га, Героев Революции 17,19, площадью 1.7 га, Гоголя 203а, 205, 207, площадью 1.61 га. Почему здесь есть перспективы? По причине невысокого обременения по сносу. Экономика строительства такие условия выполнить может. Кроме того, не исключено и использование «чиновничевьего ресурса» по уплотнению застройки. Тогда экономика строительства будет еще лучше.

Но уже возникают и вопросы. Так, генеральный директор ООО «Поликом» Владимир Литвинов заявил, что намерен поставить вопрос об укрупнении участков застроенных территорий на совещании у губернатора Василия Юрченко. Речь идет о еще двух участках из нашего вышеприведенного списка. ООО «Поликом» выиграла сразу два участка — в границах Плахотного, Троллейной и переулка 1-го Петропавловского, площадью в 1,1 га, и участок в границах Петропавловской, Плахотного и 1-го Петропавловского, площадью 0,4 га.

ООО «Олимпик», застройщик вышеупомянутого участка на Гоголя, разместило на своем сайте намерение построить на территории в 1.6 га до 50 000 квадратных метров. Освоение территории ведется без исполнения условия аукциона, которым является снос аварийных жилых домов. Но ведущиеся строительно-монтажные работы привлекают инвесторов. Распоряжение на строительство не оформлено. При этом средства от граждан принимаются не застройщиком, а жилищным кооперативом «Три богатыря», что законом, в принципе, не запрещается. Но сама ситуация может привести к появлению новых «обманутых» дольщиков. Заложники происходящего уже есть. Это либо дольщики, либо чиновники, забывшие о своей ответственности по осуществлению контроля.

Территория в 7 га была разбита на 12 маленьких участков. Это значит, что никакое комплексное освоение никто и не подразумевал

Еще более пессимистичная ситуация сложилась на микрорайоне «Телецентр». Жители ветхого фонда на этом микрорайоне рассказали о том, что для «Телецентра» был разработан единый проект комплексной застройки микрорайона, который предполагал снос более пятидесяти бараков. Но стать реальностью ему не удалось. Освоив часть земельного участка и построив инженерные сети, застройщик в течение четырех лет, начиная с 2009 года. так и не мог добиться проведения аукциона на освоение застроенной территории. Когда же аукцион состоялся — в декабре 2012 года, он стал для инвестора неинтересен. Почему? Да потому, что по непонятным причинам территория в 7 га была разбита на 12 маленьких участков. Это значит, что никакое комплексное освоение никто и не подразумевал.

Очевидно, то, что было предложено на прошедших аукционах, не является примерами развития застроенных территорий. Это — очередные программы точечной застройки, причем по большей степени с отрицательным финансовым результатом застройщиков. Почему? Можно рассматривать разные варианты. Среди них и обоснование отказа муниципалитета от программ по расселению жителей ветхого фонда. Тем более, что прецеденты есть. Достаточно вспомнить историю с со строительством нового дома внутри девяти бараков на Тихвинском жилмассиве. Дома признали аварийными, но они так и стоят вокруг новостройки.

Есть и еще один занимательный факт. Мэрия Новосибирска назначила дату аукциона по застройке квартала на месте дома, который обсуждали Путин и Юрченко. Торги пройдут 12 февраля. Однако, в комментариях к материалу один из жильцов барака по Якушева, 27 Иван Строганов заявил, компания — застройщик известна: «Г-н Знатков лично мне сказал, что застройщик известен — это Сибакадемстрой». Победитель аукциона известен заранее? А почему нет. Интересно, что через дорогу от заявленного на аукционе участка — по другую сторону улицы Декабристов, напротив дома №6, «Сибакадемстрой» уже ведет строительство (строительный номер Декабристов, 41), причем с нарушением строительных нормативов — на площади в 0,44 га ведется строительство 10 тысяч квадратных метров.

За федеральные деньги переселенцам покупают квартиры на окраинах. Развития застроенных территорий при этом не происходит

Согласно состоявшимся аукционам, планы по 2015 год следующие: в 2013 году мэрия сносить бараки не будет, за счет застройщиков намечено снести 14 домов, в 2014 году муниципалитет намерен снести 11 домов, на застройщиков возложено 3, в 2015 году все намеченные 8 домов также снесут застройщики. Это в том случае, если состоявшиеся аукционы не закончатся безрезультатно.

Надо отметить, что в в планах мэрии на 2013 год стоит расселение 102 домов. Возможно, они будут расселены. И их жители будут переселены на другие территории.

В Новосибирске открыто три программы, по которым возможно расселение ветхого фонда. Это городская целевая программа, программа с участием федерального центра и совместные программы с инвесторами. И говорить о том, что расселения нет в принципе, неверно. Оно есть, и, в основном, за счет федерального центра. Как это происходит? Все очень просто — за деньги, получаемые бюджетом по федеральной программе, для переселенцев покупаются квартиры, в основном, на окраинах города. И все — развития застроенных территорий при этом не происходит.

Вкладываемые в переселение из ветхих бараков федеральные деньги не работают на привлечение инвесторов к освоению застроенных территорий. А, как известно, если в развитие деньги не вкладывать — его и не будет.