«То, что мы напринимаем, выстрелит в 2018 году»: застройщики Новосибирска отдали мэру новые нормативы

11 Окт 2015, 04:45

Изменением правил застройки Новосибирска занимаются девелоперы в рабочей группе при мэрии. Однако обсуждаемые нормативы, где парковки потеснят зоны для выбивания ковров, могут стать прозрачнее действующих. Алексей Мазур оценил нововведения, которые обсудят на публичных слушаниях 15 ноября.

При мэре Новосибирска начал работу общественный экспертный совет, на котором предполагается обсуждать самые значимые решения в области градостроительства. Чтобы совет принимал взвешенные решения, он был составлен из представителей застройщиков, проектировщиков и общественности — примерно в равном количестве.

В данный момент работа идет в трех рабочих группах — по изменениям в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), по общественным пространствам и по улучшению транспортной ситуации в городе.

Наиболее активная работа ведется в группе по ПЗЗ, большинство которой составили именно застройщики. Это неудивительно, ведь нормы, заложенные в ПЗЗ напрямую влияют на строительный бизнес, сказываясь на стоимости строительства. В нынешней экономической ситуации для многих строительных компаний уже даже не вопрос — больше будет прибыль или меньше. Их интересует, удастся выжить или нет.

Благодаря живой заинтересованности застройщиков и планировщиков, рабочая группа по ПЗЗ оказалась самой активной. Был предложен целый ряд поправок, которые делают более прозрачными и понятными требования к жилой застройке Новосибирска.

Я посетил заседание этой рабочей группы и понаблюдал, как обсуждаются подобные вопросы в среде профессионалов с небольшим добавлением общественников.

Вел заседание глава департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев. Присутствовали главный архитектор города Владимир Фефелов, замначальника управления архитектурно-строительной инспекции (УАСИ) Евгений Улитко и члены совета, не входящие в рабочую группу.

Первое время мне было трудно понять о чем именно идет спор. Фигурировали парковочные места и квадратные метры, и расчет про текущее состояние, а также ссылки на Алексея Джулая («Дискус Плюс»), Валерия и Дмитрия Червовых (концерн «Сибирь»), которых «сто метров устраивает». А гендиректор СК «Метаприбор» Владимир Мартыненков качал головой и говорил: «если Червов считает, что сто метров нормально — значит, он посчитал плохо».

Через полчаса горячего обсуждения в моей голове начало проясняться. Так в определенный момент чувствует себя человек, изучающий английский — сначала ты не понимаешь, о чем идет речь, а потом вдруг втягиваешься в разговор.

Вторая половина парковочных мест строилась не всегда. Кто-то приносил справку из гаражного кооператива, кто-то «размещал» «новые парковки» на месте прежних

Так вот, речь шла о новом нормативе по количеству парковочных мест при строительстве жилья. В действующих нормах на каждую квартиру площадью менее 40 кв. м. полагалось ½ парковочного места, а на каждую квартиру площадью более 40 кв. м. — одно парковочное место.

При этом от застройщиков требовалось половину парковок размещать на участке, выделенном под строительство, а вторую половину можно было расположить на других территориях (например, вдоль дорог) в пешей доступности от строящегося дома.

В реальности вторая половина парковочных мест строилась не всегда. Кто-то приносил справку из расположенного поблизости гаражного кооператива, что они готовы предоставить требуемые парковочные места (только заплати), кто-то «размещал» «новые парковки» на том месте, где до него их уже разместили другие застройщики (и так пять раз).

Любопытно, что если в общественном сознании застройщики и чиновники строительства и архитектуры мэрии воспринимаются «как одна мафия», то на рабочей группе было видно, что чиновники «подкалывают» строителей. Про «справку из гаражей» и «знаем, пять раз в одном месте» прозвучало из их уст. Правда, оговаривались: «к здесь присутствующим это не относится».

Теперь было решено отказаться от этой «лазейки» и все требуемые парковочные места размещать только на территории участка, выделенного под строительство. А норматив исчислять не от числа квартир, а от общей площади здания.

Но встал вопрос: а каким должен быть этот норматив? Еще в начале лета УАСИ подсчитала, что это — одно парковочное месте на 80 кв. м. застройки, и рабочая группа проголосовала за это решение. Но потом строители решили, что данный норматив слишком жесткий.

Если посмотреть на предыдущий, то он был еще жестче. Для квартир менее 40 кв. м. получалось одно парковочное место на 50–80 квадратов (в зависимости от размера квартиры), для квартир более 40 кв. м. — средний размер квартиры. Вряд ли он сильно превышал те самые 80.

Новогетто: какое будущее ждет комплексную застройку в Новосибирске

Но если учесть, что реально на участке надо было размещать только половину от парковок, то понять застройщиков можно. Зазвучали цифры 100, 120 и даже 150 кв. м. Была поднята важная тема — потребность в парковках зависит от места расположения объекта и работы общественного транспорта. Кондратьев отметил, что это важно, и что в этом направлении надо работать, но сейчас надо выдать поправки в ПЗЗ до конца года, а потому мы не можем их слишком усложнять. «Надо сделать так, чтобы не ухудшить положение строителей в сложной экономической ситуации», — это было лейтмотивом выступлений.

Такая позиция вызвала резкое неприятие у главного архитектора Новосибирска Владимира Фефелова, который едко и с юмором высказывался «с галерки» то о корысти застройщиков, то о нестойкости ведущего — Кондратьева. «Строительство — процесс, растянутый во времени, то, что мы сейчас напринимаем, выстрелит в 2018 году, кризис уже кончится!» — заметил Фефелов.

Некоторое время казалось, что застройщики мечутся в замкнутом круге — как впихать на участок больше парковок, сохранить зоны для спорта, отдыха, зелени и не уменьшить застройку. В конце концов, все же парковка немного «потеснила» другие зоны двора за счет «зоны хозяйственного назначения». Это оказался советский рудимент — зона для выбивания ковров.

Совет-то общественный, решений не принимает, советы только дает. А к чьему совету больше прислушиваться, это уж пускай мэр решает

Несмотря на попытки координатора «Искалеченного Новосибирска» Михаила Рязанцева протестовать, норматив по парковкам вновь был поставлен на голосование. Выяснилось, что за 80 кв. м. недвижимости на одно машиноместо только Рязанцев, остальные — за более мягкие нормативы. При рейтинговом голосовании наибольшее число голосов получили варианты 100 и 110 кв. м. Окончательное решение не приняли, но передали мэру итоги рейтингового голосования. Также открытым остался вопрос о «нижней границе» — «не менее 0,5 парковочных мест на квартиру» или «не менее 0,7 парковочных мест на квартиру». Данный норматив окажется критичным для строителей «муравейников» из небольших студий.

Уже после заседания Михаил Рязанцев возмущался в разговоре со мной: «Как так, взяли и отменили? Большинство ведь застройщиков здесь». Я ему посоветовал в принципиальных случаях записывать особое мнение в протокол. Совет-то общественный, решений не принимает, советы только дает. А к чьему совету больше прислушиваться, это уж пускай мэр решает.

После парковок перешли к другому нормативу, определяющему плотность застройки. Сейчас действуют нормативы, определяющие плотность населения на гектар. Это довольно лукавые нормативы, потому что с одной стороны, никто не знает, сколько именно людей будет жить в строящемся здании, с другой — норматив считался на некий гектар, в который входит не только застраиваемый участок, но и окружающие территории. И тут свобода для творчества — как именно провести границы гектара.

Теперь плотность населения как критерий, ограничивающий застройку, меняется на плотность застройки. Застройщику разрешается возводить здание, чья суммарная надземная площадь не может превышать площадь участка, умноженную на некоторый коэффициент. В вопросе данного коэффициента градостроительная мысль собравшихся билась между числами 2 и 2,5.

Рязанцев заметил, что таким коэффициентом надо ограничивать не только жилые, но и нежилые здания. Советник мэра Александр Ложкин подтвердил, что в городах мира такие коэффициенты ограничивают любую застройку — от жилья до складов.

В ходе спора по нормативам участники дискуссии постоянно спрашивали представителя УАСИ Евгения Улитко, как он относится к нормативам по парковкам, по территории двора, по плотности застройки. Он был на стороне более жестких нормативов: «Основное количество жалоб касается того, что некуда поставить машину». «А пусть покупает место в подземной парковке, которая пустует, и ставит! Но нет, ему хочется бесплатно!» — возмущались строители, которых заставляют возводить невостребованные подземные парковки. УАСИ и заставляет.

Я убедился, что чиновники в близком общении кажутся более компетентными и живыми, чем на брифингах. Что с ними происходит при официальном общении — остается только гадать

В какой-то момент Улитко признался, что его пригласили на заседание только по вопросу мусоропроводов, а по другим он документов не брал. Впрочем, и без документов он неплохо ориентировался в дискуссии. В очередной раз я убедился, что чиновники в близком общении кажутся куда более компетентными и живыми, чем на брифингах. Что с ними происходит при официальном общении — остается только гадать.

После парковок и плотности застройки, дошло дело и до мусоропроводов. Суть проблемы — строить мусоропроводы застройщиков заставляют, а жители потом требуют от управляющих компаний, чтоб мусоропровод заварили. «А мусоропровод для 25-этажного дома стоит 3 млн, и за выходные его могут забить до восьмого этажа» — поделился опытом Владимир Мартыненков.

Возникли некоторые разногласия, требуют ли СанПиН наличия мусоропровода и могут ли местные нормативы разрешить его не строить. Было решено (если это во власти муниципалитета) избавить застройщиков от обязанности строить мусоропроводы, если предусмотрена другая система мусороудаления.

На этом заседание рабочей группы завершилось. Далее предложения должны пройти через управления мэрии, публичные слушания (их перенесли) и совет депутатов.

Хотя об отдельных нормах можно спорить, нельзя не отметить, что новые нормы куда более прозрачны и определенны, чем старые. Хотя некоторые сложные моменты остаются. Например, если у застройщика рядом два участка — на одном он строит жилое здание, а на другом — парковку.

Алексей Кондратьев успокоил застройщиков тем, что в таких случаях можно выйти на публичные слушания по принятию отклонений. Владимир Мартыненков высказал опасение, что найдется какой-нибудь упертый общественник («Не обижайся, Миша») и придет на публичные слушания с тем, что его дорога не устраивает, еще что-то не устраивает. «Не беспокойся, я сам буду вести слушания», — успокоил Владимир Фефелов. Вот и договорились.

Алексей Мазур