«Воткнуть побольше квадратов»: что еще можно изменить в скандальной застройке Богдашки

© facebook.com/Группа «Вокруг Богданки»

Совместное заседание профессионального и общественного градостроительных советов при мэре впервые прошло в Новосибирске. Обсуждался скандальный проект застройки улицы Богдана Хмельницкого, где снесли клуб «Отдых» и Дом Спорта. Местные жители продолжают протестовать, а чиновники жалеют, что приходится так «мурыжить» инвестора. Алексей Мазур рассказывает, почему не готов на «одобрямс» и что, возможно, изменится после заседания советов.

В Новосибирске уже много лет действует Архитектурно-градостроительный совет, на котором обсуждаются те или иные значимые проекты. Тайга.инфо описывала, как проходил разбор проекта четвертого моста через Обь. Проект подвергся критике со стороны архитекторов, голосования по нему не проводилось, персонально мнения участников совета никто не спрашивал. Но затем представители областного правительства, продвигающие данный проект, говорили «на голубом глазу», что «проект был рассмотрен на архитектурно-градостроительном совете» и даже чуть ли не одобрен там.

Надо понимать, что по нынешним строительным правилам такого понятия как единая городская архитектура просто не существует. Застройщик имеет право строить что угодно на своем участке без оглядки на соседние здания и сложившуюся застройку. И у архитектурно-градостроительного совета нет полномочий что-либо ему запретить. Он может только посоветовать и покритиковать.

Этот орган не работает в постоянном режиме, у него нет ни аппарата, ни руководства — за исключением мэра, который собирает совет, когда сочтет нужным.

В данном случае необходимость возникла из-за резонанса вокруг сноса зданий Дома Спорта и клуба «Отдых» и протестов жителей улицы Богдана Хмельницкого. Мэр Анатолий Локоть под давлением жителей отозвал разрешение на строительство, но потом вернул его — вроде как из-за отсутствия законных оснований для отзыва.

Чиновники мэрии провели с владельцем участка и предполагаемым застройщиком некий торг, в результате чего тот пошел уступки в проекте. А именно — снизил этажность домов в первой линии с 16 до 11, а во второй — с 26 до 20. Фасады зданий, выходящих на Богдана Хмельницкого, будут содержать элементы «сталинского ампира», в котором выполнена часть улицы. В проект «вставлено» строительство нового Дома спорта (постройку оплатит муниципалитет). Также застройщик будет должен облагородить близлежащую зеленую зону и компенсировать посадками вырубленные деревья.

Понадобилось «экспертное мнение», которое бы подтвердило, что всё сделано лучшим образом из возможного

По утверждению чиновников мэрии, у них нет возможности запретить строительство или существенно его ограничить. Владелец участка (принадлежит одной из структур группы «Альфа Капитал», чьим владельцем называют Сергея Дородных) в свое время выкупил здания Дома Спорта и клуба «Отдых»у Новосибирского завода химконцентратов, после чего получил в свое распоряжение земельные участки, на которых те расположены. В 2007 году при составлении генплана эти участки были отзонированы в зону общеделового строительства, позволяющую строить всё, что угодно. Если бы тогда (или позже) участки были отзонированы как зона спортивных или социальных объектов, жилая или коммерческая застройка была бы невозможна. То есть, мэрия допустила «ошибку» в пользу владельца участка. Учитывая, что в структурах «Альфа Капитал» работал один из вице-мэров того времени, можно предполагать, что «ошибка» не была случайной.

Еще до избрания Анатолия Локтя мэром владелец участка успел получить все необходимые для застройки участка документы (градостроительный план участка). Так как федеральное законодательство у нас стоит на страже интересов застройщиков, законных механизмов не разрешить стройку теперь не существует.

Повторюсь, что это — позиция чиновников мэрии, в ходе разбирательств звучали и другие мнения. Но если взять эту позицию за «действительность», то получается что чиновники мэрии и лично Анатолий Локоть — большие молодцы. Не имея легальных рычагов воздействия на застройщика, вынудили его пойти вон на какие компромиссы.

Но с точки зрения возмущенной общественности, украшенные сталинским ампиром фасады все равно скрывают (да и то не очень) неприглядную картину. Мэр вроде как сначала встал на сторону общественности и запретил стройку, а теперь снова разрешил, хотя принципиально ничего не поменялось.

Поэтому понадобилось «экспертное мнение», которое бы подтвердило, что всё если не хорошо, то сделано лучшим образом из возможного.

И было назначено заседание Архитектурно-градостроительного совета. Причем — совместное с Общественным экспертным советом по вопросам градостроительства.

Что называется, попробуй найти два отличия между советами. Но они есть. Общественный экспертный совет был создан в 2014 году Анатолием Локтем. Главным «мотором» его создания является Евгений Гаврилов (руководитель группы компаний «Химметалл»), который хотел свести в одном совете застройщиков, архитекторов и «буйных общественников». В отличие от архитектурно-градостроительного совета Общественный экспертный имеет аппарат, в нем работают комиссии и происходит какая-то жизнь, что нехарактерно для наших общественных советов в принципе.

Накануне совместного заседания собирался президиум Общественного экспертного совета, на котором произошла «репетиция» большого заседания. Был и доклад Михаила Ельского, который занимается проектом застройки, и критика архитекторов и выступления общественности.

Я тоже вхожу в состав Общественного экспертного совета, и мне как-то не нравилась мысль, что нас хотят использовать для «одобрямса» неприглядной истории. Я высказал на заседании президиума свою позицию — мы никогда не занимались рассмотрением отдельных проектов и непонятно, почему теперь занялись. И наша задача как общественного экспертного совета — предложить меры, чтобы такая история не могла повториться. Для этого надо собрать все участки, на которых находятся спортивные и социальные объекты, а также те участки, которые были выделены именно для строительства таких объектов — и перезонировать их в соответствующую зону. К сожалению, мои предложения не были услышаны и не обсуждались.

право собственности на участок под Домом Спорта вовсе не так бесспорно, как это пытаются доказать

Обсуждался все-таки проект. И надо сказать, негативных высказываний было чуть ли не больше, чем одобрительных. Президент компании «Метаприбор» Владимир Мартыненков заметил, что проект явно рассчитан на то, чтобы воткнуть побольше «квадратов». Между тем, на этом месте можно было бы построить жилье более высокого класса — и не исключено, что это было бы выгоднее. Тем более, что уменьшение количества квадратных метров позволит не строить в самом начале гигантскую подземную парковку, которая убивает экономику проекта.

Михаил Рязанцев (чуть ли не единственный «буйный общественник», продолжающий работу в совете) предложил продолжить торг с застройщиков (раз уж исправить ничего нельзя) и предложить ему, например, снизить этажность в обмен на сокращение числа парковок.

Директор АНО «Сибирский центр содействия архитектуре» Татьяна Иваненко разъяснила по пунктам — что именно возмущает общественность:
— снесены Дом Спорта и клуб «Отдых», в результате чего жители улицы Богдана Хмельницкого лишились спортивного и культурно-досугового объектов;
— окружающая застройка малоэтажна и имеет класс «комфорт», на месте снесенных зданий будет построен «эконом-плюс», что снизит качество среды;
— Богдашка застраивалась квартально, имела школы, детсады, культурные центры, к которым был удобный пешеходный доступ. Новый микрорайон будет паразитировать на существующей социальной инфраструктуре;
— утрачивается пешеходная зона, которая была рядом с фонтаном. Та зона, которая предлагается — упирается в плоскостную парковку.

Надо сказать, что по проекту здания «первой линии» отнесены вглубь, а между ними и улицей организована парковка. Правда, вдоль домов предполагается пешеходная эспланада шириной двадцать метров.

Уже на архитектурно-градостроительном совете проекту досталось от Игоря Поповского за отступ от линии улицы (она едина на большинстве протяжения Богдана Хмельницкого в «жилой» зоне) и за парковку а-ля «Бахетле» (здание с «Бахетле» на улице Кирова тоже строил «Альфа Капитал»). «Я никогда не стану гулять по тротуару вдоль „Бахетле“ — лучше перейду на другую сторону улицы», — добавил Поповский.

И на президиуме общественного экспертного совета, и на архитектурно-градостроительном выступила жительница улицы Богдана Хмельницкого Татьяна Чернакова. Судя про ее словам, право собственности на участок под Домом Спорта вовсе не так бесспорно, как это пытаются доказать. На него отсутствует землеустроительное дело. Значит, не было межевания с момента вступления в силу Земельного кодекса. А в этот участок почему-то попали земли публичного пользования — площадь перед Домом Спорта, фонтан и другие объекты благоустройства. Документа, по которому участок перешел от Российской Федерации НЗХК, представителям общественности не предоставили. А последующая приватизация фонтана как объекта общего пользования была невозможна.

У мэра появилась возможность оценить, каково «сопротивление материала»

Представители общественности обратились в Генеральную прокуратуру с просьбой разобраться. Татьяна Чернакова просила приостановить строительство хотя бы до конца разбирательства.

Несмотря на мой скептицизм по поводу рассмотрения проекта на двух советах, должен признать, что польза от этого была. Михаил Ельский воспринял часть замечаний по организации пешеходного пространства. Вполне вероятно, что парковка между домами и улицей, уродующая все пешеходное пространство, будет убрана. А возможно, будут услышаны и предложения Владимира Мартыненкова по повышению класса застройки.

Правда, могут быть и негативные варианты развития событий. В частности, прозвучали опасения, что участок будет продан, например, «Краснообскмонтажспецстрою», который славится точечной застройкой и типовыми «свечками» с фасадом из керамогранита. А в кулуарах мне даже сказали, что существует уже договоренность между Дородных и руководством этой строительной компании. Естественно, достоверность этой информации подтвердить не могу.

На архитектурно-градостроительном совете, конечно, звучали предложения «поддержать» и «одобрить». С апологетичной речью выступил архитектор Владимир Ермишкин, который счел проект прекрасным. На его выступлении не выдержал присутствовавший активист из «Дома с часами» Олег Викторович и закричал «Позор!», получив замечание от мэра.

Руководитель управления архитектурно-строительной инспекции Анатолий Мотыга заявил, что ему стыдно: сколько можно мурыжить застройщиков? И напомнил, что премьер-министр Дмитрий Медведев требует сократить сроки согласования проектов (о том, что федеральное законодательство стоит на страже интересов застройщиков, я уже упоминал).

Правда, эти выступления нивелировались выступлением Михаила Рязанцева, который призвал представителей общественности не поддерживать данный проект, а застройщикам и архитекторам — воздержаться, если уж они связаны корпоративной этикой. А мэрии — продолжить торг с застройщиком.

Никакого голосования по проекту не произошло. В «Новосибирских новостях» рассказали, что «проект был рассмотрен», но не сказали, что он «был поддержан». У мэра же появилась возможность оценить — насколько проект подвержен критике и каково «сопротивление материала».

Не все заседания общественных советов одинаково бесполезны.

Алексей Мазур